2016

ZNALECKÝ POSUDEK þ. 4213 – 452 / 2016 dle Usnesení þ.j. 067 EX 10082/16-32

Objednavatel: Sídlo: Iý: Zhotovitel: Sídlo: Iý:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úĜad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Spoleþnost je zapsána v obchodním rejstĜíku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Tomáš Kukla, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák

Úþel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základČ Usnesení þ.j. 067 EX 10082/16-32 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 4.10.2016.

Posudek obsahuje:

26 stran vþetnČ pĜíloh

Posudek se pĜedává:

v jednom vyhotovení

Výtisk þíslo:

1

Zpracováno:

18.11.2016

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek þ. 4213 – 452 / 2016

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a pĜedmČt ocenČní ...............................................................................................3 Místní šetĜení ...............................................................................................................3 Den ocenČní .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenČní ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenČní.........................................................................................8 OcenČní ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................20

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................21

E

PěÍLOHY........................................................................................................................21

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PěEDMċT OCENċNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základČ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení þ.j. 067 EX 10082/16-32: - ocenit nemovité vČci vþetnČ všech jejich souþástí a pĜíslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými vČcmi spojené. Jedná se o ocenČní nemovitých vČcí:

Vedlejší stavby: vejminek (byt o velikosti 2+kk), kĤlna, sklad - salon pro psy a koþky (vše souþástí pozemku parc.þ. 764). PĜíslušenství: oplocení z cihel, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy, bazén. Inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, pĜípojka plynovodu a plynomČrný pilíĜek, studna na pozemku parc.þ. 764. Souþástí pozemkĤ je rostlinstvo: pozemek parc.þ. 764: listnaté stromy (1 kus). Technický popis staveb, jejich konstrukþního provedení a technického vybavení, je detailnČ proveden níže v þásti B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETěENÍ

PĜedmČt ocenČní byl zkoumán pĜi místním šetĜení konaném dne 05.11.2016 za pĜítomnosti povinné, paní VČry Jandové, která ovšem neumožnila vnitĜní prohlídku domu. Umožnila vnitĜní prohlídku pouze ve vedlejší stavbČ, který provozuje jako "salón pro psy a koþky". Povinná si naši písemnou výzvu k úþasti na místním šetĜení nepĜevzala - viz vratka dopisu v pĜíloze posudku. 3

DEN OCENċNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 18.11.2016, což je den ocenČní.

3


4


PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV þ. 2318, k.ú. Hostivice, získaný prostĜednictvím Dálkového -

pĜístupu do Katastru nemovitostí dne 4.10.2016 Snímek katastrální mapy Usnesení þ.j. 067 EX 10082/16-32 barevná fotodokumentace informace získané pĜi místním šetĜení záznam z þásteþné prohlídky a zamČĜení nemovitých vČcí zákon þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) ve znČní zákonĤ þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb., þ. 257/2004 Sb., þ. 296/2007 Sb., þ. 188/2011, þ. 350/2012 Sb., þ. 303/2013 Sb., þ. 340/2013 Sb., þ. 344/2013 Sb. a þ. 228/2014 Sb. vyhláška þ. 53/2016 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. - Teorie oceĖování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Petr Ort - OceĖování nemovitostí - Moderní metody a pĜístupy, Leges s.r.o., 2014 Kolektiv autorĤ - VČcná bĜemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 ZbynČk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 ZbynČk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 þasopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého uþení technického v BrnČ, Údolní 53, 602 00 Brno; roþníky 1996 až 2016 odborný þtvrtletník „Odhadce a oceĖování majetku“ vydávaný ýeskou komorou odhadcĤ majetku, Václavské námČstí 1, 110 00 Praha 1; roþníky 2003 až 2016 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, 2015

5 5.1

UZNÁVANÉ METODY OCENċNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z pĜedpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých vČcí) nebude vČtší, než þiní souþasné náklady na jejich poĜízení s odpoþtem pĜimČĜených odpisĤ. Jedná se tedy o výpoþet reprodukþní hodnoty snížené o pĜimČĜené opotĜebení. Reprodukþní hodnota se vypoþte pomocí obestavČného prostoru, zastavČné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou mČrnou jednotku, chybČjící prvky konstrukcí se nezapoþítávají, vyšší vybavení se pĜipoþítává. Jednotková cena se získá nejþastČji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (napĜ. z Ukazatele prĤmČrné orientaþní ceny na mČrovou a úþelovou jednotku, vydáváno pololetnČ – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodáĜských ukazatelĤ stavebních objektĤ PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektĤ). Vynásobením zjištČné zastavČné plochy nebo obestavČného prostoru a jednotkové ceny se zjišĢuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveĖ k datu ocenČní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyþíslen ýeským statistickým úĜadem. Od takto zjištČné výchozí hodnoty se odeþte opotĜebení, které odpovídá stavbČ daného stáĜí a zpĤsobu údržby objektu, výsledkem je vČcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištČní vČcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška þ. 53/2016 Sb., kterou se mČní vyhláška þ. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceĖování majetku (oceĖovací vyhláška), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. 5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového zpĤsobu ocenČní je princip anticipace, jehož podstata

4



spoþívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím oþekávání. Jestliže budoucí prospČch lze finanþnČ vyjádĜit jako Ĝadu oþekávaných výnosĤ, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako souþet všech tČchto oþekávaných výnosĤ, transformovaných na souþasnou hodnotu penČz. Na principu oþekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich þasový vývoj, ale i volba kapitalizaþních mČr, které implicitnČ odrážejí stupeĖ jejich oþekávané pravdČpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kþ] kde:

i

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých vČcí V ... þisté pĜíjmy z nemovitých vČcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný pĜíjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na bČžném realitním trhu, popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o obhospodaĜovací náklady související nemovitou vČcí. Transformace na souþasnou hodnotu penČz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principĤ složeného úroþení jakožto jedné z disciplin finanþní matematiky. Délka uvažovaného þasového úseku (Projection Period) odpovídá vČtšinou intervalu nČkolika rokĤ, bČhem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosĤ ještČ objektivnČ pĜedpovČditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuĜe nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimeþný, neboĢ zmenšování pásma smČĜuje k pĜímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závČru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím napĜ. výnos z prodeje. Oþekávaný výnos se u pĜedmČtné nemovité vČci zjistí z dosaženého (popĜípadČ jde-li o nemovitou vČc v daném místČ a þase neúþelnČ využívanou, lze použít výnos dosažitelný) roþního nájemného. Roþní výnos z pronájmu nemovité vČci je tĜeba snížit o náklady na provoz nemovité vČci (zejména se jedná o náklady na prĤmČrnou roþní údržbu, správu nemovité vČci, daĖ z nemovitosti a pojištČní nemovitého majetku). NČkteré metodiky odpoþítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veĜejností zejména v bankovním a investiþním sektoru), že tato kategorie nákladĤ nemá své opodstatnČní. ZĜejmou výhodou metodik výpoþtu bez neprovozních nákladĤ je odpovČć na otázku investora, za jak dlouhý þasový úsek bude poþáteþní investice do poĜízení nemovité vČci návratná. Základní vztah pro výpoþet þasového úseku návratnosti poþáteþní investice: Návratnost [roky] = poþáteþní investice [Kþ] /roþní þistý zisk z pronájmu [Kþ/rok]

V nČmecky hovoĜících zemích je obvykle používána metoda „þasovČ omezené renty“: VHN = ýV ×

kde:

qn −1 HP + n n q × ( q − 1) q

ýV ... každoroþní þisté pĜíjmy z nemovité vČci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité vČci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice dĤležitým bodem pĜi stanovení výnosové hodnoty nemovité vČci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí pĜíjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité vČci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle dČje dvČma zpĤsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základČ porovnání s obdobnými typy nemovité vČci, 2) pokud není dostatek údajĤ k add 1), pak se konstrukce výpoþtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od 5



tzv. stavebnicového zpĤsobu, kdy „jádro“ tvoĜí výchozí úroveĖ bezpeþného typu investic na finanþním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako souþet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité vČci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míĜe z finanþního trhu. Jedná se tedy o souþet:

-

bezrizikové míry výnosnosti, prémií (pĜirážek) za rizika.

matematické vyjádĜení: kde:

i = ibezp + Ȉı

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpeþný typ investice Ȉı ... souþet prémií (pĜirážek) za rizika

Viz napĜ. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. ZbynČk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpeþného typu investice je doporuþován výnos z dlouhodobých státních dluhopisĤ; aktuální informace o nich jsou volnČ k dispozici napĜ. na webových stánkách bank, obchodníkĤ s cennými papíry þi ratingových agentur. PĜirážky k bezpeþnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tĜí bodĤ: PĜirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepĜedpokládané opravy þi nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propoþtu nákladĤ v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy provČĜit technickou kvalitu stavby. PĜirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité vČci Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou vČc pronajímat takovým nájemníkĤm a za takové nájmy, které byly uvažovány v propoþtu pĜíjmĤ. ZohledĖuje se délka nájemních smluv (doba urþitá / neurþitá) a pĜípadné riziko, že prostory uvolnČné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledĖuje „kvalita“ nájemcĤ – jejich schopnost platit nájem vþas a ve smluvené výši. V úvahu pĜipadá též riziko, že o pronájem dané nemovité vČci pĜestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. PĜirážka za rizika právními povahy Zde procentní pĜirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou vČcí spjaty vČcné bĜemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníkĤ, zda pĜístup k nemovité vČci je možný jen pĜes pozemky jiných vlastníkĤ, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Srovnávací metoda, nČkdy nazývaná též komparativní metoda þi metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z vČtšího poþtu známých entit lze odvodit stĜední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení urþité nemovité vČci (pro zjištČní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých vČcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejĤ (kupních smluv) nebo se opírají o šetĜení spolupracujících odhadcĤ, realitních kanceláĜí v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku þi o realitní inzerci. Mezi základní vlivy pĤsobící na hodnotu nemovitých vČcí patĜí: Poloha nemovitých vČcí - vzdálenost od center mČst þi obcí - vzdálenost od hlavních komunikaþních tahĤ - pĜístup k silniþním þi železniþním trasám 6



Využitelnost nemovitých vČcí - stavebnČ-technické vlastnosti nemovitých vČcí - úþel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti pĜístaveb a rozšíĜení nemovitých vČcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávČry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátČžová bĜemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypovČditelnost - pĜedkupní práva, vČcná bĜemena - zástavní práva - soudní spory (napĜ. restituþní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých vČcí - prodejnost obdobných nemovitých vČcí v dané lokalitČ V podmínkách ýeské republiky má pĜístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejĤ nemovitých vČcí pouze stát (prostĜednictvím finanþních úĜadĤ), který však tyto údaje pro potĜeby odhadcĤ systematicky netĜídí a rovnČž jim je takto z dĤvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho dĤvodu existují komerþní databáze, kde by soupisy sjednaných cen mČly splĖovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecnČ nelze pĜeceĖovat, neboĢ data v nich rychle zastarávají a jsou pak užiteþná zejména pro sledování trendĤ. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi ýeského statistického úĜadu, který shromažćuje informace o sjednaných cenách od finanþních úĜadĤ a souþasnČ mČli pĜístup na databázi Katastrálních úĜadĤ, ze které by mohli mimo jiné získat pĜíslušnou kupní smlouvu s pĜesnou identifikací prodávané nemovité vČci. To však v podmínkách ýeské republiky není z dĤvodĤ výše uvedených možné. PĜesto lze z veĜejnČ dostupných placených i neplacených zdrojĤ zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých vČcí vþetnČ jejich pĤvodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny pĜedmČtu ocenČní, nikoliv pĜesné matematické vyþíslení þástky, za jakou je nemovitá vČc prodejná. Na koneþnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, pĜiþemž každou z nich mĤže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceĖovatelĤ je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na vČc, který by ovšem mČl korespondovat s pokud možno co nejširší výseþí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i þlánek uveĜejnČný v odborném þtvrtletníku „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009, str. 50: „DĤležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítČní se do uvažování investora. Znamená to umČt si odpovČdČt na otázky, které si takový investor klade - proþ bych si onu nemovitou vČc mČl kupovat, jaké pĜinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ PĜesto je však pravdČpodobné a þasté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, pĜípadnČ zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veĜejnČ pĜístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmínČnou výseþ potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou vČc vydat, je mimo bČžnou relaci. Z tČchto dĤvodĤ odborná veĜejnost považuje za nejpĜesnČjší možné zjištČní obvyklé ceny nemovité vČci proces veĜejné dražby, které se mĤže zúþastnit široké spektrum libovolných zájemcĤ o danou nemovitou vČc. Aplikace metod viz napĜ. publikace Teorie oceĖování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. ZbynČk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENċNÍ

V tomto posudku je zjišĢována obvyklá cena pĜedmČtu ocenČní, kterou se dle zákona þ. 151/1997 Sb. (zákon o oceĖování majetku) v platném znČní, rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nČmu. Obvyklá cena vyjadĜuje hodnotu vČci a urþí se porovnáním. PĜi volbČ zpĤsobu zjištČní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenČní. Vzhledem k tomu, že pĜedmČtem ocenČní je bČžný rodinný dĤm, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb vþetnČ pozemkĤ na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popĜ. již uskuteþnČných prodejĤ), domníváme se, že je vhodné pro ocenČní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právČ pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještČ vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami urþovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v urþitých aspektech a u nČkterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. PĜesto se v našich podmínkách, zejména z dĤvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základČ metod nákladových a výnosových. Nákladový zpĤsob ocenČní ovšem zjišĢuje tzv. vČcnou hodnotu nemovité vČci (zjišĢuje náklady na znovupoĜízení staveb, s odpoþtem pĜimČĜeného opotĜebení). Domníváme se, že tato metoda nemá v pĜípadČ tohoto znaleckého posudku dostateþnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve vČtšinČ pĜípadĤ není obvyklá cena nemovité vČci, používá se spíše pro úþely zjištČní výše škody, napĜ. v rámci pojišĢovacích Ĝízení. Výnosový zpĤsob ocenČní zjišĢuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité vČci. Principem této metody je pĜedpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárnČ nepĜedpokládá, odborná znalecká veĜejnost spolu s bankovním sektorem doporuþuje výnosové ocenČní neprovádČt, výnosovou metodu ocenČní proto neaplikujeme. Komparativní zpĤsob ocenČní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku, a to metodou pĜímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními pĜístupy k oceĖování.

8


2


OCENċNÍ

Popis: Rodinný dĤm je pĤdorysnČ postaven ve tvaru obdélníka, s vystupující pĜístavbou vstupu a zimní zahrady. Jedná se o rohový dĤm - dvojdĤm, situovaný na mírnČ svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoĜí hlavnČ rodinné domy. Centrum obce Hostivice je ve vzdálenosti 500 m, do Prahy je vzdálenost 17 km. PĜístup ke stavbČ je možný pĜes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno vþetnČ zahrady. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení RD þ.p. 129: Doba výstavby:

dle odborného odhadu pĜed cca 90 lety; údržba: dobrá (po rekonstrukci)

Poþet podlaží:

þásteþnČ podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (pĜiþemž 2.NP je upravené podkroví)

Základy:

kamenné pasy s izolací proti zemní vlhkosti

Nosné konstrukce: zdČné v tl. 45 cm, z cihel; podezdívka kamenná; zatepleno Stropy:

pĤvodnČ klenbové; kazetové sádrokartonové podhledy

StĜecha:

tvar sedlový; krov je dĜevČný

KlempíĜské konstrukce:

dešĢové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování stĜešních prostupĤ; z pozinkovaného plechu potaženého plastem

VnitĜní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; podhledy; obklady keramické na WC, v koupelnČ

VnČjší povrchy:

zateplovací systém; tenkovrstvé omítky

Schody:

nosná þást dĜevČná; zábradlí dĜevČné, madlo dĜevČné

DveĜe:

dĜevČné hladké plné, s kovovými zárubnČmi a dĜevČnými prahy – 1.NP; SAPELI s obložkovými zárubnČmi – 2.NP, vstupní jsou dĜevČné

Okna:

plastová

Povrch podlah:

dle úþelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, plovoucí podlaha

VytápČní:

ústĜední do deskových radiátorĤ s termostatickými hlavicemi, kotel je na plyn

OhĜev teplé vody:

zajišĢován lokálním plynovým ohĜívaþem; prĤtokovým

VnitĜní vodovod:

je proveden rozvod studené i teplé vody

Krytina stĜechy:

Vrata:

betonové tašky

nejsou

WC splachovací v koupelnČ – 2x; v koupelnČ umyvadlo, víĜivá vana – Hygienické vybavení: 2.NP; umyvadlo a sprch. kout – 1.NP

9


VnitĜní kanalizace: od všech zaĜizovacích pĜedmČtĤ; plast


VnitĜní plynovod:

rozvod je proveden

Elektroinstalace:

na jistiþe, kompletní rozvod svČtelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

napĜ. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoĜ, vestavČné skĜínČ, rozvod domácího telefonu, odvČtrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištČno

Vybavení kuchyní:

sporák (na el. energii) varné jednotky (na el. energii)

UpozornČní: Detailní prohlídka RD þ.p. 129 nemohla být provedena. Konstrukþní Ĝešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítČ je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skuteþné provedení tedy mĤže být odlišné. PravdČpodobná dispozice (pĜevzata z inzerce): 1.PP: chodba, schodišĢový prostor, sklepní prostor, 1.NP: vstup, chodba, schodišĢový prostor, obývací pokoj, jídelna s kk, ložnice, koupelna se sprchovým koutem + WC, technická místnost a zimní zahrada, 2.NP: chodba, schodišĢový prostor, koupelna s vanou + WC, obývací pokoj a dvČ ložnice. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení vejminku (2+kk) na pozemku parc.þ. 764: Objekt je zdČný z cihel. StĜecha má tvar sedlový, krov je dĜevČný, krytina je betonová taška. DveĜe i okna jsou plastová. VytápČní je lokální – el.pĜímotopy. Elektrický proud je zaveden, napojení na veĜejný vodovod a kanalizaci. Dispozice: 2+kk, koupelna se sprchovým koutem + WC. DešĢové svody a žlaby jsou z pozic. plechu opatĜeného nátČrem. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení skladu (salon) na pozemku parc.þ. 764: Objekt je zdČný z cihel. StĜecha má tvar pultový, krov je dĜevČný, krytina je betonová taška. DveĜe jsou dĜevČné, okna jsou plastová. VytápČní je ústĜední do deskového radiátoru. Elektrický proud je zaveden, napojení na veĜejný vodovod a kanalizaci. Dispozice: salon pro psy a koþky s umyvadlem. Podlaha je keramická dlažba. DešĢové svody a žlaby jsou z pozink plechu opatĜeného nátČrem. Konstrukþní Ĝešení a technické vybavení kĤlny na pozemku parc.þ. 764: Objekt je zdČný z cihel. StĜecha má tvar pultový, krov je dĜevČný, krytina je betonová taška. Vrata jsou dĜevČná dvoukĜídlá. DešĢové svody a žlaby jsou z pozink plechu opatĜeného nátČrem.

10



Srovnávací parametry: ZastavČná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dĤm þ.p. 129

143,78

205,93

Vejminek na pozemku parc.þ. 764

70,00

56,00

KĤlna na pozemku parc.þ. 764

26,70

22,70

Sklad na pozemku parc.þ. 764

55,88

44,70

Název

Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebnČ-technický stav odpovídá stáĜí, technologickým postupĤm výstavby a použitým stavebním materiálĤm a dobré údržbČ po rekonstrukci. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému nebude tĜeba vynaložit žádné finanþní prostĜedky na rekonstrukci a opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 2318 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuþní pĜíkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k úþelu posudku (pro exekuþní Ĝízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

11



Srovnávací nemovité vČci (SN): 1) Rodinný dĤm Nabídková cena: 8 500 000 Kþ Lokalita: 9.kvČtna, Hostivice, okres Praha – západ Popis: Podsklepený rodinný dĤm stojící na vlastním pozemku o celkové výmČĜe 803 m². Dispozice: 1. NP zádveĜí s šatnou a úložnými prostory, vstupní chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyĖ s kuchyĖskou linkou a jídelním koutem, koupelna se sprchou, WC oddČlenČ. V 2.NP chodba, kuchyĖ s kuchyĖským a jídelním koutem, 2x ložnice, koupelna se sprchou, toaleta. V suterénu 5 místností s rĤznorodým využitím (uhelna, kotelna, pokoj, dílna, sušárna, komora). Na pozemku dále studna, garáž a zahrada s pergolou a vzrostlými stromy. ProbČhla rekonstrukce celého domu (nová plastová okna, nová stĜecha, zateplení pĤdy, bezpeþnostní hliníkové vstupní dveĜe, nová podlahová krytina, nové rozvody vody a odpadĤ).

Zdroj: Realitní kanceláĜ FINNEM s. r. o. KovákĤ 746/6, 15000 Praha 5 - Smíchov www.finnem.cz

2) Rodinný dĤm Nabídková cena: 7 500 000 Kþ Lokalita: U Sádek, Hostivice, okres Praha – západ Popis: Dvougeneraþní rodinný dĤm. ýást nemovitosti je podsklepena, má obytné pĜízemí a obytné celé I. patro, lemované terasou s klenutou klenbou. V pĜízemí se nachází technická místnost, prádelna a dílna. Objekt je po þásteþné rekonstrukci s výmČnou instalací, podlah, omítek, vytápČní. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí, v ostatních místnostech a prostorách jsou položeny dlaždice. V domČ je ústĜední vytápČní s kotlem na pevná paliva a elektrický kotel, umístČným v objektu, kde je také umístČna domácí vodárna a elektrický boiler. DĤm je zásobován užitnou vodou z vlastní kopané studny. Poslední rekonstrukce obytných þástí byla provedena v roce 2003-2004. Také byla opravena stĜecha. RD je napojen na veĜejnou kanalizaci s možností napojení na plyn a mČstský vodovod (vedeny v pĜilehlé komunikaci).

12



Zdroj: Realitní kanceláĜ Fincentrum Reality PobĜežní 620/3 (IBC), 18600 Praha 8 Telefon: +420 800 775 577 www.fincentrumreality.com 3) Rodinný dĤm Nabídková cena: 5 500 000 Kþ Lokalita: Husovo námČstí, Hostivice, okres Praha – západ Popis: Rodinný dĤm. K domu náleží menší dvorek , garáž a dílna nad kterou se nachází obytná pĜístavba. DĤm je þásteþnČ podsklepen. V pĜízemí domu je v souþasnosti bytová jednotka velikosti 2+kk, s koupelnou a toaletou, první patro tvoĜí dvČ obytné místnosti s kuchyní, koupelna s toaletou, balkon do dvora. Druhé patro podkroví je obytná þást otevĜená galerie. Za dvorní pĜístavbou k domu patĜí menší zahrádka. DĤm je napojen na kompletní sítČ.

Zdroj: Realitní kanceláĜ EVROPA Husovo námČstí 10, 25301 Hostivice www.rkevropa.cz

13



4) Rodinný dĤm Nabídková cena: 7 700 000 Kþ Lokalita: Hostivice, okres Praha – západ Popis: Novostavba rodinného domu o dispozici 5+kk s garáží, celková plocha 150 m², na pozemku o celkové ploše 661 m². Jedná se o polovinu dvojdomu. V pĜízemí je garáž, obývací pokoj, kuchyĖ, pracovna, koupelna, komora, v patĜe 3 pokoje, 1x koupelna, terasa 25 m².

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové MČsto), 11000 Praha 1 Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz 5) Rodinný dĤm Nabídková cena: 6 700 000 Kþ Lokalita: U Sádek, Hostivice, okres Praha – západ Popis: Rovinatý pozemek 1148 m², vþetnČ patrového domu urþeného k celkové rekonstrukci. DĤm má dva samostatné vchody. Hlavní bytová jednotka má velikost 5+1 s možností balkonu, vedlejší 1+1. Na hranici pozemku je pĜiveden plyn, do objektu vodovod, elektĜina vþetnČ napojení na 400 V, v zahradČ kopaná studna. VeĜejná kanalizace je na protČjším pozemku. V souþasné dobČ dĤm vytápČn novým kotlem na tuhá paliva Dakon. ZastavČná plocha a nádvoĜí 329 m², okolní zahrada 819 m². PĜed domem dvĤr, pĤvodní zdČná dílna, sklad.

14



Zdroj: Realitní kanceláĜ Dumrealit.cz Svornosti 985/8, 150 00 Praha 5 - Smíchov www.dumrealit.cz 6) Rodinný dĤm Nabídková cena: 6 500 000 Kþ Lokalita: Spojovací, Hostivice, okres Praha – západ Popis: Rodinný dĤm. Jde o cihlový samostatnČ stojící dĤm o výmČĜe 201 m2 se zahradou s ovocnými stromy a jezírkem o rozloze 477 m2. V pĜízemí se nachází prádelna, koupelna, chodba a technická místnost, v 2.NP je kuchyĖ, obývací pokoj ložnice a koupelna. Ve 3.NP jsou dvČ ložnice a pĤda.

Zdroj: Realitní kanceláĜ AGRANAM, s.r.o. Újezd 596/9, 15000 Praha - Malá Strana www.agranam.cz

7) Rodinný dĤm Nabídková cena: 4 700 000 Kþ Lokalita: U Vodárny, Hostivice, okres Praha – západ Popis: Rodinný dĤm 3+1 se zahradou 430 m2, podkroví, užitná plocha 75,50 m2, zastavČná plocha 106,30 m2. Nové rozvody elektĜiny, vše v mČdi, nové odpady, nové plynové topení, nové rozvody vody, nová kuchyĖ na míru, vþ. spotĜebiþĤ, plovoucí podlahy a dlažba. Na zahradČ pergola. Na celém pozemku okolo domu jsou automatická úsporná svČtla s pohybovým senzorem. Na zahradČ zdČný krb s udírnou, technická místnost sloužící jako sklad (zateplená unimobuĖka) se zavedenou elektĜinou 230/400 V, plastové okna a plastové uzamykatelné dveĜe. Vjezdová brána na dálkové ovládání, nová stĜecha, celý dĤm je zateplený a zabezpeþený proti vloupání.Vlastní studna s novým þerpadlem

15



Zdroj: Realitní kanceláĜ REAFIN PRAHA Útulná 507/15, Malešice 108 00 Praha 10

8) Rodinný dĤm Nabídková cena: 7 190 000 Kþ Lokalita: ChrášĢany, okres Praha – západ Popis: Rodinný dĤm 8+1, 239 m². Rodinný dĤm se zahradou, je rozdČlen na dvČ þásti a jsou u nČj dvČ garáže. Hlavní þást domu je situaþnČ Ĝešena jako 6+1. Druhá þást domu je pĜístavba, ze které vznikla samostatná jednotka 1+1, s vlastním vstupem, sociálním zázemím, plynovým kotlem a elektromČrem. V hlavní þásti domu je kuchyĖ se vstupem na terasu zahrady, obývací pokoj. Každé patro má vlastní sociální zázemí. ýásteþná rekonstrukce nemovitosti probČhla v roce 2005.

Zdroj: Realitní kanceláĜ M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/2 (Nové MČsto), 11000 Praha 1 Telefon: +420 800 100 446 www.mmreality.cz

16



9) Rodinný dĤm Nabídková cena: 6 500 000 Kþ Lokalita: Brigádnická, Dobrovíz, okres Praha – západ Popis: Vícegeneraþní dĤm - 3+1/G, 1+kk, 2+1/T, na pozemku o velikosti 427 m². DĤm prošel kompletní rekonstrukcí: nová stĜecha (krovy) s krytinou Bramac, zateplená fasáda, okna (EURO), garážová vrata na dálkové ovládání, kamerové zabezpeþení domu, kompletní rozvody (el., voda, odpad, topení), radiátory jsou napojeny na plynový kotel i na kotel na TP, nové stropy snížené sádrokartonem, bodová svČtla, podlahy (dlažba, koberce, plovoucí podlaha). 1. NP - v pĜízemí domu se nachází byt 3+1 s pergolou, garáž a byt 1+kk. Oba byty i garáž mají samostatný vchod. 2. NP nabízí podkrovní byt 2+1 s terasou, kde vstup do bytu je z 1. NP ze sousední ulice.

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Consult Kleinerova 1466 27201 Kladno Telefon: +420 312 240 239 www.remax-czech.cz

17



10) Rodinný dĤm Nabídková cena: 8 600 000 Kþ Lokalita: Bílá, HoromČĜice, okres Praha – západ Popis: Rodinný dĤm v HoromČĜicích z roku 2010. V pĜízemí domu je 46 m² obývací pokoj s kuchyĖským koutem s moderní kuchyĖskou linkou vybavenou veškerými spotĜebiþi, pĜímý vstup na terasu u domu je možný dvČma rĤznými dveĜmi. Krbová kamna vytopí celý tento prostor. Dále je v pĜízemí pracovna, toaleta s malým umyvadlem, v pĜedsíni zabudovaná šatní skĜíĖ. První patro je prakticky rozdČlené na dvČ þásti, v jedné se nachází ložnice s šatnou a vlastní koupelnou (vana, dvČ umyvadla); na druhé stranČ chodby jsou dva samostatné neprĤchozí pokoje. Pro tyto pokoje je urþena další koupelna s vanou a toaletou. Na patĜe je také úložný prostor / komora. DĤm je þásteþnČ podsklepen – ve sklepČ je umístČn plynový kotel, praþka. Garáž pro jedno auto má elektricky ovládaná vrata, z garáže je pĜímý vstup do pĜízemí domu.

Zdroj: Realitní kanceláĜ RE/MAX Art Kyselova 1185, 18200 Praha www.remax-czech.cz

18



ZávČreþná analýza Ceny uvádČné v nabídkách realitních kanceláĜí nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientaþnČ a s velkou obezĜetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláĜe vČtšinou v první fázi inzerce respektují pĜání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláĜe tedy zpravidla inzerují ceny urþené prodávajícími a až po delší dobČ, v dalších fázích neúspČšné inzerce ceny snižují. NapĜ. v pĜíspČvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „ZmČnu ceny v prĤbČhu trvání nabídky vyjadĜuje tzv. koeficient redukce ceny, který pĜedstavuje pomČr tržní ceny ku cenČ nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. PĜi oceĖování nemovitostí porovnávací metodikou se nČkdy používá paušálnČ hodnota kZC = 0,85.“ UveĜejnČno v þasopise Soudní inženýrství þ. 4, roþník 20-2009 na str. 188. ObdobnČ v þasopise „Odhadce a oceĖování majetku“ þ. 3-4/2009 v þlánku autorĤ Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváþka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skuteþných prodejĤ vykazují podobné tendence (korelaþní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). StejnČ tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáþ, DrSc. v publikaci Teorie oceĖování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ovČĜit, jak cena urþité nemovité vČci postupnČ v þase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá vČc se zĜejmČ prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité vČci nemĤže být vČtší, než cena stejné nemovité vČci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda pĜímého porovnání: Index odlišnosti IO Srovnávací nemovité vČci

SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Cena ke srovnání [Kþ]

zdroj

poloha

8 500 000 7 500 000 5 500 000 7 700 000 6 700 000 6 500 000 4 700 000 7 190 000 6 500 000 8 600 000

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,90 0,90 0,85 0,85 0,85

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní (rohový dĤm, pozemek)

1,05 1,00 0,90 0,80 1,30 1,00 1,05 1,15 1,20 1,15 0,90 1,00 0,90 1,50 0,90 0,95 1,20 1,00 1,45 1,00 1,05 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 1,05 1,00 1,05 0,90 n: poþet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veliþiny: SmČrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický prĤmČr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kþ]

6 827 625 6 630 000 6 774 075 6 774 075 6 919 425 6 669 000 6 440 175 6 722 650 6 700 444 6 907 950 10 6 736 542 6 737 000 141 100 6 440 175 6 595 442 6 736 542 6 877 642 6 919 425

19



C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých vČcí:

vþetnČ pĜíslušenství, indikujeme ke dni ocenČní ve výši:

6 737 000,- Kþ slovy: ŠestmilionĤsedmsettĜicetsedmtisíc korun þeských Poznámky: Vedlejší stavby: vejminek (BJ 2+kk), kĤlna, sklad - salon pro psy a koþky (vše souþástí pozemku parc.þ. 764). PĜíslušenství: oplocení z cihel, vjezdová brána a branka, zpevnČné plochy, bazén. Inženýrské sítČ: pĜípojka el. energie, pĜípojka veĜejného vodovodu, pĜípojka do veĜejné kanalizace, pĜípojka plynovodu a plynomČrný pilíĜek, studna na pozemku parc.þ. 764. Souþástí pozemkĤ je rostlinstvo: pozemek parc.þ. 764: listnaté stromy (1 kus).

20



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona þ. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumoþnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. þ. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumoþnících, ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, zapsaný dle Rozhodnutí ministrynČ spravedlnosti a pĜedsedkynČ legislativní rady vlády ýeské republiky þ.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnČní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 4213 – 452 / 2016 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké peþetČ:

V Hradci Králové dne 18.11.2016 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel spoleþnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

E PěÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnČní ohledání nemovité vČci

21


PĜíloha: Fotodokumentace


PĜíloha: Fotodokumentace

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 91284297-28595-161122170832, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 26 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne 22.11.2016

91284297-28595-161122170832

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

2016

Recommend Documents