Znalecký posudek č. 6600-103/2016 Stanovení ceny obvyklé pozemků a stavby na LV č. 439, kat. území Řeporyje, obec Praha
Zpracoval: Identifikační číslo: Sídlo:
Dolmen servis, s.r.o. (dále též jako „Zhotovitel“) 615 011 07 Anny Letenské 1120/17, Praha 2
Objednatel posudku: JUDr. Filip Exner - Exekutorský úřad Praha 7 (Dále též jako „Zadavatel“) Sídlo: Přívozní 1054/2, Praha 7 č.j. 151 EX 3/15 - 215
Posudek obsahuje celkem 34 stran textu včetně titulní strany a příloh a je vyhotoven ve třech výtiscích, které se předávají Zadavateli. V archivu Zhotovitele je uloženo vyhotovení v elektronické formě.
Dolmen servis, s.r.o.; Praha 2, Anny Letenské 1120/17; Identifikační číslo: 61501107; Spisová značka: C 30759 vedená u Městského soudu v Praze Společnost je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsaná podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků.
Obsah: 1
ÚVOD .................................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9
Účel a předmět ocenění ................................................................................................ 4 Obecné předpoklady a omezující podmínky ................................................................. 4 Rozhodné datum ocenění ............................................................................................. 5 Vymezení pojmu obvyklá cena ..................................................................................... 5 Vymezení pojmu hodnota.............................................................................................. 5 Jmenování znalce ......................................................................................................... 6 Podkladové materiály .................................................................................................... 6 Hlavní používané zkratky a pojmy ................................................................................ 7 Použitá literatura ........................................................................................................... 7
2
IDENTIFIKACE VLASTNÍKA................................................................................................ 9
3
IDENTIFIKACE NEMOVITOSTI ........................................................................................... 9 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7
4
METODY OCENĚNÍ ............................................................................................................ 15 4.1 4.2 4.3
5
Technický popis ............................................................................................................. 9 Poloha ......................................................................................................................... 11 Dopravní poměry ......................................................................................................... 12 Územní plán ................................................................................................................ 12 Cenová mapa stavebních pozemků ............................................................................ 14 Infrastruktura ............................................................................................................... 14 Majetkoprávní vztahy .................................................................................................. 14 Nákladová metoda ...................................................................................................... 15 Výnosová metoda ........................................................................................................ 15 Porovnávací metoda ................................................................................................... 16
ANALÝZA HODNOTY ........................................................................................................ 17 5.1 5.2 5.3
Volba metody .............................................................................................................. 17 Výpočet nákladovou metodou ..................................................................................... 17 Výpočet porovnávací metodou .................................................................................... 19
6
REKAPITULACE ................................................................................................................ 21
7
ZÁVĚREČNÝ VÝROK ........................................................................................................ 22
8
ZNALECKÁ DOLOŽKA ...................................................................................................... 23
9
PŘÍLOHY............................................................................................................................. 24
2
Tabulky: Tabulka č. 1: Místnosti v Nemovitosti .......................................................................................... 10 Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost .................................................................................. 10 Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby ................................................................... 18 Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty pozemků .................................................................................... 18 Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem ....................................................................................... 19
Obrázky: Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením budovy č.p. 446 ............................................................ 11 Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti ....................................................................... 12 Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Praha se zachycením domu č. p. 319 .................... 13 Obrázek č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků ........................................................... 14 Obrázek č. 4: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí ...................... 19
3
1 Úvod 1.1
Účel a předmět ocenění
Tento znalecký posudek byl vypracován za účelem stanovení ceny obvyklé nemovitosti: Pozemku parc. č. 106, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 319 a pozemku parc. č. 107, vše katastrální území Řeporyje, obec Praha, jak je zapsáno na LV (list vlastnictví) č. 439 (vše dále též jako „Nemovitost“ či „Rodinný dům“). V rámci prováděných šetření v návaznosti na zadání bylo úkolem Zhotovitele ocenit též jednotlivá práva a závady s Nemovitostí spojené, a to cenou obvyklou dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
1.2
Obecné předpoklady a omezující podmínky
Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření pravosti a správnosti podkladů poskytnutých Zadavatelem nebo Nájemcem. 2. Tento znalecký posudek je použitelný pouze pro účely, které jsou vymezeny v kapitole č. 1.1 Účel a předmět ocenění, a závěry v něm uvedené nelze zobecňovat k jakýmkoli jiným případům. 3. Informace z jiných zdrojů než od Zadavatele nebo Nájemce, na nichž je založeno celé nebo část ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 4. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezujících podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto posudku a jsou našimi osobními, nezaujatými analýzami, názory a závěry. 5. Zhotovitel nepřebírá odpovědnost za změny v tržních podmínkách. Nepředpokládá, že by důvodem k přezkoumání tohoto tržního ocenění mělo být zohlednění událostí nebo podmínek, které by se vyskytly následovně po datu ocenění. 6. V rámci podnikání dotčených společností se předpokládá plný soulad se všemi aplikovanými zákony a předpisy v ČR. 7. Ocenění zohledňuje všechny skutečnosti známé Zhotoviteli nejpozději k datu ocenění, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty.
4
8. Konstatujeme, že nemáme žádné současné ani budoucí zájmy na předmětu ocenění v rámci tohoto znaleckého posudku ani na zúčastněných osobách a současně neexistuje žádný osobní zájem nebo zaujatost v souvislosti s výsledkem znaleckého posudku. 9. Platnost tohoto znaleckého posudku je 6 měsíců od data zpracování.
1.3
Rozhodné datum ocenění
Cena obvyklá Nemovitosti uvedené v kapitole 1.1 je stanovena k rozhodnému datu ocenění: 9. září 2016.
1.4
Vymezení pojmu obvyklá cena
ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“
1.5
Vymezení pojmu hodnota
Pojmem hodnota se v rámci tohoto znaleckého posudku rozumí tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 a IVS 20111, kde „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ 1.5.1
Pojmy definice tržní hodnoty dle IVS2 „...odhadnutá částka...“ - odpovídá ceně vyjádřené v penězích, která by byla zaplacena za aktivum v transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery,
1International
Valuation Standards 2005, str. 82-83, International Valuation Standards 2011, str. 12. MAŘÍK, Miloš, et al. Metody oceňování podniku: Proces ocenění, základní metody a postupy. 2. upr. a rozš. vyd. Praha: Ekopress, s.r.o., 2007. ISBN 978-80-86929-32-3. Tržní hodnota, s. 22-24. 2
5
„...by měl být majetek směněn...“ - odráží skutečnost, že hodnota majetku je odhadnutá částka, nikoli předem určená částka nebo skutečná prodejní cena, „...k datu ocenění...“ - požaduje, aby stanovená tržní hodnota byla časově omezena, „...mezi ochotným kupujícím...“ - kupující není příliš dychtivý ani nucený kupovat za každou cenu, „...ochotným prodávajícím...“ - prodávající není příliš dychtivý ani nucený prodávat za každou cenu, „...při transakci samostatných a nezávislých partnerů...“ - určuje transakci mezi osobami, které nemají mezi sebou blízké či zvláštní vztahy (např. dceřiná společnost, vlastník-nájemce), „...po náležitém marketingu...“ - majetek by měl být na trhu vystaven nejvhodnějším způsobem, aby za něj byla získána nejlepší cena přicházející v úvahu, „...ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně…“ - kupující i prodávající byly k datu ocenění dostatečně informováni o podstatě a vlastnostech majetku, jeho využití a stavu trhu k datu ocenění, „...a bez nátlaku...“ - žádná ze stran nebyla nucena ani tlačena do realizace.
1.6
Jmenování znalce
Zhotovitel byl k provedení znaleckého úkonu jmenován soudním exekutorem Exekutorským úřadem Prahy 7 dne 18. 8. 2016 usnesením č. j. 151 EX 3/15 - 215. Usnesení soudního exekutora o ustanovení Zhotovitele k provedení znaleckého úkonu je uvedeno viz Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce.
1.7
Podkladové materiály
Šetření bylo provedeno na základě relevantních dokumentů, které byly získány Zhotovitelem. Mezi nejvýznamnější dokumenty patří:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 439, katastrální území Řeporyje, vyhotovený dne 18. 8. 2016 Zadavatelem, Kopie snímku katastrální mapy, Výřez územního plánu obce Praha; Informace poskytnuté e-mailem vlastníkem Nemovitosti; Podklady dodané vlastníkem: o Kopie technické zprávy projektu přístavby z května 1984; o Půdorys 1. NP stávajícího stavu z března 1984; o Půdorys přístavby 1. PP a 1. NP z března 1984; o Řez Nemovitostí z března 1984 o Kopie kolaudačního rozhodnutí odboru výstavby ONV Prahy 5 č. výst. Řep.319-4211/86-Hav. z 8. 9. 1986 – přístavby nemovitosti; Místní šetření. 6
Místní šetření bylo provedeno dne 9. 9. 2016 na návrh vlastníka Nemovitosti, p. Drdúla za jeho přítomnosti. Dále byla použita veřejně dostupná data z Ministerstva průmyslu a obchodu ČR, Ministerstva financí ČR, Českého statistického úřadu (ČSÚ), Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu.
1.8
Hlavní používané zkratky a pojmy
LV – list vlastnictví KN – katastr nemovitostí k. ú. – katastrální území parc. č. – parcelní číslo parc. č. st. - parcelní číslo stavebního pozemku č.p. – číslo popisné budovy/stavby če – číslo evidenční budovy/stavby GP – geometrický plán RK – realitní kancelář MF ČR – Ministerstvo financí (www.mfcr.cz) MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj (www.mmrcr.cz) IRI – Institut regionálních informací, s.r.o. (www.iri.name) ARK – Asociace realitních kanceláří (www.arkcr.cz)
1.9
Použitá literatura 1. LING, David C., Archer, Wayne R. Real Estate Principles: A Value Approach. New York: McGraw-Hill, 2013 (4th edition). 671 s. ISBN 978-0-07-337734-6. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2008. 134 s. ISBN 978-80-245-0728-6. 3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2006. 76 s. ISBN 80-7265-085-8. 4. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. 5. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN97880-245-1211-2. 6. ZAZVONIL, Zbyněk. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7. 7. Bradáč Albert. Věcná břemena od A do Z. 4. vyd. Praha: LINDE Praha, 2009. 364 s. ISBN 978-80-7201-761-4. 8. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2010: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 9. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2012: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 184 s. 7
10. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2014: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 98 s. 11. Kolektiv autorů. TREND REPORT 2015: Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, Praha 116 s. Zákony a vyhlášky 12. Zákon o znalcích a tlumočnících č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů včetně platné prováděcí vyhlášky. 13. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (Dále též jako „NOZ“).
8
2 Identifikace vlastníka Jméno: Trvalé bydliště:
SJM Drdúl Milan a Drdúlová Věra V Chaloupkách 80, 26724 Neumětely, Radouňova 319/3, Řeporyje, 15500 Praha 5
3 Identifikace Nemovitosti Vymezení předmětu ocenění (nemovité věci): Řadový rodinný dům č. p. 319, jenž je součástí pozemku parc. č. 106 včetně pozemku zahrady parc. č. 107, k. ú. Řeporyje, obec Praha.
3.1
Technický popis
Jedná se o koncový řadový zděný rodinný dům s polo valbovou střechou. Dle dostupných podkladů byla Nemovitost postavena ve dvacátých letech minulého století a následně v letech 1985-186 provedena přístavba a kompletní rekonstrukce svépomocí. Dům má jedno nadzemní a jedno podzemní podlaží, půdní prostor slouží pouze pro skladování. Vnitřní dispozice 1. NP: Vchod do Nemovitosti se nachází ze západu (z boku) prostřednictvím schodiště z dvora do předsíně, která dále ústí do dvou pokojů, koupelny a samostatného WC a na schodiště na půdu. V uliční části se nachází dva pokoje, ve dvorní části se nachází kuchyně, dva pokoje. Z dvorní části je vstup skrze terasu na zahradu na pozemku parc. č. 107. 1. PP: Přístup do 1. PP je ze dvora: zde se nachází garáž (užívaná jako dílna, další prostor dílny, dvě místnosti sklepa a kotelna. Samostatně je přístupný sklepní prostor u schodiště do 1. NP. Původní část je zděná, přístavba byla provedena z plyn silikátových tvárnic (dle podkladů v rámci celého domu provedena izolace proti změní vlhkosti), nosné konstrukce stropů ocelové, s dřevěným krovem, krytinou z cementových desek, klempířské konstrukce z pozinkového plechu, do výše 1. NP RD obloženy keramickou dlažbou. Dveře dřevěné, resp. na bázi dřevěné hmoty, okna plastová (dle sdělení na místním šetření výměna cca před 10 lety), podlahy z keramické dlažby, resp. dřevěné (suterén betonová stěrka zčásti porušená), kuchyňská linka původní z doby přístavby, obdobně prvky koupelny a WC. Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu (rozvody měděné), vody, kanalizace a plynu. Vytápění Nemovitosti plynové s rozvodem do jednotlivých místností + Krb na tuhá paliva. Regulace tepla v rámci 1. NP pomocí ovládacích jednotek. K datu ocenění je objekt odpojen od elektřiny, vody a plynu. S ohledem na stáří (kromě výměny oken, příslušenství a zavedení plynu včetně kotle poslední celková rekonstrukce před třiceti lety) je dům udržovaný (poslední 3 měsíce není obydlen). Dle předložené technické dokumentace činí celková podlahová plocha Nemovitosti 161 m2.
9
Tabulka č. 1: Místnosti v Nemovitosti
podlaží
místnost
podlahová plocha (m2)
suterén
sklep
7,80
suterén
garáž
17,60
suterén
dílna
17,60
suterén
kotelna
5,25
suterén
sklep
4,50
suterén
sklep na palivo
11,70
1. NP
vstupní chodba
4,88
1. NP
WC
1,43
1. NP
jídelna + pokoj
18,25
1. NP
pokoj
12,00
1. NP
spíž
1,56
1. NP
schody
1,56
1. NP
koupelna
7,10
1. NP
kuchyně
6,80
1. NP
jídelna
12,60
1. NP
předsíň
7,70
1. NP
WC
1,30
1. NP
Obývací pokoj
21,45
Celkem
161,06
Pozemek parc. č. 106 je zčásti zastavěn rodinným domem č. p. 319, zčásti je tvořen zahradou do ulice a plotem, zčásti vjezdem na dvůr. Vrata vjezdu na pozemek jsou elektricky ovládaná (funkčnost však vzhledem k odpojené elektřině nebylo možno ověřit). Navazující pozemek parc. č. 107 je tvořen především zahradou se vzrostlými stromy a trávníkem, vedlejší stavbou udírny (cihelná stavba obdobného stáří jako přístavba rodinného domu). Skrze pozemek parc. č. 107 je možné pokračovat brankou do ulice U hliníku. Tabulka č. 2: Pozemky tvořící Nemovitost
parc.č. 106 107
Výměra (m2)
Druh 258 Zastavěná plocha a nádvoří 507 zahrada
10
Obrázek č. 1: Ortomapa s vyznačením budovy č.p. 446
3.2
Poloha
Nemovitost se nachází v severní klidné části v zástavbě obdobných rodinných domů/vil s určitým podílem nedávno postavených rodinných/bytových domů. ¨ Městská část Řeporyje si zachovala relativně původní vzhled (vesnice)bez výrazných změn provedených v jiných městských částech (masivní výstavba bytových resp. později typových rodinných domů). Jedná se o relativně klidnou část vhodnou pro bydlení s dobrou dostupností jak na pražský okruh D0 tak na metro linky C.
11
Obrázek č. 2: Mapa s širší lokalizací Nemovitosti
3.3
Dopravní poměry
Nemovitost je přístupná automobilem po místní asfaltové komunikaci, ulici Radouňova. Parkování je možné před Nemovitostí na veřejné komunikaci a dále na zpevněné ploše pozemku parc. č. 106 a v garáži. V Řeporyjích je železniční stanice Praha-Řeporyje na železniční trati Praha-Smíchov - Rudná u Prahy - Beroun. Zastavují zde osobní vlaky integrované linky S6. Trať pokračuje k Praze Dalejským a Prokopským údolím. Autobusová doprava je vedena od stanic linky metra B Luka a Nové Butovice. Z Řeporyjí pokračují autobusy do Ořechu nebo do Třebonic nebo přes Zadní Kopaninu do Radotína.
3.4
Územní plán
Nemovitost se dle územního plánu města Prahy nachází v plochách určených pro bydlení - OB.
12
Obrázek č. 3: Výřez územního plánu obce Praha se zachycením domu č. p. 319
OB - čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečné přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečné přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu1. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin. Bytový dům se nachází v území vymezeném jako záplavové (průtočné i neprůtočné) v rámci celé lokality.
13
3.5
Cenová mapa stavebních pozemků
Pozemky parc. č. 106 a 107 jsou v cenové mapě oceněny ve výši 4 070 Kč/m2. Obrázek č. 4: Výřez Cenové mapy stavebních pozemků
3.6
Infrastruktura
Nemovitost je napojena na vedení elektrického proudu (rozvody měděné), vody, kanalizace a plynu. Vytápění Nemovitosti plynové s rozvodem do jednotlivých místností + Krb na tuhá paliva. Regulace tepla v rámci 1. NP pomocí ovládacích jednotek.
3.7
Majetkoprávní vztahy
Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí je Nemovitost uvedená na LV č. 439 zatížena Zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce a exekučním příkazem k prodeji. Nájemní právo nezjištěno, Nemovitost k datu ocenění neobývána.
14
4 Metody ocenění V teorii i praxi oceňování nemovitostí se využívají různé metody pro stanovení hodnoty nemovitosti (či určení obvyklého nájemného), které lze sdružit do tří základních přístupů:
nákladová, výnosová, porovnávací.
V následujícím textu se budeme stručně zabývat popisem základních charakteristik jednotlivých metod. Hodnotu nemovitosti či (obvyklé nájemné) lze stanovit na základě několika obecně používaných metod. Na jedné straně je volba metody závislá na účelu ocenění (k jakému účelu je hodnota majetku či služby zjišťována), na straně druhé je však nezbytné přihlédnout k charakteristikám posuzované nemovitosti (např. druh a využití nemovitosti).
4.1
Nákladová metoda
Nákladová metoda stanovuje náklady na reprodukci určitého majetku či služby se způsobem využití a hodnotou podobnou oceňovanému majetku. Při stanovení hodnoty majetku touto metodou se nejprve stanoví tzv. reprodukční hodnota, která udává, za kolik by se dal obdobný majetek či služba pořídit k datu ocenění. Zjištěná výchozí cena se upraví o míru opotřebení, které zohledňuje ekonomickou i morální zastaralost, a výsledná hodnota je věcnou hodnotou. K věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků. Výpočet reprodukční hodnoty stavby je prováděn např. pomocí technicko–hospodářských ukazatelů, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Výše opotřebení staveb se stanoví v % na základě celkového stavu stavby s přihlédnutím zejména ke stáří stavby, předpokládané životnosti, údržbě, provedeným stavebním změnám a opravám, závadám a způsobu užívání.
4.2
Výnosová metoda
Základem pro odvození tržní hodnoty nemovitosti (či služby nájemného) je stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Ocenění se sestává ze stanovení výše tohoto reálného výnosu, zohlednění faktorů ovlivňujících předpokládaný vývoj v budoucnosti a stanovení současné hodnoty těchto výnosů. Tato skupina metod vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele. U hospodářských statků, ke kterým patří i nemovitost, jsou tímto užitkem očekávané příjmy. Výnosové ocenění odpovídá na otázku ohledně ocenění nemovitosti bezprostředně. Při hledání tržní hodnoty musíme klást otázku, jaké výnosy 15
u oceňované nemovitosti očekává příslušný trh. Při subjektivním oceňování zjišťujeme, jaké výnosy očekává konkrétní subjekt. Výnosové ocenění by mělo být provedeno u všech nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, zejména u nemovitostí s provozními prostory. Základem pro výpočet je stanovení předpokládaných provozních výnosů, které vlastník nemovitosti očekává. Je důležité zvážit, zda hrozí možný výpadek nájemného a zohlednit tuto skutečnost do předpokládaných výnosů. Předpokládané výnosy se sníží o fixní i variabilní náklady související s provozem nemovitosti. U fixních nákladů se jedná zejména o daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti, u variabilních zejména o dodávky médií (elektřina, voda, plyn), správu nemovitostí, drobné opravy a údržbu, náklady na úklid, likvidace odpadu apod. Kromě nákladů na drobné opravy je nutné zohlednit obnovovací investice na průběžnou výměnu stavebních komponentů s krátkodobější životností, které se opotřebovávají a zastarávají rychleji než stavba sama (např. střešní krytina, podlahové krytiny, povrchové úpravy, zařizovací předměty, aj.) Výslednou hodnotu (čistý provozní výnos) nemovitosti získáme diskontováním rozdílu mezi výnosy a náklady. Diskontní sazba přepočítává budoucí hodnotu čistého provozního výnosu na současnou hodnotu a zároveň zohledňuje také rizikovost spojenou s dosažením tohoto výnosu. Diskontní sazbu můžeme také chápat jako náklad na vložený kapitál, respektive očekávanou výnosnost, kterou investor požaduje za investovaný kapitál.
4.3
Porovnávací metoda
Tržní porovnání je založeno na porovnání oceňované nemovitosti (či služby) s podobnými nemovitostmi, které byly v nedávné době obchodovány (či nabízeny k nájmu). Cena nemovitosti je velmi závislá na její poloze. Pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovitosti ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách. Při porovnání je nutno brát v úvahu podobnost porovnávaných nemovitostí a jejich odlišnosti zohlednit v ceně.
16
5 Analýza hodnoty 5.1
Volba metody
Za účelem stanovení tržní hodnoty dané Nemovitosti jsme použili metodu tržního porovnání. Metoda výnosová je založena na stanovení reálného výnosu, efektu pro vlastníka. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být pronajímána při zohlednění nákladů spojených s vlastnictvím Nemovitosti. Zhotovitel vyšel z předpokladu existence ustáleného poměru mezi jediným čistým ročním výnosem dosažitelným v následujícím roce po datu ocenění, který je možno pro posuzované nemovitosti pokládat za typický a dlouhodobě udržitelný, a výnosovou hodnotou Nemovitosti. Z tohoto předpokladu rezultuje aplikace standardní kapitalizační metody. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání Nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by Nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, dispozice, velikost příslušenství či dopravní dostupnost). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními faktory. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu korekčními faktory lze stanovit tržní hodnotu oceňované Nemovitosti.
5.2
Výpočet nákladovou metodou
Výpočet věcné hodnoty nákladovou metodou vychází ze stanovení reprodukční hodnoty vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru jednotkovou cenou v Kč/m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby a přípojky, atd. 5.2.1 Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu obestavěného prostoru budovy. Tato kapacita byla získána z dokumentace poskytnuté vlastníkem Nemovitosti a činí 924,91 m3. Pro následující výpočet nákladovou metodou bylo počítáno s obestavěným prostorem ve výši 924,91 m3 a výměrou pozemků ve výši 765 m2. 5.2.2
Stáří a opotřebení
Dle informací poskytnutých na místním šetření byl rodinný dům č.p. 319 postaven ve dvacátých letech minulého století, v roce 1986 proběhla kolaudace přístavby a celkové rekonstrukce. Při průměrné živostnosti jednotlivých konstrukčních prvků ve výši 100 let odhadujeme opotřebení ve výši 30 % (tj. 30/100). 17
5.2.3 Výpočet hodnoty hlavní stavby Jednotková cena za 1 m 3 obestavěného prostoru byla stanovena ve výši 4 500 Kč s ohledem na konstrukční systém a provedenou rekonstrukci. Jednotková cena za m 3 byla stanovena dle Ukazatelů průměrné rozpočtové ceny na měrovou a účelovou jednotku (ÚRS Praha) pro jednotlivé hlavní stavby dle jejich účelu užití a konstrukčního řešení. Tyto hodnoty reflektují materiálně konstrukční řešení budovy a tedy i standard provedení, stejně tak zohledňuje i danou lokalitu, která bezprostředně souvisí s vedlejšími náklady na umístění stavby, které jsou ve výši 4 % (Dále též jako „NUS“). K věcné hodnotě hlavní stavby č.p. 319 byla připočtena hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav (oplocení, udírna, parkovací plocha, přípojky IS) ve výši 15 % věcné hodnoty hlavní stavby. Tabulka č. 3: Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Výpočet věcné hodnoty č.p. 319 Obestavěný prostor celkem (m3)
924,91
Jednotková cena (Kč/m3)
4 500,00
NUS (%) *)
4%
Jednotková cena celkem (Kč/m3)
4 680
Reprodukční hodnota
4 328 568 Kč
% opotřebení
30,0%
Věcná hodnota hlavní stavby
3 029 998 Kč
Věcná hodnota vedlejších staveb a úprav
454 500 Kč
5.2.4 Výpočet hodnoty pozemku Hodnota pozemků parc. č. 106 a 107 byla stanovena na úrovni cenové mapy stavebních pozemků. Výše hodnoty 1 m 2 pozemku byla stanovena na 4 070 Kč. Tabulka č. 4: Výpočet hodnoty pozemků
parc.č.
Výměra (m2)
Hodnota (Kč/m2)
Hodnota (Kč)
106
258
4 070 Kč
1 050 060 Kč
107
507
4 070 Kč
2 063 490 Kč
765
18
3 113 550 Kč
5.2.5 Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota celku se skládá z věcné hodnoty staveb a z hodnoty k ní náležejících pozemků. Tabulka č. 5: Výpočet hodnoty celkem Věcná hodnota staveb
3 484 497 Kč
Věcná hodnota pozemků
3 113 550 Kč
Věcná hodnota celkem
6 598 047 Kč
Zaokrouhleně
6 600 000 Kč
Hodnota Nemovitosti včetně příslušenství a pozemku nákladovou metodou činí po zaokrouhlení 6 600 000 Kč.
5.3
stanovená
Výpočet porovnávací metodou
Pro porovnání bylo vycházeno z nabídkových obchodních transakcí prodejů rodinných domů v městské části Praha - Řeporyje. Vztažnou jednotkou porovnání byl m 2 podlahové plochy, pro úpravu odlišností jednotlivých nemovitostí byly použity příslušné koeficienty. Zejména byl upraven stav objektu a zohledněny i skutečnosti popsané vlastníkem objektu. Samotné tržní porovnání včetně výpočtu viz Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou. Obrázek č. 5: Lokalizace oceňované Nemovitosti a porovnávaných nemovitostí
19
Hodnota Nemovitosti stanovená porovnávací metodou činí po zaokrouhlení 5 900 000 Kč.
20
6 Rekapitulace Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 9. září 2016 stanovena
Porovnávací metodou: Nákladovou metodou:
5 900 000 Kč 6 600 000 Kč
Důvodem odlišných výsledků jednotlivých metod je především stav a poloha nemovitosti. Nemovitost se nachází v lokalitě, kde je rezidenční bydlení realizováno především prostřednictvím individuální výstavby rodinných domů, nikoliv koupě starších rodinných domů nesplňujících aktuální požadavky v rezidenčním bydlení. Pro účely tržního ocenění Nemovitosti jsme se po důkladném zvážení všech významných aspektů ovlivňujících rozhodování přiklonili k hodnotám stanovených metodou porovnávací. Důvodem k tomuto rozhodnutí jsou především ty skutečnosti, že výsledek, dosažený porovnávací metodou, vypovídá o skutečné tržní hodnotě Nemovitosti v daném místě a čase a představuje dle našeho názoru hledanou tržní hodnotu. Celková tržní hodnota Nemovitosti (bez zohlednění věcného břemene) činí 5 900 000 Kč.
21
7 Závěrečný výrok Hodnota oceňované Nemovitosti byla k datu ocenění 9. září 2016 stanovena: a) cena obvyklá Nemovitosti, činí: 5 900 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí: Nájemní právo – nezjištěno. Věcná břemena – nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b Výsledná obvyklá cena nemovitosti: Pozemku parc. č. 106, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 319 a pozemku parc. č. 107, vše katastrální území Řeporyje, obec Praha, jak je zapsáno na LV č. 439 činí k datu ocenění 9. září 2016:
5 900 000 Kč Slovy: pět milionů devět set tisíc korun českých
Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jeho obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být reprodukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro používání v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele.
22
8 Znalecká doložka Společnost Dolmen servis, s . r. o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne 12. 3. 1996 spon. 189 /95-OOD zapsán podle ust. §21, odst. 3, zák. č. 36/967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ust. §6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 6600-103/2016 znaleckého deníku.
Otisk znalecké pečeti:
Znalecký posudek sestavil a případná vysvětlení podá: ……………………………………… Ing. Jiří Hrabec
Podpis za znalecký ústav:
………………………………………… Ing. Pavel Dytrych
V Praze dne 19. září 2016
23
9 Přílohy Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 439, katastrální území Řeporyje Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou Příloha č. 4: Fotopříloha
24
Příloha č. 1: Usnesení o jmenování znalce
Příloha č. 2: Výpis z listu vlastnictví LV č. 439, katastrální území Řeporyje
Příloha č. 3: Výpočet porovnávací metodou
Oceňovaná nemovitost:
Vztažná jednotka srovnání m2 užitné plochy
Radouňova 319, Řeporyje
Identifikace nemovitosti
1
Koef.
U Bubce 866, Řeporyje
Porovnávané nemovitosti Koef. 3
2
Ve Výhledu, Řeporyje
Koef.
4
Koef.
Ve Výrech 684/32
Smíchovská, Řeporyje
Samostatně stojící zděný RD s rovnou střechou o dispozici 6+2
Novostavba řadového dvoupodlažního RD
5
Koef.
Nad Schody 271/5
Foto nemovitosti
Samostatně stojící zděný jednopodlažní dům se suterénem a zahradou
Popis
Praha - Řeporyje
Lokalita
RD o dvou bytových jednotkách, Novostavba řadového garáži, vnitřním bazénu dvoupodlažního RD Praha - Řeporyje
1
Praha - Řeporyje
1,00
Praha - Řeporyje
1
765 m , zastavěný stavbou + zahrada a dvůr
Pozemek (m2)
860 m obdobný
1
363 m menší
1,1
839 m obdobný
1
Zděný, polo valbová střecha
Konstrukční systém
obdobný
1
zděný tvárnice, rovná střecha
1
zděný tvárnice, rovná střecha
1
přístavba a rekonstrukce 1986, výměna oken
Technický stav
výrazně lepší
0,85
výrazně lepší
0,85
lepší
0,9
ve dvoře (garáž započtena), v ulici, zahrada
Parkování, vedlejší stavby
obdobný
1
bez vedlejších staveb
1,10
obdobné
1,00
161,06
Užitná plocha (m2)
x
Zdrojová cena (Kč/m2)
x
Zdroj
2
2
Upravená cena Kč/m² Průměrná upravená cena na (Kč/m2) Užitná plocha Nemovitosti (m ) 2
2
529
2
147 1,2
výrazně větší 29 281 Kč
obdobné
260 1
53 163 Kč
Nabídková cena bezrelitky.cz
0,9
27 817 Kč
0,95
36 680 Kč 161,06
Hodnota Nemovitosti (Kč)
5 907 613 Kč
Hodnota Nemovitosti zaokrouhleně (Kč)
5 900 000 Kč
Nabídková cena sreality.cz
50 505 Kč
větší
0,95
Nabídková cena Hes & Nešpor
26 654 Kč
1,05 1
0,90
1,05 1
obdobný
1
výrazně lepší
0,85
lepší
0,9
bez vedlejších staveb
1,10
obdobný
1
větší
270 1,15
32 472 Kč
0,9
Praha Řeporyje 646 m2 obdobný
1
360 1,1
29 615 Kč
0,9
Praha Řeporyje 651 m2 obdobný zděný tvárnice, rovná střecha
Samostatně stojící dvoupodlažní RD
Nabídková cena M&M reality 34 096 Kč
větší
1,1
46 660 Kč
0,9
1,05
Nabídková cena Re/maxx 44 327 Kč
0,9
0,95
Příloha č. 4: Fotopříloha
Pohled z ulice Radouňova
Pohled ze dvora
vjezd
WC 1. NP
Koupelna
Stav kuchyně 1. NP
Pokoj
Garáž 1. PP
