ZNALECKÝ POSUDEK č. 4585-02/2016 ve věci odhadu aktuální tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti zapsané na LV č. 945:
rekreační chaty ev.č. 517 s rozestavěnou přístavbou rod. domu, s příslušenstvím a pozemky č.parc. 1005-zast.pl. a č.parc. 357/13-zahrada, v obci Hradištko, ulice Nad Šlemínem, kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha-západ, kraj Středočeský Rekreační chata ev.č. 517
Rozestavěný rod. dům
Objednavatel znaleckého posudku:
Pohoda Praha , s.r.o. , IČ: 45281645 Semanského č.p. 580/6 104 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitosti pro veřejnou dražbu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Rauch Tusarova 1537/19 170 00 Praha 7 - Holešovice telefon: 603427224 e-mail:
[email protected]
TRŽNÍ HODNOTA (OBVYKLÁ CENA)
1 300 000,- Kč
Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu, přílohy (výpis z LV č. 945 pro obec Hradištko a kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha – západ, usnesení Krajského soudu v Praze č.j. KSPH 67 INS 13521/2015-B-9 ve věci udělení pokynu k prodeji ve veřejné dražbě, fotografie) a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 15.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek ve věci odhadu aktuální tržní hodnoty nemovitosti zapsané na LV č. 724: zapsané na LV č. 945: rekreační chaty ev.č. 517 s rozestavěnou přístavbou rod.
domu, s příslušenstvím a pozemky č.parc. 1005-zast.pl. a č.parc. 357/13-zahrada, v obci Hradištko, ul. Nad Šlemínem, kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha-západ, kraj Středočeský, jako podklad pro veřejnou dražbu. V odhadu tržní hodnoty pouze nemovitého majetku se vychází z její prohlídky, ze studia předložené výkresové a majetkoprávní dokumentace a z ceny zjištěné porovnávací indexovou metodou dle vyhl.č. 345/2015 Sb.a z nákladové hodnoty, s přihlédnutím k současnému technickému stavu nemovitosti a na základě průzkumu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi obdobného charakteru v dané lokalitě a blízkém okolí . Odhad obvyklé hodnoty (ceny) nemovitosti je proveden dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a použití vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2016 . Specifikace oceňovaného nemovitého majetku je uvedena dále v ocenění .
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
rekr. chata ev.č. 517 a rozestavěný rodinný dům (přístavba k rekr. chatě) Adresa předmětu ocenění: Nad Šlemínem ev.č. 517 252 09 Hradiško Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Hradištko Katastrální území: Hradištko pod Medníkem Počet obyvatel: 1 954 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 731,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.1.2016 za přítomnosti zástupce dražebníka.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č. 945 pro obec Hradištko a kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha - západ - kopie katastrální mapy - stavební dokumentace z archivu stavebního úřadu - studium předložené dokumentace - usnesení Krajského soudu v Praze č.j. KSPH 67 INS 13521/2015-B-9 ve věci udělení pokynu insolvenční správkyni k prodeji nemovitosti ve veřejné dražbě - prohlídka na místě - fotodokumentace - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhl.č. 345/2015 Sb. - průzkum nabídkových cen obdobných nemovitostí na serverech Realit a vlastní zkušenosti s tržním oceňováním nemovitostí
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Martin Sekvard, Nad Šlemínem č. ev. 517, 252 09 Hradištko, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Martin Sekvard, Nad Šlemínem č. ev. 517, 252 09 Hradištko, vlastnictví: výhradní Viz přiložený výpis z LV č. 945 pro obec Hradištko a kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha - západ.
6. Dokumentace a skutečnost V posudku a ocenění se vychází ze skutečností zjištěných při místním šetření a ze stavební dokumentace rozestavěného rod. domu a rekr. chaty.
7. Celkový popis nemovité věci Situační umístění rekr. chaty s rozestavěnou přístavbou rod. domu, se zastavěným a přilehlým pozemkem zahrady je vyznačené na níže uvedených výřezech z katastrální mapy, lokalita je vyznačena na níže uvedených výřezech ze základní a letecké mapy. Exteriérové a interiérové řešení rekr. chaty s rozestavěnou přístavbou rod. domu – viz přiložené fotografie a fotografie na titulní straně posudku. Rekreační chata ev.č. 517
Rozestavěný rod. dům
-3-
Rekreační chata ev.č. 517 Rozestavěný rod. dům
-4-
Předmětem ocenění je objekt rekreační chaty ev.č. 517 s rozestavěnou přístavbou rod. domu, s příslušenstvím a pozemky č.parc. 1005-zast.pl. a č.parc. 357/13-zahrada, v obci Hradištko, ulice Nad Šlemínem, kat. území Hradištko pod Medníkem, okres Praha-západ. Původní objekt rekreační chaty je přízemní, částečně podsklepený (menší sklep), půdorys ve tvaru protáhlého obdélníku, střecha pultová se živičnou krytinou, pouze žlaby a svody, bez ostatních klempířských prvků, obvodové stěny jsou zděné na tl. do 0,30m, zateplení fasády pouze 5cm polystyrénem není dokončeno a tudíž nový povrch fasády neprovedený, původní fasáda břízolitová bez obkladu soklu, okna jsou nová plastová s dvojsklem, dveře hladké do ocelových zárubní, podlahy betonové s PVC, v koupelně a WC keramické dlažby a obklady stěn, vnitřní omítky hladké štukové, stropy s podhledem ze sádrokartonu, vytápění chaty ústřední kotlem na tuhá paliva umístěným ve sklepě, radiátory ÚT nové deskové, teplá voda rozvedena z el. bojleru ve sklepě, splaškové vody svedeny do žumpy na zahradě, vod zavedena z vlastní studny na zahraděelektroinstalace s novým rozvaděčem a jističi 220 V, novější kuch. linka s nerezovým dřezem a plyn. sporákem na PB, sporák s el. troubou, v kuchyni za linkou keramický obklad stěn. Celkový technický stav rekr. chaty je průměrný, chata byla využívána pro trvalé bydlení, není delší dobu využívána, v posledních letech byla proveden modernizace chaty a výměna oken, zateplení fasády nedokončeno. Objekt nesplňuje stavebně technické požadavky pro rod. dům, jelikož světlá výška místností je pouze 2,10 m. Z výše uvedeného důvodu byla cca před 8-mi lety zahájena přístavba přízemního rodinného domu k jihozápadní straně chaty (povoleno stavebním řízením ze dne 27.4.2005) a byla provedena pouze hrubá stavba, která je částečně poškozena zatékáním stropními panely, střecha nad rozestavěným rod. domem není provedena. Přístavba rod. domu s bytovou jednotkou 1+1 s příslušenstvím má vstup řešený přímo ze zahrady, je oceněna samostatně jako rozestavěný rodinný dům. Prostory rekonstruované rekreační chaty jsou uvažovány jako technické zázemí rozestavěného rod. domu. Dispoziční řešení rekr. chaty: zádveří, obytná kuchyně, předsíň, koupelna WC, 3 pokoje Celková užitná plocha rekr. chaty je 73,- m2.
-5-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rekr. chata ev.č. 517 1.1.2. Rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Venkovní úpravy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
B. ZNALECKÝ POSUDEK Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční řízení, veřejná dražba 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce -6-
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV
-0,03
II
-0,04
II
0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,939 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,845
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekr. chata ev.č. 517 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25):
Rekreační chata § 36 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 2 581,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha 1.PP: 5,6*2,9 1.NP: 5,6*13,8+1,20*2,5 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
Zastavěná plocha 16,24 m2 80,28 m2
Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor 1.PP: (5,6*2,9)*(2,20) 1.NP: (5,6*13,8+1,20*2,5)*(2,60) Obestavěný prostor - celkem:
= =
[m2] 16,24 m2 80,28 m2
Konstrukční výška 2,20 m 2,60 m
= =
[m3] 35,73 m3 208,73 m3 244,46 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně -7-
č. I
Vi typ B
II II
0,00 -0,03
3. Střešní konstrukce - Plochá střecha nebo krov umožňující zřízení podkroví (nevyužito) 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby - ústřední (centrální) vytápění na pevná paliva 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
II
0,00
II IV III III
0,00 0,10 0,05 0,00
III II III
0,03 -0,05 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,800 = 0,748
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,939 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 581,- Kč/m3 * 0,748 = 1 930,59 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 244,46 m3 * 1 930,59 Kč/m3 * 0,900 * 0,939= 398 846,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
398 846,66 Kč
1.1.2. rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví s plochou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 9,9*5,35 1.NP
=
[m2] 52,97
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 52,97 m2 2,80 m
Název 1.NP
-8-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (9,9*5,35)*(2,80)
=
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:
Typ NP
[m3] 148,30 m3
Obest. prostor 148,30 m3 148,30 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu, UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz [%] [%] [%] [%] [%] S 8,20 100 1,00 8,20 8,32 100,00 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 21,52 100,00 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 8,02 100,00 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 7,41 0,00 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 0,00 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,91 0,00 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 5,89 0,00 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 2,84 0,00 8. Fasádní omítky S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,34 0,00 10. Vnitřní obklady C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 30,00 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 0,00 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,23 0,00 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,02 0,00 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100 1,00 5,20 5,28 0,00 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 4,37 0,00 17. Elektroinstalace S 0,60 100 1,00 0,60 0,61 0,00 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,25 0,00 19. Rozvod vody S 1,90 100 1,00 1,90 1,93 0,00 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,15 0,00 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,51 0,00 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,16 0,00 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,30 0,00 25. Záchod S 3,40 100 1,00 3,40 3,45 0,00 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: 98,50 Rozestavěnost: Koeficient vybavení K4: 0,9850
-9-
Dok [%] 8,32 21,52 8,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
38,84
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
= * * * =
2 495,0,9850 0,9000 2,1370 4 726,65
=
700 962,20 Kč
Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,3884 272 218,67 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 12 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 20 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,600 163 331,20 Kč 0,845 138 014,86 Kč
=
138 014,86 Kč
+ + = * * =
9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 0,9000 2,3180 44 185,72 Kč
* =
0,700 30 930,-Kč
Plná cena:
148,30 m3 * 4 726,65 Kč/m3
Rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 - zjištěná cena
1.2. Příslušenství 1.2.1. studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 8,00 m 1 ks 1 ks 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100) - 10 -
Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel
+ + = * * = * =
30,0 %
2 054,- Kč 10 780,- Kč 12 834,- Kč 0,9000 2,3180 26 774,29 Kč 0,700 18 742,- Kč
Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
+ = * =
18 742,- Kč 49 672,- Kč 0,845 41 972,84 Kč
Studna - zjištěná cena
=
41 972,84 Kč
1.2.2. venkovní úpravy – odborný odhad Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:
35.1. Jiné - počet
Počet:
1,00 celek
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/celek] Základní cena upravená cena [Kč/celek]
= =
100 000,100 000,-
Plná cena:
=
100 000,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 50 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1- 40,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,600 60 000,- Kč 0,845 50 700,- Kč
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
50 700,- Kč
1,00 celek * 100 000,- Kč/celek
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ - 11 -
č. II I
Pi 0,00 -0,04
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
I
-0,02
II IV
0,00 1,00
č. I
Pi 1,01
I
0,03
III II
-0,01 -0,10
I
0,00
IV
-0,03
II
-0,02
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,15
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 0,960
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční řízení, veřejná dražba 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,980 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Pozemek s možností výstavby rod. domu, v brzké době možnost napojení na vodovod - 12 -
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 1,030
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 0,960 * 1,030 = 0,969 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 731,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky celkem
Parcelní číslo st. 1055
Výměra [m2] 90,00
357/13
Index 0,969
708,34 =
Upr. cena [Kč/m2] 708,34
Jedn. cena [Kč/m2] 708,34
817,00 907,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
Koef.
Cena [Kč] 63 750,60 578 713,78 642 464,38 642 464,38 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. rekr. chata ev.č. 517 1.1.2. rozestavěný rod. dům- přístavba k rekr. chatě ev.č. 517 1.2. Příslušenství 1.2.1. studna 1.2.2. venkovní úpravy
398 846,70 Kč 138 014,90 Kč 41 972,80 Kč 50 700,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
629 534,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky
642 464,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
642 464,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 271 998,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 272 000,- Kč
- 13 -
Tržní hodnota (obvyklá cena) v místě a čase ocenění : Pro stanovení konečné objektivní tržní hodnoty (obvyklé ceny) jsou následně uvedeny základní a zásadní aspekty ovlivňující tuto hodnotu. Kladné aspekty -
-
hodnocená nemovitost je lokalizována v klidné zóně obce Hradištko-Pikovice rekreační a bytová zóna v blízkosti hl.m. Prahy rekreační chata byla využívána k trvalému bydlení, i když nesplňuje stavebně-technické požadavky pro rod. dům (mala světlá výška – 2.10m), pro tento účel byl interié rekr. chaty modernizován – viz přiložené fotografie lokalita je vhodná k trvalému bydlení pohodlná dostupnost hl.m. Prahy na hranici pozemku je možno vybudovat garáž přístupnou přímo z ulice Nad Šlemínem terén pozemku se svažuje k západu vytápění chaty ústředním topením moderní hyg. vybavení chaty v brzké době bude v daném místě možnost připojení na veřejný vodovod
Záporné aspekty -
-
v místě není možnost připojení na kanalizaci a vodovod v obci není plynovod objekt rekreační chaty není delší dobu užíván menší rodinný dům s uvažovanou bytovou jednotkou 1+1, který tvoří přístavbu k jihozápadní straně rekr. chaty, je delší dobu rozestavěný (pouze hrubá stavba v horším stavu) fasáda není dostatečně zateplena pozemek zahrady neudržovaný připojení pouze na vlastní studnu na zahradě splaškové vody svedeny do žumpy oceňovaná nemovitost je předmětem insolvenčního řízení a veřejné dražby
- 14 -
