2016

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5836-76/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu 1/12 na nemovité věci – bytová jednotka č.442/8 v budově č.p.442, součásti pozemku p.č.st.506, vč. spoluvlastnických podílů na budově č.p.442 a na pozemcích p.č.st.506 a p.č.113/7, vše katastrální území Dušníky u Rudné (kód:743313), obec Rudná, okres Praha-západ

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci – 098 EX 03021/07-072

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny nemovité věci je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ve znění vyhlášky č.345/2015 Sb. (oceňovací vyhláška), s účinností od 1.1.2016

Oceněno ke dni:

27.června 2016

Posudek vypracoval:

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 11.července 2016

Znalecký posudek č. 5836-76/2016

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k ceně stanovené metodou srovnávací.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc – bytová jednotka č.442/8 se nalézá v budově č.p.442, katastrální území Dušníky u Rudné (kód:743313), obec Rudná. Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.442. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6065/80044, - na pozemku p.č.st.506 zastavěná plocha a nádvoří. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6065/80044, - na pozemku p.č.113/7, ostatní plocha-neplodná půda. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6065/80044. Budova č.p.442 se nalézá v severovýchodní části obce Rudná na rohu ulic Masarykova a Benešova, je přístupná z ulice Masarykova. Objekt se nachází v lokalitě s převážně bytovou zástavbou a zástavbou rodinných domů. Hromadná doprava je zastoupena dálkovými vlakovými a autobusovými spoji. K dispozici je též spojení Pražské integrované dopravy s přímým spojením na autobusové nádraží se stanicí metra – Zličín (autobusová zastávka – Rudná, Dušníky). Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, cca 3 km východním směrem se nalézá Pražský okruh, dálniční komunikace D5, která je hlavním spojením mezi Prahou a Plzní, prochází obcí Rudná. Praha je vzdálena cca 4 km východním směrem. Budova je realizována tradiční technologií s užitím běžných materiálů a obvyklých konstrukčních detailů a je napojena na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod elektra. Budova má 3 nadzemní podlaží a 1 podzemní. V bytovém domě se nalézá 12 bytových jednotek. Oceňované bytová jednotka se nalézá v 1.NP. Rudná má statut města a nachází se ve správním obvodu obce Černošice, obce s rozšířenou působností. Pověřený obecní úřad je v Hostivici. Podle Malého lexikonu obcí žije v obci Rudná 4873 stálých obyvatel. V Rudné je kompletní sortiment zboží a služeb občanské vybavenosti. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla znalci zpřístupněna, některé vnitřní konstrukce a vybavení jsou odhadnuty na základě vnějšího vizuálního šetření, údajů z prohlášení vlastníka a z informací získaných na místně příslušných úřadech. Na nemovité věci vázne věcné břemeno zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu dle GP-910-13537/2012 (povinnost k pozemku p.č.113/7). Toto věcné břemeno nemá vliv na cenu obvyklou oceňovaného podílu na bytové jednotce, proto není předmětem tohoto ocenění.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, č.j. 098 EX 03021/07-072 ze dne 13.6.2016. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Dušníky u Rudné (kód: 743313), obec Rudná, list vlastnictví č.1485 ze dne 1.6.2016. Výpis z katastru nemovitých věcí pro katastrální území Dušníky u Rudné (kód: 743313), obec Rudná, list vlastnictví č.1472 ze dne 1.6.2016. Prohlášení vlastníka dle § 4 zákona č.72/1994 Sb. s právními účinky vkladu dne 26.11 2001. Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ. Fotodokumentace pořízená při místním šetření. -3-

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 Místní šetření konané dne 27.6.2016.

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.1485, a spoluvlastníci (vyplývající z vlastnictví jednotky) na listu vlastnictví č.1472 pro katastrální území Dušníky u Rudné (kód: 743313), obec Rudná zapsáni: 1) Monika Soukupová identifikátor: 776121/0633, Kostelní 147 26711 Vráž Spoluvlastnický podíl 5/12, 2) Karel Trýb identifikátor: 730502/0613 Husovo nám. 4 26712 Loděnice Spoluvlastnický podíl 1/12, 3) Libor Trýb identifikátor: 670520/1041 252 26 Choteč č.p.95 Spoluvlastnický podíl 1/12, a 4) Luboš Trýb identifikátor: 640922/1049 V Mejtě 194 25217 Tachlovice Spoluvlastnický podíl 5/12.

4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitých věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.st.506 2) Pozemek p.č.113/7 3) Bytová jednotka č.442/8

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. *** -4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.st.506 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.st.506, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 537 m2, katastrální území Dušníky u Rudné (kód:743313), obec Rudná. Na pozemku p.č.st.506 je realizovaný bytový dům č.p.442. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemku je 6065/80044. Předmětem ocenění je pouze podíl na pozemku vyplývající z vlastnictví bytové jednotky. Pozemek je rovinný, ve tvaru obdélníku. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.80 4873 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce v okr. Praha-západ 3. Poloha obce 3 1.02 Obec vzdálená od hranice zastavěného území obce Prahy v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.6936

0.6936

1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání -5-

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

1.4 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2

Základní cena za m stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 2710 Kč x 0.6936 = 1880 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.860 x 1.060

= Kč

1.880,-

x 0.9120 _________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 537.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 6065/80044

= Kč = Kč = Kč

1.714,56 920.718,72 69.763,62

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.st.506

Cena celkem Kč

69.764,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Pozemek p.č.113/7 Oceněno podle § 3 vyhlášky. 2.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.113/7, ostatní plocha-neplodná půda, výměra 1377 m2, katastrální území Dušníky u Rudné (kód:743313), obec Rudná. Pozemek je v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky na pozemku je 6065/80044. Předmětem ocenění je pouze podíl na pozemku vyplývající z vlastnictví bytové jednotky. Pozemek je rovinný, ve tvaru obdélníku. 2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 2 0.80 4873 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce v okr. Praha-západ 3. Poloha obce 3 1.02 Obec vzdálená od hranice zastavěného území obce Prahy v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 1 1.00 Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.6936

0.6936

-6-

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 2.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00

2.4 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 2710 Kč x 0.6936 = 1880 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 0.860 x 1.060

= Kč

1.880,x 0.9120

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1377.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 6065/80044

= Kč = Kč = Kč

1.714,56 2.360.949,12 178.891,07

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.113/7

Cena celkem Kč

178.891,-

_______________________________________________________________________________________________________________

3. Bytová jednotka č.442/8 Oceněno podle § 38 vyhlášky. 3.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.442/8 v budově č.p.442, ulice Masarykova, realizované na pozemku p.č.st.506, katastrální území Dušníky u Rudné (kód: 743313), obec Rudná. Bytový dům byl uveden do užívání roku 1970. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+1 o celkové výměře 53,00 m2, dále k bytové jednotce náleží sklep s výměrou 7,65 m2 a balkón s výměrou 4,00 m2. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka (viz Podklady pro vypracování posudku). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 1. NP, v budově není realizován výtah. Některé vybavení a konstrukce oceňované jednotky je odhadnuto, z důvodu znepřístupnění, na základě vnějšího vizuálního šetření, Prohlášení vlastníka a informací dostupných na místně příslušených úřadech. Vytápění a ohřev TUV je pravděpodobně

-7-

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 centrálním plynovým zdrojem. Vnitřní konstrukce a vybavení jsou předpokládány ve standardní úpravě. Okna a balkónové dveře jsou nové, plastové. Technický stav je předpokládán dobrý, odpovídající času a účelu užití, použitým konstrukcím a materiálům. K datu ocenění bytový dům byl ve fázi rekonstrukce vnějších povrchových úprav. Budova je ve velmi dobrém technickém stavu. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 6065/80044. 3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Zděné 3.3 Výměry Místnost

Rozměry

Podlahová plocha

_______________________________________________________________________________________________________________ 2

kuchyně hala pokoj ložnice koupelna WC předsíň balkón sklep

4.9 9.8 18 13 2.3 1.2 3.8 4*0.17 7.65

4.90 m 9.80 m2 18.00 m2 13.00 m2 2.30 m2 1.20 m2 3.80 m2 0.68 m2 7.65 m2

_______________________________________________________________________________________________________________ 2

Podlahová plocha bytu celkem

61.33 m

3.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 Jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost 2 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 1 Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené 1 Vlivy snižující cenu – předmětem ocenění je pouze spoluvlastnický podíl 1/12 6. Povodňové riziko 4 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0.00 0.00 0.00 -0.04 -0.10 1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + -0.14) x 1 = 0.860

-8-

-0.14

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 3.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

1

1.00

1

0.04

2

0.02

1

0.00

1

0.00

5

0.00

3

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.06) x 1 = 1.060

0.06

3.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Vi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Typ stavby Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu Standardní vybavení - balkon a sklep 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové -9-

4

0.10

2

0.00

2

0.00

2

0.00

2

0.00

3

0.00

3

0.00

3

0.00

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.775+0 pro stáří 45 let)

3

0.00

2

0.7750

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.10) x 0.775 = 0.853

0.10

3.7 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy

= Kč

33.210,x 0.853 x 0.860 x 1.060

_________________________________________

Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 61.33 m2

= Kč = Kč

25.823,76 1.583.771,44

_______________________________________________________________________________________________________________

Bytová jednotka č.442/8

Cena celkem Kč

1.583.771,-

_______________________________________________________________________________________________________________

REKAPITULACE – CENA ZJIŠTĚNÁ 1) Pozemek p.č.st.506 2) Pozemek p.č.113/7 3) Bytová jednotka č.442/8

Kč Kč Kč

69.764,178.891,1.583.771,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

1.832.426,1.832.430,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 10 -


METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – bytové jednotky č.442/8 v bytovém domě č.p.442, včetně spoluvlastnických podílů na pozemcích a společných prostorách bytového domu, katastrální území Dušníky u Rudné (kód: 743313), obec Rudná, je použita metodika nepřímého porovnání, kdy hodnota oceňovaných nemovitých věcí je srovnávána s hodnotou obdobných objektů. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávaných nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen porovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány bytové jednotky, které jsou lokalizovány v obci Rudná – Dušníky, ulice Masarykova a okolí, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně domu), se standardním typem oken, cihlové konstrukce, centrální/dálkové vytápění, bez balkonu/lodžie, s vnitřním standardním vybavením, se sklepem či komorou, ve 2.NP či vyšším s výtahem, s možností rezidentního parkování a bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, technický stav bytového prostoru a budovy, typ oken, konstrukce, vytápění, výskyt balkónu/lodžie, s/bez sklepu/komory, možnosti parkování a další vlivy. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

- 11 -


3 300 000 0,95 3 135 000

66

47 572,08

0,95

3

3 328 000 0,95 3 161 600

75

42 154,67

0,95

KRC

i

55 258,33

0,95

1,10 novostavba

1,05

po rekonstrukci

1,10

novostavba

1,00

velmi dobrý

1,10 novostavba

1,03 nadstandard/nová 1,00

ne

1,00 standardní

2

1,00

cihlová

1,02

2+1


ne

1,00 standardní

3

1,00

cihlová

1,01

3+kk


ano

1,00 standardní

4

1,00

cihlová

1,04

1+1


ne

1,00 standardní

5

1,00

cihlová

1,01

3+kk


ano

1,00 standardní

ano

0,98

5 1,00

ano

1,00

JTCs

4 1,00

IS

1,00

Další vlivy

ano

k13

3 1,00

Možnost parkování

1,00

k12

ano

Výtah/podlaží

2 1,00

ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) ústřední (dálkové) lokální elektrické nebo plynové ústřední (dálkové)

k11

1,00

k9

ano

i

1 1,00

Vybavení

2+1

k7

1,02

Typ oken

cihlová

Vytápění

1,00

k10

1

Sklep/ komora

k8

60

novostavba

Balkon/lodžie

3 490 000 0,95 3 315 500

1,10

k6

5

1,10 novostavba

Dispozice

1,02

novostavba

k5

45 125,00

1,10

Konstrukce

40

1,10 novostavba

k4

1 900 000 0,95 1 805 000

novostavba

i

4

Chrášťany Masarykova, Rudná Žlutá, Crášťany

1,10

Technický stav bytu

2

Žlutá, Crášťany Oranžová, Chrášťany

k3

0,95

Technický stav domu

46 694,92

k2

k1

59

Lokalita

Jednotková cena [Kč/m2]

2 900 000 0,95 2 755 000

Cena po KRC [Kč]

1

Nabídková cena [Kč]

Užitná plocha [m2]

2. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou

0,92

ne/4.NP a vyšší

1,00

rezident.park.

1,00

bez vlivu

1,11

42 067,50

0,98

ne/2.NP

1,00

rezident.park.

1,00

bez vlivu

1,18

40 315,32

0,89

ne/1.NP

1,00

rezident.park.

1,05

1,15

36 656,23

0,98

ne/2.NP

1,00

rezident.park.

1,05

1,16

38 900,86

0,98

ne/zvýšen é 1.NP

1,00

rezident.park.

1,00

1,21

45 668,04

- 12 -

2 venkovní stání zateplenoZelená úspovám bez vlivu

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 3. Jednotková cena Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí

5

Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí

5

Minimum použitých hodnot JTCs [Kč/m2]

36 656,23

2

45 668,04

Maximum použitých hodnot JTCs [Kč/m ] Směrodatná odchylka [Kč/m2]

3 042,57 2

Průměr minus směrodatná odchylka [Kč/m ]

37 679,02

Průměr plus směrodatná odchylka [Kč/m2]

43 764,16 2

Průměr použitých hodnot [SJTC] [Kč/m ]

40 721,59

4. Oceňovaná nemovitá věc

Technický stav domu

61,00 Masarykova, Rudná po rekonstrukci

k2

1,05

Technický stav bytu

dobrý

k3

0,95

Konstrukce

cihlová

k4

1,00

k5 nadstandard/nová k6

1,02

Užitná plocha [m2] Lokalita

Dispozice Typ oken

Výtah/podlaží

1,00

1,03

ne

k7

1,00

standardní

k8

1,00

ano

k9

1,00

Sklep/komora Vytápění

40 721,59

k1

2+1

Balkon/lodžie Vybavení

SJTC

ústřední (dálkové) k10 ne/1.NP k11

1,00 0,89

Možnost parkování

rezident.park.

k12

1,00

Další vlivy

spoluvlastnictví

k13

0,80

Index odlišnosti oceňované nemovité věci IO

0,75

Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci JTCO [Kč/m2] Celková srovnávací cena oceňované nemovité věci

- 13 -

30 541,19 1 863 012,59


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/12 na bytové jednotce č.442/8, katastrální území Dušníky u Rudné, obec Rudná. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+1 s výměrou 53,00 m2, k bytové jednotce dále náleží sklep a balkón. Jednotka se nalézá v 1. NP bytového domu v ulici Masarykova. Budova je zateplena, po rekonstrukci. Pozitivní faktory: - Lokalita – cca 4 km od okraje Prahy, - Dobrá dostupnost - Pražská integrovaná doprava. Negativní faktory: - 1. NP - Podílové spoluvlastnictví, minoritní podíl Pro tento konkrétní případ je cena určená na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci shodného typu s nemovitou věcí oceňovanou, které však jsou srovnatelné pouze v některých z rozhodujících parametrů. Jedná se o nemovité věci stejné technické charakteristiky – bytová jednotka a podíl na pozemku. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít pouze nemovité věci, jejichž cena je právě cenou k jednání. Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalce je jejich obvyklá cena přibližně v úrovni ceny zjištěné. Z důvodů výše uvedených a s vědomím, že porovnávací způsob určení ceny je jedním z respektovaných způsobů pro odhad obvyklé ceny, je přihlédnuto k ceně stanovené metodou srovnávací. 1) Cena zjištěná nemovité věci 2) Cena zjištěná podílu 1/12 na nemovité věci 3) Cena stanovená metodou srovnávací 4) Cena stanovená metodou srovnávací podíl 1/12 na nemovité věci

Kč Kč Kč

1.832.430,152.700,1.863.010,-

Kč

155.250,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 14 -

Znalecký posudek č. 5836-76/2016 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/12 na nemovité věci bytová jednotka č.442/8 v budově č.p.442, součásti pozemku p.č.st.506, vč. spoluvlastnických podílů na budově č.p.442 a na pozemcích p.č.st.506 a p.č.113/7, vše katastrální území Dušníky u Rudné (kód:743313), obec Rudná, okres Praha-západ, po zaokrouhlení je:

155 000,- Kč Slovy: jedno sto padesát pět tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof zapsané Věcné břemeno zřizování a provozování distribuční soustavy v rozsahu dle GP na pozemku p.č.113/7 nemá vliv na cenu obvyklou nemovité věci v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (věcné břemeno, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce)

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: a) Nemovité věci: 1.832.430,- Kč b) Spoluvlastnický podíl 1/12 : 152.700,- Kč 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: a) Nemovité věci: 1.863.010,- Kč b) Spoluvlastnický podíl 1/12: 155.000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 11. července 2016

.................... vypracoval

- 15 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5836-76/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 16 -

2016

Recommend Documents