ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1889/39/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, spoluvl. podíl id 1/2 na pozemku p.č. 2151/1 a pozemku p.č. 2152 se stavbou RD čp. 1070, vše v k.ú. a obci Liberec, zapsané na LV č. 330, vedené pro Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Liberec Adresa nemovité věci: Zhořelecká 1070, 460 01 Liberec I-Staré Město OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 131Ex 4595/15-41 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA spoluvl. podíl id 1/2
OBVYKLÁ CENA VB užívání 1 bytu 2+1
1 380 000 Kč
1 090 000 Kč
Datum místního šetření: 26.1.2016 Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce a manžela spoluvlastnice Počet příloh: 6 Počet stran: 21 stran
V Trutnově, dne 25.2.2016
Ing. Michal Danielis
26.1.2016 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnického podílu id. 1/2 ne nemovitostech povinného a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 330 ze dne 31.8.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 26.1.2016. Povinný Bárta Rudolf byl k místnímu šetření pozvána doporučeným dopisem, který byl vhozen do schránky dne 25.1.2015- doručeno fikcí. Obeslána k místnímu šetření byla i spoluvlastnice nemovitostí paní Gavorová Markéta, do dnešního dne nereagovala. Dále byl doporučeným dopisem vyzvána k součinnosti oprávněná z VB užívání paní Bártová Jaroslava, která dosud také nereagovala. Přítomen byl manžel spoluvlastnice, který prohlídku neumožnil, sdělil, že užívají byt v přízemí, který si zmodernizovali, oprávněná a povinný užívají byt v patře (2NP), který je v původním stavu, v suterénu mají společné prostory. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 4595/15-41 9. Smlouva o VB zajištěná prostřednictvím KP Liberec -2-
Místopis Liberec (německy Reichenberg) je statutární město na severu Čech a krajské město Libereckého kraje. Má přes 100 tisíc obyvatel a je tak pátým největším městem ČR (třetím v Čechách). Spolu se sousedním Jabloncem nad Nisou a okolními nejbližšími obcemi vytváří aglomeraci, která má zhruba 170 tisíc obyvatel. Je zakládajícím členem Euroregionu Nisa, od roku 2004 i jeho hlavním městem. Okres Liberec se skládá z 59 obcí, liberecký obvod obce s rozšířenou působností z 28 obcí. Působí zde okresní soud i pobočka soudu krajského. Liberec se nachází zhruba 91 km severoseverovýchodně od Prahy a 99 km severo-severozápadně od Hradce Králové. Město leží v Liberecké kotlině. Liberec má 26 katastrálních území a člení se na 33 místních částí nazývaných městské čtvrti, přičemž 32 je spravováno přímo libereckým magistrátem a Vratislavice nad Nisou jsou samosprávný městský obvod. Silniční síť na Liberecku tvoří zejména rychlostní silnice R35 (E442), na kterou v Turnově navazuje R10 na Prahu. Další silnice míří do Jablonce nad Nisou (odtud do Harrachova a do Polska), Frýdlantu, Hrádku n. Nisou a německé Žitavy, Ústí nad Labem a Nového Boru. Staré město je část města Liberec. Nejde jen o bezprostřední centrum města, ale i tzv. Zahradní město, vilovou čtvrť vystavěnou převážně Němci na přelomu 19. a 20. století hlavně v okolí ulic Husova, Masarykova a Horská.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter.
-3-
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ý MHD ¨ železnice ý autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 5977/5 STATUTÁRNÍ MĚSTO LIBEREC, nám. Dr. E. Beneše 1/1, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec
Celkový popis Nemovitost RD je situována v širším centru města Liberce, v jeho části zvané Staré Město, v okolní zástavbě obdobných zděných RD a průmyslového areálu, v blízkosti policie, sportoviště, domova mládeže, Jedličkova ústavu a parku, přístupna z ulice Zhořelecká, ze zpevněné komunikace na pozemku p.č. 5977/5 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 1,1 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (kompletní síť úřadů, policie, soud, banky, ZŠ, MŠ, SŠ, VŠ, aquapark, ZOO, obchody, služby, restaurace a sportoviště) a cca. 150 m od autobusové zastávky. Území je kompletně zainvestované, budova je napojena na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do stavby RD nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že je stavba běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří. Místním šetřením bylo zjištěno, že je stavba ve stavu po částečné revitalizaci - okna vyměněna za plastová.
-4-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Věcné břemeno doživotního užívání ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Bárta Rudolf, Zhořelecká 1070/25, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec Gavorová Markéta, Zhořelecká 1070/25, Liberec I-Staré Město, 46001 Liberec
1/2 1/2
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Bárta Rudolf Zástavní právo smluvní Věcné břemeno užívání - zřízené ve prospěch paní Bártové Jaroslavy, r.č. 475223/075, Usnesením soudu o schválení dědické dohody 35E 905/2003 ze dne 25.8.2003, dle kterého se jedná o bezplatné užívání bytu o velikosti 1+2 ve 2. NP se spolužíváním společných prostor domu a zahrady. Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 23.02.2016 06:00:02.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že stavbu užívají vlastníci a oprávněná z VB.
-5-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Liberec: Základní zjištěná cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 3 200,00 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Pozemek p.č. 2152 je z části zastavěn stavbou RD č.p. 1070 s navazující vedlejší stavbou kolny a s vedlejší stavbou dožité kolny, zbylá část tvoří nádvoří. Pozemek p.č. 2151/1 je zahradou. Pozemek jsou zainvestované sítěmi, možnost napojení na VV, NN, VK a plyn a tvoří spolu FC. Obec nemá platnou cenovou mapu, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 5977/5. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - .
Index omezujících vlivů
č.
Pi
I I
0,00 0,00
I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00
6 IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,930 Index polohy pozemku IP = 1,120 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,120 = 1,042 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 3 200,1,042 § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 3 200,1,042
-6-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 3 334,40
0,300
1 000,32
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 9 odst. 4 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2152
Výměra [m2] 616,00
2151/1
311,00 927,00
Jedn. cena [Kč/m2] 3 334,40
Cena [Kč] 2 053 990,40
1 000,32
311 099,52 2 365 089,92
2
m
Ocenění staveb na pozemcích Zděná kolna, navazující Vedlejší stavba zděné kolny navazuje na stavbu RD, stavba je přízemní, zastřešená plochou střechou, zděná, krytina asfaltová, omítky vápenné, z části poškozené, okna plastová. Stavba byla postavena cca. v r. 1930 a do dnešní podoby původním stavu, před rekonstrukcí, pouze s vyměněnými okny. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7,1*7,7 1. NP
=
[m2] 54,67
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 54,67 m2 3,25 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor v.s.+zastř. (7,1*7,7)*(3,25)
=
[m3] 177,68 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
v.s.+zastř. Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, -7-
Obestavěný prostor 177,68 m3 177,68 m3
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S P X S S S S
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 2,81 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 96,71 0,9671
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
1 250,0,9671 1,1000 2,0880
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 177,68 m3 * 2 776,54 Kč/m3
= =
2 776,54 493 335,63 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 74 000,34 Kč 1,042 77 108,35 Kč
Zděná kolna, navazující - zjištěná cena
=
77 108,35 Kč
Cena staveb celkem
=
77 108,35 Kč
Pozemky - celkem
+
2 365 089,92 Kč
Pozemek - zjištěná cena
=
2 442 198,27 Kč
-8-
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 1070 Věcná hodnota dle THU Stavba RD o 2. NP, podsklepená, se stavebně neupraveným podkrovím. Na stavbu RD z východní strany navazuje stavba zděné kolny. Stavba RD je založena na betonových základech, zděná z cihel tl. 45 cm, krov dřevěný vázaný, krytina ze šindele, okna plastová izolační. Venkovní omítky vápenné dvouvrstvé. Vzhledem k neumožnění prohlídky se předpokládá, že stavba obsahuje 2 byty se standardním příslušenstvím, společné části v 1PP a průměrným vybavením. Dle sdělení stavba obsahuje: 1. PP - sklepy 1. NP - byt, chodba 2. NP - byt zatížen VB Půda - stavebně neupravená Stavebně technický stav: Stavba byla postavena cca. v r. 1930, do dnešní podoby upravena částečnou revitalizací - výměna oken za plastová a úpravami v interiéru, předpokládá se v průměrném technickém stavu, odpovídajícímu provedeným úpravám a údržbě. Příslušenstvím domu je vedlejší stavba navazující zděné kolny a vedlejší stavba dožité samostatné kolny a dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí - VV, NN, VK a plyn, zpevněných plochách okolo RD a oplocení pozemku (dřevěné latě na betonové podezdívce a betonovými sloupky) s bránou a brankou. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 76,64 m2 1,80 m
Název 1. PP Výčet místností: sklepy Užitná plocha celkem:
55,00 m2
0,50
27,50 m2 27,50 m2
76,64 m2
1. NP Výčet místností: obytné prostory Užitná plocha celkem:
60,00 m2
1,00
60,00 m2 60,00 m2
76,64 m2
2. NP Výčet místností: obytné prostory, část zatížena VB Užitná plocha celkem: Podkroví Výčet místností: půda, stavebně neupravená Užitná plocha celkem:
2,35 m
60,00 m2
1,00
2,50 m
60,00 m2 60,00 m2
76,64 m2 60,00 m2
0,00
0,00 m2 0,00 m2
-9-
2,30 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor s.s. (8,65*8,86)*(3,1-0,91+0,3) v.s. (8,65*8,86)*(5,46+0,91) zastř. (8,65*8,86)*(3,2)/3
= = =
[m3] 190,83 m3 488,19 m3 81,75 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
s.s. v.s. zastř. Obestavěný prostor - celkem:
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 77 148 760,77 3 650 100,00 3 650 2 776 810
roků roků % [Kč]
86 44 66,20 938 562
- 10 -
Obestavěný prostor 190,83 m3 488,19 m3 81,75 m3 760,77 m3
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
147,50 m2 760,77 m3 76,64 m2 927,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti – Pozemky se stavbou RD, po částečné revitalizaci, se dvěma byty, se standardním příslušenství a vybavením, situované v širším centru města, s velmi dobrou dopravní dostupností a obslužností.
Srovnatelné nemovité věci Název: RD, pozemek 519 m2 RD 6+2 v Liberci Pavlovicích, Smetanova ul. V bytě v prvním patře je nutné zejména opravit podlahy, stropy, okna, není koupelna a kuchyň. Zděný podsklepený dům je připojen na městskou kanalizaci, vodu , elektřinu a plyn, má nové rozvody elektřiny a vytápění. V přízemí jsou nové podlahy včetně krytin, částečně plastová okna, dveře, nová kuchyňská linka, koupelna a WC. Vytápění a ohřev vody zajišťuje kombinovaný kotel na plyn. Přízemí – 3 pokoje, kuchyň, koupelna a WC. 1. Patro – byt 3+1 před rekonstrukcí. Půda s možností vestavby dalšího pokoje. Dům o zastavěné ploše cca 81 m2 je z 1/3 podsklepen. Pozemek celkem 519 m2. Lokalita Smetanova, Liberec - Liberec XIII-Nové Pavlovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,91 16 556 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 140,00 m 519 m 2 550 000 Kč 18 214 Kč/m2
- 11 -
Název: RD, pozemek 663 m2 RD ul. Balbínova, Liberec - Staré Pavlovice. Patrový dům sestává ze dvou bytových jednotek o velikosti 3+1. Interiér domu je po kompletní rekonstrukci - nové rozvody vody, elektřiny, tepla, nové štuky, plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba. V obou bytech se nachází kuchyňské linky s el. troubou a indukční varnou deskou. Dům je částečně podsklepený, ve sklepě se nachází kotel na tuhá paliva a na plyn. Půdní prostory jsou zateplené a vhodné pro případnou vestavbu podkrovních pokojů. K domu náleží zahrada s altánem, garáž, vytápěná dílna o dvou místnostech a klubovna. Lokalita Liberec - Liberec XII-Staré Pavlovice, okres Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 300,00 m2
0,80 1,00 1,03 0,98 0,93 1,03 1,00 www.sreality.cz
Výměra pozemku. 663 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,77 11 319 Celková cena Jednotková cena 4 390 000 Kč 14 633 Kč/m2
Název: RD pozemek 377 m2 rodinný dům v Liberci, Slovenské ulici. Dům se nachází v lokalitě s dobrou občanskou vybaveností. V domě jsou 2 bytové jednotky o dispozici 2+1 vč. vlastní koupelny a WC, dále šatny či komory. Kuchyň je nyní pouze ve spodním bytě. Každý byt je vždy přes celé patro. Dům je v dobrém techn. stavu a po část. rekonstrukci oken a fasády. Celý dům je vytápěn plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem. V pracovně jsou krbová kamna zajištující příjemnou atmosféru. K nemovitosti náleží vzrostlá zahrada o výměře 377 m2, na které je postavena kolna a plech. garáž. Dům je napojen na sítě: voda, plyn, kanalizace, elektro. Lokalita Slovenská, Liberec - Liberec III-Jeřáb Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 218,00 m2
0,80 1,00 0,99 0,98 0,95 1,04 1,00 www.sreality.cz
Výměra pozemku. 377 m2
- 12 -
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,77 13 015 Celková cena Jednotková cena 3 700 000 Kč 16 972 Kč/m2
Název: RD, pozemek 582 m2 RD ve Starých Pavlovicích v lokalitě u střední školy. Dům je zděné konstrukce se sedlovou střechou a je z poloviny podsklepen. V domě jsou 4 bytové jednotky. V přízemí 1+1 a 2+1, v patře 2+kk a 3+1. Každý byt má samostané vytápění, měření spotřeby vody a elektroměr. Lokalita Balbínova, Liberec - Liberec XII-Staré Pavlovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,82 15 741 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 204,00 m 582 m 3 900 000 Kč 19 118 Kč/m2 Název: RD, pozemek 150 m2 rodinný dům se zahradou v klidné vilové čtvrti Liberce, ul. Americká. Dům o zastavěné ploše 150 m2 pochází z roku 1927. Dům sestává ze tří bytových jednotek. Je z velké části modernizován, a velmi dobře udržován. Dispozice domu: Přízemí: Vstupní chodba, byt sestávající z celkem 4 pokojů ( 2 pokoje, ložnice, pracovna), prostorné kuchyně, koupelny a WC. Ze dvou pokojů je vstup na 2 terasy. Z přízemí vede zároveň vstup do sklepních prostor, kde se nachází sklep, technické zázemí, dílna a vnitřní vchod do garáže. V 1.patře se nacházejí 2 bytové jednotky o dispozici 2+kk a vstup na půdu. K domu náleží zahrada o výměře 419 m2 s udržovaným trávníkem a ovocnými stromy. Zde se nachází též zahradní domek. Veškeré sítě v domě – elektřina (v mědi), plyn, voda-městský řad, septik s přepadem do městské kanalizace. Topení – plynový kotel, ohřev teplé vody – bojler. Lokalita Liberec - Liberec III-Jeřáb, okres Liberec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,92 K6 Vliv pozemku 1,04 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: www.sreality.cz Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,70 16 152 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 230,00 m 569 m 5 320 000 Kč 23 130 Kč/m2 - 13 -
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Všechny skutečnosti jsou promítnuty do porovnávací hodnoty. Tato porovnávací hodnota přímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 11 000,-Kč do 17 000,-Kč/m2, v tomto případě indikuji obvyklou cenu nad střední úrovní intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 11 319 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 14 557 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 16 556 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 15 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 147,50 m2 2 212 500,- Kč Porovnávací hodnota před korekcí ceny územní rezerva pozemku zahrady 311m2 * + 933 000,00 = 3 145 500,00 3000 Výsledná porovnávací hodnota 3 145 500 Kč
- 14 -
Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno užívání Věcné břemeno užívání - zřízené ve prospěch paní Bártové Jaroslavy, r.č. 475223/075, t.j. 69let, průměrná délka života v ČR je 78let, zbývá 9-10let , Usnesením soudu o schválení dědické dohody 35E 905/2003 ze dne 25.8.2003, dle kterého se jedná o bezplatné užívání bytu o velikosti 1+2 ve 2. NP se spolužíváním společných prostor domu a zahrady. Odůvodnění použitého obvyklého nájemného: Pro výpočet užitku je použit simulovaný nájem. Obvyklé nájemné je stanoveno na základě vlastní databáze obvyklého nájemného a nabídkami místních realitních kanceláří Nájem srovnatelných bytů( vč.společných částí domu a zastavěném pozemku)ve zděném RD/BD se pohybují v intervalu 1 200 - 1 700,-Kč/m2/rok bez služeb, v tomto případě indikuji hodnotu ve výši 1300Kč a pronájem zahrady ve výši 5% z její hodnoty ročně, t.j. 1000,-Kč/m2 * 5%= 50,Kč/m2/rok Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - počítané z nájemného Ocenění se provede podle zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Užívání bytu 2+1 (UP =60m2 + 27,5): Výměra: 87,50 m2 Jednotková cena: 1 300,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 87,50 m2 * 1 300,- Kč/m2/rok = 113 750,- Kč/rok Spolužívání pozemku zahrady (UP= 311m2*1/2): Výměra: 155,50 m2 Jednotková cena: 50,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 155,50 m2 * 50,- Kč/m2/rok = 7 775,- Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 121 525,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 121 525,- Kč/rok * 100 % = 121 525,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 121 525,- Kč Doba trvání věcného břemene: 9 let 121 525,- Kč * 9 let = 607 625,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
- 15 -
1 093 725,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno
3 145 500 Kč 3 380 760 Kč 2 442 198 Kč 1 093 725 Kč
Obvyklá cena 1 380 000 Kč id. ½ nemovitostí slovy: Jedenmiliontřistaosmdesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny
Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy s pozemky, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci garážového stání, či předzahrádky. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podíl id. 1/2 - pozemcích se stavbou RD, po částečné revitalizaci (okna), s předpokládanými dvěmi byty, se standardním příslušenství a vybavením, situované na dobrém místě v širším centru obce, s velmi dobrou dopravní dostupností a obslužností, s VB užívání jednoho bytu ve 2NP, je v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka a diskontuji navrženou porovnávací hodnotu o 10% Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 3 070 500,- Kč Id. podíl 1/2 na nemovitostech 1 535 250,- Kč Korekce obtížné obchodovatelnosti k = 0,9 1 381 725,- Kč Návrh OC podílu zaokrouhleno 1 380 000,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - nemovitosti zapsané na část LV č. 330 zaokr. 1. spoluvl. podíl id. 1/2 nemovitostí povinné a jejich přísl. 1 380 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - vedlejší stavba navazující zděné kolny a vedlejší stavba dožité samostatné kolny a dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí - VV, NN, VK a plyn, zpevněných plochách okolo RD a oplocení pozemku (dřevěné latě na betonové podezdívce a betonovými sloupky) s bránou a brankou . - zahrnuto v ceně 0,-
3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - věcné břemeno užívání - zřízené ve prospěch paní Bártové Jaroslavy, r.č. 475223/075, Usnesením soudu o schválení dědické dohody 35E 905/2003 ze dne 25.8.2003, dle kterého se jedná o bezplatné užívání bytu o velikosti 1+2 1 090 000,-Kč ve 2. NP se spoluužíváním společných prostor domu a zahrady-zaokr.
4. výhody a nájemné právo – nezjištěno
0,- 16 -
Závěr Odpověď na otázky dle usnesení Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - spoluvl. podíl id 1/2 na pozemku p.č. 2151/1 a pozemku p.č. 2152 se stavbou RD čp. 1070, vše v k.ú. a obci Liberec, zapsané na LV č. 330, vedené pro Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Liberec; se zohledněním práv a závad: ve výši: 1 380 000,-Kč Hodnota služebnosti- věcné břemeno užívání - zřízeném ve prospěch paní Bártové Jaroslavy, r.č. 475223/075, Usnesením soudu o schválení dědické dohody 35E 905/2003 ze dne 25.8.2003, dle kterého se jedná o bezplatné užívání bytu o velikosti 1+2 ve 2. NP se spoluužíváním společných prostor domu a zahrady: ve výši: 1 090 000,-Kč
Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 25.2.2016 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1889/39/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 39.
- 17 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 330 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Smlouva o zřízení VB Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia a risy.cz
- 18 -
počet stran A4 příloze 1 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 19 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
