Znalecký posudek č. 5522/2016 o obvyklé ceně nemovitostí, pozemku parc. č. 2023/3, lesní pozemek a pozemku ve zjednodušené evidenci PK 2040, včetně součástí a příslušenství, v obci a katastrálním území Třebějice, Jihočeský kraj,
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Litoměřice Masarykova 679/33 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí včetně součástí a příslušenství, podle obvyklých a vhodných metod pro oceňování majetku pro účely prodeje nemovitosti dražbou
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, tj. vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhl. č. 345/2015 a vyhl. č. 53/2016 Sb., (oceňovací vyhláška) a pomocí porovnávací metody, podle stavu ke dni 24.7. 2016 posudek vypracoval: Znalecký ústav Montekala spol. s.r.o. Hálova č. 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 12 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Praha, 27.7. 2016
–2–
A. Nález V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: 1. ”Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.” 2. Ocenění podle oceňovacího předpisu - metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 3. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti - tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání předmětné nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Tato metoda je použita vzhledem ke skutečnosti, že se ke dni ocenění jsou k dispozici porovnatelné nemovitosti v dostatečné četnosti. 4. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitostí včetně součástí a příslušenství podle obvyklých a vhodných metod pro oceňování majetku pro účely prodeje nemovitosti dražbou
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 24.7. 2016
–3–
3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 224, Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor (příloha č.1) - Kopie katastrální mapy a situační mapa (příloha č.2) - Mapa vlastnického separátu LHO Soběslav, Z.O. Jindřichův Hradec (příloha č.4) - Soupis parcel podle vlastníka (příloha č.4) - Výpis z lesní hospodářské osnovy - LHO Soběslav (příloha č.3) - Skutečnosti zjištěné při místním šetření - Vyhláška Ministerstva financí České republiky 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, tj. vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhl. č. 345/2015 Sb. a vyhl. č. 53/2016 Sb., (oceňovací vyhláška) - Foto dokumentace - Podklady z internetu
4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje týkající se oceňovaných nemovitostí nejsou v této části rozepsány, jsou uvedeny ve výpise z katastru nemovitostí LV č. 224, Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor, který je přílohou č.1 tohoto znaleckého posudku .
5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace je uvedena v části “Podklady”. Další dokumentace nebyla k dispozici.
6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 2023/3, lesní pozemek o výměře 154 m 2 a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 2040, o výměře 421 m2, v obci a katastrálním území Třebějice, okres Tábor, Jihočeský kraj, oba zapsané na listu vlastnictví č. 224, Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor. Pozemky jsou situované mimo zastavěné území obce, situované severozápadním směrem od obce Třebějice, jihozápadním směrem od obce Mezná, východním až jihovýchodním směrem od obce Kvasejovice a severovýchodním směrem od obce Hrušova Lhota. Umístění pozemků je zřejmé z katastrální a situační mapy, která tvoří přílohu č. 2 tohoto znaleckého posudku a z mapy vlastnického separátu, která tvoří přílohu č. 3 tohoto znaleckého posudku. Přímý příjezd k pozemkům ze zpevněné komunikace není, příjezd je možný po lesní cestě, až k oceňovaným pozemkům. Pozemky na sebe navazují a nacházejí se při okraji lesa, který sousedí s polem. Pozemek PK 2040 o výměře 421 m2 navazuje svojí severní hranicí na pozemek parc. č. 2023/3, lesní pozemek. Lokalita je klidná, staveb, bez dopravního hluku, bez exhalací. Obec Třebějice je velmi malá obec s cca 75 obyvateli, je to převážně obytná a rekreační obec. Občanská vybavenost v obci není, pouze autobusová zastávka. Obec s pověřeným úřadem a obec s rozšířenou působností je Soběslav, kde je občanská vybavenost a většina úřadů, další úřady jsou ve městě Tábor.
–4–
7. Obsah posudku a) Objekty 1) Lesní porost na lesním pozemku parc. č. 2023/3 a na pozemku PK 2040 b) Pozemky 1) Lesní pozemek parc. č. 2023/3 a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 2040 c) Ocenění porovnávací metodou
–5–
B. Ocenění Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění
Popisy objektů a) Objekty 1) Lesní porost na lesním pozemku parc. č. 2023/3 a na pozemku PK 2040 Předmětem ocenění jsou lesní porosty na pozemcích parc. č. 2023/3, lesní pozemek určení k plnění fukci lesa o výměře 154 m2 a pozemku ve zjednodušené evidenci PK 2040, o výměře 421 m2, v obci a katastrálním území Třebějice, okres Tábor, Jihočeský kraj. Pozemky jsou situované mimo severozápadním směrem od obce Třebějice. Přímý příjezd k pozemkům ze zpevněné komunikace není, příjezd je možný po lesní cestě, až k oceňovaným pozemkům. Případná těžba dřeva není mimořádně náročná. Porost je zastoupen vzrostlými smrky a borovicemi, v malé míře i velmi mladými listnatými stromy duby a borovicemi. Borovice a smrky jsou převážně vzrostlé, stáří 128 let, o obvodech kmene cca od 110 až 200 cm, v malé míře i mladé porosty. Dřeviny jsou vymezeny v lesní hospodářské mapě, která je přílohou č. 4 tohoto znaleckého posudku.
b) Pozemky 1) Lesní pozemek parc. č. 2023/3 a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 2040 Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 2023/3, lesní pozemek o výměře 154 m2, určený k plnění funkcí lesa a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 2040, o výměře 421 m 2, v obci a katastrálním území Třebějice,okres Tábor, Jihočeský kraj. Pozemky jsou situované mimo zastavěné území obce, severozápadním směrem od obce Třebějice. Přímý příjezd k pozemkům ze zpevněné komunikace není, příjezd je možný po lesní cestě, až k oceňovaným pozemkům. Pozemky na sebe navazují a nacházejí se při okraji lesa, který sousedí s polem. Umístění pozemků v krajině je patrné z katastrální mapy a ze situační mapy, které jsou přílohou č. 2 tohoto znaleckého posudku a v příloze č. 3 tohoto znaleckého posudku. Lesní pozemek parc. č. 2023/3 je trojúhelníkového tvaru, je téměř rovinný a vyskytují se na něm trvalé porosty, převážně smrky a borovice, v malé míře velmi mladé listnaté stromy – duby a borovice. Pozemek PK 2040 o výměře 421 m2 je přibližně obdélníkového tvaru, navazuje na jižní hranici pozemku parc. č. 2023/3, lesní pozemek. Je mírně zvlněný a vyskytují se na něm stejné prosty jako na pozemku parc. č. 2023/3, lesní pozemek a v malé míře náletové porosty. Lokalita je klidná, bez zástavby, dopravního hluku a bez exhalací.
–6–
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Lesní porost na lesním pozemku parc. č. 2023/3 a na pozemku PK 2040 – § 40 - § 47 Lesní porosty – § 40 - § 43 Výměra Skupina – název 517 m2 borovice – BO
Parc. č. Stáří Bonita Nákladová cena 2023/3 a PK 128 r. 3 0,– Kč 2040
Zakmenění lesního porostu: 0,800 Obmýtí: 100 roků 38,88 × 0,800 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 90 % 31,10 Kč/m2 × 517 m2 × 90 % Koeficient věkový Kv: Mezisoučet Výměra Skupina – název 58 m2 smrk – SM
31,10 Kč/m2 = × = Parc. č. 2023/3 a PK 2040
14 472,69 Kč 1,000 14 472,69 Kč
Stáří Bonita Nákladová cena 128 r. 5 0,– Kč
Zakmenění lesního porostu: 0,800 Obmýtí: 100 roků 60,78 × 0,800 Zastoupení dřeviny v lesním porostu: 10 % 48,62 Kč/m2 × 58 m2 × 10 % Koeficient věkový Kv: Mezisoučet
= × =
282,02 Kč 1,000 282,02 Kč
Lesní porosty § 40 - § 43 – celkem:
=
14 754,71 Kč
48,62 Kč/m2
Lesní porost na lesním pozemku parc. č. 2023/3 a na pozemku PK 2040 – zjištěná cena:
14 754,71 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Lesní pozemek parc. č. 2023/3 a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 2040 – § 7 § 7 – Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem Parc. č. 2023/3
Název lesní pozemek
Zákl. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená SLT 154 4,01 4,0100 4P 2
Cena [Kč] 617,54
–7–
Parc. č. 2040
Název Pozemek ve zjednodušené evidenci
Součet:
Zákl. cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená SLT 421 4,01 4,0100 4P 2
Cena [Kč] 1 688,21
575
2 305,75
Lesní pozemek parc. č. 2023/3 a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 2040 – zjištěná cena:
2 305,75 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky Pro porovnání byly vybrány pouze lesní pozemky s lesním porostem, které se v současné době vyskytují v dané lokalitě a v blízkých lokalitách se stejným nebo obdobným způsobem využití. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v databázi realitních kanceláří jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly ceny nemovitostí poníženy na ceny, za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 85 - 95 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí koeficientu cenového). Dále byly ceny srovnatelných bytů upraveny koeficienty tak, aby se co nejvíce vystihovaly oceňovaný pozemek, tj. vybavení, příslušenství, stav, lokalitu. 1) Prodej lesa 174 m2, Soběslav, okres Tábor, 15 000,- Kč (86,- Kč za m²)
Nabízíme Vám k prodeji smíšený lesní pozemek o celkové ploše 174 m2 v Soběslavi. Pozemek přímo u obecní komunikace, vedoucí z města Soběslav do obce Vestce. 2) Prodej lesa 3 255 m2, Soběslav, okres Tábor, 71 610,- Kč (22,- Kč za m²)
Prodáme lesní, cele zalesněný pozemek v Rybově Lhotě u Soběslavi, parc.č. 1078/1 3) Prodej lesa 482 m2, Tábor - Čelkovice, okres Tábor, 50 000,- Kč (104,- Kč za m²)
Nabízíme Vám k prodeji lesní pozemek o celkové ploše 482 m2 v Čelkovicích. Pozemek se vzrostlými stromy se nachází na svažitém pozemku u řeky Lužnice. Stáří porostu 75 let, skladba borovice a dub.
–8– 4) Prodej lesa 26 011 m2, Borkovice, okres Tábor, 208 088,- Kč (8,- Kč za m²)
Prodej lesních pozemků v kú Borkovice na LV 443, jedná se o soubor sedmi parcel ve věku 1 - 40 let, pozemky jsou udržované a zalesněné Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M) Kstavu lesa Kvyužití Kcenový Jednotková cena Váha (V) (JC) Smíšený les, Soběslav, okr. Tábor 15 000,– Kč 174,00 m2 0,92 1,11 1,10 0,82 79,41 Kč 1,0 Les Rybova Lhota, okr. Tábor 71 610,12 Kč 3 255,00 m2 1,01 1,01 0,96 0,89 19,17 Kč 1,0 Les Čelkovice, okr. Tábor 50 000,– Kč 482,00 m2 0,99 1,02 1,06 0,87 96,60 Kč 1,0 Les Borkovice, okr. Tábor 207 941,15 Kč 26 011,00 m2 0,98 1,10 0,92 0,90 7,14 Kč 0,9 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstavu lesa × Kvyužití × Kcenový) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
7,14 Kč 51,69 Kč 96,60 Kč
× =
51,69 Kč 575,00 m2 29 721,75 Kč 29 720,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Výsledná cena obvyklá je zjištěna, v souladu se zákonem, porovnávací metodou, která nejlépe vystihuje odhad ceny obvyklé než věcná hodnota. Je stanovena s ohledem na níže uvedené faktory, které ovlivňují její výši. Pozitivní faktory: 1) téměř rovinné pozemky jen s malými terénními vlnami 2) staré vzrostlé stromy, možná těžba 3) poměrně dobrá dostupnost po lesní cestě Negativní faktory: 1) Větší vzdálenost od větší obce 1) Přístup není po zpevněné komunikaci 3) Vzhledem k účelu využití malá výměra s malými zásobami dřeva Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
7,14 Kč 51,69 Kč 96,60 Kč
14 750,– 2 310,– 17 060,– 29 720,–
Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce
29 720,– Kč Cena slovy: dvacetdevěttisícsedmsetdvacet Kč Praha, 27.7. 2016 Znalecký ústav Montekala spol. s.r.o. Hálova č. 34 190 00 Praha 9
Kč Kč Kč Kč
– 10 – Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * * * * *
historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti účetní hodnota nemovitosti realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí ekologické zatížení nemovitosti
Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Předpokládá se, že informace z jiných zdrojů, na nichž je založena část této zprávy, jsou věrohodné. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. Výsledky této práce je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto posudku. Praha, 27.7. 2016 Znalecký ústav Montekala spol. s.r.o. Hálova č. 34 190 00 Praha 9
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování věcí movitých, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký posudek vypracoval: Ing. Libuše Vášová Za správnost znaleckého posudku odpovídá Ing. Jaroslav Karásek, jednatel a soudní znalec, což stvrzuje svým vlastnoručním podpisem. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5522/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
Praha, 27.7. 2016 Znalecký ústav Montekala spol. s.r.o. Hálova č. 34 190 00 Praha 9
– 12 –
E. Seznam příloh č.1 - Výpis z katastru nemovitostí (4 listy) č.2 - Snímek z katastrální mapy a situační mapka (1 list) č.3 – Mapa vlastnického separátu a soupis parcel podle vlastníka (1 list) č.4 – Výpis z LHO – lesní hospodářské osnovy(1 list) Celkem ................................................... 7 listů příloh
