2016

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 74/2016 O ceně pozemku p.č. st. 189 se stavbou rodinného domu čp. 187 a pozemku p.č. 1200 v k.ú. Radovesice u Libochovic, obec Radovesice,okr. Litoměřice.

Objednavatel znaleckého posudku:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem

Dle stavu ke dni 18.7.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Macák Štefánikova 1299, 274 01 Slaný, telefon: 603 480 416, e-mail: [email protected] Počet stran: 17 včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Slaném 21.7.2016

-2Obsah: 1. Úvod 1.1. Zadání 1.2. Základní pojmy 2. Nález 2.1. Základní údaje 2.2. Podklady pro vypracování posudku 2.3. Projektová dokumentace 2.4. Poloha a charakteristika nemovitosti (širší vztahy) 2.5. Popis a technický stav nemovitosti 3. Ocenění 3.1. Volba metody ocenění 3.2. Stanovení hodnoty nemovitosti 3.2.1. Metoda zjištění věcné hodnoty 3.2.2 .Výnosový způsob ocenění 3.2.3.Metoda porovnávací 3.2.4. Cena dle platného cenového předpisu 4. Rekapitulace 5. Závěr 1. Úvod: 1.1 Zadání : Zadáním objednatele je návrh obvyklé ceny nemovitosti - pozemku p.č. st. 189 se stavbou rodinného domu čp. 187 a pozemku p.č. 1200 v k.ú. Radovesice u Libochovic, obec Radovesice, okr. Litoměřice, za kterou by mohl být majetek reálně na trhu obchodován. Navržená obvyklá cena podle tohoto ocenění by měla odrážet tržní podmínky v daném období a v dané lokalitě. 1.2 Základní pojmy: Administrativní cena - cena zjištěná dle platného cenového předpisu - vyhláška Ministerstva financí č. č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., a č. 53/2016 Sb.. Obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové v rodině nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Tržní hodnota - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v

-3době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Porovnávací hodnota - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení za použití tehdy platných cen a metodik bez odpočtu opotřebení. Likvidační hodnota - je peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu.

2.Nález: 2.1. Základní údaje: Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

pozemek p.č. st. 189 se stavbou rodinného domu čp. 187, pozemek p.č. 1200 Radovesice 411 17 Radovesice Ústecký Litoměřice Radovesice Radovesice u Libochovic 466

2.2. Podklady pro vypracování posudku: - prohlídka byla provedena dne 18.7.2016. - snímek pozemkové mapy - informace o pozemku z LV č. 268 pro k.ú. Radovesice u Libochovic 2.3. Projektová dokumentace Vlastníkem nemovitosti nebyla umožněna prohlídka, zaměření staveb a nahlédnutí do projektové dokumentace uložené v archivu stavebního úřadu. Půdorysné rozměry staveb byly určeny dle snímku pozemkové mapy a výškové rozměry odhadnuty dle „prohlídky z ulice“.

-42.4.Poloha nemovitosti (širší vztahy):

Obec Radovesice se nachází na jižním okraji okresu Litoměřice ve vzdálenosti 18 km od bývalého okresního města Litoměřice a ve vzdálenosti 50 km od okraje Hlavního města Prahy. Obec je v rovinaté krajině na levém břehu řeky Ohře. Z občanské vybavenosti je v obci mateřská školka, obchod se smíšeným zbožím. Restaurace, hřiště. Škola a další občanská vybavenost je v Libochovicích, které navazují na západní část Radovesic. V obci je veřejný vodovod, kanalizace a rozvod zemního plynu. Dům čp. 187 se nachází na západním okraji obce na stavebním pozemku p.č. 189 o výměře 553 m2. Se stavebním pozemkem tvoří funkční celek zahrada p.č. 268 o výměře 319 m2. Nemovitost je

-5situována v nízkopodlažní obytné zástavbě, směrem severním je pole, směrem jižním je veřejná komunikace, pole a řeka. Pozemky jsou mírně svažité k jihu, přístupné z veřejné zpevněné komunikace. 2.5. Popis a stav nemovitosti:

Dům čp. 187 je samostatně stojící stavba, přízemní s podsklepením na převážné části půdorysné plochy. Dům je zděné konstrukce se sedlovým krovem s polovalbami a mansardou, střešní krytina je pálená tašková, klempířské konstrukce jsou z pozinkového plechu, fasádní omítky štukové s nátěrem, okna dřevěná zdvojená. Vzhledem k neumožnění prohlídky je provedení konstrukcí a vnitřního vybavení uvažováno ve standardním provedení. Za domem je vedlejší stavba, která není z ulice vidět stavba dílny, která je přízemní a v části má dvě nadzemní podlaží.

3. Ocenění: 3.1. Volba metody ocenění: Na základě zjištěných skutečností (druh a poloha nemovitosti) byl proveden výběr metod ocenění pro danou nemovitost. Byly použity metody stanovení ceny porovnáním, věcné hodnoty a dle cenového předpisu. Výnosová metoda není vzhledem k absenci dostatečného počtu údajů o skutečně realizovaných nájmech porovnatelných objektů použita.

-63.2. Stanovení hodnoty nemovitosti: 3.2.1 Věcná hodnota : Pro stanovení reprodukční hodnoty jsou použity orientační ceny uváděné firmou URS. Praha a.s., upravené koeficientem s ohledem na konkrétní místo a technické řešení stavby. Uvedené ceny jsou bez DPH (DPH neuvažováno 15%). Opotřebení staveb je stanoveno lineární metodou. Pozemky pro stavbu rodinných domů jsou v této lokalitě nabízeny k prodeji za 400-600,-Kč/m2. Pro ocenění je uvažována cena při dolní hranice rozpětí – 450,-.Kč/m2. Reprodukční hodnota: - rodinný dům zatřídění : JKSO zastavěná plocha : obestavěný prostor : jednotková cena : jedn.cena upravená : reprodukční hodnota :

803 61 rodinné domy zděné konstrukce 107,- m2 818,- m3 4 870,-Kč/m3 o.p. 4 870 * 0.90 = 4 383 Kč/m3 3 3 818 m *4 383,- Kč/m =

- dílna obestavěný prostor : 446,- m3 jednotková cena : 3 500,- Kč/m3 o.p. reprodukční hodnota : 446,- m3 *3 500 ,-Kč/m3 - vedlejší stavba obestavěný prostor : 156 m3 jednotková cena : 2 500,- Kč/m3 reprodukční hodnota: 156,-m3*2 500 ,- Kč/m3 mezisoučet: DPH : 15 % * 5 536 294 reprodukční hodnota staveb celkem:

3 585 294,- Kč

=

1 561 000,- Kč

=

390 000,-Kč 5 536 294,-Kč 830 444,-Kč

=

-pozemky 872m2 * 450Kč/m2 = 392 400,- Kč ------------------------------------------------------------------------------------------------------------reprodukční hodnota : 6 759 138 ,- Kč ============= Věcná hodnota - rodinný dům 3 585 294 * 0.45 = 1 613 382,- Kč -dílna 1 561 000* 0.81 = 1 264 410,- Kč - vedlejší stavba 390 000* 0.37 = 144 300,- Kč mezisoučet: 3 022 092,-Kč DPH : 15 %* 3 022 092 = 453 314,-Kč Věcná hodnota celkem: 3 475 406,-Kč - pozemky 392 400 ,- Kč --------------------------------------------------------------------------------------------------------------věcná hodnota celkem: 3 867 806,-Kč

-73.2.2. Ocenění na základě výnosů z pronájmu: Rodinné domy nejsou v této oblasti pronajímány nebo pouze vyjíměčně. Nejsou věrohodné údaje o výši pronájmu a z tohoto důvodu cenu na základě výnosů z pronájmu nestanovuji 3.2.3 Metoda porovnávací: Pro porovnání nebyl zjištěn dostatečný počet cen realizovaných prodejů v přiměřeném časovém období. Pro porovnání vycházím ze současných nabídek realitních . Realizované prodeje: 1)

V-1163/2015-506, Libochovice, Komenského ul.,čp. 418, pozemky p.č. st. 478, st. 1209,706/1, 707/19 o celkové výměře 637,-m2 Zastavěná plocha 95 m2, vedlejší stavba 50 m2 Kupní cena : 1 750 000,-Kč 2)

V—12755/2015-506, Libochovice, Husova 656, pozemky p.č. st. 717- 239 m2, 550/55-267,-m2 prodej 5/36 čp. 656, p.č. st.717- 280 000/5*36 = 2 016 000,-Kč 5/18 p.č. 550/55 – 32 500/5*18 = 117 000,-Kč Kupní cena celkem: 2 133 000,-Kč 2 Zastavěná plocha 120 m Obestavěný prostor: 1200,-m3

-83)

V-9956/2015-506, Libochovice, Chelčického 676, pozemek p.č. st. 771- 495 m2, p.č. 512/20-327 m2 Kupní cena: id.podíl ½ - 800 000,-Kč = 1 600 000,-Kč Zastavěná plocha : 100,-m2 Obestavěný prostor : 980,-m3 4)

V-11045/2015-506, Radovesice 168, pozemky p.č. st. 168,77/3, 77/21, 1156/3 o celkové výměře 995,-m2 Kupní cena 1 691 000,-Kč Nabídka realitních kanceláří: 1)

-9Prodej rodinného domu 250 m², pozemek 932 m², Na Pískách čp. 178, Mšené-lázně 2 190 000 Kč Zastavěná plocha 90 m2 Obestavěný prostor 950,-m2 7místností, velká terasa, rozsáhlé nebytové prostory k uložení věcí i podnikání. Nabízíme Vám pěkný a prostorný rodinný dům se zahradou, v klidné ulici na velmi hezkém místě s výbornou dostupností do Prahy, Roudnice nad Labem, nebo třeba Litoměřic. Dům je cihlový, v původním udržovaném stavu, napojen na veškeré sítě - elektrika, voda, kanalizace a plyn. Má celekm 3patra, 7místností + komory, kotelnu a nebytové prostory.V přízemí domu je zádveří, velký světlý obývací pokoj, jedna ložnice, kuchyň s jídelnou, koupelna s vanou a samostatná toaleta. V 1.patře je stejná dispozice 2+1, opět s koupelnou s vanou a oddělenou toaletou, navíc oproti přízemí je zde komora a přes velké francouzské okna vstup na slunnou terasu. Terasa je propojena přímo se zahradou. V posledním, 3.patře je pak další prostorný podkrovní pokoj a uzavřená půda. V domě byl před pár lety osazen nový plynový kotel na topení a ohřev vody. Okna jsou původní dřevěná, vhodná k repasu nebo výměně. Dům stojí na pozemku se vzrostlými stromy, který má celkem 932m2 včetně zastavěné plochy a dvora. Celá parcela je oplocená, s přístupem z ulice a také na horní zahradu přímo z louky(pole), kde jsou další vjezdová vrata.Kromě rodinného domu je zde poměrně velký objekt -nebytový prostor, využitelný mnoha způsoby jako například garáž pro více aut, velká dílna, sklad, soukromá provozovna. 2)

Prodej rodinného domu 150 m², pozemek 788 m²Budyně nad Ohří - Vrbka, okres Litoměřice 2 500 000 Kč Prodej rodinného domu s parametry venkovské usedlosti s dispozicí 5+1 v obci Vrbka u Roudníčku. Obec se nachází nedaleko Budyně nad Ohří, pěší chůzí 1,8km. Jedná se o velice klidnou lokalitu s rychlým dojezdem k dálnici D8 (7km) nebo do Slaného (20km). Dům je dispozičně řešen jako 5+1 rozložen do dvou podlaží s možností dalšího rozšiřování v podkrovní části domu. Dům má dva samostatné vchody, což umožňuje vytvoření například dvougeneračního bydlení. V přízemí domu je ložnice, koupelna s vanou a sprchovým koutem. V patře jsou další čtyři pokoje a kuchyň. Součástí domu je stodola se samostatným vjezdem z ulice, s využitím například pro chov koní, apod. Na pozemku je dále přístavek použitelný v části k venkovnímu posezení, z části například k uskladnění dřeva. Dům je k okamžitému nastěhování bez větších oprav. Vytápění domu je zajištěno ústředním topením s kotlem na tuhá paliva, ohřev vody přes elektrický bojler. K domu náleží garáž na jedno vozidlo, další parkování na pozemku nebo před domem

Nabídkové ceny jsou sníženy o 15%, neboť realizované ceny jsou obvykle nižší. Průměrná cena: (1 750 000+2 133 000+1 600 000+1 691 000+(2 190 000+2 500 000)*0.85)/6= 1 860 000,-Kč Porovnávané rodinné domy jsou porovnatelné velikosti i porovnatelné výměry pozemků. U oceňované nemovitosti je navíc poměrně velká dílna, jejíž hodnotu lze odhadovat přibližně 600-700 tis. Kč. Cena porovnáním: 2 500 000,-Kč

- 10 3.2.4 Cena dle platného cenového předpisu: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. V IV VI I

Pi 0,50 0,60 0,80 1,00

II III

0,95 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 292,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Index trhu

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5 IT = P6 * (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci

- 11 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Index polohy

0,00 0,01 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 1,040 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,040 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 187 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 55 let 1 324,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží I.P.P.: I.N.P.: Podkroví: Název podlaží I.P.P.: I.N.P.: Podkroví:

= = = Zastavěná plocha 92,00 m2 107,00 m2 92,00 m2

Konstrukční výška 2,30 m 2,80 m 2,70 m

Obestavěný prostor podzemí: vrchní stavba:

92*2,40 92,0*3,60 15*3,3 Zastřešení: 92*4,7/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,72

92,00 m2 107,00 m2 92,00 m2

= = = = =

ZP1 = ZP =

220,80 m3 331,20 m3 49,50 m3 216,20 m3 817,70 m3 107,00 m2 291,00 m2

- 12 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 55 let: s = 1 - 0,005 * 55 = 0,725

č. III III III II III V III III I III II

Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

III III II

0,01 0,00 1,00

12

Index vybavení

IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,725 = 0,805 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 324,- Kč/m3 * 0,805 = 1 065,82 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 817,70 m3 * 1 065,82 Kč/m3 * 1,000 * 1,040= 906 382,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

906 382,- Kč

=

1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílny Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba 9,0*4,50*(4,3+5,3)/2

=

[m3] 194,40 m3

- 13 10,5*6,0*4,0

=

252,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba

NP NP

Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 194,40 m3 252,00 m3 446,40 m3

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,1,0000 0,8000 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 446,40 m3 * 2 088,- Kč/m3

= =

2 088,932 083,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 80 = 18,8 % Koeficient opotřebení: (1- 18,8 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,812 756 851,- Kč 1,040 787 125,04 Kč

Dílny - zjištěná cena

=

787 125,04 Kč

1.2.2. Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění

- 14 Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba 13,0*4,0*3,0

=

[m3] 156,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

NP

Obestavěný prostor 156,00 m3 156,00 m3

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S S S S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 100,00 1,0000

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,1,0000 0,8000 2,0880

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 156,00 m3 * 2 088,- Kč/m3

= =

2 088,325 728,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků

- 15 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,5 % Koeficient opotřebení: (1- 62,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,375 122 148,- Kč 1,040 127 033,92 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

127 033,92 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. st. 189, 1200 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6 IO = 1 +  Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 292,Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.189

Pozemky p.č. st. 189, 1200 - zjištěná cena

1200

Index

Koef.

1,040

Upr. cena [Kč/m2] 303,68

Výměra [m2] 553,00

Jedn. cena [Kč/m2] 303,68

Cena [Kč] 167 935,04

319,00 872,00

303,68

96 873,92 264 808,96

=

264 808,96 Kč

- 16 Cena dle cenového předpisu-rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 187 1.2. Příslušenství 1.2.1. Dílny 1.2.2. Vedlejší stavba

906 382,- Kč 787 125,- Kč 127 034,- Kč

Ocenění staveb celkem

1 820 541,- Kč

Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. st. 189, 1200

264 809,- Kč

2 085 350,- Kč

celkem

4.Rekapitulace: -

věcná hodnota výnosová hodnota porovnávací hodnota cena dle platného cenového předpisu

3 868 000,- Kč nestanoveno 2 500 000,-Kč 2 085 350,- Kč

5. Závěr: Zadaným úkolem ocenění bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti – pozemku p.č. st. 189 se stavbou rodinného domu čp. 187 a pozemku p.č. 1200 v k.ú. Radovesice u Libochovic, obec Radovesice,okr. Litoměřice Na základě výše uvedeného, s použitím uvedených metod ocenění považuji za obvyklou cenu stanovenou porovnáním:

2 500 000,-Kč slovy: - dvamilionypětsettisíc,-Kč Vzhledem k tomu, že vlastníkem nemovitosti nebyla umožněna prohlídka nemovitosti a nahlédnutí do projektové dokumentace, lze očekávat cenu dosaženou v dražbě o 30 % nižší:

1 750 000,-Kč slovy: - jedenmilionsedmsetpadesáttisíc,-Kč

- 17 -

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze 2 ze dne 4. 12. 1989 pod č.j. 915/87, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady cen nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. 74/2016 znaleckého deníku. Ve Slaném 21.7.2016

Ing. Petr Macák Štefánikova 1299 274 01 Slaný tel.: 603480416 e-mail: [email protected]

Seznam příloh - informace o pozemku z LV č. 268 pro k.ú. Radovesice u Libochovic - snímek pozemkové mapy

- 18 -

Informace o pozemku Parcelní číslo:

st. 189

Obec:

Radovesice [565521]

Katastrální území:

Radovesice u Libochovic [738701]

Číslo LV:

268

Výměra [m2]:

553

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Součástí je stavba Budova s číslem popisným:

Radovesice [138703]; č. p. 187; rodinný dům

Stavba stojí na pozemku:

p. č. st. 189

Stavební objekt:

č. p. 187

Adresní místa:

č. p. 187

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Janich Pavel, č. p. 187, 41002 Radovesice

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.

Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.

Podíl

- 19 -

Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Janich Pavel Zahájení exekuce - Janich Pavel Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

Informace o pozemku Parcelní číslo:

1200

Obec:

Radovesice [565521]

Katastrální území:

Radovesice u Libochovic [738701]

Číslo LV:

268

Výměra [m2]:

319

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zahrada

Sousední parcely

Vlastníci, jiní oprávnění

- 20 Vlastnické právo

Podíl

Janich Pavel, č. p. 187, 41002 Radovesice

Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond

Seznam BPEJ BPEJ

Výměra

10100

319

Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Janich Pavel Zahájení exekuce - Janich Pavel Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.

- 21 -