2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1241/190/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, spoluvl. podíl id. 2/4 na pozemku p.č. 1186 a pozemku p.č. 1187 se stavbou RD čp. 981, vše v k.ú. a obci Duchcov, zapsané na LV č. 13, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Teplice, obec Duchcov, k.ú. Duchcov Adresa nemovité věci: Dobrovského 981, 419 01 Duchcov OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420 777 300 093

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení č.j. 131 EX 2029/16-55 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

500 000 Kč

podíl id. 2/4 Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 21 stran

e-mail: [email protected]

15.11.2015

V Trutnově, dne 25.11.2015

Stav ke dni :

Počet příloh: 11

Ing. Michal Danielis

15.11.2015 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvl. podíl id. 2/4 nemovitostí povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku ve spoluvlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

-2-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba pro bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, před rekonstrukcí, umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 13 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 15.11.2016. Povinný Rudolf Nový byl řádně obeslán doručeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, která byla vhozena do schránky doručeno fikcí. K místnímu šetření byli obesláni i spoluvlastníci nemovitostí. Nemovitost byla zpřístupněna a to část užívaná povinným, část užívaná spoluvlastníky zpřístupněná nebyla, součinnost povinným byla poskytnuta. 5. Územně plánovací dokumentace -3-

6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 2029/16-55 9. Povodňová zpráva www.cap.cz 10. Cenové údaje www.cuzk.cz 11. informace ze stavebního úřadu Duchcov Odborná literatura: Bradáč, A. a kol. Chapness, P. Ort, P. 2013 Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P. Ort, P.

Věcná břemena od A o Z, Linde, Praha, 2009 Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Leges, Praha Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha 2007 Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha 2008 Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha 2008 Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha 2015 Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, Veřejná správa 2/2010

Místopis Duchcov je město v severních Čechách, v okrese Teplice, v Ústeckém kraji a má přes 8 tisíc obyvatel. Město se rozkládá v podkrušnohorské uhelné pánvi cca 7 km západním směrem od okresního a lázeňského města Teplice. Město je známé pobytem Giacoma Casanovy, který zde 13 let pracoval jako knihovník, napsal paměti a také zemřel. Na těžbu uhlí navazoval elektrotechnický a strojní průmysl, dodnes zde sídlí firma vyrábějící duchcovské luxfery. Sídlí zde také porcelánová manufaktura. Střed města byl zrenovován a prohlášen za městskou památkovou rezervaci. Na severním konci města leží zastávka na hlavní železniční trati Ústí nad Labem – Chomutov. Staré nádraží blíže centra slouží od roku 1968 pouze nákladní dopravě. V Duchcově se nacházejí dvě základní školy, střední odborné stavební učiliště, základní umělecká škola, střední průmyslová škola, gymnázium a čtyři mateřské školy. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.

¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1274 Město Duchcov, nám. Republiky 20/5, 41901 Duchcov

ý autobus ý silnice II.,III.tř

Celkový popis Stavba samostatně stojícího RD se nachází v okrajové části města, v okolní zástavbě obdobných rodinných domů, v blízkosti zeleně, vodní nádrže Barbora a železniční tratě. Nemovitosti jsou přístupné z ulice Dobrovského, ze zpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 1274 ve vlastnictví města. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, klidnou, v oblasti s téměř plnou infrastrukturou, s dobrou dopravní dostupností a průměrnou obslužností, vhodnou k -4-

bydlení. Občanská vybavenost obce (městský úřad, MŠ, ZŠ, SOŠ, divadlo, nemocnice, lékárny, banky, muzeum, kino, pošta) je vzdálena cca. 1,3km, vlaková zastávka cca. 1,4 km a autobusová cca. 600 m, nemovitosti jsou vzdáleny cca. 8 km od komplexní občanské vybavenosti města Teplice. Stavba RD je vybudována na rovinatém pozemku, území je zainvestováno, možnost napojení VV, VK, NN, plyn - v současné době vše odpojeno. Povinný i spoluvlastnící nem.užívají. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území ý Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Nová Naděžda, Dobrovského 981/2, 41901 Duchcov Nový Rudolf, Dlouhá 552, Bohosudov, 41742 Krupka1/4 Nový Rudolf JUDr., Dobrovského 981/2, 41901 Duchcov

1/4 2/4

Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Nová Naděžda Nařízení exekuce - Nový Rudolf Zahájení exekuce - JUDr. Nový Rudolf Zahájení exekuce - Nová Naděžda Zahájení exekuce - Nový Rudolf Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy Změna výměr obnovou operátu Změna číslování parcel Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 25.11.2016 06:00:00.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, stavby užívají vlastníci.

-5-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním RD byly porovnány stavební pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Pozemek p.č. 1187 o výměře 153 m2 je z zastavěn stavbou RD čp. 981 s navazující stavbou garáže a pozemek p.č. 1186 o výměře 379 m2 tvoří neudržovanou zahradu, z části se zpevněnou plochou, oplocenou dožitým plotem. Území je částečně zainvestováno - NN, VV, VK a plyn, obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemky se stavbou RD tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Bylo zjištěno, že se tržní hodnota stavebních pozemků a pozemků v FC pohybuje v intervalu od 600-1 500,- Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je odhadována ve výši 850,- Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 1187 nádvoří zahrada 1186 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 153

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 850,00

379 532

850,00 Hodnota pozemků celkem

-6-

Celková cena pozemku [Kč] 130 050 322 150 452 200

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 981 Věcná hodnota dle THU Stavba RD samostatně stojící s navazující stavbou garáže, tradičně zděná z cihel, se 2. NP a stavebně upraveným podkrovím, nepodsklepena (pouze sklípek pod schodištěm), zastřešená sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek. Venkovní omítky břizolitové, vnitřní vápenné. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné z části prosklené, klempířské konstrukce z pozinkového plechu. Schodiště dřevěné, stropy dřevěné s rovnými podhledy, podlahy s různými nášlapnými vrstvami. Kuchyně vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči (kuchyňská linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné), koupelna vybavena vanou a umyvadlem, s keramickými obklady, WC splachovací. Vytápění stavby je lokální. Stavba obsahuje 2 byty, v současné době jsou přípojky sítí odpojeny. Vstup do RD je přes přistavěnou zděnou verandu. Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca. v r. 1929, do dnešní podoby upravena modernizací provedenou v letech 1972-1973, dále byla v roce 1975 přistavěna garáž a provedena nástavba pokoje v patře s nástavbou pokoje - povolení užívání z 19.7. 1975, kolaudace plynofikace z 24.9.1991 pro 2byt.jednotky. Pro ocenění se předpokládá morálně (technicky i ekonomicky) dožitá, ve stavu před rekonstrukcí. Příslušenstvím domu je vedlejší stavba navazující garáže a venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, spočívající ve zpevněných plochách okolo RD, oplocení a přípojkách sítí (VV, VK, NN a plyn). Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 153,00 m2 2,70 m

Název 1. NP Výčet místností: 1 byt - koupelna, 2x místnost + kuch. kout sklep pod schodištěm kotelna Užitná plocha celkem:

72,00 m2

1,00

72,00 m2

10,00 m2

0,50

5,00 m2 77,00 m2

129,00 m2

2. NP Výčet místností: chodba se schodištěm pokoj pokoj kuchyně pokoj koupelna s WC Užitná plocha celkem:

13,58 m2 23,11 m2 21,09 m2 7,65 m2 16,88 m2 8,10 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

13,58 m2 23,11 m2 21,09 m2 7,65 m2 16,88 m2 8,10 m2 90,41 m2

-7-

2,70 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (129)*(5+1,6+0,3)+24*3,2+0,3 2. NP (153-24)*(1,5)/2

= =

[m3] 967,20 m3 96,75 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1. NP 2. NP Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis smíšené základy zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady a dřevěné dřevěné hladké plné dveře dřevěná špaletová a rámová různé - koberce, PVC, dlažba keramická dlažba lokální světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda karma zemní plyn plastové potrubí jednoduchá kuchyňská linka umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

-8-

Obestavěný prostor 967,20 m3 96,75 m3 1 063,95 m3

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 153 167 1 063,95 3 291 100,00 3 291 3 501 459

roků roků % [Kč]

86 14 80,00 700 292

2

-9-

Výpočet porovnávací hodnoty

Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

167,41 m2 1 063,95 m3 153,00 m2 532,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Stavba RD se 2. NP, nepodsklepená, se stavebně neupraveným podkrovím, ve stavu před revitalizací, obsahující 2 byty ve stavu před modernizací, s malým pozemkem, situovaná v okrajové části obce, v klidné lokalitě v blízkosti občanské vybavenosti, s průměrnou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD, pozemek 351 m2 rodinný dům v části Duchcova - Bažantnice. Na pozemku o velikosti 477 m2 se nachází RD zastavěná plocha 115 m2, garáž 20 m2, druhá garáž 15 m2, zděné kůlny cca 35m2 a několik ovocných stromků. Dům je v původním udržovaném stavu, je nutná vnitřní rekonstrukce. V domě se nachází 2 samostatné jednotky o velikosti 3+1 s možností podkrovních místností. Dům je vytápěn plynovým ústředním topení. Voda je ohřívaná bojlerem, či plynovým kotlem, taktéž možno připojit na kotel s tuhými palivy. Lokalita Fügnerova, Duchcov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

Užitná plocha 150,00 m2

0,80 1,00 0,97 0,95 0,93 1,01 1,00 www.sreality.cz Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/m2 0,69 6 648 Celková cena Jednotková cena 1 440 000 Kč 9 600 Kč/m2

Výměra pozemku. 477 m2 - 10 -

Název: RD, pozemek 828 m2 rodinný dům v obci Lom u Mostu. K domu náleží pozemek - zahrada o rozloze 520 m2. Dům se nachází v centru Lomu vzdáleného 3 km od Litvínova. V domě proběhly částečné úpravy. Lokalita nám. Republiky, Lom Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,94 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,71 3 644 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 250,00 m 828 m 1 289 000 Kč 5 156 Kč/m2 Název: RD, pozemek 185 m2 RD situovaného v klidné části nedaleko centra obce Mariánské Radčice, okr. Most vzdálené cca 5km od Litvínova a 10km od Mostu. Dům o celkové podlahové ploše 170m2 se skládá ze dvou podlaží a je dispozičně řešený jako 5+1. V prvním podlaží domu je kuchyň a dva pokoje. Ve druhém podlaží, do kterého vede široké betonové schodiště je velký pokoj a dva menší podkrovní pokoje. Dům prošel částečnou revitalizací, jsou zde nová plastová okna, v prvním podlaží nové rozvody elektřiny, stěny připravené na nové štuky. Vytápění domu zajišťují elektrické přímotopy, vodu ohřívá lázeňský elektrický kotel. Lokalita Mostecká, Mariánské Radčice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,70 6 828 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 170,00 m 185 m 1 650 000 Kč 9 706 Kč/m2

- 11 -

Název: RD pozemek parc. č. 2381 o výměře 262 m2 — zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 1013 — objekt pro bydlení, pozemek parc. č. 2382/1 o výměře 192 m2 —zahrada, Zobchodované v řízení V-3550/2016-509, Listina: Smlouva kupní ze dne 16.06.2016. Právní účinky zápisu ke dni 17.06.2016. Zápis proveden dne 12.07.2016. Lokalita Duchcov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.cuzk.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,00 3 988 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 170,00 m 454 m 678 000 Kč 3 988 Kč/m2 Název: RD pozemku p.č. 1616, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 1015 v části obce Duchcov; pozemku p. č. 1618, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e.; pozemku p. č. 3216/8, ostatní plocha, vše zapsané v katastrálním území Duchcov na LV Č. 143 pro obec Duchcov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice , Zobchodované v řízení V-156/2015-509, Listina: Sbírka listin vkladová listina. Právní účinky zápisu ke dni 09.01.2015. Zápis proveden dne 03.02.2015. Lokalita Duchcov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.cuzk.cz Upravená j. cena Celkový koef. KC Kč/m2 0,80 6 666 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 180,00 m 420 m 1 500 000 Kč 8 333 Kč/m2

- 12 -

Název: RD Pozemek s parcelním číslem 1305 (druh pozemku — zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 289 m2) Pozemek s parcelním číslem 1306 (druh pozemku — zahrada o celkové výměře 444 m2) Budova v části obce Duchcov, č.p. 1120, objekt k bydlení,umístěna na pozemku parc. č. 1305. , Zobchodované v řízení V-1358/2015-509, Listina: Sbírka listin vkladová listina. Právní účinky zápisu ke dni 24.02.2015. Zápis proveden dne 18.03.2015. Lokalita Duchcov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.cuzk.cz Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,00 6 410 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 195,00 m 733 m 1 250 000 Kč 6 410 Kč/m2 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Realizované ceny a nabídkové ceny se pohubují v intervalu od 3 600 - 7 000 ,- Kč/m2 započitatelné plochy, hodnotu indikuji kvalifikovaným odhadem ve výši 6000,-Kč/m2 . Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 644 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 697 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 6 828 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 167,41 m2 Výsledná porovnávací hodnota 1 004 460 Kč

- 13 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota

1 004 460 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 152 492 Kč 452 200 Kč

Obvyklá cena podíl id. 2/4 500 000 Kč slovy: Pětsettisíc Kč

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podíl id. 2/4 - Stavba RD postavena v r. 1929, se 2. NP, nepodsklepená, se stavebně neupraveným podkrovím, ve stavu před revitalizací, obsahující 2 byty ve stavu před modernizací, s malým pozemkem, situovaná v okrajové části obce, v klidné lokalitě v blízkosti občanské vybavenosti, s průměrnou dopravní dostupností a obslužností , v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota Výpočet spoluvlastnického podílu id.2/4

1 004 460,-Kč 502 230,-Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu porovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na části LV č. 13 zaokrouhleno 1. spoluvl. podíl id. 2/4 nemovitostí povinného a jejich přísl. 500 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - vedlejší stavba navazující garáže a venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, spočívající ve zpevněných plochách okolo RD, oplocení a přípojkách sítí (VV, VK, NN a plyn) - zahrnuto v OC 0,-

3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená – nezjištěno . 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-

- 14 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - spoluvl. podíl id. 2/4 na pozemku p.č. 1186 a pozemku p.č. 1187 se stavbou RD čp. 981, vše v k.ú. a obci Duchcov, zapsané na LV č. 13, vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice; se zohledněním práv a závad :

ve výši 500 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 25.11.2015 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420 777 300 093 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1241/190/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 190.

- 15 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 192 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Pozvánka + dodejka Cenové údaje Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia a risy.cz

- 16 -

počet stran A4 příloze 1 1 3 1 1 1 3 0

Snímek katastrální mapy

- 17 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

- 20 -

Mapa oblasti

- 21 -