2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 018/2016 o tržní hodnotě pozemku parc.č. 1017/17 druhu orná půda o výměře 2 477 m² a pozemku parc.č. 1025/12 druhu ostatní plocha o výměře 214 m² evidovaných v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice a zapsaných LV č. 1545 pro obec Rudolfov, kat. území Rudolfov u Českých Budějovic k datu červenec 2016.

Objednatel znaleckého posudku: Pan Mgr. Vít Biolek, MBA insolvenční správce ve věci insolvenčního řízení spis. zn.: KSHK 41 NS 19002/2015 sídlem Bohuslava Martinů 1038 500 02 Hradec Králové 2

Účel znaleckého posudku:

V souladu s ustanovením § 13 zákona č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách v platném znění pro účel veřejné dobrovolné dražby.

Zhotovitel:

Zpracoval:

Počet výtisků: 2 + 1 archivní

Výtisk č.:

1

Počet stran: V Hradci Králové dne 27. července 2016 13 + přílohy

1

Obsah znaleckého posudku: I)

ZNALECKÝ ÚKOL

II) PODKLADY III) NÁLEZ IV) METODY OCENĚNÍ V) POSUDEK VI) ZÁVĚR

I) ZNALECKÝ ÚKOL Pro účely veřejné dobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně (případně tržní hodnotě) nemovitých věcí a to pozemku parc.č. 1017/17 duhu orná půda o výměře 2 477 m² a pozemku parc.č. 1025/12 druhu ostatní plocha o výměře 214 m²v obci Rudolfov, kat. území Rudolfov u Českých Budějovic k datu červenec 2016.

II) PODKLADY 1) Objednávka na vypracování znaleckého posudku předaná e-mailem ze dne 24.5.2016 od Advokátní kanceláře WildtBiolek, Bohuslava Martinů 1038, 500 02 Hradec Králové 2 2) Fyzická prohlídka předmětu ocenění uskutečněná znalcem dne 5.6.2016 včetně pořízení fotodokumentace 3) List vlastnictví č. 1545 pro obec Rudolfov, kat. území Rudolfov u Českých Budějovic 4) Snímek katastrální mapy v měřítku 1:1000 prostoru existence oceňovaných nemovitých věcí 5) Náhled na platný územní plán obce Rudolfov 6) Územní studie SO.4.R Šibeník, Jih – Rudolfov v kat. území Rudolfov u Českých Budějovic v měřítku 1:1000 z června 2012 7) Informace objednatele znaleckého posudku 8) Zákon č. 151/1997 Sb. v platném znění 9) V ČR používané metody oceňování pozemků na tržních principech

2

III) NÁLEZ Oceňované nemovité věci - pozemek parc.č. 1017/17 druhu orná půda o výměře 2 477 m² a pozemek parc.č. 1025/12 druhu ostatní plocha o výměře 214 m² jsou evidovány v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice a zapsány na listu vlastnictví č. 1545 pro obec Rudolfov, kat. území Rudolfov u Českých Budějovic. Nachází se v okrajové poloze zastavěné části obce Rudolfov s převládající rezidenční zástavbou (rodinné domy). Jsou přístupné pouze z veřejné komunikace parc.č. 1016/1, komunikace bez zpevněného povrchu (živice, dlažba, beton) přes svoji pozemkovou hranici na jižní světovou stranu. Pozemkové hranice na východní, severní a západní světovou stranu sousedí s pozemky jiných vlastníků. Samotnou přístupnost pozemku z uvedené komunikace technicky komplikuje rozdíl vzájemného výškového uspořádání s terénním výškovým rozdílem cca 1,7 m. Při prohlídce na místě nebyla zjištěna existence primérních řadů inženýrských sítí (kanalizační, vodovodní, plynovodní řad) v technicky běžným způsobem (přípojkami) dosažitelné vzdálenosti mimo veřejný rozvod elektro. Pozemek parc.č. 1017/17 je pozemek rovinatý, půdorysného tvaru obdélník. Pozemek parc.č. 1025/12 je rovněž pozemek rovinatý půdorysného tvaru velmi úzký obdélník. Pozemek parc.č. 1017/17 je poměrně intenzivně pokryt lesním porostem a křovinami spíše náletového typu. U pozemkové hranice na jižní světovou stranu pozemku parc.č. 1017/17 existuje vzrostlý listnatý strom, v jehož sousedství je umístěn kříž a boží muka. Oba pozemky jsou zahrnuty do platného územního plánu obce Rudolfov s cílem účelového využití pro stavbu pro rodinné bydlení (výstavba rodinného domu).

3

IV) METODY OCENĚNÍ

BĚŽNĚ POUŽÍVANÉ ZÁKLADNÍ METODY PRO URČENÍ OBVYKLÉ CENY A ZJIŠTĚNÍ NÁVRHU TRŽNÍ HODNOTY – PŘEDSTAVENÍ METOD Žádná z níže představených metod není dokonalá, každá má svoje hranice. Volba metod závisí na konkrétní situaci. Přesnost metody je závislá na úrovni informací a situaci, dá se říci, že jde o přesný výpočet s nepřesnými údaji. Realitní trh je totiž trvale ve vývoji a to jak ekonomicky, tak legislativně, stavebně i obchodně.

1. Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. K tomuto výsledku je přičtena hodnota pozemku. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které se stanovuje s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. 2. Metoda výnosové hodnoty U nemovitostí se zjistí z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR (včetně prognóz ČNB). U pozemků se zjistí z dosaženého ročního nájemného, sníženého o roční náklady vynaložené na jeho údržbu.

4

3. Metoda porovnávací Tato metoda je založena na srovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi, jejíž úplatný převod vlastnictví byl v nedávné minulosti na trhu nemovitostí nabízen/realizován a je znám. V případě použití nabídkových cen z internetových nabídek nebo vývěsek realitních kanceláří musí být tyto nabídkové ceny

poníženy

koeficientem

„redukce

pramene

ceny“

zohledňující

vliv

věrohodnosti zdroje a nákladů realitních kanceláří, které jsou často do nabídkových cen zahrnuty. Běžná výše koeficientu se pohybuje v rozpětí 0,70 až 1,00 a jeho výše v daném případě je odvislá od druhu oceňované nemovitosti. Porovnání musí být provedeno jak z hlediska substance (zastavěná plocha, velikost pozemku, druh pozemku, vybavenost pozemku, využitelnost pozemku atd.), tak i z pohledu ziskovosti, ztrátovosti apod. Často se při porovnání pozemků používají

korekční

faktory/koeficienty

ovlivňující

návrh

tržní

hodnoty

předmětného pozemku v daném místě z pohledu polohy, vybavení, celkového stavu, možného využití a omezení práv. 4. Reziduální metoda (Residual value) Neboli investorská metoda, metoda zůstatku či selského rozumu. Tato metoda je založena na kombinaci nákladové a tržní metody. Na tržním principu je stanovena budoucí hodnota celé nemovitosti – funkčního celku porovnáním či výnosem. Současná hodnota = (většinou hodnota pozemku) je stanovena odečtením veškerých nákladů na realizaci nemovitosti (vyjma pozemku) a odečtením rizikové prémie (odměny/zisku investora) která se v praxi se pohybuje mezi 20% - 30%. Náklady na realizaci nemovitosti (náklady na development stavby) tvoří: A) Měkké náklady •

Prvotní náklady (průzkum, analýza trhu, studie proveditelnosti, provize a poplatky, architektonické studie a soutěže, právní služby, notáři) apod.

•

Náklady plánování (územní rozhodnutí, EIA, povolení stavby SÚ, ….)

•

Marketingové náklady

•

Finanční náklady (správní a zákonné poplatky, úroky z úvěrů, daně z nabytí nemovitosti, atd.)

5

•

Náklady spojené s pronájmem/propachtováním nemovitosti (s právem stavby, apod.)

•

Rezerva (neočekávané náklady)

B) Tvrdé náklady •

Příprava pozemku (terénní úpravy, přípojky, ing, sítě, komunikace, parkoviště, demolice, kácení zeleně, ….)

•

Stavební náklady

Tato metoda se používá nejčastěji při ocenění souboru pozemků, mající charakter developerské výstavby, kdy nejsou prodávány jednotlivé pozemky, ale celý soubor pozemků, při ocenění nemovitostí v havarijním stavu, dlouhodobě rozestavěných staveb, dlouhodobě neužívaných budov, pozemků Brownfieldů a ocenění ploch pro půdní vestavby a nástavby.

PRÁVNÍ RÁMEC OCENĚNÍ – TRŽNÍ KATEGORIE HODNOTY

Ocenění pozemků je provedeno ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., zákona o oceňování majetku, ve smyslu § 2 tohoto zákona a mezinárodních oceňovacích standardů. Z tržních kategorií hodnoty jsou to především: 

tržní hodnota



obvyklá cena (termín dle zákonné definice ve smyslu § 2 zákona č. 151/1997 Sb.)

Nejčastější kategorií hodnoty pro stanovení hodnoty majetku je používána jeho tržní hodnota. Tato tržní hodnota je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVAL a s mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Comitee),vydání 2007-8 jako „odhadnutá finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže,

6

ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje“. Z uvedené definice vyplývá, že tržní hodnotu majetku nelze dopředu matematicky vypočítat, ale lze na podkladě použitelných metod stanovit pouze návrh tržní hodnoty majetku, protože tržní hodnota je ta, která je dosahována při směně majetku na volném trhu a následně po vzájemné dohodě zúčastněnými stranami obchodu uvedená ve smlouvě, kde potom takto smluvně dohodnutá vyjadřuje tržní cenu majetku. Tržní cena je skutečně smluvně dohodnutá a realizovaná cena při směně majetku. Tržní hodnota obsahuje také předpoklad nejlepšího možného využití, které je v mezinárodních oceňovacích standardech definováno jako nepravděpodobnější použití majetku, které je fyzicky možné, odpovídajícím způsobem oprávněné, právně přípustné, finančně přípustné a které má za následek nejvyšší hodnotu oceňovaného majetku. Obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) uvádí : § 2: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestaví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Vzhledem k uvedeným definicím, když v jejich smyslu se u obou metod využívají data z volného trhu, lze v těchto případech považovat návrh tržní hodnoty i za návrh ceny obvyklé.

7

Rozdílný

název

této

kategorie

hodnot

je

možno

spatřovat

pouze

v přednostně používaných metodách pro její návrh, protože:  pro návrh tržní hodnoty máme dle oceňovacích standardů k dispozici tři základní metody ocenění (porovnávací, výnosové, majetkové)  zatímco návrh obvyklé ceny vychází ze statistiky dosažených cen při prodejích, eventuálně nabízených prodejích srovnatelného majetku, neboli k návrhu obvyklé ceny lze podle její zákonné definice použít pouze porovnávací metodu. To znamená, že v případě absence trhu obvyklou cenu nelze navrhnout.

V) POSUDEK - OCENĚNÍ Úkolem znalce je určit (Komentář k určení obvyklé ceny MF ČR ze dne 25.9.2014) obvyklou cenu předmětných nemovitých věcí, tedy cenu dosažitelnou na volném realitním trhu nemovitých věcí v kat. území Rudolf u Českých Budějovic k datu červenec 2016. Znamená to, že úkolem znalce je určit obvyklou cenu stavebně připraveného pozemku (stavebně připravený pozemek se rozumí pozemek s plně funkčními přípojkami na primérní řady inženýrských sítí ukončenými na své hranici) v souladu se záměry územního plánu obce k datu červenec 2016. Obvyklá cena je definována zákonem č. 151/1997 Sb. v platném znění (zákon o oceňování majetku), § 2, odst. 1. Základem této definice je existence dostatečné, případně i statisticky vyhodnocené databáze uskutečněných prodejů stejných či obdobných nemovitých věcí na základě kupních smluv v místě a čase. Za tohoto předpokladu je nástrojem pro stanovení obvyklé ceny hodnoceného nemovitého majetku metoda porovnávací (§ 2, odstavec 5, písm. c) citovaného zákona). V daném případě lze přistoupit na definiční podmínky § 2, odst. 1 zákona o oceňování majetku. Realitní trh s pozemky stejného či obdobného způsobu možného využití v souladu s platným územním plánem obce Rudolfov existoval a existuje. Podle znalcem provedeného průzkumu lze konstatovat, že v nedaleké minulosti byly realizovány úplatné převody nemovitých věcí – pozemků v bezprostředním okolí polohy současně hodnocených pozemků.

8

Jedná se o: 

Kupní smlouvu ze dne 9.4.2015 na pozemek parc.č. 1017/34 o velikosti 1 288 m² v cenové úrovni 1 025,- Kč/m²



Kupní smlouvu ze dne 21.11.2014 na pozemek parc.č. 1017/55 o velikosti 856 m² v cenové úrovni 1 456,- Kč/m²



Kupní smlouvu ze dne 5.11.2014 na pozemek parc.č. 1017/56 o velikosti 929 m² v cenové úrovni 1 449,- Kč/m²

Lze tedy bez výhrad použít metodu porovnávací pro určení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. Oceňované pozemky parc.č. 1017/17 a parc.č. 1025/12 jsou však pozemky, jak již výše uvádíme, bez současného kontaktu na potřebnou technickou infrastrukturu mimo nezpevněný komunikační přístup, a však s potřebou vytvoření podmínek pro bezkolizní příjezd a přístup na pozemky z veřejné komunikace, s potřebou úpravy povrchu pozemku parc.č. 1017/17 pro naplnění jeho účelu v souladu s územním plánem. Všechny tyto činnosti budou vyžadovat vynaložení určitých finančních prostředků včetně vykonání organizátorské, projektové a realizační práce. Teprve po zabezpečení a splnění výše uvedeného, se oba pozemky stanou plnohodnotnými stavebními pozemky (pozemky stavebně připravenými pro naplnění svého poslání), pozemky v cenové úrovni stejné s porovnávanými subjekty k datu červenec 2016. Z výše uvedených Dudovu se znalec rozhodl pro stanovení ceny oceňovaných pozemků k datu červenec 2016 k použití metody reziduální.

Reziduální metoda (investorská metoda, metoda zůstatku či selského rozumu) 

Metoda je založena na kombinaci nákladové a tržní metody



Na tržním principu je stanovena budoucí hodnota celé nemovitosti – funkčního celku porovnáním či výnosem



Současná hodnota je stanovena odečtením veškerých nákladů na realizaci nemovitosti a odečtením rizikové prémie (odměny investora)

9

10

Stanovení současné tržní hodnoty oceňovaných pozemků 

Budoucí tržní hodnota stavebního pozemku pro bytovou 1 450 Kč/m2

výstavbu činí zaokrouhleně 

Riziková prémie (odměna/zisk investora) (25%)



Náklady na realizaci budoucího cílového stavu pozemků

362 Kč/m2

(vybudování chybějící technické infrastruktury, úprava pozemku pro příjezd a přístup, příprava pozemku parc.č. 1017/17 pro výstavbu – odlesnění) 500 Kč/m2

– tvrdé náklady 

50 Kč/m2

Režijní náklady – měkké náklady

Současná tržní hodnota oceňovaných pozemků činí zaokrouhleně

538 Kč/m2

VI) ZÁVĚR Analýza použitých metod pro stanovení návrhu tržní hodnoty hodnoceného majetku Metoda reziduální

=

538 Kč/m²

Analýza faktorů ovlivňujících tržní hodnotu hodnoceného nemovitého majetku V našem případě obecně nesporně ovlivňují tržní hodnotu hodnoceného nemovitého majetku: Silné stránky: -

prostorové možnosti výstavby na velikém pozemku pro svůj účel, ale v souladu se záměry schváleného územního plánu obce

11

Slabé stránky: -

chybějící komplexnost technické infrastruktury

-

celková velikost obou pozemků jako funkčního celku o výměře 2 691 m² (pozemek parc.č. 1025/12 je pro svůj půdorysný tvar samostatně nevyužitelný v souladu se schváleným územním plánem obce)

-

nutnost vynaložení finančních investičních prostředků pro realizaci věcí, jak výše v tomto dokumentu uvedeno

Současná tržní hodnota obou pozemků v rámci funkčního celku činí: 2 691 m²

x

538 Kč/ m²

zaokrouhleno:

=

1 447 758 Kč

1 448 000 Kč

V Hradci Králové dne 27. července 2016

12