Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
1995 / 35 / 2016
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Budova RD č.p. 41, LV č. 51 na pozemku parc.č. St. 16/2 pozemek parc.č. St. 16/2, LV č. 51 (178 m2, zastavěná plocha a nádvoří) pozemek parc.č. 20/3, LV č. 51 (856 m2, zahrada) pozemek parc.č. 1378, LV č. 51 (4650 m2, orná půda) Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Stoklasná Lhota Část obce dle LV Stoklasná Lhota
Město Ulice
Tábor
Počet obyvatel 34716 č.p. 41
Objednatel odhadu JUDr. Eva Loskotová Příběnická č.p. 1908 39001 Tábor
Tel. E-mail
Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky banky Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Sjednocené vlastnictví dle NOZ
Ano 017 EX 406/15-41
Kotková Ivana - 39137 Tábor, Stoklasná Lhota 41, RČ 815622/1634
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Kubíska Zdeněk K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí email:
[email protected] 602403465
0139
381 251 527 podatelna@exekucetabor .cz
Počet stran textu 7
Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže v domě Samostatné pozemky
tel: 602403465 381291038 Počet stran příloh
122.9 m2 1 x 856 m2
Ocenění pozemku orné půdy
Dne Ke dni Prohlídka dne
16.4.2016 15.4.2016 11.4.2016
5
11 500 Kč/m2 600 Kč/m2
1 413 400 Kč 35 000 Kč 514 000 Kč 70 000 Kč
2 030 000 Kč Dva miliony třicet tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Komentář k ceně stanovena v souladu se skutečným stavem a porovnáním se srovnatelnými nemovitými věcmi v okolí Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladem je skutečnost, že dům je modernizován solidním způsobem, udržován, s menším pozemkem kolem domu, dalším pozemkem zahrady s možností zástavby a pozemkem orné půdy. Kolem domu klidné prostředí, takže hodnotím i přes malou plochu u domu soukromí a garáž. Poloha ve Stoklasné Lhotě, místní části Tábora 5 km je rovněž kladným faktorem. Lokalitu hodnotím jako dobrou, kdy za nákupy a prací se musí dojíždět, ale pouze krátká vzdálenost. Podmínky platnosti ceny provádění základní údržby Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
2 267 000 Kč Dva miliony dvěstěšedesátsedm tisíc Kč
Věcná hodnota (stavba po opotřebení) - současný stav
Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO
1 133 000 Kč Jeden milion stotřicettři tisíc Kč REET
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV řešeno tímto oceněním a následným ukončením exekučního řízení
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. řešeno tímto oceněním a následným ukončením exekučního řízení
NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva
-2-
ANO
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ darovací smlouva Kupní cena Vyhodnocení darovací smlouva ze dne 09.11.2006 bez vypovídací schopnosti pro současnost Komentář k vadám viz díl E listu vlastnictví
Datum
09.11.2006
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 51, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN 20.01.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil odhadcem z www.cuzk.cz 15.04.2016. Datum předání kompletních podkladů 25.2.2016 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 51, vyhotovil exekutor - dálkový přístup do KN 20.01.2016. Snímek kat. mapy pro k.ú. Stoklasná Lhota, vyhotovil odhadcem z www.cuzk.cz 15.04.2016. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 41, samostatný pozemek zahrady a další pozemek orné půdy. Nemovité věci jsou situovány v katastrálním území Stoklasná Lhota, dům je staršího data výstavby, ale po celkové rekonstrukci poté, co jej nabyla majitelka v roce 2006. Okolní zástavbu tvoří okolní zástavba Stoklasné Lhoty dosud zatím převážně typu zemědělských hospodářských stavení, dále i nově vznikající zástavba rodinných domů stavěných podél jižní části Stoklasné Lhoty, stávající zástavba obce je severněji, v místě pak základní infrastruktura chybí, ta je v Táboře dostupného MHD, nedaleká dálnice D3 a silnice směr Praha - České Budějovice. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože místo stavby je napojitelné na inženýrské sítě, je zde příznivá poloha pro trvalé bydlení z hlediska dosahu Tábora. Zásadní negativa u této nemovitosti nespatřuji, snad jen absence veřejné kanalizace a vodovodu. Souhrnné informace o nemovitosti: velikost pozemku u rodinného domu je 178 m2, další samostatné pozemky jsou situovány východně. V budově se nachází 1 byt, jedná se o majitelku paní Kotkovou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci odloučená část obce Okolní zástavba zástavba RD Původní stavební stav nemovitosti byl změněn modernizací dokončenou asi před pěti lety. Jako celek tak dům splňuje podmínky pro zařazení do kategorie rodinných domů podle vyhlášky č. 83/76 Sb. ve znění vyhlášek č. 45/79 Sb. a č. 376/92 Sb. a je takto oceněn, neboť obsahuje jedno nadzemní podlaží a dodatečně vestavěné podkroví. Nebytové prostory pro komerční využití nemovitost neobsahuje. Projektová a dokladová dokumentace k nemovitosti nebyla pro ocenění k dispozici v podobě zaměření současného stavu, délkové, plošné a objemové prvky stavebních objektů byly zjištěny měřením odhadce. Ocenění nemovitosti je prováděno za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro její prodej v rámci exekučního řízení. Informace o nemovitosti Nemovitost rodinného domu č.p. 41 s příslušenstvím v podobě pozemku je situována v severní části intravilánu Stoklasné Lhoty v návaznosti na zdejší náves. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné komunikace, napojení na rozvody inženýrských sítí je provedeno v případě elektroinstalace, je zde vlastní studna, odkanalizování je řešeno do jímky. Pro účely ocenění nemovitost sestává z rodinného domu venkovského charakteru po provedené modernizaci, jehož součástí je boční garáž, malý pozemek dvora. Východně od domu leží samostatný pozemek zahrady, severně nad ním pozemek orné půdy již mimo intravilán Stoklasné Lhoty.
-3-
Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 360/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
Počet podkroví
1
1
89.15 m2
Zastavěná plocha 1.NP
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova RD
Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
odhadem 100 50 % nevykazuje
Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Celková oprava výměna krytiny, nová fasáda, vestavba podkroví, úpravy interiéru
Rok provedení 2009-12
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 504 m3 Cena Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 178 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 856 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno napojeno napojeno není
Cena celkem
2 267 000 Kč
1 500 Kč/m2
Cena celkem
267 000 Kč
600 Kč/m2
Cena celkem
514 000 Kč
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
není není není není
není
Popis provedení budovy Konstrukce základy kamenné svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
4 500 Kč/m3
Provedení
zděné sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka štuková zdvojená PVC, koberce ústřední studené a teplé bojler
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo, WC
1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy
Provedení původní, asanované
střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
tašková krytina omítka vápenná hladká s nástřikem se stupni lakované i prosklené keramická dlažba
s podhledem a šikmé v pokdorví
světelný a motorový rozvod
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně sporák elektrický, kuchyňská linka Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
0
-4-
1.NP - výčet místností prostory přízemí
plocha koeficient KZp započit. plocha 69.85 m2 1.0 69.85 m2 69.85 m2
Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností prostory podkroví
69.85 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 53.05 m2 1.0 53.05 m2 53.05 m2
Součet ploch za podlaží
53.05 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 20.09.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 141.9 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 630 000 Kč 0 % 1 630 000 Kč
93.5 m2 1096.0 m2 11 500 Kč/m2 11 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Koncem července byl odprodán dům skladby 5 + 1 s příslušenstvím v horším stavu s potřebou oprav v Chotovinách z roku 1955, 200 m od oceňovaného domu, užívaný k trvalému bydlení, místo stavby je napojené na elektroinstalaci, vodovod i kanalizaci, plyn v ulici. Prodávající pan Hron. Dům vyžadoval úpravy interiéru. Prodej uskutečnila Daily Reality Tábor. Místo srovnatelné. Pro účely ocenění nemovitost sestává ze staveb domu č.p. 41 a vedlejší. Rodinný dům je podobného rozsahu, jako v našem případě, ale v horším stavu. Pozemek zahrady menšího rozsahu. Dům byl částečně opraven v případě krytiny a fasády, ale celkově vyžaduje úpravy interiéru. Sadová ulice je podobná poloha - cena byla objektivní - mnou oceňováno pro ČMSS.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz - ID 182-N1250, datum změny inzerátu 25.02.2016 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 88.0 m2 2 Podlahová plocha 228.2 m Celková výměra všech pozemků 1158.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 550 000 Kč 25 % 2 663 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou
-5-
15 600 Kč/m2 11 700 Kč/m2
V Chotovinách je dále nabízen k prodeji nově postavený rodinný dům v klidné okrajové části obce na pozemku orientovaném na jih. V přízemí domu je prostorný obývací pokoj (33 m2) s krbem propojený s kuchyní, menší pracovna a WC. V prvním patře se nachází ložnice s lodžií a další dva pokoje, prostorná koupelna (13 m2) s rohovou vanou, dvěma umyvadly, sprchovým koutem a klozetem. V suterénu je umístěna garáž s dílnou a další technické a skladové místnosti. Na domě zbývá dokončit fasádu a položit dlažbu na jednom ze dvou vnitřních schodišť. Interiér domu je plně zařízen a vybaven, dle dohody lze některé části ponechat na místě. Ohřev vody je zajišťován el. bojlerem, ústřední topení je s kotlem na tuhá paliva. El. energie 240 a 400 V. Dům je napojen na uliční vodovodní řad a kanalizační síť. Provedením a vybavením dům odpovídá vyšší úrovni standardu bydlení. Na dům navazuje zahrada s ovocnými stromy, nyní neudržovaná. V Chotovinách je veškerá občanská vybavenost: školka, škola (do 9. roč.), obecní úřad, pošta, zdravotní středisko s lékárnou, supermarket, hotel, restaurace, kulturní dům, dva kostely, zámek, sportovní hala, fotbalové hřiště, tenisový kurt, vybrané služby. Obec se nachází u sjezdu z dálnice Praha-Tábor (exit 70). Doprava bus, vlak, do Tábora 10 km, do Prahy 80 km
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 12.07.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 132.8 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 750 000 Kč 10 % 1 575 000 Kč
114.5 m2 806.0 m2 13 200 Kč/m2 11 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Velmi dobrá stavba rodinného domu v Borotíně, tato obec je dobře dostupná z Tábora a nebo Sedlčan, Votic, solidní dopravní spojení, lokalita je pro trvalé bydlení příznivá, neboť je zde zdravé prostředí, lesy, klid, stavba domu č.p. 170 je dobré kapacity, řešena jako byt 3 + 1 s příslušenstvím v přízemí, s jednou podkrovní místností s možnostmi vytvoření větších obytných ploch z půd, je zde garáž, pozemek odpovídající výměry, vedlejší stavba skladu. Dům je ve velmi dobrém stavu. Záporem je nutnost dojíždět do zaměstnání, za většími nákupy, kulturou, sportem - prodej za objektivní hodnotu
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen
11 500 - 11 900 Kč/m2
-6-
1 575 000 - 2 663 000 Kč
Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
11 500 Kč/m2
Oceňovaná nemovitost, v porovnání s výše uvedenými odprodanými nemovitostmi, je také solidní kapacity, s menším pozemkem kolem domu, další samostatná zahrada řešená ÚPD Tábora k výstavbě, jeden pozemek dobře prodejné orné půdy. Přístupový pozemek je obecní, vybavení a příslušenství z doby modernizace podkroví. Vytvořena je zde jedna bytová jednotka běžných rozměrů, s příslušenstvím a vybavením, v dobrém prostředí Stoklasné Lhoty, která je místní části Tábora, kam je časté spojení městskou hromadnou dopravou, v blízkosti dálnice D3, trvale obydlen. Oceňován je rodinný dům staršího data výstavby, po přístavbě a modernizaci, který je solidní nemovitostí kvalitou bydlení, s horším vnějším vzhledem, klidem prostředí a dostupností k potřebám rodiny majitelky v oblasti pracovních a volnočasových aktivit v blízkém Táboře. Odůvodnění srovnávací metody za srovnání byly vzaty i další obdobné nemovitosti podobného charakteru nedaleko od objektu, kde byly v poslední době odprodány stavby výše uvedených domů. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána rodinou vlastníka Vypracoval Licence číslo 0139
Ing. Kubíska Zdeněk K Hájence 1200 391 02 Sezimovo Ústí
podpis
Fotodokumentace
Fotodokumentace - mapy
-7-
-8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
FAKTURA - DODACÍ LIST 35/2016 Prodávající: IČO: 625 13 737, DIČ CZ5512281654 Ing. Zdeněk Kubíska K Hájence 1200, 391 02 Sezimovo Ústí tel.č., fax 381291038, 602/403465 č. běžného účtu 9971120217/0100 variabilní symbol 1995 Datum vystavení 16.04.2016 Datum uskutečnění zdanitelného plnění 16.04.2016 Datum splatnosti 30.04.2016 Forma úhrady: převodem Kupující: Exekutorský úřad Tábor, Mgr. Martina Douchová, JUDr. Eva Loskotová Příběnická č.p. 1908 39001 Tábor
Tel.
381 251 527
Věc: Vyúčtování honoráře a náhrady nákladů za vyhotovení ocenění č. 1995-35/2016 o obecné obvyklé ceně nemovitosti sestávající ze současné hodnoty rodinného domu č.p. 41 ve Stoklasné Lhotě s příslušenstvím a pozemky K Vašemu usnesení č.j. 017 EX 406/15-41 jsem zpracoval ocenění shora uvedených nemovitostí. Za tento úkon Vám dle sazebníku cen účtuji: I. Odměny: - za vyhotovení ocenění sazba za ocenění domu ocenění
4 500,- Kč
Odměna celkem bez DPH
4 500,- Kč
II. Náhrady: neúčtuji Celkem k úhradě bez DPH
4 500,- Kč
DPH 21 % 945,- Kč, náhrada bez DPH činí 55,- Kč Celkem honorář za tržní ocenění
5 500,- Kč ===========
Slovy: pět tisíc pět set 0/100 Kč Poznámka: jsem plátce DPH
- 13 -
