2016

Znalecký posudek znaleckého ústavu č. č. 6524- 027/2016 o ceně v místě a čase obvyklé bytu č.p. 601/15 se spoluvlastnickým podílem 681 / 14 050 na BD č.p.601 a pozemku p.č.st.992 v k.ú. Neředín, obci a okr. Olomouc

Objednavatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Praha- západ Soudní exekutor JUDr. Milan Makarius Plzeňská 298/276 151 23 Praha 5

Účel znaleckého posudku:

stanovení ceny pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariem, soudním exekutorem, pod sp.zn. 156 EX 2383/15

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 29.3.2016 znalecký posudek vypracoval:

DOLMEN SERVIS, s.r.o., znalecký ústav Anny Letenské 17 120 00 Praha 2 Znalecký posudek obsahuje 12 strany textu, 9 listů příloh a předává se objednavateli ve čtyřech vyhotoveních, po jednom vyhotovení jako archivní zůstává znaleckému ústavu.

V Praze 19.4.2016 Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

1

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenění nemovitosti bytu č.p. 601/15 dle LV č. 1850 se spoluvlastnickým podílem 681 / 14 050 na BD č.p.601 a pozemku p.č.st.992 dle LV č. 1165 v k.ú. Neředín, obci Olomouc cenou v místě a čase obvyklou pro exekuční řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

byt č.p. 601/15 dle LV č. 1850 se spoluvlastnickým podílem 681 / 14 050 na BD č.p.601 a pozemku p.č.st.992 dle LV č. 1165 Stiborova 601/33 779 00 Olomouc Olomoucký Olomouc Olomouc Olomouc-město 99 809

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 100,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.4.2016 za přítomnosti znalce, zástupce objednatele a manželky majitele bytu.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie výpisu z KN katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Olomouc LV č. 1165 a č. 1850 pro k.ú. Neředín, obec a okr. Olomouc - kopie katastrální mapy pro k.ú. Neředín - Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Makaria č.j.156 EX 2383/15-40 ze dne 24.2.2016 - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při prohlídce na místě samém dne 4.4.2016 - informace sdělené zástupkyní vlastníka bytu

5. Vlastnické a evidenční údaje Viz přílohy

6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno podle skutečně zjištěného stavu.

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost- byt č. 601/15 je situována v 6.NP v bytovém domě v městské části Neředín krajského města Olomouc s přístupem z páteřní komunikace obce, dům je napojen na elektrickou, vodovodní a kanalizační síť obce. BD je postaven jako devítipodlažní bytový panelový dům na pozemku p.č.st.992. V době ocenění je byt a bytový dům užíván a v dobrém stavebně technickém stavu s prováděnou stavební údržbou.

8. Obsah znaleckého posudku B. Porovnávací metoda ocenění 1. Byt č.601/15 C. Srovnávací metoda ocenění 1. Byt č.601/15 Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

2

ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku

č.

Pi

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

II V

0,00 0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. I I II I

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

I

0,00

VI

0,00

III

0,00

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Pi) = 1,060

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,060

Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

3

B. Porovnávací metoda ocenění 1. byt č.601/15 Oceňovaná bytová jednotka 3+1 je užívána s rekonstruovaným bytovým jádrem. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, situovaný je v 6.NP panelového bytového domu se zatepleným obvodovým pláštěm a plastovými okny. V bytě je původní standardní kuchyňská linka a samostatný elektrický sporák. Bytové jádro je zděné s keramickými obklady, podlahy jsou betonové opatřeny „plovoucími“ laminovou podlahou. Byt má balkon kovové konstrukce a sklepní koji v technické podlaží domu. Vytápění bytu je centrální dálkové. Dům je situovaný širším centru okresního města Olomouc. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, kromě plynovodní

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.st.992 Oceňovaný pozemek je užívaný v souladu s evidencí v KN jako zastavěná plocha objektem bytového domu č.p.601. Ocenění je provedeno podle ustanovení § 4 odst.1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,060 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,060 = 1,060 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 4 100,1,060

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 4 346,00


4

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem

Parcelní číslo st.992

Výměra Jedn. cena Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] 249,00 4 346,00 1 082 154,249,00

Pozemek p.č.st.992 - zjištěná cena

1 082 154,=

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích pozemek p.č.st.992 =

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

1 082 154,- Kč

1 082 154,-Kč 1 082 154,- Kč 1 082 154,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu kuchyň: chodba: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna: balkon: WC: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Olomouc 46 let 2 010 21 910,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 8,42 * 1,00 = 8,42 m2 7,87 * 1,00 = 7,87 m2 12,39 * 1,00 = 12,39 m2 21,36 * 1,00 = 21,36 m2 12,06 * 1,00 = 12,06 m2 3,52 * 1,00 = 3,52 m2 2,44 * 0,17 = 0,41 m2 1,07 * 1,00 = 1,07 m2 2,00 * 0,80 = 1,60 m2 68,70 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled

č. III I II II II

Vi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00


5

6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

Koeficient pro stavby 6 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (6 + 15) = 0,895 9

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V10 * 0,895 = 0,886 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 21 910,- Kč/m2 * 0,886 = 19 412,26 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,70 m2 * 19 412,26 Kč/m2 * 1,000 * 1,060= 1 413 639,60 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 413 639,60 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 082 154,- Kč Spoluvlastnický podíl: 681 / 14 050 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 082 154,- Kč * 681 / 14 050 = 52 451,73 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 52 451,73 Kč Byt č.601/15 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 1 466 091,33 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1/1 Byt č.601/15 - zjištěná cena

=

1 466 091,33 Kč


6

C. Ocenění srovnávací metodou Srovnání bylo provedeno na základě nabídek realitního trhu- internetových nabídek srovnatelných bytových jednotek, které byly srovnávány s oceňovanou bytovou jednotkou č. 601/15 v místě a čase. V úvahu byl brán fakt, že se jedná o BJ v objektu bytového domu k.ú. Neředín, krajského města Olomouc, a že v současné době jsou co do výměry a lokality srovnatelné BJ v nabídce realitního trhu. Je třeba zdůraznit, že oproti původnímu stavu cenových relací realitního trhu trvá stále mírný pokles reálných tržních cen všech nemovitostí (kromě cen pozemků), což se projevuje stagnací prodeje a neustálým snižováním prodejních nabídkových cen nemovitostí. Byt 3+1, Olomouc, Nová ul.

.

Nabízíme prodej bytu 3+1 s lodžií v OV, 65m2. Dům je po revitalizací zateplený, nová plastová okna, nové vchodové dveře, nové 2 výtahy. Byt je velmi dobře dispozičně řešený a má neprůchozí pokoje. Plastová okna, plovoucí podlaha v kuchyni a ve dvou pokojích, v jednom pokoji parkety s kobercem. Na chodbě, lodžii a v koupelně dlažba. Jádro původní, udržované. Vestavěná skříň na chodbě, nový nábytek v obývacím pokoji a v ložnici. Možné ponechat. Součástí bytu je i komora. V suterénu sklep. V místě plná občanský vybavenost, kompletní síť obchodu a supermarketu, FNO, Aquapark. Výborná dopravní obslužnost. Před domem bezproblémové parkovaní. . 2

Podlahová plocha 65 m Cena 1 750 000,- Kč

Byt 3+1, Olomouc U cukrovaru prodej panelového bytu v OV o celkové výměře 74 m2 v OV po rekonstrukci na ulici U Cukrovaru. Byt je situovaný na východní a západní stranu. Plastová okna, lodžie. Neprůchozí pokoje, komora. Nové rozvody elektřiny (386/220V), vody a odpadů. Plovoucí podlahy, lino, dlažba. Nové omítky. Zděná samostatná koupelna a samostatná toaleta. Kuchyňská linka na míru, včetně digestoře a elektrického sporáku se sklokeramickou deskou. Dům prošel kompletní revitalizací. 2

Podlahová plocha 74 m Cena 1 800 000,- Kč


7

Byt 3+1 Olomouc, Rožňavská Nabízíme k prodeji byt 3+1 s lodžií po kompletní zdařilé rekonstrukci v Olomouci - část Nové Sady. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí, kdy je ze spodní části kompletně zateplen kvalitními izolacemi a jeho podlahová plocha činí 72 m2. Byt je dobře dispozičně řešen – rozměry pokojů jsou 21m2, 12 m2, 12 m2. V bytě kuchyňská linka se spotřebiči, koupelna - zděné jádro s vanou, nové stupačky v plastu, položeny plovoucí podlahy v kombinaci s dlažbou. V bytě nové rozvody elektroinstalace v mědi, nové omítky, nové rozvody vody a odpadu v plastu, dálkové topení měřiče a regulátory jsou, plastová okna. Zasklená a vydlážděná lodžie s bezpečnostní folií. Vstup do bytu bezpečnostními a protipožárními vstupními dveřmi. V předsíni úložné prostory. K bytu náleží sklep. Ve společných prostorech kolárna - výhodou vstup pouze pro tři rodiny. Dům se nachází po kompletní revitalizaci - zateplení domu, nové vchody, zvonky, schránky, střecha po opravě. 2 Podlahová plocha 72 m Cena 2 250 000,- Kč Byt 3+1, Olomouc, Heyrovského, Nabízíme prodej pěkného světlého bytu 3+1 v OV, který se nachází v 6. podlaží panelového domu s výtahem. Jedná se o prostorný byt se šatnou a lodžií, podlahová plocha 70 m2, neprůchozí pokoje. V bytě proběhla před šesti lety zdařilá rekonstrukce. Zděné jádro, koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, nové omítky, v obývacím pokoji plovoucí podlaha, v pokojích lino, dlažba v předsíni, koupelně, WC a kuchyni, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči byla instalovaná před rokem, nové vchodové bezpečnostní dveře. Dům je po revitalizaci - plastová okna, zateplení, fasáda, nové stupačky, výtah. 2 Podlahová plocha 70 m Cena 2 340 000,- Kč Byt 3+1, Olomouc, Holice Nabízíme k prodeji byt 3+1 o celkové velikosti 62 m2. V bytě bylo zrekonstruováno a vyzděno bytové jádro, ostatní je v původním zachovalém stavu po starší majitelce. Umístěn je v 6. patře panelového domu s neprůchozími pokoji, z nichž dva jsou přístupné z chodby a jeden z kuchyně. Z pokoje č. 1 je přístupný zasklený balkon. Celkově je byt situován na jihozápad. K bytu náleží sklepní kóje a prodává se společně se zděnou garáží o velikosti 23 m2jež je umístěna je v uzamčeném areálu cca 3 minuty o domu. Teplá voda je řešena samostaným elektrickým bojlerem a v kuchyni je sklokeramická deska. 2 Podlahová plocha 63 m Cena 1 950 000,- Kč


8

Seznam porovnávaných objektů: byt č.601/15 se spoluvl. podílem na BD č.p.601 a pozemku p.č.st992 v k.ú. Neředín, obec a okr. Olomouc Název

Výchozí cena (VC) Redukovaná cena (RC)

Kmísta

Kvybavenosti

Knabídky

KUP

byt 3+1, Olomouc, Nová ul. 1,00

1,00

1,00

0,95

byt 3+1, Olomouc, U cukrovaru 1,00

1,00

1,00

1,08

byt 3+1, Olomouc, Rožňavská 1,00 0,90 1,00 byt 3+1, Olomouc, Heyrovského

1,05

1,00 0,90 byt 3+1, Olomouc- Holice

1,00

1,02

1,00

0,92

1,00

1,00

2

Užitná plocha (UP) (m ) plocha pozemku (M) 2 (m )

Jednotková cena (JC) 1 750 000,00 Kč 1 662 500,00 Kč 24 199,42 Kč 1 800 000,00 Kč 1 710 000,00 Kč 24 890,83 Kč 2 250 000,00 Kč 2 137 500,00 Kč 28 002,18 Kč 2 340 000,00 Kč 2 223 000,00 Kč 29 122,27 Kč 1 950 000,00 Kč 1 852 500,00 Kč 26 965,07 Kč

Váha (V) 65

1 74 1 72 1 70 1 63 1

kde JC = (RC / M) × (Kmísta × Knabídky × Kvybav. × KUP)

užitná podlahová plocha byt č.p.601/15, Olomouc- Neředín

m

2

minimální jednotková cena průměrná jednotková cena (suma(JC x V) / suma V) maximální jednotková cena

68,70 24 199,42 Kč 26 635,95 Kč 29 122,27 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty bytu č.601/15 se spoluvl. podílem na BD č.p.601 a pozemku p.č.st.992 v k.ú. Neředín, obec a okr. Olomouc vypočtená cena Porovnávací hodnota

=

UPpor * PJC

68,70 * 26635,95 Kč=

1 829 890,00 Kč 1 830 000,00 Kč

Kmísta

zohledněno umístění lokality, dopravní dostupnost, občan. vybavenost apod.

Kvybavenosti

zohledněna vybavenost objektu, vedlejší stavby, venkovní úpravy apod.

Knabídky KUP

zohledněn stavebně technický objektu, stáří

RC

poměr užitných ploch porovnávaných nemovitostí redukovaná cena s předpokládaným snížením mezi nabídkovou a uskutečněnou cenou


9

Rekapitulace: V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo ocenění, podle zvláštního předpisu, což vyplývá z ustanovení zák. č. 529/1990 Sb., o cenách ve znění zák. 135/1997 Sb. a č.151/1997 Sb. o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy. Cena zjištěná- (administrativní, úřední) je cena zjištěná- vypočtená podle cenového předpisu, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb.(oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č.526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda- je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná cenně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní)- Obvyklou cenou se podle zák. č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména majetkové vztahy, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situace na trhu nemovitých věcí. Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - Občanská vybavenost krajského města Olomouc je na dobré úrovni - Byt v dané oblasti má dobrý tržní potenciál Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - Bytová jednotka má původní kuchyňskou linku nadměrně opotřebovanou Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech nižší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nepatrně nižší úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

10

polohy se jedná o polohu mírně podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti ve výše uvedených cenových relací lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze aktuální internetové nabídky realitních kanceláří a dražeb v daném regionu a po použití korekčních koeficientů.

byt č.601/15 se spoluvlastnickým podílem 681 / 14 050 na BD č.p.601 a pozemku p.č.st.992 v k.ú. Neředín- Olomouc

Porovnávací hodnota

Obvyklá ceny v místě a čase

1 830 000,- Kč

1 830 000,- Kč

Tržní hodnota odpovídá substituci ceny v místě a čase obvyklé předmětné nemovitosti. Je stanovena na základě srovnání obdobných srovnatelných bytů v místě a čase, tedy stanovení tzv. tržní hodnoty porovnávací, která odpovídá hodnotě skutečně dosažitelné trhem (nejobjektivnější metoda, ostatní hodnoty jsou počítány pouze pro orientaci) současně bylo přihlédnuto mj. i k následujícím skutečnostem ovlivňujícím obvyklou cenu: (1) lokalita, technický stav, vybavení a opotřebení staveb; (2) jedná se o standardní byt v panelovém zatepleném bytovém domě (3) v současném stavu je nemovitost co do vybavenosti na úrovni standardu odpovídající době ocenění. (4) byt je v době ocenění užívaný (5) v reálná hodnota v místě a čase byla porovnána i se srovnatelnými nemovitostmi, které byly nalezeny na portálu realitních kanceláří exekutorů a byly nebo budou v krátké době draženy (6) Věcná břemena ani jiné závazky, kromě exekučního řízení, pro které je ocenění zpracováno na oceňovaných nemovitostech neváznou.

D. Závěrečná zpráva Na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Makaria č.j.156 EX 2383/15-40 Exekutorský úřad Praha- západ ze dne 24. února 2016, jsem vypracoval znalecký posudek o stanovení hodnoty oceňovaných nemovitostí ke dni 4. dubna 2016. Toto ocenění bylo zpracováno pro účel exekučního řízení. Při zahrnutí zjištěných a předložených skutečností, při uvážení všech podkladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, jsem došel k tomuto závěru:

Cena v místě a čase obvyklé, nebo-li tržní hodnota oceňovaných nemovitostí bytu č.p. 601/15 se spoluvlastnickým podílem 681 / 14 050 na BD č.p.601 a pozemku p.č.st.992 v k.ú. Neředín, obci a okr. Olomouc ke dni ocenění (4.4. 2016) byla stanovena na částku po zaokrouhlení:

1 830 000,- Kč (slovy: jedenmilionosmsettřicettisíc korun českých). Dolmen servis, s.r.o. ; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.

11

Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s. r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsána podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Obecné předpoklady a omezující podmínky Prohlašujeme, že tento znalecký posudek byl vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost; nebylo provedeno žádné šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů, včetně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku; předpokládáme, že vlastnické právo k majetku je převoditelné, převzaté informace z jiných zdrojů, na nichž je založen znalecký posudek, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány, proto neposkytujeme žádné záruky ani nepřebíráme žádnou odpovědnost za přesnost těchto údajů, nezodpovídáme za změny v tržních podmínkách a nepředpokládáme, že by nějaké významné změny nastaly; výrok uvedený v závěru tohoto znaleckého posudku je relevantní pouze k uvedenému datu posouzení, tento znalecký posudek byl zpracován pouze za účelem uvedeným v zadání, pro jiné účely a potřeby je použitelný pouze po vyjádření zpracovatele, hodnota nebo hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel nebo účely, předpokládáme, že mohou být získány nebo obnoveny všechny potřebné licence, osvědčení o údržbě, souhlasy, povolení, nebo jiná legislativní či administrativní oprávnění od příslušného úřadu státní správy, samosprávy, soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází se v tomto znaleckém posudku.

V Praze 19. 4. 2016

Ing. Pavel Dytrych

Ing. Pavel Hušek

Jednatel DOLMEN Servis, s.r.o.

zpracovatel posudku

Příloha – výpis z KN - Kopie katastrální mapy - fotodokumentace


12


13


14


15


16


17


18


19


20


21

2016

Recommend Documents