2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13363-477/2016

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 78/100 k nemovitým věcem evidovaným na LV č. 1187 (přesná specifikace předmětu ocenění je definována ve znaleckém úkolu), vše v k.ú. Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov, okres Olomouc. Objednavatel posudku:

Mgr. Lucie Valentová soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno IČ: 72547251

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřebu exekučního řízení č.j. 169EX 5577/14-59

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 16.2.2016 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 37 stran a 15 stran příloh. V Praze, dne 9.3.2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 13363-477/2016

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 2.2.2016 vydané Exekutorským úřadem Brno, Mgr. Lucie Valentová, č.j. 169EX 5577/14-59, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 78/100 k nemovitým věcem - objektu č.p. 638 - zem. stav, příslušející k části obce Štěpánov, na pozemku p.č. 1297/7 (LV č. 1193), objektu bez čp/če zem. stav, na pozemcích p.č. 1988/4 (LV č. 1193), p.č. 1288/5, p.č. 1288/6 (LV č. 1617), p.č. 1288/7 a p.č. 1288/8 (LV č. 1132), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193) a p.č. 1289/4 (LV č. 1617), objektu bez čp/če - zem. stav, 1290/1 (LV č. 1132), p.č. 1290/2 (LV č. 1193), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1292 (LV č. 1193), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193), p.č. 1293/5 (LV č. 1617), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1294/3 (LV č. 1193), p.č. 1294/4 (LV č. 1617) a objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/6 (LV č. 1193), vše v k.ú. Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov, okres Olomouc. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posude k byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 16.2.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí byly provedeny dne 16.2.2016 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a správce zemědělského areálu, pana Marka Kubalíka a otce povinného, pana Radomíra Navrátila. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 1187, pro k.ú. Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov, okres Olomouc, vyhotovený objednavatelem dne 8.2.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov, okres Olomouc, vyhotovená znaleckým ústavem dne 16.2.2016, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uveřejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prostředí ČR. Kupní smlouvy ze dne 15.2.2012. Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitostem ze dne 24.8.2012. Usnesení ze dne 28.5.2013. Doložení usnesení o udělení příklepu s vyznačenou právní mocí a potvrzení o zaplacení nejvyššího podání ze dne 2.9.2013. stránka č. 3


Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Olomouc Štěpánov Štěpánov u Olomouce (763438)

List vlastnictví číslo: 1187 Vlastníci: 1. Kameníček Zbyněk Horní 653/53, 78313 Štěpánov

Podíl: 22/100

2. Navrátil Patrik Horní 444/7, 78313 Štěpánov

Podíl: 78/100

stránka č. 4


5. Celkový popis předmětu ocenění Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 78/100 k nemovitým věcem objektu č.p. 638 - zem. stav, příslušející k části obce Štěpánov, na pozemku p.č. 1297/7 (LV č. 1193), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1988/4 (LV č. 1193), p.č. 1288/5, p.č. 1288/6 (LV č. 1617), p.č. 1288/7, p.č. 1288/8 (LV č. 1132), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193), p.č. 1289/4 (LV č. 1617), objektu bez čp/če - zem. stav, 1290/1 (LV č. 1132), p.č. 1290/2 (LV č. 1193), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1292 (LV č. 1193), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193), p.č. 1293/5 (LV č. 1617), objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1294/3 (LV č. 1193), p.č. 1294/4 (LV č. 1617) a objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/6 (LV č. 1193), vše v k.ú. Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov, okres Olomouc. Pozemky pod stavbami jsou ve vlastnictví jiných subjektů, proto nejsou předmětem ocenění. Zemědělský areál se nachází se v okrajové části obce Štěpánov. Parkování je možné na veřejném, negarantovaném místě (komunikaci) nebo v areálu ve vlastních garážích. Pozemky leží v rovinném terénu, netvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné přes pozemky, které jsou ve vlastnictví jiných subjektů (přístup není právně zajištěn). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. Zemědělský areál sestává z těchto staveb:

I) Objekt č.p. 638 - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/7 (LV č. 1193) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt pod pultovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod. Objekt sestává ze skladovacích prostor se sociálním zařízením. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

II) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1988/4 (LV č. 1193), p.č. 1288/5, p.č. 1288/6 (LV č. 1617), p.č. 1288/7 a p.č. 1288/8 (LV č. 1132) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt, částečně se dvěma nadzemními podlažími pod sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod. Objekt sestává z prostor živočišné produkce. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno

stránka č. 5


odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

III) Objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193) a p.č. 1289/4 (LV č. 1617) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Objekt sestává ze skladovacích prostor. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

IV) Objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193) a p.č. 1289/4 (LV č. 1617) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Objekt sestává z prostor určených k chovu zvířat. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako průměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

V) Objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1292 (LV č. 1193) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt bez využitého podkroví pod pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt není napojen na žádné inženýrské sítě. Objekt sestává z prostor živočišné produkce. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

stránka č. 6


VI) Objektu bez čp/če - zem. stav. „dílna“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt pod sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Objekt sestává z dílenských prostor a garáží. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

VII) Objektu bez čp/če - zem. stav. „sklady“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt pod sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Objekt sestává z bývalých prostor živočišné produkce, nyní užíváno jako sklady. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

VIII) Objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1294/3 (LV č. 1193) a p.č. 1294/4 (LV č. 1617) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt pod sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem a částečně pod plochou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod. Objekt sestává z bývalých prostor živočišné produkce Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

stránka č. 7


IX) Objektu bez čp/če - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/6 (LV č. 1193) Jedná se o zděný, nepodsklepený objekt pod plochou střechou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka. Objekt je napojen na inženýrské sítě: elektro. Objekt sestává ze skladovacích prostor. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 50 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt pravděpodobně procházel jen běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvořily příslušenství k předmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Objekt č.p. 638 - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/7 (LV č. 1193) b) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1288/4 (LV č. 1193), p.č. 1288/5 (LV č. 1617), p.č. 1288/6 (LV č. 1617), p.č. 1288/7 (LV č. 1132) a p.č. 1288/8 (LV č. 1132) c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193) a p.č. 1289/4 (LV č. 1617) d) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1290/1 (LV č. 1132) a p.č. 1290/2 (LV č. 1193) e) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1292 (LV č. 1193) f) Objekt bez čp/če - zem. stav. „dílna“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) g) Objekt bez čp/če - zem. stav. „sklady“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) h) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1294/3 (LV č. 1193) a p.č. 1294/4 (LV č. 1617) i) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1297/6 (LV č. 1193) 2) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 8


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 78/100 (viz. odhad obvyklé ceny). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka –0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní –0,03 vlastníci) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní –0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5

Index trhu: IT = P6 × (1 +

Pi) = 0,900 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: U znaku 7. uvažováno s maximálním negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť k předmětu ocenění není po právní stránce zajištěn přístup, okolní pozemky jsou ve vlastnictví jiných vlastníků (soukromých osob). Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,30 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí IV. Stavby pro zemědělství nebo bez okolní 0,01 pozemku zástavby 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné 0,00 komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z III. Výhodná poloha 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu –0,30 stránka č. 9


7

Index polohy: IP = P1 × (1 +

Pi) = 0,213 i=2

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 53/2016 Sb. 1.a.1) Objekt č.p. 638 - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/7 (LV č. 1193) – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,970 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 3,00×6,05×4,66 Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov – pultová 5. Krytina – plechová 6. Klempířské práce – plechové (žlaby) 7. Úprava povrchů – vnitřní omítky - vápenné hladké – fasádní omítky - vápenné hrubé 8. Schodiště 9. Dveře – dřevěné náplňové 10. Okna – dřevěná zdvojená, plastová zdvojená 11. Podlahy – keramická dlažba 12. Elektroinstalace – 240V 13. Vnitřní vybavení – sprchový kout 2 000,– / (OP × ZC × K5 × Ki) =

=

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

84,58 m3

Hodnocení Podíl Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní 50 % Standardní 50 % Neuvažuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní

1,01 %

stránka č. 10


Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce –0,54 × 1,70 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % 13. Vnitřní vybavení 0,54 × 1,852 × 1,01 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – + =

0,0092 0,0313 0,0101 0,9696

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9696 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0880 Základní jednotková cena upravená: = 2 277,59 Kč/m3 Základní cena upravená: 84,58 m3 × 2 277,59 Kč/m3

=

192 638,56 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 192 638,56 Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

115 583,14 Kč 77 055,42 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,900 Index polohy: IP = 0,213 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp

= × =

77 055,42 Kč 0,192 14 794,64 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

78 / 100 11 539,82 Kč

Objekt č.p. 638 - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/7 (LV č. 1193) – zjištěná cena:

11 539,82 Kč

stránka č. 11


1.b) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1288/4 (LV č. 1193), p.č. 1288/5 (LV č. 1617), p.č. 1288/6 (LV č. 1617), p.č. 1288/7 (LV č. 1132) a p.č. 1288/8 (LV č. 1132) – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: O2. budovy pro zemědělství (živočišná produkce) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 127131 Budovy pro živočišnou produkci Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.15.2..1 budovy pro živočišnou produkci Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Podlaží: Název I.NP

II.NP Součet:

Výška 2,63 m

2,63 m 5,26 m

Zastavěná plocha 9,53×36,10+9,53×9,50+9,53×45,10+23,80 ×3,00+10,00×92,30+2,97×6,00+3,02×6 ,00+2×(1,20×2,05) = 10,00×92,30 =

Průměrná výška podlaží PVP: Průměrná zastavěná plocha podlaží PZP:

1 899,63 m2 923,00 m2 2 822,63 m2

= =

2,63 m 1 411,32 m2

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 9,53×36,10×2,20+9,53×9,50×3,10+9,53×45,10×2,26+23 ,80×3,00×3,44+10,00×92,30×5,26+(2,97×6,00+3,02×6,0 0)×3,07+2×(1,20×2,05×2,38) = Zastřešení 9,53×36,10×1,82×0,50+9,53×9,50×0,92×0,50+9,53×45, 10×1,75×0,50+10,00×92,30×1,44×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

7 231,53 m3

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov, střecha – vaznicový sedlový krov 5. Krytiny střech – vlnitý eternit 6. Klempířské konstrukce – plechové (svody, parapety, žlaby) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – betonové, dřevěné 11. Dveře – svlakové 12. Vrata – svlaková 13. Okna – dřevěná kastlová

Obj. podíl 10,80 % 25,60 % 11,70 % 6,90 % 2,80 % 0,70 % 4,40 % 3,10 % 0,00 % 2,30 % 2,40 % 1,80 % 4,30 %

1 395,35 m3 8 626,88 m3

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní stránka č. 12


14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Povrchy podlah – cihlové Vytápění Elektroinstalace – 230V/400V Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 3,20 % 0,00 % 7,00 % 0,30 % 2,40 % 2,30 % 0,00 % 0,40 % 0,00 % 2,30 % 0,00 % 5,30 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 11. Dveře –0,54 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 1,80 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 3,20 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,30 % 21. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,30 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Podstandardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – – =

0,0130 0,0097 0,0173 0,0030 0,0040 0,0530 0,9000

Ocenění: Základní cena ZC: 2 695,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9247 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,0985 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9000 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1390 Základní jednotková cena upravená: = 4 453,70 Kč/m3 3 Základní cena upravená: 8 626,88 m × 4 453,70 Kč/m3

=

38 421 535,46 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 38 421 535,46 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

26 895 074,82 Kč 11 526 460,64 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,900 Index polohy: IP = 0,213 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP

= ×

11 526 460,64 Kč 0,192 stránka č. 13


Cena stavby: CS = CSN × pp

=

2 213 080,44 Kč


× =

78 / 100 1 726 202,75 Kč

Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1288/4 (LV č. 1193), p.č. 1288/5 (LV č. 1617), p.č. 1288/6 (LV č. 1617), p.č. 1288/7 (LV č. 1132) a p.č. 1288/8 (LV č. 1132) – zjištěná cena:

1 726 202,75 Kč

1.c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193) a p.č. 1289/4 (LV č. 1617) – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,068 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,10 m 269,69 m2


= =

2,10 m 269,69 m2

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 5,85×46,10×2,10 Zastřešení 5,85×46,10×1,52×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

566,34 m3 204,96 m3 771,30 m3

5,85×46,10

Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací – betonové 13,20 % 2. Svislé konstrukce – zděné 30,40 % 3. Stropy – ocelové profily bez podhledu 13,80 % 4. Krov, střecha – pultový krov 7,00 % 5. Krytiny střech – vlnitý eternit 2,90 % 6. Klempířské konstrukce – plechové (svody, žlaby) 0,70 % 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké omítky (poškozené) 4,20 % 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké omítky (poškozené) 2,90 % 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Podstandardní Neuvažuje se stránka č. 14


10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah – cihlové Vytápění Elektroinstalace – 240V (odpojeno) Bleskosvod – ano Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 4,20 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 2,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 1,852 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 2,90 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Podstandardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – – – – – =

0,0227 0,0157 0,0180 0,0240 0,0300 0,0340 0,0157 0,0313 0,0520 0,7566 0,8000

Ocenění: Základní cena ZC: 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9445 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,3000 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0680 Základní jednotková cena upravená: = 3 829,95 Kč/m3 3 Základní cena upravená: 771,30 m × 3 829,95 Kč/m3

=

2 954 040,44 Kč

stránka č. 15



– =

2 067 828,31 Kč 886 212,13 Kč


= × =

886 212,13 Kč 0,192 170 152,73 Kč


× =

78 / 100 132 719,13 Kč

Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193) a p.č. 1289/4 (LV č. 1617) – zjištěná cena:

132 719,13 Kč

1.d) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1290/1 (LV č. 1132) a p.č. 1290/2 (LV č. 1193) – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,068 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,07 m 273,37 m2


= =

2,07 m 273,37 m2


= = =

565,88 m3 199,57 m3 765,45 m3

5,93×46,10

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací

Obj. podíl Hodnocení 13,20 % Standardní stránka č. 16


2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Svislé konstrukce – zděné Stropy – ocelové profily bez podhledu Krov, střecha – pultový Krytiny střech – vlnitý eternit Klempířské konstrukce – plechové (svody, žlaby) Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah – cihlové Vytápění Elektroinstalace – 240V Bleskosvod – ano Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 1,852 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 2,90 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Obj. podíl 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – – =

0,0180 0,0240 0,0300 0,0340 0,0157 0,0520 0,8263

Ocenění: Základní cena ZC: Koeficient konstrukce K1: Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Základní jednotková cena upravená:

× × × × × × =

2 231,– Kč/m3 0,9390 0,9441 1,3145 0,8263 0,9000 2,0680 3 998,29 Kč/m3 stránka č. 17


Základní cena upravená: 765,45 m3 × 3 998,29 Kč/m3

=

3 060 491,08 Kč


– =

2 142 343,76 Kč 918 147,32 Kč


= × =

918 147,32 Kč 0,192 176 284,29 Kč


× =

78 / 100 137 501,74 Kč

Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1290/1 (LV č. 1132) a p.č. 1290/2 (LV č. 1193) – zjištěná cena:

137 501,74 Kč

1.d.1) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1292 (LV č. 1193)

– § 16

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,873 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 10,75×3,75×2,27 Zastřešení 10,75×3,75×1,26×0,50 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – s rovným podhledem 4. Krov – pultový

= = =

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 %

91,51 m3 25,40 m3 116,91 m3

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

stránka č. 18


Název, popis 5. Krytina – vlnitý eternit 6. Klempířské práce – plechové (svody, žlaby) 7. Úprava povrchů – vnitřní omítky - vápenné hladké – fasádní omítky - vápenné hladké 8. Schodiště 9. Dveře – svlakové 10. Okna – dřevěná jednoduchá 11. Podlahy – cihlové 12. Elektroinstalace

Obj. podíl Hodnocení Podíl 8,10 % Standardní 1,70 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 6,10 % Standardní 50 % Standardní 50 % 0,00 % Neuvažuje se 3,00 % Podstandardní 1,10 % Standardní 8,20 % Podstandardní 5,80 % Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % × 50 % 9. Dveře –0,54 × 3,00 % 11. Podlahy –0,54 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – =

0,0085 0,0162 0,0443 0,0580 0,8730


=

239 745,– Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 239 745,– Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

167 821,50 Kč 71 923,50 Kč


= × =

71 923,50 Kč 0,192 13 809,31 Kč


× =

78 / 100 10 771,26 Kč

Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1292 (LV č. 1193) – zjištěná cena:

10 771,26 Kč stránka č. 19


1.e) Objekt bez čp/če - zem. stav. „dílna“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,068 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

6,24 m 157,59 m2


= =

6,24 m 157,59 m2


= = =

983,38 m3 91,40 m3 1 074,78 m3

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 % 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se

8,45×18,65

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – ocelové profily bez podhledu 4. Krov, střecha – vaznicový sedlový krov 5. Krytiny střech – vlnitý eternit 6. Klempířské konstrukce – plechové (svody, žlaby) 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata – plechová 13. Okna 14. Povrchy podlah – cihlové 15. Vytápění 16. Elektroinstalace – 230V/400V 17. Bleskosvod – ano 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace

stránka č. 20


20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 1,852 × 4,20 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – =

0,0420 0,0180 0,0240 0,0340 0,0520 0,8300

Ocenění: Základní cena ZC: 2 231,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9619 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,6365 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8300 Polohový koeficient K5: × 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,0680 Základní jednotková cena upravená: = 1 981,37 Kč/m3 Základní cena upravená: 1 074,78 m3 × 1 981,37 Kč/m3

=

2 129 536,85 Kč


– =

1 490 675,80 Kč 638 861,05 Kč


= × =

638 861,05 Kč 0,192 122 661,32 Kč


× =

78 / 100 95 675,83 Kč

stránka č. 21


Objekt bez čp/če - zem. stav. „dílna“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) – zjištěná cena:

95 675,83 Kč

1.f) Objekt bez čp/če - zem. stav. „sklady“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,068 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

8,60×37,90+8,50×59,70+8,40×50,60+18,40×6,05


=

2,68 m 1 369,75 m2

= =

2,68 m 1 369,75 m2

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 8,60×37,90×3,96+8,50×59,70×2,68+8,40×50,60×2,76+1 8,40×6,05×3,31 = Zastřešení 8,60×37,90×1,47×0,50+8,50×59,70×1,65×0,50+8,40×50 ,60×1,70×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: = Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové s izolací 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – systém Hurdis s rovným podhledem 4. Krov, střecha – vaznicový sedlový krov 5. Krytiny střech – vlnitý eternit 6. Klempířské konstrukce – plechové (žlaby) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře – svlakové 12. Vrata – plechová 13. Okna 14. Povrchy podlah – betonové

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 % 3,00 % 3,40 % 2,90 %

4 192,27 m3 1 019,50 m3 5 211,77 m3

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Standardní stránka č. 22


15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vytápění Elektroinstalace – 230V/400V Bleskosvod – ano Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,00 % 5,80 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,20 % 0,00 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,70 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 2,40 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Neuvažuje se Standardní Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

1,0000 – – – – – =

0,0038 0,0180 0,0130 0,0340 0,0520 0,8792


=

17 903 889,25 Kč


– =

10 742 333,55 Kč 7 161 555,70 Kč


= × =

7 161 555,70 Kč 0,192 1 375 018,69 Kč

stránka č. 23



× =

Objekt bez čp/če - zem. stav. „sklady“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) – zjištěná cena:

78 / 100 1 072 514,58 Kč

1 072 514,58 Kč

1.g) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1294/3 (LV č. 1193) a p.č. 1294/4 (LV č. 1617) – § 12 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.13.2..1 budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,068 Podlaží: I.NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,32 m 496,58 m2


= =

2,32 m 496,58 m2

Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 54,52×7,95×2,32+8,42×7,50×3,13 Zastřešení 54,52×7,95×2,03×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

1 203,23 m3 439,94 m3 1 643,17 m3

54,52×7,95+8,42×7,50

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – betonové 2. Svislé konstrukce – zděné 3. Stropy – dřevěné trámové 4. Krov, střecha – vaznicový sedlový krov, pultový 5. Krytiny střech – vlnitý eternit, standardní povlaková krytina IPA 6. Klempířské konstrukce – plechové (svody, žlaby) 7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné hladké 8. Úprava vnějších povrchů – vápenné hladké 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře – dřevěné náplňové

Obj. podíl 13,20 % 30,40 % 13,80 % 7,00 % 2,90 % 0,70 % 4,20 % 2,90 % 0,00 % 1,80 % 2,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní 50 % stránka č. 24


12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29.

Název, popis – svlakové Vrata – svlaková Okna – dřevěná zdvojená Povrchy podlah – betonové, keramická dlažba, cihlové Vytápění Elektroinstalace – 230V/400V Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra Vnitřní vybavení – vana, WC 3 000,– / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = Kanalizace – kompletní odkanalizování 1 000,– / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) = Rozvod vody – standardní 1 000,– / (OP × ZC × K1 × K2 × K3 × K5 × Ki) =

Obj. podíl Hodnocení Podíl Podstandardní 50 % 3,00 % Podstandardní 3,40 % Standardní 2,90 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se 5,80 % Standardní 0,40 % Nevyskytuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,00 % Neuvažuje se 5,20 % Nevyskytuje se 0,00 % Neuvažuje se 0,04 % 0,01 % 0,01 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 2,40 % × 50 % 12. Vrata –0,54 × 3,00 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,20 % 27. Vnitřní vybavení 0,54 × 1,852 × 0,04 % 28. Kanalizace 0,54 × 1,852 × 0,01 % 29. Rozvod vody 0,54 × 1,852 × 0,01 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – + + + =

0,0180 0,0065 0,0162 0,0040 0,0520 0,0004 0,0001 0,0001 0,9039


=

6 513 903,81 Kč stránka č. 25



– =

4 559 732,67 Kč 1 954 171,14 Kč


= × =

1 954 171,14 Kč 0,192 375 200,86 Kč


× =

78 / 100 292 656,67 Kč

Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1294/3 (LV č. 1193) a p.č. 1294/4 (LV č. 1617) – zjištěná cena:

292 656,67 Kč

1.g.1) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1297/6 (LV č. 1193) – § 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,948 Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,088 Obestavěný prostor OP: Vrchní stavba 3,00×7,20×4,76 Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Obvodové stěny – zděné 3. Stropy – betonové 4. Krov – plochá 5. Krytina – plechová 6. Klempířské práce – plechové (svody, žlaby) 7. Úprava povrchů – vnitřní omítky - vápenné hladké

=

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 %

102,82 m3

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Podíl

50 % stránka č. 26


8. 9. 10. 11. 12.

Název, popis – fasádní omítky - vápenné hhladké Schodiště Dveře – vrata - plechová Okna – luxfery Podlahy – betonové Elektroinstalace – 240V

Obj. podíl Hodnocení Podíl Standardní 50 % 0,00 % Neuvažuje se 3,00 % Nevyskytuje se 50 % Standardní 50 % 1,10 % Podstandardní 8,20 % Standardní 5,80 % Podstandardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 9. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,00 % × 50 % 10. Okna –0,54 × 1,10 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – =

0,0150 0,0059 0,0313 0,9478


=

228 916,39 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: 228 916,39 Kč × 70,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

160 241,47 Kč 68 674,92 Kč


= × =

68 674,92 Kč 0,192 13 185,58 Kč


× =

78 / 100 10 284,76 Kč

Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1297/6 (LV č. 1193) – zjištěná cena:

10 284,76 Kč

stránka č. 27


Ceny objektů včetně opotřebení: a) Objekt č.p. 638 - zem. stav, na pozemku p.č. 1297/7 (LV č. 1193) b) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1288/4 (LV č. 1193), p.č. 1288/5 (LV č. 1617), p.č. 1288/6 (LV č. 1617), p.č. 1288/7 (LV č. 1132) a p.č. 1288/8 (LV č. 1132) c) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1289/3 (LV č. 1193) a p.č. 1289/4 (LV č. 1617) d) Objekt bez čp/če - zem. stav, na pozemcích p.č. 1290/1 (LV č. 1132) a p.č. 1290/2 (LV č. 1193) e) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1292 (LV č. 1193) f) Objekt bez čp/če - zem. stav. „dílna“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) g) Objekt bez čp/če - zem. stav. „sklady“, na pozemcích p.č. 1293/3 (LV č. 1132), p.č. 1293/4 (LV č. 1193) a p.č. 1293/5 (LV č. 1617) h) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemcích p.č. 1294/3 (LV č. 1193) a p.č. 1294/4 (LV č. 1617) i) Objekt bez čp/če - zem. stav., na pozemku p.č. 1297/6 (LV č. 1193) Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

11 539,82 Kč

1 726 202,75 Kč 132 719,13 Kč 137 501,74 Kč 10 771,26 Kč 95 675,83 Kč

1 072 514,58 Kč 292 656,67 Kč 10 284,76 Kč 3 489 866,54 Kč 3 489 870,– Kč

stránka č. 28


2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

stránka č. 29


1) Objekt Uhelná - Horní Fořt, okres Jeseník Areál o výměře 31.000 m2 v Horním Fořtu, obec Uhelná, okres Jeseník. Areál se nachází jen 7 km od hranic s Polskem a přímo za ním vede hlavní tah spojující ČR a Polsko, což je ideální např. pro kamionovou dopravu. Areál donedávna sloužil jako pila pro dřevozpracující průmysl, je vhodný i pro jiný druh výroby, dopravu (logistiku) apod. V areálu se kromě dalších staveb nachází 2 větší dvoupodlažní objekty. V prvním objektu jsou v přízemí 2 kanceláře, zasedací místnost, prodejní místnost a menší sklad. V patře jsou 2 větší byty (2+1, 3+1) po částečné rekonstrukci. Tento objekt je částečně podsklepen a byla v něm vyměněna všechna okna za nová plastová. Druhý objekt byl využíván jako sušárna, paletárna a stolárna. Přímo u areálu je zastávka autobusu, což umožňuje dobrou dostupnost do okolních obcí. Nabídková CENA: 3 300 000,- Kč 2) Objekt Grygov, okres Olomouc Objekt vhodný k zázemí firmy jako kanceláře, šatny, sociální zařízení, atd. Stavba se nachází v blízkosti Olomouce, Přerova a Prostějova nedaleko sjezdu z dálnice Olomouc-Ostrava. Nabídková CENA: 4 100 000,- Kč 3) Objekt Mohelnice - Křemačov, okres Šumperk Areál bývalé drůbežárny, aktivně využívaný donedávna k chovu krůt. Celková výměra areálu činí 21.329 m2, přičemž pozemek je jako celek slunný, rovinatý, umístěný na závětrné straně, s krásnými výhledy do okolí a navíc i s výbornou dopravní dostupností - 3 km do centra města Mohelnice s dálničním nájezdem na R35. Předmětnému areálu dominuje velmi zachovalá přízemní hala s funkčním sociálním zázemím, o zastavěné ploše 1.058 m2. Dalšími stavbami jsou pak montovaná ocelová hala o ZP 234 m2 a 2 přízemní hospodářské budovy o ZP 110 a 148 m2. Jedná se o pravidelně udržované objekty v dobrém technickém stavu. Do areálu je přivedena elektrická energie, zdrojem vody je vlastní studna, splaškové vody jsou svedeny do jímky. Plyn a obecní vodovod na hranici pozemku. Nabídková CENA: 5 300 000,- Kč 4) Objekt Ludmírov - Ponikev, okres Prostějov Areál je situován na samotě mezi obcemi Ludmírov a Ponikev a sestává celkem ze 7 objektů: 1.Administrativní budova se zázemím 135m2 2.Výrobní hala (velký katr) 279m2 3.Výrobný hala ( malý katr, strojní dílna) 279m2 4.Sklad materiálu + autodílna 491m2 5.Sklad + zázemí pro zaměstnance 348m2 6.Stolárna 208m2 7.Sociální zázemí se sapovací místností 89m2 1. Při vjezdu do areálu se vpravo nachází zděná přízemní administrativní budova, která je napojena na veškeré v místě dostupné inž. sítě (voda, elektřina), objekt je vytápěn pomocí přímotopů a lokálním topidlem na tuhá paliva. V budově se nachází kanceláře a dále zázemí a ubytovací místnost pro vedoucího pily. Tvoří jej obývací místnost, kuchyňka, wc. 2. Výrobní ocelová hala s konstrukční výškou 6,5 m a zastavěnou plochou 279 m2 vybavená velkou rámovou pilou a pojezdem. Jedná se o unikátní katr se světlostí rámu 100 cm s možností pořezu až 15 m délky, výkonu stroje cca 40 m3 řeziva za směnu. Nabídková CENA: 5 500 000,- Kč

stránka č. 30


5) Objekt Litovel, okres Olomouc Komerční prostor vhodný pro zemědělské účely či pro výstavbu výrobních prostor v Olomouckém kraji, Litovel o výměrách: Stavba pro výrobu a skladování - 1.166 m2, zemědělská stavba - 644 m2, stavba občanského vybavení I - 201 m2, stavba občanského vybavení II - 785 m2, manipulační plocha I - 732 m2, manipulační plocha II - 2.513 m2 a neplodná půda 4.590 m2. Na pozemku nebo na hranici veškeré inženýrské sítě (elektřina - původní, plyn, vodovod), kotelna na tuhá paliva, sklepy, betonové podlahy, schodiště, kancelářské prostory. Nabídková CENA: 9 984 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu porovnávané (než vzorek)

než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dobrá dopravní dostupnost do okolních měst - občanská vybavenost města na dobré úrovni Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - údržba a stavebně technický stav na mírně horší úrovni - přístup k objektům přes pozemky jiných vlastníků (právně není zajištěn přístup) - pozemky pod stavbami ve vlastnictví jiných subjektů - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu stránka č. 31


Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. zemědělský areál, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný. Seznam porovnávaných objektů: Objekt Uhelná - Horní Fořt, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 3 300 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy v rámci kraje: 0,95 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,02 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Kpřístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 2 494 925,10 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Mohelnice - Křemačov, okres Šumperk Výchozí cena (VC): 5 300 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,02 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,00 Kpřístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 3 806 650,87 Kč Váha (V): 1,0 Objekt Litovel, okres Olomouc Výchozí cena (VC): 9 984 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy v rámci kraje: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,02 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,05 Ktechnického stavu: 1,05 Kpřístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 6 829 398,43 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy v rámci kraje × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu × Kpřístupu) stránka č. 32


Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) Maximální jednotková cena:

/

2 494 925,10 Kč 4 376 991,47 Kč 6 829 398,43 Kč

V):

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota (jako celku, t.j. staveb včetně pozemků po stavbami):

× =

4 380 000,– Kč 1,00 4 380 000,– Kč

4 380 000,– Kč

stránka č. 33


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem (jako celku, t.j. staveb včetně pozemků po stavbami) Movité věci

3 489 870,– Kč 4 380 000,– Kč 0,– Kč

Práva váznoucí (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou.* K zástavním právům znalec nepřihlíží. Závady váznoucí (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou.*

0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku. Obvyklá hodnota objektů na LV č. 1187 (jako celku, t.j. staveb včetně pozemků po stavbami) Pozemky pod stavbami, které jsou ve vlastnictví jiných subjektů Výměra pozemků pod stavbami, které jsou ve vlastnictví jiných subjektů Obvyklá hodnota pozemků za m2 Obvyklá hodnota pozemků pod stavbami, které jsou ve vlastnictví jiných subjektů (zaokrouhleno)

4 380 000,- Kč

4.469 m2 300,- Kč 1 340 000,- Kč stránka č. 34


Objekty na LV č. 1187 Obvyklá hodnota objektů po odečtení hodnoty pozemků ve vlastnictví jiných subjektů (4 380 000,- Kč - 1 340 000,- Kč = 3 040 000,- Kč) Id. spol. podíl ve výši 78/100 k objektůn na LV č. 1187 „Obvyklou hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 78/100 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit pouze jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. (3 040 000,- Kč / 100*78 * 0,80 = 1 900 000,- Kč (zaokrouhleno) Výsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění

3 040 000,- Kč

1 900 000,- Kč

Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

1 900 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliondevětsettisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne 9.3.2016

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 35


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13363-477/2016 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 36


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 37

2016

Recommend Documents