ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 205/7675/2016 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely st. 212, rodinném domě č.p. 163 s příslušenstvím a pozemku parc. č. 378/19 k.ú. Dobříň, v ulici Sokolská v Dobříni, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 205/7675/2016
LV no.: 38
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely st. 212, jehož součástí je rodinný dům č.p. 163 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 378/19, k.ú. Dobříň, v ulici Sokolská v Dobříni, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Sokolská 163, 413 01 Dobříň Client of Appraisal / Objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
2.115.200,--
Market value Tržní hodnota celkem
nebyla stanovena
Common price Obvyklá cena celkem
1.890.000,--
1.700.000 Kč
1.700.000 Kč Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, vedlejší stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
vedlejší stavba, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
širší centrum
Type: Druh:
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
st. 212, ppč. 378/19 934 m2
zastavěná plocha a nádvoří 400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
(odvozeno z kat. mapy) 2 133 m
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena:
odhad 710 m3 Kč/m2
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
60 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci, poz. parc. st. 212, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 163 a poz. parc. č. 378/19, k.ú. Dobříň, evidované na listu vlastnictví č. 38, je podle výpisu z katastru nemovitostí, prokazujícího stav evidovaný k datu 30.5.2016, ve vlastnictví Ing. Otakara Černého, bytem Sokolská 163, 413 01 Dobříň. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 38 je evidováno zástavní právo smluvní pro UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 213/12, Praha 7 Holešovice (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 38 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 38. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 38 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 38 je evidováno zástavní právo smluvní, pohledávka úvěru ve výši jistiny 1.200.000,- Kč a dále dle zástavní smlouvy číslo 0000430334 ve prospěch UNIDEBT Czech, SE, Dělnická 213/12, Praha 7 – Holešovice. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 163 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rodinný dům, objekt k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. V severní části poz. parc. st. 212, k.ú. Dobříň, naproti vjezdovým vratům, se nachází stavba nezapsaná v katastru nemovitostí, užívaná pravděpodobně jako garáži. Weak points / slabé stránky: - není možnost napojení na inženýrské sítě kanalizace - obec s minimální občanskou vybaveností - původní stav (předpoklad budoucích nákladů na rekonstrukci) Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - blízkost města Roudnice nad Labem - dobré dopravní spojení autobusy a vlaky Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 38 pro k.ú. Dobříň, obec Dobříň, prokazující stav ke dni 30.5.2016 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Dobříň, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ, a.s. ze dne 4.8.2016 sjednána na 17.8.2016, 14:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Dne 3.9.2016 byla prohlídka provedena opětovně, opět bez zpřístupnění nemovitých věcí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Informace k oceňovanému rodinnému domu byly zjištěny na základě dostupných údajů, zastavěná plocha byla odvozena z katastrální mapy, stáří a obestavěný prostor byl určen odhadem.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
627887 Dobříň 564745 Dobříň 550 01.01.2016 CZ0423 Litoměřice Ústecký Okraj obce
Infrastructure / infrastruktura: Obec Dobříň je situována při levém břehu vodního toku Labe, severovýchodně od centra města Roudnice nad Labem, navazuje na průmyslovou část Bezděkov, cca 9 km od nájezdu na rychlostní silnici D8 Lovosice – Praha, od města Ústí nad Labem a od hlavního města Prahy je vzdálena cca 50 km, v nejbližším úseku silnice. Obec Dobříň je malé velikosti, zástavba obce je převážně rezidenční tvořená historickou zástavbou solitérních a řadových rodinných domů, v obci jsou kompletní inženýrské sítě, dopravní infrastruktura je zajištěna autobusy a vlaky, občanská vybavenost v obci je minimální (obecní úřad, obchod se základním sortimentem), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na blízké město Roudnice nad Labem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí severovýchodně od centra obce Dobříň, v ulici Sokolská, se zástavbou tvořenou solitérními rodinnými domy, s šikmými střechami. V místě je možnost napojení na přípojku plynu, vody a elektrického proudu. Jsou tvořeny udržovaným oploceným areálem, se stavbou rodinného domu s příslušenstvím a zahradou, ve východní části s větším množstvím trvalých porostů. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 163: Rodinný dům č.p. 163, je součástí pozemku čís. parcely st. 212, k.ú. Dobříň, v jihozápadní části oploceného areálu, štítovou stranou do ulice.
je samostatně stojící, situovaný
Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice domu. Z exteriéru je patrné, že dům má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Podle údajů v evidenci katastru nemovitostí, z veřejného dálkového přístupu je v dispozici domu jedna bytová jednotka. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střecha je polovalbová, s valbovým vyzděným vikýřem na jihovýchodní straně domu, střešní krytina z betonových tašek, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, okna dřevěná zdvojená, fasádní omítky škrábaný břízolit, sokl bez provedení povrchové úpravy. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu se nepodařilo zjistit, podle použitých materiálů, konstrukčního řešení a slohu uvažuji dobu vzniku konce 1.poloviny 20. Století, tj. cca 70 let. Z vnější prohlídky lze usuzovat dobrý technický stav, konstrukce střešní krytiny, oken a úpravy povrchů jsou původní, nejsou viditelné žádné stavební vady ovlivňující životnost, vlhkost, či jiné známky dožilosti vnějších konstrukcí. Opotřebení je pro stanovení věcné hodnoty určeno odhadem, s ohledem na vnější stavu objektu. Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba situovaná v rohu oploceného areálu, naproti vjezdovým vratům, podél severozápadní hranice pozemku čís. parcely st. 212, k.ú. Dobříň, užívaná pravděpodobně jako garáž. Stavba je obdélníkového půdorysu o rozměrech cca 12,50 x 4,0 m, navazuje zadní štítovou stranou na drobné stavby nacházející se v oploceném areálu sousedního rodinného domu. Stavba je zděné konstrukce, s jedním nadzemním podlažím, s pultovou střechou krytou taškami, vrata jsou kovová dvoukřídlá s nátěrem. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, jich obestavěný prostor a opotřebení je určeno odhadem, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. -4-
Pozemky: Pozemek čís. parcely st. 212, k.ú. Dobříň, o výměře 441 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 163. Jde o stavební pozemek z převážné části zastavěný rodinným domem č.p. 163 a vedlejší stavbou v příslušenství, nezastavěná plocha je tvořena vjezdem a malou částí zahrady. Podle údajů z dálkového přístupu katastru nemovitostí je pozemek je napojený na inženýrské sítě el. proudu a vody. Na základě koordinačního výkresu územního plánu obce Dobříň je v místě možnost napojení také na přípojku plynu, vzhledem k provedení zděné plynoměrné skříně HUP na hranici pozemku (v oplocení) je pravděpodobné napojení i na přípojku plynu. Pozemek čís. parcely 378/19, k.ú. Dobříň, o výměře 493 m2, evidovaný jako ostatní plocha, neplodná půda, navazuje na pozemek stavební st. 212 severozápadní hranicí, je užíván jako zázemí – zahrada domu. Pozemek je udržovaný, převážně obdélníkového tvaru, na pozemku se nachází větší množství vzrostlých trvalých porostů spíše okrasného charakteru, ze tří stran je ohraničený oplocením. Pozemky jsou rovinné, přístupné z veřejných pozemků (ulice Sokolská), ve vlastnictví Obce Dobříň. Tvary pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění jsou pozemky, se stavbou rodinného domu s příslušenstvím vedlejší stavby a venkovních úprav, v původním provedení v dobrém technickém stavu, s předpokladem budoucích nákladů na pravděpodobnou modernizaci a opravu dožilých konstrukcí. Nemovité věci nebyly zpřístupněny, ocenění je provedeno na základě stavu zjištěného prohlídkou z vnější strany objektu a na základě dostupných informací. Míru nejistoty při odhadu vybavenosti objektu a technického stavu a provedení vnitřních konstrukcí, je třeba vnímat jako zdroj rizik a je třeba tuto míru rizika promítnout do výše výsledné obvyklé ceny nemovitých věcí srážkou odpovídající míře rizika. V daném případě, s ohledem na vnější stav objektu, původní udržovaný stav a pravděpodobné trvalé užívání (obydlenost) objektu, lze uvažovat obdobný stav vnitřních konstrukcí a předpokládat standardní vybavenost, s předpokladem budoucí potřeby modernizace a výměny dožilých konstrukcí. V daném případě uvažuji se střední mírou nejistoty stavu vnitřních konstrukcí, výsledná porovnávací hodnota bude redukována na 90 %, což by mělo vyjádřit rizika související s nemožností prohlídky vnitřních prostor. Indikaci výsledné obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí - pozemku čís. parcely st. 212, rodinného domu č.p. 163 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 378/19, k.ú. Dobříň, v ulici Sokolská, v obci Dobříň, v okrese Litoměřice, v Ústeckém kraji ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku (zaokrouhlena na celé tis.) Obvyklá cena se zohledněním míry rizika vyplývající z nejistoty vnitřního stavu a vybavenosti nemovitých věcí.
-6-
1.890.000 Kč 1.890.000 x 90 % = 1.701.000 Kč
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí - pozemku čís. parcely st. 212, rodinného domu č.p. 163 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 378/19, k.ú. Dobříň, v ulici Sokolská, v obci Dobříň, v okrese Litoměřice, v Ústeckém kraji, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 3.9.2016 po zaokrouhlení
1.700.000,- Kč Slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 38 je evidováno zástavní právo smluvní (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 38 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 38. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 205/7675/2015. Vypracoval: Ing. Říhová Magdalena
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 6. září 2016
-7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
205/7675/2016
LV no.:
38
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
3
3
m
2
Kč/m
m
2
Kč
Kč/m
%
Kč
1
rodinný dům
710,00
5 600
3 976 000
60,0
1 590 400
obestavěný prostor a opotřebení určeno odhadem
2
vedlejší stavba
180,00
2 800
504 000
70,0
151 200
obestavěný prostor a opotřebení určeno odhadem
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 741 600
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
st. 212
zastavěná plocha a nádvoří
441,00
400
176 400
2
378/19
ostatní plocha
493,00
400
197 200
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
373 600
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 115 200
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Net rent
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Čisté nájemné
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Kč
Kč
Kč
%
Kč
Yeld value Výnosová hodnota
není stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Rate of price adjustment
Price of buildings
Comments
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor
Plocha pozemků
Cena pozemků
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
Koeficient cenové úpravy
Cena za objekty
Komentář
m3
m2
Kč/m2
mil. Kč
mil. Kč
Kč
Kč/m3
1
RD Bechlín - Předonín
1 980 000,00
IX-16
nestanoven
597
400
238 800
1 741 200,00
0,95
samostatně stojící RD, 1PP, 1 881 000 1NP a podkroví, srovnatelný stav a lokalita
2
RD Roudnice nad Labem
2 400 000,00
VIII-16
nestanoven
610
800
488 000
1 912 000,00
0,80
1 920 000
1/2 dvojdomu, 1 NP, podkroví, sedlová střecha, zděný, původní stav, širší centrum města
3
RD V Borku, Podlusky
2 200 000,00
IX-16
nestanoven
447
600
268 200
1 931 800,00
0,85
1 870 000
samostatně stojící RD, 2NP, valbová střecha, 2 byty, garáž, původní stav, větší velikost
2,115
mil.Kč
1) nabídka společnosti Podřipská realitní a.s.
2) nabídka na http://severo.ceskereality.cz - Martin Masár
3) nabídka společnosti Reality Vysočiny s.r.o.
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
není stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,890
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,700
mil.Kč
Mapa širších vztahů, poz.parc.st. 212 s rodinný domem č.p. 163 a poz. parc. č. 378/19, k.ú. Dobříň, ulice Sokolská, obec Dobříň, okres Litoměřice, Ústecký kraj
Situace lokality
Mapa oblasti
Kopie katastrální mapy – zdroj: cuzk.cz
Snímek ortofotomapy – zdroj: cuzk.cz
Fotodokumentace –poz.parc.st. 212 s RD č.p. 163, k.ú. Dobříň
Veřejná přístupová komunikace – ulice Sokolská
Pohled na areál rodinného domu z jihozápadu
Čelní pohled na areál rod. domu
Pohled na areál rodinného domu z jihovýchodu
Pohled na západní část areálu (vjezd)
Pohled na východní část zahrady a domu
