ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 26-22/2016 Ocenění nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 54/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 165, vymezená v budově Strýčkovy, č.p. 54, zapsané na LV č. 154, stojící na st. parcele č. 77, zapsané na LV č. 10002. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6227/68914 na společných částech bytového domu č.p. 54, zapsaného na LV č. 154. To vše v k.ú. Strýčkovy, obec Rožmitál pod Třemšínem, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
Objednatel posudku:
Mgr. Ing. Petr Konečný Na Střelnici 1212/39 779 00 Olomouc
Účel posudku:
Podklad pro dražbu
Dle stavu ke dni 01.03.2016 posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686 533 51 Pardubice - Rosice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 04.03.2016
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. 1.2. 1.3.
Znalecký úkol Podklady Určení obvyklé ceny
2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1.
Porovnávací způsob
3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1.
Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Omezení vlastnického práva 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu
3.2.
Výpočet 3.2.1. Porovnání 3.2.2. Rekapitulace
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. 5.2.
Osvědčení Fotodokumentace
2
ÚVOD
1.
1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny nemovitých věcí: Bytová jednotka č. 54/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 165, vymezená v budově Strýčkovy, č.p. 54, zapsané na LV č. 154, stojící na st. parcele č. 77, zapsané na LV č. 10002. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6227/68914 na společných částech bytového domu č.p. 54, zapsaného na LV č. 154. To vše v k.ú. Strýčkovy, obec Rožmitál pod Třemšínem, okres Příbram, vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram.
1.2. Podklady
Objednávka posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 165 pro k.ú. Strýčkovy ze dne 17.12.2015 Informace z katastru nemovitostí LV č. 10002 pro k.ú. Strýčkovy ze dne 04.03.2016 Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty.
1.3. Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
3
2.
METODY OCEŇOVÁNÍ
2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou, dochází ke snižování ceny dle statistické analýzy MMR ve spolupráci s BIVŠ o průměrných až 23% u bytů. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
3.
NÁLEZ A OCENĚNÍ
3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 165 ze dne 17.12.2015 pro k.ú. Strýčkovy Szeruda Pavel, Strýčkovy 54, 26242 Rožmitál pod Třemšínem Strýčkovy čp. 54 Strýčkovy Rožmitál pod Třemšínem Příbram LV č. 165
Adresa: Název katastrálního území: Název obce: Název okresu: List vlastnictví:
3.1.2. Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 165 pro k.ú. Strýčkovy) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Szeruda Pavel Zahájení exekuce - Szeruda Pavel Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo zákonné - Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva
4
3.1.3. Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v obci Rožmitál pod Třemšínem, samostatná část Strýčkovy, v okrajové, severní části Strýčkov, při částečně zpevněné komunikaci (parc.č. 1466 ve vlastnictví Emlerová Marie, Nádražní 560, 26242 Rožmitál pod Třemšínem - přístup a příjezd právně nezajištěn a parc.č. 61/7 ve vlastnictví Česká republika). Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními rodinnými domy, je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování. Bytový dům je využíván pro bydlení. Hlavní vstup je orientován ze severní strany. Bytový dům je podsklepený a má dvě nadzemní podlaží. V 1 PP jsou garáže a sklepy, v nadzemních podlažích bytové jednotky. Bytový dům byl dán do užívání přibližně před 40 roky, krom střechy je v původním, horším stavu, bez výtahu. Dům je napojen na veřejný vodovod, splaškové vody jsou svedeny do septiku, elektroinstalace provedena, bez plynu. Dům je zděný, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou pravděpodobně železobetonové nebo dřevěné, střecha sedlová, klempířské konstrukce provedeny, schodiště je pravděpodobně železobetonové, bez výtahu. Rožmitál pod Třemšínem se nachází na území okresu Příbram a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Příbram. Obec Rožmitál pod Třemšínem se rozkládá asi patnáct kilometrů jihozápadně od Příbrami. Na území tohoto malého města má hlášený trvalý pobyt kolem 4360 obyvatel. Rožmitál pod Třemšínem se dále dělí na devět části, konkrétně to jsou: Hutě pod Třemšínem, Nesvačily, Pňovice, Rožmitál pod Třemšínem, Skuhrov, Starý Rožmitál, Strýčkovy, Voltuš a Zalány. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a pro děti, jež do školy ještě nechodí, je zde mateřská školka. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Rožmitál pod Třemšínem májí lékařskou ordinaci dva praktičtí doktoři a dva stomatologové. Kromě toho je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. Strýčkovy jsou samostatnou částí, bez vybavenosti, od Rožmitálu nad Třemšínem ve vzdálenosti cca 8 km.
Popis a stav objektů Bytová jednotka 2+1 se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží (přízemí) bytového domu. Plocha bytu je 58,56 m2. V bytě se nachází předsíň 9,40m2, koupelna 4,20m2, WC 1,04m2, kuchyně 11,82m2 a dva pokoje 20,06m2 a 12,04m2. K užívání bytu náleží lodžie 3,15m2 přístupná z bytu a sklep 3,71m2. Předpokládá se, že byt je již dlouhou dobu prázdný, neobydlený, pravděpodobně ve zhoršeném až špatném stavu. Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném domě. Bytová jednotka je pravděpodobně v původním stavu, delší dobu prázdná.
3.2.
Výpočet
3.2.1. Porovnání 1)
Čečovice, okr. Plzeň jih
240 000,- Kč
Kupní cena
Bytová jednotka 3+1 se sociálním zázemím o podlahové ploše 69,20m2 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu. V bytě se nachází obdélníková předsíň (7,90m2), z předsíně vlevo pokoj (8,87m2,), WC (0,75m2), koupelna (2,34m2), okolo koupelny do kuchyně (8,84m2), z předsíně dále vlevo do pokoje (12,52m2), z předsíně rovně do komory (3,23m3) a vpravo do pokoje (24,75m2). K užívání bytu náleží balkon přístupný z kuchyně a pokoje a dále dle sdělení sklep o ploše 8,85m2. V bytě jsou okna dřevěná zdvojená, dveře jsou náplňové do kovových zárubní, podlahy tvoří koberec nebo keramická dlažba. Ohřev vody je bojlerem v koupelně, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka. Vnitřní vybavení tvoří vana, umyvadlo, bojler. Nebytová jednotka – garáž se nachází v suterénu domu a je
5
přístupná vraty z venku. Garáž je o ploše 19,25m2. Na podlaze je beton, elektroinstalace je světelná, vrata jsou otevíravá plechová. Prodej 10/2015.
2) Solenice, okr. Příbram
290 000,- Kč
Nabídková cena
Nabízíme k prodeji bytovou jednotku v obci Solenice okres Příbram. Obec se nachází u řeky Vltava v blízkosti Orlické přehrady. V obci je základní vybavenost ( obchod, pošta, lékař, škola, stravování) a autobusové spojení do Příbrami i Prahy Celková cena: 290 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 603,5 Kč měsíčně ID zakázky: 8/3481 Aktualizace: 04.02.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 51 m2 Plocha podlahová: 51 m2 Sklep: Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky
3) Předmíř, okr. Strakonice
490 000,- Kč
Nabídková cena
Prodej bytu 3+1 o CP 73 m2 v osobním vlastnictví s velmi nízkými náklady. Byt je po částečné rekonstrukci - nové plovoucí podlahy, dlažba, kuchyňská linka, nový balkon. K bytu náleží vlastní garáž a sklep. Jde o klidnou okrajovou část obce. Veškerá občanská vybavenost v dosahu 3 km. Více info v RK. Financování zajistíme.Celková cena: 490 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 018,95 Kč měsíčně ID zakázky: 510224 Aktualizace: Dnes Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 3. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 73 m2 Plocha podlahová: 73 m2 Balkón: Sklep: 7 m2 Parkování: 1 Rok rekonstrukce: 2007 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída E Nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky
4) Smolotely, okr. Příbram
498 000,- Kč
Nabídková cena
Naše společnost Vám zprostředkuje exkluzivně možný prodej prostorného, slunného bytu 3+1 před rekonstrukcí na samém okraji obce Smolotely u Příbrami. Byt se nachází v 1.NP dvoupatrového cihlového domu (jen šest bytových jednotek), dispozičně je řešen jako 3+1, podlahová plocha 70 m². Po vstupu do předsíně bytu (4,5 m²) procházíme kolem samostatné šatny, koupelny s vanou a el.bojlerem, WC a vcházíme do obývacího pokoje (15 m²), odkud můžeme vstoupit do dětského pokoje (20 m²), ložnice (14,5 m²), kuchyně s komorou pro uložení potravin. Byt je v původním stavu, je na budoucím majiteli, jakým způsobem si byt upraví. Vytápění bytu - ústřední topení na tuhá paliva (společný kotel pro dva byty (umístěn ve sklepě domu), vytápění je také možné řešit krbem na dřevo či kamny v bytě. Pitná voda je brána ze společné studny, odpad je napojen na obecní kanalizaci, elektrika 220/380V, plyn není. K tomuto bytu náleží sklep, společná kotelna a uhelna, sušárna , malá předzahrádka pro pěstování zeleniny (může též posloužit k chovu menšího domácího zvířectva). Z bytu je velmi pěkný pohled do okolní krajiny, jen 6 km vodní nádrž Orlík. V obci je OÚ, pošta, obchod, restaurace, dobrý spoj na Příbram - 15 km. Pro velmi klidné místo v obci, výbornou dostupnost, možnost rekonstrukce dle svých představ, cenu a velmi malé náklady na bydlení, tuto nemovitost doporučuji. Více info v RK. Cena je s
6
provizí RK. Provize RK zahrnuje veškerý právní servis včetně advokátní úschovy kupní ceny a podání návrhu na vklad do KN. Ev. číslo: 390553.Celková cena: 498 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 788,85 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Cena je včetně provize ID zakázky: 391167 Aktualizace: 02.03.2016 Stav: Prodáno Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 1. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha podlahová: 70 m2 Sklep: Parkování: 2 Topení: Ústřední tuhá paliva Energetická náročnost budovy: Třída G Mimořádně nehospodárná.
Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 – koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 – koeficient garáž K4 – koeficient velikosti objektů K5 – koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 – koeficient zdroje K7 – koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. 1. byt Čečovice, Plzeň jih 2. byt Solenice, okr. Příbram 3. byt Čejetice, okr. Strakonice 4. byt Smolotely, okr. Příbram minimum maximum průměr užitná plocha m2 porovnávací hodnota
K1 1,00 0,95 1,00 0,95
K2 1,00 0,85 0,90 0,90
K3 0,90 1,00 1,00 1,00
K4 1,00 1,00 1,00 1,00
K5 1,00 0,90 0,80 0,85
K6 1,00 0,80 0,80 0,80
K7 Kč/m2 1,00 3468 0,90 5686 0,90 6712 0,90 7114
Kč/m2 upravená 3121 2975 3480 3722 2975 3480 3325 58,56 194 689
Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 190 000,00 Kč Slovy: stodevadesát tisíc Kč
7
3.2.2. Rekapitulace Porovnávací hodnota:
190 000,00 Kč slovy: stodevadesát tisíc Kč
Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky – zděný dům, klidná poloha Slabé stránky – byt pravděpodobně dlouhodobě prázdný Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá – tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že poptávka po obdobných nemovitých věcech je velmi malá, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: 01.03.2016
ve výši: 190 000,00 Kč Slovy: stodevadesát tisíc korun českých V Pardubicích, 04.03.2016 Vypracoval Renáta Havířová
----------------------------------------ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti
4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 09.09.2014 č.j. MSP-33/2014-OSDSZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 26-22/2016 znaleckého deníku.
8
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
5.2. Fotodokumentace Mapy
9
vstup do domu
pohled severní
pohled severovýchodní
pohled jihovýchodní
pohled jižní
10
katastrální mapa
11
