2016

-1-

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2791-103/2016 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemku parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástí a příslušenství, v k.ú. Senorady, obci Senorady, okrese Brno-venkov (LV č. 365)

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00303/11

Podle stavu ke dni 6.2. 2016 posudek vypracoval:

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 27 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 19.2. 2016

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:

rodinný dům č.p. 4 a zem.stavba s pozemky Senorady č.p. 4, 675 75 Senorady Brno-venkov Senorady Senorady

3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 6. 2. 2016 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný neumožnil znalci ani přes zaslanou výzvu prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 365 pro k.ú. Senorady ze dne 21.12.2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00303/11-072 o ustanovení znalce ze dne 21.12.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 365 zapsán: Svoboda Josef, č. p. 4, 67575 Senorady Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Svoboda Josef Zahájení exekuce - Svoboda Josef Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

-3Dále je na LV v části D uvedeno: - Podán návrh na naříz. Výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva (návrh podán dne 15.6.2012) – vyrozumění soudu o podání návrhu na naříz.výkon.rozh. zřízením soud.zást. práva Okresního soudu v Třebíči 11 E-140/2012 ze dne 25.6.2012. - Podán návrh na naříz. Výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva (návrh podán dne 15.6.2012) – vyrozumění soudu o podání návrhu na naříz.výkon.rozh. zřízením soud. zást. práva Okresního soudu v Třebíči 11 E-141/2012 ze dne 25.6.2012. blíže viz LV v příloze

6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Brno-venkov, obci Senorady, cca 300 m východně od Obecního úřadu. Objekt je vzdálen cca 300 m od zastávky bus „Senorady“. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. Přístup k domu je z veřejné komunikace. Ve Senoradech je k dispozici pouze omezená občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost je k dispozici v Ivančicích, vzdálených cca 10 km od obce. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemkem parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemky parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástmi a příslušenstvím, které jsou v jednotném funkčním celku. Součásti a příslušenství nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy b) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří, ovocné a okrasné. c) vedlejší stavby na pozemcích se nachází vedlejší stavby (hospodářské budovy) - nelze blíže specifikovat Pozitiva oceňované nemovité věci: - Dostatečná velikost pozemků Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněná prohlídka nemovité věci - špatný technický stav, nutnost dalších investic na provedení stavebních úprav a celkové rekonstrukce; dům je delší dobu neobývaný a k datu ocenění pro svůj špatný technický stav nemůže být ani využíván pro bydlení

-47. Obsah posudku Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

-5-

B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 9 Parc.č. st. 8 Parc.č. 10/1 Parc.č. 10/2

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada

o výměře 817 m2 o výměře 516 m2 o výměře 551 m2 o výměře 135 m2

Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 2 019 m2. Příslušenství nemovité věci je podstandardního rozsahu. Příslušenství a součásti jsou popsány v části A kapitole 6.

-6B) stavby: 1) Objekt k bydlení č.p. 4, součást pozemku parc.č. st. 9 Oceňovaný rodinný dům je řadový vnitřní, jednopodlažní s půdou pod sedlovou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, dle prohlídky na místě samém bylo zjištěno, že je dům již delší dobu neobývaný. Základy jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní vápenné hladké. Vnější keramické obklady nejsou provedeny. Okna jsou dřevěná zdvojená (poškozena). Znalec pro další ocenění předpokládá vytápění lokální na tuhá paliva, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů). Zastavěná plocha objektu činí cca 220 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 90 m2, zbývající plochy budou hospodářské prostory. Jedná se o původní zemědělskou usedlost. Stáří objektu znalec odhaduje na cca 90 let. Technický stav objektu je špatný, dům se nachází v původním stavu, je delší dobu neobývaný, opravy a údržba nejsou a nebyly prováděny. Dům k datu ocenění není schopen bez dalších investic na rekonstrukci plnit účel, ke kterému je určen, tj. bydlení. Napojení na inženýrské sítě není přesně znalci známo. Předpokládám, že je rodinný dům napojen na přípojky inženýrských sítí a to minimálně na elektřinu.

2) další stavby – zemědělská stavba bez čp/če, součást pozemku parc.č. st. 8 Jedná se o hospodářskou budovu o zastavěné ploše cca 210 m2. – hospodářská budova, na pozemku parc.č. st. 9 Jedná se o hospodářskou budovu o zastavěné ploše cca 168 m2.

-7-

Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až 2 200 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Senorady č.p. 4 ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu Konstrukce korekce za konstrukci příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku

Srov. 2 Lhánice

Srov. 3 Vysoké Popovice

Srov. 4 Vysoké Popovice

Srov. 5 Čučice

2 019

2708

3 291

1052

1460

941

90

150 2 180 000

151 2 190 000

70 799 000

88 1 700 000

103 1 250 000

nabídka nabídka nabídka nabídka nabídka 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 II.16 II.16 I.16 II.16 II.16 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 lepší

korekce pro velikost domu Indikovaná hodnota nemovité věci

Srov. 1 Senorady

989 133

0,75 srovnatelná 1,00 srovnatelná 1,00 srovnatelné 1,00 0,90

srovnatelný 1,00 srovnatelná 1,00 srovnatelná 1,00 srovnatelné 1,00 0,85

0,75

0,75

1,15

1,00

0,95

938 081

1 186 706

898 176

953 700

969 000

Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):

srovnatelný lepší 1,00

lepší

0,60 0,80 srovnatelná srovnatelná srovnatelná 1,00 1,00 1,00 srovnatelná srovnatelné srovnatelné 1,00 1,00 1,00 srovnatelné srovnatelné srovnatelné 1,00 1,00 1,00 1,15 1,10 1,20

989 133,- Kč

-8Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 990 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem

990 000,- Kč

Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemku parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástí a příslušenství, v k.ú. Senorady, obci Senorady, okrese Brno-venkov (LV č. 365), je stanovena ke dni 6. 2. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 990 000,- Kč.

-9-

C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. st. 9, jehož součástí je stavba pro bydlení č.p. 4, pozemku parc.č. st. 8, jehož součástí je zem. stavba bez čp/če, pozemků parc.č. 10/1 a parc.č. 10/2, součástí a příslušenství, v k.ú. Senorady, obci Senorady, okrese Brno-venkov (LV č. 365) činí

990 000,- Kč Slovy: devět-set-devadesát-tisíc-korun-českých

Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.

V Ostravě, 19.2.2016

Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2791-103/2016 znaleckého deníku.

- 10 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

- 11 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci

Rodinný dům č.p. 4

Rodinný dům č.p. 4

Rodinný dům č.p. 4

Detail okna

- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD Senorady, okr. Brno-venkov Cena: 2 180 000,- Kč Užitná plocha: 150 m2 Velikost pozemku: 2 708 m2 Zemědělská usedlost v obci Senorady. Jednopatrový dům se dvěma bytovými jednotkami a hospodářskými stavbami a zahrady s ovocnými stromy. Napojení na IS, plynová přípojka, vlastní studna. Dům je v původním stavu a nabízí široké možnosti využití jako více generační bydlení nebo bydlení spojené s hospodářskou činností - chlévy se žlaby a konstrukcí k napojení dojícího zařízení, další prostory s možností chovu hospodářských zvířat, sýpky, sklepy ,černá kuchyně, stodola na uskladnění slámy a píce, sklepy pro uskladnění brambor, řepy a zeleniny, vlastní jímka, dvě studny, zahrada s ovocnými stromy. Dům je umístěn ve středu obce, klidná lokalita s krásnou přírodou a dobrou dopravní dostupností do Brna.

Nemovitá věc č. 2 RD Lhánice, okr. Třebíč Cena: 2 1900 000,- Kč Užitná plocha: 151 m2 Velikost pozemku: 3 291 m2 Zemědělská usedlost v obci Lhánice, na půl cestě mezi Brnem a Třebíčí. Dostatek prostoru pro chov užitkových zvířat, ovocné stromy i velké skladové prostory (půda, stodola, sklepy a další. Součástí prodeje je přízemní dům v dispozici 5+1, částečně podsklepený a s obrovskou půdou ve výborném stavu. Pod domem se nachází vlastní studna a sklepní prostory. Za domem pokračuje prostranné nádvoří, ke kterému přiléhají bývalé stáje pro koně i dobytek; a dále pak chlév, který je nicméně ve stavu ruiny. Pozemek pokračuje dozadu až k velké stodole. Za stodolou se pozemek rozprostírá dále a je plný ovocných stromů. V této části stojí i postarší včelín. Nemovitost nebyla přes 25 let užívána, a stav i cena tomu odpovídají - bude potřeba kompletně rekonstruovat dům, spravit některé části střešní krytiny (např. stodola), opravit kvůli statice štíty ve stájích a zbourat a odstranit chlévy.

Nemovitá věc č. 3 RD Vysoké Popovice, okr. Brno-venkov Cena: 799 000,- Kč Užitná plocha: 70 m2 Velikost pozemku: 1 052 m2 Řadový rodinný dům o dispozici 2+1 v obci Vysoké Popovice, ok. Brno venkov, o celkové ploše pozemku 1052m2. Pokoje 16m2 a 14m2, kuchyně 16m2, koupelna 8m2, komora 6m2. Za domem se nachází velká zahrada přístupná z domu a z přilehlé cesty. Nemovitost je určena ke kompletní rekonstrukci.

- 14 Nemovitá věc č. 4 RD Vysoké Popovice, okr. Brno-venkov Cena: 1 700 000,- Kč Užitná plocha: 88 m2 Velikost pozemku: 1 460 m2 RD o dispozici 2+1 s jídelnou a šatnou ve Vysokých Popovicích, 20 km západně od Brna. Jedná se o dům z roku 1980 s velkým pozemkem, hospodářskými budovami a dalšími nebytovými prostory. Dům je samostatně stojící se sedlovou střechou s možností zbudování podkroví. Budova je plně podsklepena. Okna jsou dřevěná (kastlová), topení je plynové nebo na tuhá paliva, voda obecní, užitková z vlastní studny. Dispozice: zádveří 2,5 m2, chodba 6 m2, šatna 4 m2, koupelna + WC 5 m2, ložnice 16 m2, obývací pokoj 14 m2, kuchyně 6 m2 a jídelna 8 m2.

Nemovitá věc č. 5 RD Čučice, okr. Brno-venkov Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 103 m2 Velikost pozemku: 941 m2 Rodinný dům s dvorem a zahradou, postavený v řadové zástavbě v obci Čučice v okr. Brno-venkov. Dům je přístupný vstupním průjezdem. V domě se nachází velká kuchyň, tři pokoje, samostatné WC a koupelna, užitná plocha je 103 m2. Vytápění domu je ústřední s kotlem na tuhá paliva, v obci není zaveden zemní plyn. Dům je v původním, velmi zachovalém, udržovaném stavu. Náleží k němu pozemek o celkové rozloze 941 m2, z toho zastavěná plocha a nádvoří činí 340 m2, zahrada má výměru 601 m2. Využití domu je možné jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci.