ZNALECKÝ POSUDEK č. 2215/45/2016 RD č.p. 391 s pozemky na LV 881 k.ú. Kopidlno
Objednavatel znaleckého posudku:
Ideal Reality Hradec Králové, Ing. Jaroslav Nekola Dukelská 95 500 02 Hradec Králové
Účel znaleckého posudku: pro prodej v dražbě Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail:
[email protected] Počet stran: 12 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Jičíně 31.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pro prodej nemovitosti v dražbě
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
RD č.p. 391 s pozemky na LV 881 k.ú. Kopidlno Lipová 391 507 32 Kopidlno Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Kopidlno Katastrální území: Kopidlno Počet obyvatel: 2 115 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
Pi 0,80 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 347,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.3.2016 za přítomnosti Jana Landy.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis listu vlastnictví 881 k.ú. Kopidlno, vydaného Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, pracovištěm v Jičíně - snímek katastrální mapy dotčeného území - informace sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém - porovnávané nemovitosti z nabídky RK - prodané porovnávané nemovitosti z databáze odhadce
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 88, k.ú.Kopidlno Vlastník: SJM Luboš Chalupka a Helena Chalupková Lipová 391 507 32 Kopidlno -2-
6. Dokumentace a skutečnost Vzhledem k tomu, že nebyla předložena žádná stavebně právní dokumentace z doby výstavby, nebylo možno použít porovnání skutečnosti s navrhovaným stavem a bylo nutno vycházet zejména při určování stáří jednotlivých prvků ze sdělení objednatele a odborného odhadu znalce.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o zděný RD, postavený v r. 1928 na SV okraji města Kopidlno v ulici Lipové. Dům je založený na kamenných základových pasech a pískovcové podezdívce. Obvodové a nosné zdivo je z plných pálených cihel. Strop nad sklepem je železobetonový, ostatní stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný vázaný s valbami. Krytina je z pálených tašek na dřevěných latích. Podlahy jsou prkenné a betonové s dlažbami. Schodiště do sklepa je betonové, do podkroví dřevěné. Omítky jsou vápenné štukové, fasáda břizolitová, hodně poškozená. Dveře jsou původní dřevěné kazetové, čtvery v 1.NP vyměněny za hladké v ocel. zárubních. Okna do ulice byla vyměněna za plastová, ostatní jsou původní dřevěná špaletová. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Za dobu životnosti stavby byla vybudována asi před 30 lety koupelna a WC. V r. 2008 - 2010 byla vyměněna okna do ulice za plastová, osazen plynový kotel UT a domácí vodárna ve sklepě, podlahy s podlahovým topením v části 1.NP, radiátor v místnosti v podkroví, topný žebřík v koupelně, plovoucí podlaha v kuchyni, nové přípojky vody, el. a plynu. Ve sklepě je schodiště a dva sklepy. V 1.NP se nachází vstupní veranda, chodba se schodištěm, východ do zahrady, 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC. V podkroví je jedna obytná místnost a půdy. U domu je zahrada s několika okrasnými a ovocnými stromy a keři. V zahradě se nachází kopaná studna hl. 7 m. Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu, poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 391 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Obvyklá cena
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 1,000
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití -4-
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,990
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,990
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 391 Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 88 let 1 399,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.PP: 4,30*2,10+7,60*2,90 1.NP: 14,50*10,0+1,95*5,10+1,10*1,50 podkroví: 5,0*4,20 Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví: Obestavěný prostor Název 1.PP: 1.NP: podkroví a zastřešení: podezdívka:
Zastavěná plocha 31,07 m2 156,60 m2 21,00 m2
= = =
Konstrukční výška 2,30 m 3,00 m 2,50 m
Obestavěný prostor (4,30*2,10+7,60*2,90)*(2,30) = (14,50*10,0+1,95*5,10+1,10*1,50)*(3,00) = 14,50*10,0*0,80+(10,0*4,40)/6*(2*14,50+5,1 = 0) (14,50*10,0+1,95*5,10+1,10*1,50)*1,30= -5-
[m2] 31,07 m2 156,60 m2 21,00 m2
[m3] 71,46 m3 469,79 m3 366,07 m3 163,18 m3
(4,30*2,10+7,60*2,90)*1,30 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,33
1 070,50 m3
156,60 m2 208,67 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 88 let: s = 1 - 0,005 * 88 = 0,560 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
č. I
Vi typ A
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III III
0,01 0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,561 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 399,- Kč/m3 * 0,561 = 784,84 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 1 070,50 m3 * 784,84 Kč/m3 * 1,000 * 0,990= 831 769,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
-6-
831 769,51 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 7,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + = * * =
9 750,- Kč 7 620,- Kč 17 370,- Kč 1,0000 2,3180 40 263,66 Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,150 6 039,55Kč 6 039,55 Kč 0,990 5 979,15 Kč
Studna - zjištěná cena
=
5 979,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 88 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 88 / 100 = 88,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky -7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III
0,00
4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I
0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,990 = 0,990 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 347,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky celkem
Parcelní číslo st. 433 1111/9
Výměra [m2] 602,00
Index 0,990
Jedn. cena [Kč/m2] 343,53
358,00 960,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
Koef.
343,53
=
Upr. cena [Kč/m2] 343,53 Cena [Kč] 206 805,06 122 983,74 329 788,80
329 788,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Na pozemku se vyskytují ovocné a okrasné dřeviny. Jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
-8-
116 898,00 358,00 250,00 81 632,68 0,065 5 306,12 5 306,12 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 391 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna
831 769,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
837 748,60 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
329 788,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
329 788,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
5 306,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 306,10 Kč
5 979,10 Kč
1 172 843,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 172 843,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmilionjednostosedmdesátdvatisícosmsetčtyřicet Kč
-9-
1 172 840,- Kč
Cena obvyklá, je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Popis a tržní zhodnocení posuzované nemovité věci Popis Jedná se o zděný RD, postavený v r. 1928 na SV okraji města Kopidlno v ulici Lipové. Dům je založený na kamenných základových pasech a pískovcové podezdívce. Obvodové a nosné zdivo je z plných pálených cihel. Strop nad sklepem je železobetonový, ostatní stropy jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Krov je dřevěný vázaný s valbami. Krytina je z pálených tašek na dřevěných latích. Podlahy jsou prkenné a betonové s dlažbami. Schodiště do sklepa je betonové, do podkroví dřevěné. Omítky jsou vápenné štukové, fasáda břizolitová, hodně poškozená. Dveře jsou původní dřevěné kazetové, čtvery v 1.NP vyměněny za hladké v ocel. zárubních. Okna do ulice byla vyměněna za plastová, ostatní jsou původní dřevěná špaletová. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Za dobu životnosti stavby byla vybudována asi před 30 lety koupelna a WC. V r. 2008 - 2010 byla vyměněna okna do ulice za plastová, osazen plynový kotel UT a domácí vodárna ve sklepě, podlahy s podlahovým topením v části 1.NP, radiátor v místnosti v podkroví, topný žebřík v koupelně, plovoucí podlaha v kuchyni, nové přípojky vody, el. a plynu. Ve sklepě je schodiště a dva sklepy. V 1.NP se nachází vstupní veranda, chodba se schodištěm, východ do zahrady, 3 pokoje, kuchyň, koupelna, WC. V podkroví je jedna obytná místnost a půdy. U domu je zahrada s několika okrasnými a ovocnými stromy a keři. V zahradě se nachází kopaná studna hl. 7 m. Tržní zhodnocení Rodinné domy podobného provedení se v dané lokalitě a okolí prodávají. Výhodou posuzované nemovitosti je přípojka el., vody, kanalizace i plynu, hezká zahrada, základní občanská vybavenost obce se spojením autobusovým i vlakovým do Jičína. Nevýhodou je nutnost oprav a modernizace, rušná komunikace v těsné blízkosti domu, málo pracovních příležitostí v místě, nutnost dojíždění za prací.
- 10 -
Způsob stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena je v daném případě stanovena porovnáním s cenami podobných domů v nabídce RK na www.sreality.cz a příkladu skutečně prodaných domů z databáze odhadce ( viz přílohy). V nabídce RK: -
RD v Nemyčevsi RD ve Vitiněvsi RD v Libáni
1 149 000,-Kč 800 000,-Kč 1 299 000,-Kč
Skutečně prodané domy v Kopidlně: -
RD v Lipové ulici RD v Kopidlně
890 000,-Kč 900 000,-Kč
Při porovnání podobných nemovitostí je též nutno vzít v úvahu všechny aspekty, mající vliv na tržní cenu posuzované nemovitosti, např. technický stav, atraktivnost polohy nemovitosti, širší vztahy k okolí, dopravní dostupnost, velikost a využitelnost pozemku, alternativní využitelnost nemovitosti atd. Ceny dosud neprodaných nemovitostí v nabídce RK bývají cca o 10 -20% vyšší, než skutečně realizované tržní ceny. Omezení, zapsaná v části C na LV 881 nejsou při stanovení obvyklé ceny zohledněna. Závěr činím na základě vypočtených výše uvedených cen, porovnání s nabízenými nemovitostmi a svých zkušeností s prodejem nemovitostí v RK. Obvyklou cenu domu č.p. 391 s pozemky na LV 881 stanovuji celkem na : 1 200 000,- Kč
V Jičíně 31.3.2016
Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail:
[email protected]
- 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.2001, č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V souladu s §127a) zákona č.99/1963 Sb. o.s.ř. si jsem vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2215/45/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 45/2016.
E. Přílohy - informace KN o posuzovaných nemovitých věcech na LV 881 k.ú. Kopidlno - snímek kat. mapy - porovnávané nemovitosti - fotodokumentace
- 12 -
