2016

Znalecký posudek č. 4165-22/2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4165-22/2016 Úkolem znalce je zodpovědět na tyto otázky a zahrnout je do svého znaleckého zkoumání: a) jaká je cena v daném místě a čase obvyklá u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 této Smlouvy? b) jaká je cena zjištěná u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 Smlouvy? c) po provedení ocenění dle této Smlouvy závěry zkomparovat se znaleckými posudky, které objednatel zhotoviteli po podpisu smlouvy protokolárně předal, d) pro případ, kdy znalec při stanovení ceny v místě a čase obvyklé dle Smlouvy dospěje k jiné výši ceny pozemků v daném místě a čase obvyklé, resp. ceny zjištěné pro účely jejich prodeje, než jsou ceny uvedené ve znaleckých posudcích předaných objednatelem, zdůvodní zhotovitel, proč a jak k těmto případným rozdílným závěrům dospěl ve svém znaleckém posudku, resp. v díle dle Smlouvy.

Pohled na bytové domy při ulici v Zeleném údolí v katastrálním území Kunratice, obec Praha

Objednavatel znaleckého posudku:

Institut klinické a experimentální medicíny státní příspěvková organizace Vídeňská 1958/9 140 21 Praha 4 IČ: 00023001

Účel znaleckého posudku:

stanovení ceny pozemků vlastnického práva

pro účely převodu

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 7.3.2016 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Ladislav Kubík Panenské Břežany 163 250 70 Odolena Voda Počet stran: 56 včetně titulního listu a 55 číslovaných stran příloh. Objednavateli se předává v 5 vyhotoveních. V Panen. Břežanech 14.3.2016

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Obsah znaleckého posudku č. 4165-22/2016 A. Nález 1. Znalecký úkol

3

2. Základní informace

3

3. Prohlídka a zaměření

4

4. Podklady pro vypracování posudku

4

5. Vlastnické a evidenční údaje

5

6. Dokumentace a skutečnost

5

7. Celkový popis

5

7.1 Celkový popis předmětné lokality a pozemků

5

7.2 Popis oceňovaných pozemků dle druhů pozemků a dle jednotlivých LV

6

7.3 Platný územní plán hlavního města Prahy

9

7.4 Omezení vlastnického práva – věcná břemena

11

7.5 Stavby na pozemcích

13

7.6 „Stanoviska vlastníků …“, které vyhotovil Mgr. Novotný dne 1.2.2016

13

7.7 Rozsudek OS pro Prahu 4 v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví

16

B.1 Znalecký posudek – stanovení obvyklé ceny B.1.1 Použitá metodika stanovení obvyklé ceny

17

B.1.2 Základní zásady při určení obvyklé ceny – komentář MF ČR

18

B.1.3 Databáze srovnávacích entit

18

B.1.4 Porovnávací metoda a koeficienty odlišnosti

19

B.1.5 Výběr entit pro porovnání – identifikace pozemků, popis, cena

21

B.1.6 Vlastní výpočet porovnávací metoda

24

B.1.7 Statistické vyhodnocení

27

B.1.8 Výpočet obvyklé ceny pozemků u rodinných domů a ceny zjištěné

32

C.1 Závěrečná rekapitulace k B.1

37

B.2 Znalecký posudek – stanovení zjištěné ceny B.2.1 Jednotkové ceny stavebních pozemků dle cenové mapy

38

B.2.2 Výpočet jednotkových cen pro jednotlivé druhy pozemků

39

B.2.3 Pozemek ostatní plocha – v územním plánu zóna OBC

43

B.2.4 Pozemky v k.ú. Krč – jednotková cena

45

B.2.5 Výpočet zjištěné ceny

47

C.2 Závěrečná rekapitulace k B.2

52

B.3 Znalecký posudek – porovnání s předloženými posudky B.3.1 Rozbor znaleckých posudků

53 -2-


A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je zodpovědět na tyto otázky a zahrnout je do svého znaleckého zkoumání: a) jaká je cena v daném místě a čase obvyklá u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 této Smlouvy? b) jaká je cena zjištěná u pozemků pro účely prodeje uvedených v příloze č. 1 této Smlouvy? c) po provedení ocenění dle této Smlouvy závěry zkomparovat se znaleckými posudky, které objednatel zhotoviteli po podpisu této Smlouvy protokolárně předal, d) pro případ, kdy znalec při stanovení ceny v místě a čase obvyklé dle této Smlouvy dospěje k jiné výši ceny pozemků v daném místě a čase obvyklé, resp. ceny zjištěné pro účely jejich prodeje, než jsou ceny uvedené ve znaleckých posudcích předaných objednatelem, zdůvodní zhotovitel, proč a jak k těmto případným rozdílným závěrům dospěl ve svém znaleckém posudku, resp. v díle dle Smlouvy.

Poznámka znalce: Pokud je ve formulaci znaleckého úkolu požitý termín „Smlouva“, míní se tím „Smlouva o dílo „IKEM Praha – vypracování znaleckého posudku na cenu v místě a v čase obvyklou na pozemky v areálu tzv. Zeleného údolí a další související plnění“, uzavřená dne 19.11.2015 mezi IKEM jako objednatelem a Ing. Kubíkem jako zhotovitelem. Předmětem ocenění jsou dle objednávky následující pozemky: Katastrální území Kunratice – pozemky parc.č.  806/5, 807/2, 807/3, 807/4, 807/5, 807/6, 807/7, 807/8, 807/9, 807/10, 807/11, 807/12, 807/13, 807/14, 807/15, 807/25, 807/26, 807/27, 807/28, 807/29, 808/3, 808/4, 808/5, 808/7, 808/8, 810/3, 810/4, 812/2, 812/3, 814/2, 815/3, 817/2, 817/3, 817/14, 817/15, 817/16, 817/17, 817/18, 817/19, 817/20, 817/21, 817/22, 817/23, 817/24, 817/25, 817/26, 817/27, 817/28, 817/29, 817/30, 817/31, 817/32, 817/33, 818/2, 818/3, 818/4, 818/5, 818/6, 818/7, 818/8, 822/4, 822/5, 822/6, 822/7, 822/8, 823/3, 823/4, 823/5, 823/6, 823/7, 823/8, 823/9, 824/2, 824/3, 824/4, 824/5, 825/2, 2339/12, 2339/22, 2339/23, 2339/24, 2339/25, 2339/26, 2339/49, 2339/88, 2339/89, 2339/129, 2339/155, 807/22,807/23, 807/24, 808/1, 808/6, 811, 813/1, 813/2, 813/3, 813/4, 816/6, 816/9, 816/10, 816/11, 816/12, 816/13, 816/14, 816/15, 816/16, 816/17, 817/1, 817/9, 817/10, 817/34, 817/35, 817/36, 817/37, 817/38, 817/39, 817/40, 817/41, 817/42, 817/43, 817/44, 817/45, 817/46, 817/47, 817/48, 817/49, 817/50, 817/51, 817/52, 817/53, 817/54, 817/55, 817/56, 817/57, 817/58, 817/59, 817/60, 817/61, 817/62, 817/63, 817/64, 818/1, 818/22, 818/23, 818/24, 818/25, 822/2, 822/3, 822/12, 823/1, 823/2, 824/1, 824/17, 825/1, 825/12, 825/13, 826/4, 826/5, 2339/7, 2339/38, 2339/39, 2339/41, 2339/44, 2339/45, 2339/47, 2339/48, 2339/100, 2339/101, 2339/103, 2339/107, 2339/108, 2339/111, 2339/116, 2339/117, 2339/158, 2339/159, 2339/160, 2339/162, 2339/163, 2339/164, 2339/169, 2339/170, 2339/171, 2339/177, 2339/181, 2420/4, 2420/5, 2420/6 Katastrální území Krč – pozemky parc.č.  2997/4, 2997/7, 2997/8

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres:

Pozemky v Zeleném údolí Praha – Kunratice, Krč Hl.m. Praha Hl.m. Praha -3-

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Praha Kunratice, Krč 1 259 079

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena opakovaně v měsíci prosinci 2015, v měsících lednu a únoru 2016 a naposledy dne 7. 3. 2016 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 4.1.2016, list vlastnictví č. 1402 pro katastrální území Kunratice, obec Praha - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 4.1.2016, list vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč, obec Praha - kopie katastrálních map pro katastrální území Kunratice a katastrální území Krč, získáno dálkovým přístupem na adrese http://cuzk.cz v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hl.m. Prahu, Katastrální pracoviště Praha - kupní smlouva sp.zn. V-33779/2014-101, uzavřená mezi Jitkou Procházkovou jako prodávající a Milanem Bernáškem a Ing. Lucií Tučnou jako kupujícími, předmětem byl pozemek parc.č. 705/3 v katastrálním území Kunratice - smlouva o koupi nemovité věci sp.zn. V-67400/2014-101, uzavřená mezi Ing. Michaelou Šepsovou jako prodávající a RNDr. Ladislavem Mandíkem jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 604/2 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-51819/2015-101, uzavřená mezi Jiřím Odvárkou jako prodávajícím a Ing. Tomášem Skočdopole jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 337 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-59610/2015-101, uzavřená mezi Ing. Janou Blažkovou jako prodávající a Jakubem Polívkou jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 2273/2 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-2182/2014-101, uzavřená mezi CENTRAL GROUP 23, investiční a.s. jako prodávajícím a Mgr. Dušanem Kunovským, LL.M jako kupujícím, předmětem byl mimo jiné pozemek parc.č. 2349/67 a pozemek parc.č. 2349/68 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-98433/2015-101, uzavřená mezi MediCom, a.s. Praha jako prodávajícím a manžely Ing. Petrem Valachem a PhDr. Evou Valachovou jako kupujícími, předmětem byl pozemek parc.č. 2349/65 v katastrálním území Kunratice - kupní smlouva sp.zn. V-67972/2014-101, uzavřená mezi Adamem a PhDr. Renatou Vaněčkovými jako prodávajícími a manžely Ing. Karlem Klímou a MUDr. Kateřinou Klímovou jako kupujícími, předmětem byl pozemek parc.č. 2364/21 v katastrálním území Kunratice - usnesení sp.zn. 33374/2014-101 v exekuční věci vedené pod sp.zn. 174 EX 50/14, kdy vydražitelem pozemku parc.č. 2364/6 v katastrálním území Kunratice byl Vu Thi Nguot - kupní smlouva sp.zn. V-12453/2015-101, uzavřená mezi Františkem Zárubou jako prodávajícím a Ing. Pavlem Dvořákem jako kupujícím, předmětem byl pozemek parc.č. 1001/1 v katastrálním území Kunratice - soubor dalších 10 smluv prověřovaných smluv znalcem ze sbírky listin v rámci zákaznického účtu pro dálkový přístup do katastru nemovitostí - „Stanoviska vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí“, které vyhotovil Mgr. Petr Novotný dne 1.2.2016 - soubor dohod o narovnání a kupních smluv, včetně rozsudku MS v Praze, rozhodnutí NS ČSR, článku Vítězslava Hálka, stanoviska vlastníků ze dne 1.2.2016, usnesení NS 23 Cdo 500/2012, nálezu ÚS II. ÚS 3588/14 a prohlášení vlastníků nemovitostí č.p. 1316, předložených znalci na základě protokolu ze dne 8.2.2016 -4-

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 - soubor dohod o narovnání a kupních smluv, předložených znalci na základě protokolu ze dne 9.12.2015 - rozsudek OS pro Prahu 4 v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví některých předmětných oceňovaných pozemků, vydaný dne 14.1.2016 - soubor dalších podkladů, předložený znalci v rámci vyhotovení posudku - obecně závazná vyhláška hlavního města Prahy hl.m.Prahy, kterou se mění vyhláška hlavního města Prahy č.32/1998 Sb. hl. m. Prahy, ve znění pozdějších předpisů o cenové mapě stavebních pozemků na území hl.m.Prahy, účinnost vyhlášky je od 15.1.2016 (dále jen „cenová mapa stavebních pozemků na území hlavního města Prahy - CMP 2016”) - vyhláška hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hl. m. Prahy, která byla měněna postupně po dobu své platnosti následujícími obecně závaznými vyhláškami hl. m. Prahy: č.10/2001 Sb. hl. m. Prahy,27/2001 Sb. hl. m. Prahy,21/2002 Sb. hl. m. Prahy, 30/2002 Sb. hl. m. Prahy, 8/2003 Sb. hl. m. Prahy, 3/2004 Sb. hl. m. Prahy, 7/2004 Sb. hl. m. Prahy, 6/2005 Sb. hl. m. Prahy, 17/2005 Sb. hl. m. Prahy, 24/2005 Sb. hl. m. Prahy, 6/2006 Sb. hl. m. Prahy, 15/2006 Sb. hl. m. Prahy - fotografická dokumentace pořízená znalcem při místních šetřeních v celkovém počtu 155 snímků - informace a údaje sdělené zástupci objednatele posudku a skutečnosti a výměry zjištěné na místě

5. Vlastnické a evidenční údaje Posouzení vlastnických a evidenčních údajů není předmětem tohoto znaleckého posudku. Poznámka znalce: V příloze tohoto znaleckého posudku jsou uvedené kopie výpisu z katastru nemovitostí pro katastrální území Kunratice a pro katastrální území Krč.

6. Dokumentace a skutečnost Znalci byly předloženy podklady uvedené v bodě 4 nálezu tohoto znaleckého posudku a veškeré údaje a výměry použité ve znaleckém posudku vycházejí z těchto podkladů a z výsledků místních šetření.

7. Celkový popis 7.1 Celkový popis předmětné lokality a pozemků  Předmětem ocenění jsou jednak vybrané pozemky, které jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 1402 pro katastrální území Kunratice na území hlavního města Prahy.  Dále jsou předmětem znaleckého posudku pozemky parc.č. 2997/4, 2997/7 a 2997/8, které jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč.  Pozemky se nacházejí v lokalitě Zelené údolí, které se nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice, kdy na severovýchodní straně na pozemky navazuje údolí Kunratického potoka a dále Kunratický les. Na jihozápadní straně jsou pozemky ohraničeny frekventovanou komunikací ulice Vídeňská a na straně severní oploceným areálem Institutu klinické a experimentální medicíny.  Pozemky jsou lokalizovány ve svažujícím se terénu od ulice Vídeňská směrem k údolí Kunratického potoka.  Oceňované pozemky je možné dle druhu pozemků dělit na pozemky zastavěné, na pozemky jednotných funkčních celků se zastavěnou plochou (například předzahrádky a zahrady rodinných domů, resp. vnitrobloky bytových domů), dále na pozemky místních komunikací, na pozemky v druhu ostatní plochy s různým způsobem užití od veřejné zeleně, přes chodníky až k částem trvalých travních porostů v rámci veřejné zeleně u Kunratického -5-

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 potoka.  Pozemky, které jsou zastavěné cizími nadzemními stavbami, je možné dále rozdělit na pozemky u rodinných domů, dále na pozemky u bytových domů a dále na dva pozemky zastavěné trafostanicemi.  Rodinné domy a pozemky s nimi související se nacházejí v severovýchodní části Zeleného údolí především při ulici K Zelené louce. Pozemky souvisící s bytovými domy se nacházejí ve vyšší části svažitého terénu směrem k ulici Vídeňská.  K jednotlivým pozemkům je přístup po zpevněných komunikacích (které jsou rovněž předmětem znaleckého posudku), v místě je možnost přípojek na inženýrské sítě.  Z listinných dokladů vyplývá, že pozemky jsou zastavěné cizími stavbami, kdy tato negativní okolnost (stejně jako negativní vliv právních vztahů) je zohledněna při stanovení jak obvyklé ceny, tak ceny zjištěné.  Doprava do centra města je jednak autobusovými linkami a dále metrem. 7.2 Popis oceňovaných pozemků dle jednotlivých druhů pozemků a dle jednotlivých listů vlastnictví 7.2.1 Podklady k identifikaci pozemků Konkrétní identifikace oceňovaných pozemků v katastrálním území Kunratice a v katastrálním území Krč vyplývá z následujících podkladů: - Smlouva o dílo „IKEM Praha – vypracování znaleckého posudku na cenu v místě a v čase obvyklou na pozemky v areálu tzv. Zeleného údolí a další související plnění“, uzavřená dne 19.11.2015 mezi IKEM jako objednatelem a Ing. Kubíkem jako zhotovitelem včetně dodatku č. 1 ke Smlouvě ze dne 29.2.2016, viz příloha č. 1 Smlouvy - Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 4.1.2016, list vlastnictví č. 1402 pro katastrální území Kunratice, obec Praha - Výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 4.1.2016, LV č. 795 pro katastrální území Krč, obec Praha - Výpočtové tabulky znalce, uvedené v částech B.1 a B.2 tohoto znaleckého posudku 7.2.2 Druhy pozemků, způsoby využití Souhrnně se dá k jednotlivým druhům pozemků, jak v právním stavu, tak ve skutečnosti konstatovat, že předmětem ocenění jsou pozemky v následujících druzích s následujícím způsobem využití: Tabulka 1 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

Způsob využití

Skutečnost

zastavěno rodinné domy bytové domy

zbořeniště jiná plocha jiná plocha ostatní komunikace jiná plocha jiná plocha zeleň

jednotný funkční celek jednotný funkční celek jednotný funkční celek chodníky parkoviště zeleň -6-

rodinné domy bytové domy místní komunikace

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

jiná plocha jiná plocha jiná plocha

dle ÚP - čistě obytná zóna dle ÚP-zóna veř. vybavení zeleň - trvalý travní porost

7.2.3 Základní popis pozemků 7.2.3.1 Pozemky u rodinných domů Předmětem ocenění jsou pozemky, které vytvářejí zastavěnou plochu rodinnými domy, dále pozemky tzv. předzahrádek, přístupných z místních komunikací a pozemky zahrad, kdy pozemky předzahrádek, zahrada a zastavěné plochy spolu tvoří jednotný funkční celek. Řada rodinných domů č.p. 1557 až 1569 – ulice K Zelené louce severní část Jedná se jednak o pozemky tzv. předzahrádek, a to parc.č. 816/9 až 816/17 a 817/34 až 817/36, dále o pozemky parc.č. 817/21 až 817/33, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p. 1557 až č.p. 1569 a dále o pozemky parc.č. 817/37 až 817/49, které tvoří zahrady. Řada rodinných domů č.p. 1338 až 1348 – ulice K Zelené louce severovýchodní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 2339/48, dále o pozemky parc.č. 817/2, 2339/22 až 2339/26 a 822/4 až 822/8, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p. 1338 až č.p. 1348 a dále o pozemek parc.č. 817/10, které tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad. Řada rodinných domů č.p. 1332 až 1337 – ulice K Zelené louce východní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 823/1, dále o pozemky parc.č. 823/3 až 823/8, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p. 1337 až č.p. 1332 a dále o pozemek parc.č. 823/2, které tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad. Řada rodinných domů č.p. 1326 až 1329 – ulice K Zelené louce – konec ulice Jedná se o pozemky parc.č. 824/3, 824/4, 824/5 a 825/2, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p. 1329 až č.p. 1326 a dále o část pozemku parc.č. 824/17, který vytváří část předzahrádky, dále o části pozemků parc.č. 825/1 a 2420/6, které tvoří zahrady jednotlivých rodinných domů. Poznámka znalce: U pozemků parc.č. 824/17, 825/1 a 2420/6 znalec provedl dle kopie katastrální mapy dělení na části pozemků, které tvoří jednotný funkční celek s rodinnými domy a dále na část veřejného prostranství. Dělení bylo provedeno pomocí výpočtu plochy z dané vrstvy katastrální mapy, a to získané dálkovým přístupem se znázorněním ortofotomapy. Řada rodinných domů č.p. 1570 až 1577 – ulice Velké Kunratické severní část Jedná se jednak o pozemky tzv. předzahrádek, a to parc.č. 817/57 až 817/63, dále o pozemky parc.č. 817/13 až 817/20, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p. 1570 až č.p. 1577, dále o pozemek parc.č. 817/1, tvořící jak předzahrádku, tak zahradu a dále o pozemky parc.č. 817/50 až 817/56, které tvoří zahrady. Řada rodinných domů č.p. 1349 až 1355 – ulice Velké Kunratické louce severovýchodní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 818/1, dále o pozemky parc.č. 818/2 až 818/8, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p. 1349 až č.p. 1355 a dále o pozemek -7-

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 parc.č. 818/22, které tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad. Řada rodinných domů č.p. 1356 až 1362 – ulice Velké Kunratické louce východní část Jedná se jednak o společný pozemek tzv. předzahrádky, a to parc.č. 807/23, a dále o pozemky parc.č. 807/8 až 807/14, kdy tyto jsou zastavěné rodinnými domy č.p. 1356 až č.p. 1362 a dále o pozemek parc.č. 807/24, který tvoří zahrady u jednotlivých rodinných domů, a to bez dělení na jednotlivé pozemky zahrad. 7.2.3.2 Pozemky u bytových domů Uzavřený komplex bytových domů č.p. 1301 až č.p. 1315 – při ulicích Za Valem, Velké Kunratické a V Zeleném údolí Jedná se jednak o pozemky parc.č. 808/4, 807/3, 807/2, 807/5, 807/6, 807/7, 808/5, 808/8, 808/7, 808/3, 812/2, 812/3, 810/4, 814/2 a 810/3, kdy tyto jsou zastavěné bytovými domy č.p. 1301 až č.p. 1315 a dále o pozemky parc.č. 807/4, 808/1 a 811, kdy tyto pozemky tvoří vnitroblok u předmětných bytových domů a zastavěných pozemků. Poznámka znalce: o Pozemky parc.č. 807/4, 808/1 a 811 - vytvářející vnitroblok - znalec dle dikce zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění, dle § 9, odst. (2), písm. a), bod 3 oceňuje v jednotném funkčním celku se zastavěnými plochami bytovými domy. Při místním šetření bylo sice zjištěné, že uvedené pozemky v rámci vnitrobloku jsou přístupné nejen pro vlastníky bytů v předmětných bytových domech, ale průchody v č.p. 1301 a č.p. 1311 jsou přístupné i pro veřejnost. o Zároveň ale bylo zjištěno, že z vnitrobloku jsou dveře přímo přístupné do některých bytových domů, dále je vnitroblok upravený zpevněnými plochami ze zámkové dlažby, jsou osazené lavičky, je vybudované dětské hřiště a vnitroblok je osázenými trvalými porosty. o S ohledem na všechny aspekty, s ohledem na dikci § 9 zákona o oceňování majetku a s ohledem na převažující formu užívání a vybavení, znalec tyto pozemky oceňuje v tzv. jednotném funkčním celku. Komplex bytových domů č.p. 1374, 1375, 1376, 1377, 1378 a část 1379 – při ulicích Za Valem, Velké Kunratické a V Zeleném údolí Jedná se jednak o pozemky parc.č. 806/5, 807/25, 807/26, 807/27, 807/28 a 2339/49, kdy tyto jsou zastavěné bytovými domy č.p. 1374 až č.p. 1379 (domy č.p. 1378 a 1379 pouze částečně) a dále o pozemek parc.č. 807/29, kdy pozemek tvoří část vnitrobloku u předmětných bytových domů a zastavěných pozemků. Ocenění je provedeno v druhu „jednotný funkční celek“ (viz stanovisko výše). Samostatné bytové domy – při ulici V Zeleném údolí Jedná se jednak o pozemek parc.č. 823/9, na kterém je postavený bytový dům č.p. 1331, jednak o pozemek parc.č. 807/15, na kterém je postavený bytový dům č.p. 1363, jednak o pozemek parc.č. 824/2, na kterém je postavená převážná část byt. domu č.p. 1330 a dále o pozemek parc.č. 2339/12, na kterém je postavená část domu č.p. 1316. Předmětem ocenění je i pozemek parc.č. 2339/44, tvořící jednotný funkční celek se zastavěnou plochou domu č.p.1316. Bytový dům č.p. 1497 – při ulici Za Valem, V Zeleném údolí a Pod Haltýřem Na pozemku parc.č. 2339/155 je postavený bytový dům č.p. 1497. -8-


Bytový dům č.p. 1427, 1428 a část č.p. 1429 – ulice Za Valem Na pozemcích parc.č. 2339/88, 2339/89 a 2339/129 jsou postavené bytové domy č.p. 1427 a 1428 a částečně bytový dům č.p. 1429. Pozemky parc.č. 2339/116 a 2339/107 Jedná se o nerozsáhlé pozemky, které jsou zastavěné stavbami pro energetiku, trafostanicemi. Ostatní pozemky Výše uvedené popisy se týkaly zastavěných pozemků, resp. pozemků jednotných funkčních celků. Z vlastních výpočtů v části B.1 a B.2 vyplývají druhy dalších pozemků, podle kterých jsou oceněny místní komunikace a ostatní plochy. 7.3 Platný územní plán hlavního města Prahy Znalec v této části prověřil zařazení předmětných pozemků v k.ú. Kunratice a k.ú. Krč do jednotlivých zón územního plán sídelního útvaru hl. m. Prahy, který je dán vyhláškou hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy. Závazná část územního plánu byla vyhlášena vyhláškou hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. hl. m. Prahy, o závazné části územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy, schválenou usnesením rady Zastupitelstva hl. m. Prahy č. 1156 ze dne 26.10.1999, s účinností od 1.1.2000. Z rozboru územní plánu vyplynulo, že dle struktury funkčního využití území jsou předmětné oceňované pozemky zařazeny do následujících zón: Polyfunkční území:  obytná území:  OB – čistě obytné  OV – všeobecně obytné smíšená území:  SV – všeobecně smíšené Monofunkční plochy:  veřejné vybavení:  VV - veřejné vybavení příroda, krajina a zeleň:  ZMK – zeleň městská a krajinná Zařazení do jednotlivých zón je jedním z podkladů pro stanovení ceny „zjištěné“ v případech, kdy se většinou jedná o druh pozemku „ostatní plocha“ a kdy je nutné provést zatřídění „druhu a účelu stavby na pozemku“ pro určení kvalitativních pásem. Proto jsou v další části uvedené základní regulativy funkčního uspořádání dle dikce územního plánu (a to kurzívou): OBYTNÁ ÚZEMÍ 1a) OB – čistě obytné Území sloužící pro bydlení. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech (viz výjimečně přípustné využití). Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče. -9-

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Zařízení pro neorganizovaný sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 200 m2 prodejní plochy (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení technického vybavení (dále jen TV). Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Lůžková zdravotnická zařízení, církevní zařízení, malá ubytovací zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, administrativa a veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení při zachování dominantního podílu bydlení, ambasády, sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, nerušící služby místního významu1. Stavby, zařízení a plochy pro provoz Pražské integrované dopravy (dále jen PID). Zahradnictví, doplňkové stavby pro chovatelství a pěstitelské činnosti, sběrny surovin. 1b) OV – všeobecně obytné Území sloužící převážně pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba1, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 1 500 m2prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby1. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). (2) SMÍŠENÁ ÚZEMÍ 2a) SV – všeobecně smíšené Území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60 % celkové kapacity území vymezeného danou funkcí. Funkční využití: Bydlení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 5 000 m2prodejní plochy, stavby pro administrativu, kulturní a zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení, služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, drobná nerušící výroba1, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, sběrny surovin, malé sběrné dvory. VEŘEJNÉ VYBAVENÍ 1a) VV – Veřejné vybavení Plochy sloužící pro umístění zařízení a areálů veškerého veřejného vybavení města, tj. zejména pro školství a vzdělávání, pro zdravotnictví a sociální péči, veřejnou správu města, záchranný bezpečnostní systém a pro zabezpečení budoucích potřeb veřejného vybavení všeho druhu. Při umisťování veřejného vybavení na plochy VV musí být přednostně zohledněny základní potřeby obytných celků z oblasti školství, zdravotnictví a sociální péče s přihlédnutím k optimální dostupnosti zařízení. Funkce související s vymezeným funkčním využitím a pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí nelze umístit v převažujícím podílu celkové kapacity. Funkční využití: Školy a školská zařízení3, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, hygienické stanice, zařízení záchranného bezpečnostního systému, městské úřady, krematoria a - 10 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 obřadní síně, vysokoškolská zařízení, ostatní veřejné vybavení všeho druhu. Sportovní zařízení, zařízení veřejného stravování, kulturní zařízení, kostely a modlitebny, služby (to vše související s vymezeným funkčním využitím). Služební byty2 a ubytovací zařízení, která jsou součástí zařízení veřejného vybavení (to vše pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). 6c) ZMK – zeleň městská a krajinná Zeleň s rekreačními aktivitami, které podstatně nenarušují přírodní charakter území. Funkční využití: Přírodní krajinná zeleň, skupiny porostů, rozptýlené či liniové porosty dřevin i bylin, záměrně založené plochy a linie zeleně (parkové pásy), pobytové louky. Doplňkové funkční využití: Veřejně přístupná hřiště přírodního charakteru, dětská hřiště, drobné vodní plochy, drobná zařízení sloužící pro obsluhu sportovní funkce vodních ploch, cyklistické stezky, jezdecké stezky, pěší komunikace a prostory a komunikace účelové. Nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Zahradní restaurace, hvězdárny a rozhledny. Parkovací a odstavné plochy (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Komunikace vozidlové, nadřazená plošná zařízení a liniová vedení TV, stavby a zařízení pro provoz PID. Stavby a zařízení pro provoz a údržbu (související s vymezeným funkčním využitím).

7.4 Omezení vlastnického práva – věcná břemena Z výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 4.1.2016, list vlastnictví č. 1402 pro katastrální území Kunratice, obec Praha vyplývají z části „C – omezení vlastnického práva“ následující věcná břemena: o Věcné břemeno (podle listiny) chůze a jízdy za účelem oprav vodovodního řadu ve prospěch vlastníka stavby vodovodu, blíže specif. ve smlouvě - V3 15410/2000 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/177, 2339/38, 2339/100, 2339/101, 2339/103, 2339/107, 2339/108, 2339/111 a 2339/160 o Věcné břemeno (podle listiny) právo chůze a jízdy za účelem oprav vodovodního řadu ve prospěch vl. stavby vodovodu, blíže specif. ve smlouvě – V3 1540/2000 K oceňovanému pozemku parc.č. 815/3 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístit, provozovat a užívat kabelové vedení (kabelovou přípojku 22 kV) a právo volného vstupu a vjezdu za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení – V-51365/2007-101 K oceňovanému pozemku parc.č. 2339/41 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístit, provozovat a užívat kabelové vedení (kabelovou přípojku 1 kV) a právo volného vstupu a vjezdu za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení – V-51366/2007-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 808/6, 813/1, 816/6, 817/1 a 817/9 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování a užívání kabelové vedení a právo volného vstupu spočívající v právu chůze a jízdy za účelem zajištění provozu, oprav a údržby tohoto zařízení – V-55440/2007-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/103, 2339/155, 2339/162, 2339/163, 2339/164 a 2339/41 - 11 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování, provádění kontroly, údržby, odstraňování havarijních stavů a oprav světelného signalizačního zařízení, právo přístupu a příjezdu k němu – V-1720/2009-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/160, 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování, provádění kontroly, údržby, odstraňování havarijních stavů a úprav zařízení VO, právo přístupu a příjezdu k němu – V1722/2009-101 Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo přístupu za účelem zajištění provozu, oprav a údržby kabelového vedení – V-13404/2001-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/45, 807/22, 808/4, 813/1, 813/3, 813/4, 816/10, 816/11, 816/12, 816/14, 816/15, 816/16, 816/17, 816/6, 816/9 a 817/9 o Věcné břemeno (podle listiny) zřizování, provozování, údržby a úprav podzemního komunikačního vedení veřejné komunikační sítě – V-31297/2010-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/160, 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) za účelem provozu, údržby a oprav komunikací – V29495/2011-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/103, 2339/111, 2339/169, 2339/170, 2339/38, 2339/45, 2339/47, 807/22, 808/6, 813/3, 816/6, 817/9, 818/23, 818/24 a 818/25 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění stavby plynárenského zařízení – STL plynovodní přípojky, právo přístupu a vjezdu za účelem zajištění bezpečného provozu, oprav, údržby, stavebních úprav a kontroly stavby – V-36811/2011-101 Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo užívání za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné komunikační sítě – V-45938/2015-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/41, 816/6 o Věcné břemeno (podle listiny) právo užívání pozemků za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné komunikační sítě – V-45938/2015-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/170, 2339/41 o Věcné břemeno (podle listiny) právo užívání pozemků za účelem zřízení a uložení, provozu, údržby a oprav podzemního vedení veřejné komunikační sítě – V-45938/2015-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2339/103, 2339/111 Z výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha ze dne 4.1.2016, list vlastnictví č. 1402 pro katastrální území Kunratice, obec Praha vyplývají z části „C – omezení vlastnického práva“ následující věcná břemena: o Věcné břemeno (podle listiny) zřídil a užívat komunikaci s právem jízdy a chůze blíže specif. ve smlouvě - V3 15408/2000 Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 2997/4

- 12 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 o Věcné břemeno (podle listiny) právo chůze a jízdy za účelem oprav vodovodního řádu ve prospěch vl. stavby vodovodu - V3 15410/2000 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2997/7, 2997/8 a 2997/4 o Věcné břemeno (podle listiny) právo umístění, provozování, provádění kontroly, údržby, odstraňování havarijních stavů a oprav světelného signalizačního zařízeni, právo přístupu a příjezdu k němu – V-1720-2009-101 Mimo jiné k oceňovanému pozemku: 2997/4 o Věcné břemeno (podle listiny) za účelem provozu, údržby a oprav komunikací – V29495/2011-101 Mimo jiné k oceňovaným pozemkům: 2997/4 a 2997/7 Závěr k omezení vlastnického práva:  Znalec konstatuje, že některé předmětné pozemky mají zapsáno omezení vlastnického práva, které spočívá v zápisu věcných břemen v katastru nemovitostí.  Při analýze bylo zjištěné, že věcná břemena se týkají předmětných pozemků v k.ú. Kunratice a k.ú. Krč celkem v 72 případech, a to u některých pozemků opakovaně z důvodu postupného časového zřizování věcných břemen dle jednotlivých smluv.  Při prověrce smluv o zřízení práva věcného břemene bylo objednavatelem znaleckého posudku konstatováno, že tyto nemá kompletně k dispozici. 7.5 Stavby na pozemcích Při místním šetření (a dále z listinných podkladů) bylo zjištěné, že na pozemcích, které jsou vedené v katastru nemovitostí v druhu „zastavěná plocha a nádvoří“, jsou postavené stavby ve vlastnictví jiného subjektu. Znalec se odvolává na výpis z katastru nemovitostí, na list vlastnictví č. 1402 pro katastrální území Kunratice, kde u předmětných pozemků se stavbami je uvedeno:  NA POZEMKU STOJÍ STAVBA: KUNRATICE, Č.P. … (BYTOVÝ DŮM, RODINNÝ DŮM, BYDLENÍ), a je zde uvedeno číslo listu vlastnictví, na kterém je stavba zapsána. Znalec se na uvedené odvolává a podotýká, že z výpočtových tabulek pro obvyklou cenu a pro zjištěnou cenu je patrné jaká stavba a s jakým číslem popisným na předmětném pozemku stojí. Uvedená skutečnost – stavby na cizím pozemku – má negativní vliv na výpočet jak ceny obvyklé, tak ceny zjištěné, jak vyplývá dále z rozborů v tomto znaleckém posudku. 7.6 „Stanoviska vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí“, které vyhotovil Mgr. Petr Novotný dne 1.2.2016 Znalec prostřednictvím objednatele posudku obdržel „Stanoviska vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí“, které vyhotovil Mgr. Petr Novotný dne 1.2.2016. S ohledem na závažnost informací, uvedených ve stanovisku, znalec před svým závěrem opakuje podstatné části „Stanoviska…“ (poznámka: jedná se o neúplné citace daného dokumentu): Stanovisko vlastníků k rozhodným okolnostem pro ocenění pozemků v lokalitě Zelené údolí Vlastníci předkládají níže uvedené informace, aby je znalec mohl posoudit a dle svého uvážení využít při vypracovávání znaleckého posudku. Cílem vlastníků je, aby byl vypracován zákonný a věcně správný znalecký posudek, který bude možné následně přezkoumat. Pouze takový posudek může být podle názoru vlastníků řádným podkladem pro převod pozemků v lokalitě Zelené údolí. - 13 -


Ze skutkových a právních okolností případu považují vlastníci bytů a domů v Zeleném údolí pro ocenění pozemků cenou obvyklou za rozhodné zejména následující: (A) ZASTAVĚNOST POZEMKŮ Zastavěnost pozemků v Zeleném údolí je faktický stav předmětu ocenění, který je při vypracování znaleckého posudku v souladu se zákonem potřeba zohlednit. Vlastníci jsou přesvědčeni, že k ocenění pozemků není možné přistupovat způsobem, že se jedná o pozemky nezastavěné, tj. pozemky určené k výstavbě. Takový přístup povede nikoliv ke stanovení ceny obvyklé, nýbrž k určení jakési hypotetické hodnoty – modifikované ceny. Správným přístupem, který je v souladu se zákonem, je ocenění pozemků respektující jejich faktický stav, tj. zejména skutečnost, že na pozemcích již déle než deset let stojí obytný komplex bytových a rodinných domů. (B) OSOBA KUPUJÍCÍHO (OBJEKTIVNÍ HODNOTA VS. SUBJEKTIVNÍ HODNOTA PRO VYBRANÉHO KUPUJÍCÍHO) Cena obvyklá je tedy definována jako hodnota, která je stejná pro všechny účastníky trhu (potencionální kupce či prodávající). V této souvislosti je nutné odmítnout jako nesprávný argument týkající se potenciální výhody sjednocení vlastnického režimu, tj. že vlastníci staveb získají pozemky, na nichž stojí jejich stavby. Vzhledem k tomu, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu pro všechny účastníky trhu, je naznačený argument irelevantní a nelze jej při vyhotovení znaleckého posudku využít. Nadto vlastníci v Zeleném údolí již kupní cenu pozemků uhradili v platbách za jejich užívání, podíleli se na zhodnocení pozemků ve formě jejich zasíťování a v neposlední řádě se finančně podíleli na záloze na kupní cenu pozemků, kterou IKEM obdržel od developera IPB Real a.s. Za těchto skutkových okolností nelze o jakékoliv výhodě na straně vlastníků hovořit. Vlastníci usilují o spravedlivé řešení, tj. o dosažení stavu, který byl od počátku předvídán a developerem jim byl před nabytím bytů a rodinných domů opakovaně slibován. Znalecký posudek určující cenu obvyklou nemůže zohledňovat osobu kupujícího. Kdo pozemek nabývá, je proto z pohledu vypracování znaleckého posudku irelevantní. (C) TRANSAKCE REALIZOVANÉ V ZELENÉM ÚDOLÍ Při určení ceny obvyklé je potřeba zvažovat všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, tedy i tržní vlivy3. Tržní cena je přitom vytvářena v interakci mezi poptávkou a nabídkou, a to ve volném tržním prostředí, jak je uvedeno dále. V minulém roce se uskutečnilo několik převodů v lokalitě Zeleného údolí. Níže vlastníci bytů a rodinných domů shrnují důvody, proč dosud realizované transakce nelze považovat za tržní a nelze z nich dovozovat ceny obvyklou. I. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: JEDINÝ PRODÁVAJÍCÍ Všechny prodané pozemky v Zeleném údolí měly před prodejem totožného vlastníka, a to podnikatele spekulujícího s pozemky. Podle názoru vlastníků tato skutečnost sama o sobě a ve spojení s četnými nátlakovými kroky vůči nim o to více (viz níže) vylučuje, aby dosud uskutečněné transakce byly podkladem pro stanovení ceny obvyklé. Existence jediného prodávajícího omezuje volné tržní prostředí, proto cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. II. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: JEDNA KATEGORIE KUPUJÍCÍCH Současně všechny uskutečněné převody vykazují stejnou kategorii kupujících, kterými byli vždy vlastníci staveb na pozemcích, nejednalo se tedy o třetí osoby volně se pohybující na trhu, tj. osoby bez vazby na lokalitu Zelené údolí. Existence jedné kategorie kupujících je dalším faktorem omezujícím volné tržní prostředí. Cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. III. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: VÝJIMKA NA TRHU NESTANOVÍ CENU OBVYKLOU Aktuální situace v Zeleném údolí má dopad na více než patnáct set obyvatel, kteří se aktivně a jednotně brání. Naproti tomu se prodeje pozemků počítají na jednotky případů. Obyvatelé Zeleného údolí, kteří koupili pozemky od jejich vlastníka, tvoří naprostou menšinu z celkového počtu vlastníků žijících v Zeleném údolí, a to cca 1 % z celkového počtu obyvatel. Tedy 99 % obyvatel Zeleného údolí nepovažuje podmínky prodávajícího za spravedlivé, a proto se rozhodlo za těchto vynucených podmínek pozemky nekoupit. Existence tak malého počtu prodejů a odporu naprosté většiny svědčí o tom, že se jedná o zcela výjimečné případy. Proto cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. IV. OMEZENÍ TRŽNÍCH PODMÍNEK: NÁTLAK NA OBYVATELE Situace několika málo kupujících a okolnosti, za kterých pozemky nabývali, nezakládá svobodné tržní prostředí, ve kterém lze odvozovat obvyklou cenu pozemků. Na straně obyvatel (1 % z celku), kteří pozemek koupili, vždy stáli vlastnící staveb, které prodávající téměř tři roky vystavoval šikanóznímu soudnímu tlaku v podobě žalob na odstranění domů či výzev k úhradě údajného bezdůvodného obohacení ve výši několikanásobně převyšující částky hrazené - 14 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 vlastníky do té doby developerovi IPB Real a.s. Kupující tak byli, ať již z důvodu ekonomického, osobního či jiného, de facto okolnostmi donuceni pozemky koupit od prodávajícího (spekulanta), a to za cenu, která neodpovídá tržní hodnotě těchto pozemků. Přes tento cílený a systematický nátlak 99 % vlastníků se rozhodlo za požadovaných podmínek nekoupit, což svědčí o značném rozdílu mezi prodávajícím požadovanými podmínkami a spravedlivou tržní cenou. Existence systematického tlaku prodávajícího, jakož i další okolnosti tohoto případu samy o sobě, omezují volné tržní prostředí. Proto cenu stanovenou v těchto převodech nelze považovat za obvyklou tržní cenu. Celou situaci je potřeba současně posuzovat v kontextu probíhajících soudních sporů, které trvají již téměř tři roky. Prodávající se nejprve domáhal odstranění staveb (rodinných domů) vlastníků, poté požadoval přikázání těchto staveb do svého vlastnictví. Následně na obyvatele podal okolo jednoho sta šikanózních žalob na vydání údajného bezdůvodného obohacení v několikanásobné výši oproti původním platbám. Vlastníci se žalobám na odstranění staveb ubránili a nadto navrhli způsob, jak vztahy v lokalitě definitivně vypořádat. O tomto návrhu aktuálně rozhoduje Nejvyšší soud České republiky, a to v řízení o podaném dovolání. Uvedené pouze podtrhuje, že několik málo realizovaných transakcí bylo uskutečněno na pozadí dlouhých a pro vlastníky náročných soudních sporů. Tyto soudní spory jsou dalším důvodem, který deformuje volné tržní prostředí. V. NEPOUŽITELNÉ TRANSAKCE: IRELEVANTNÍ SROVNÁVACÍ BÁZE Kromě výše uvedených obecných výhrad k uskutečněným převodům, které platí pro všechny dosud realizované převody, vlastníci dále uvádějí ještě konkrétní výhrady k jednotlivým případům. Bytový dům č. p. 1330: Dům stojí na pozemcích dvou vlastníků, přičemž předmětem koupě byl pozemek o rozloze v řádu jednotek m2. Pro vyloučení ze srovnávací báze přitom postačí každý z výše uvedených důvodů samostatně, tj. bez ohledu na další, neboť převody nebyly realizovány ve volném tržním prostředí za obvyklých podmínek na trhu. Bytový dům č. p. 1316: Viladům stojí na pozemcích dvou vlastníků, přičemž předmětem prodeje byl pozemek o rozloze menší než ½ plochy pod domem. Shodně jako v případě domu č. p. 1330 bylo pro vlastníky ekonomicky racionálním rozhodnutím pozemek odkoupit, a to s ohledem na dva probíhající soudní spory. K okolnostem realizované transakce dokládajícím omezení tržního prostředí vlastníci předkládají písemné prohlášení, a to v příloze tohoto stanoviska. Tato transakce je irelevantní pro stanovení ceny obvyklé již z obecných důvodů vylučujících tržní prostředí. K tomuto přistupují konkrétní okolnosti, tj. zejména, že dům stojí na dvou pozemcích různých majitelů, ekonomická náročnost vedení dvou separátních soudních sporů a soustavný tlak prodávajícího. Pro vyloučení ze srovnávací báze přitom postačí každý z výše uvedených důvodů samostatně, tj. bez ohledu na další, neboť převody nebyly realizovány ve volném tržním prostředí za obvyklých podmínek na trhu. Rodinné domy č. p. 1317, č. p. 1321, č. p. 1324 a č. p. 1325: Konkrétně čelili šikanózním žalobám na odstranění rodinných domů, opakovaným výzvám k úhradě přemrštěných částek i žalobám na vydání údajného bezdůvodného obohacení za užívání pozemků. Tyto transakce jsou irelevantní pro stanovení ceny obvyklé již z obecných důvodů vylučujících tržní prostředí. K tomuto přistupují konkrétní okolnosti, a to zejména několikaletý nátlak prodávajícího a současně největší osobní expozice těchto vlastníků ze všech obyvatel lokality Zelené údolí. VI. NETRŽNÍ PROSTŘEDÍ Cena obvyklá má základ v cenách skutečně dosahovaných na trhu, tj. místě, kde se volně a bez omezení střetává nabídkou s poptávkou jakýchkoliv osob – účastníků trhu. V případě všech dosud realizovaných transakcí v Zeleném údolí se však o svobodné tržní prostředí nejednalo. Na straně prodávající vystupoval vždy jeden a týž subjekt. Na straně kupující pak vždy stáli obyvatelé lokality, tj. osoby s vazbou na Zelené údolí. Co do počtu, šlo o výjimečné transakce několika obyvatel ve srovnání s jednotně a koordinovaně se bránící většinou. Kupující vlastníci přitom byli vystaveni dlouhodobému soudními i mimosoudnímu tlaku prodávajícího. Současně jednotlivé realizované transakce nejsou relevantním vzorkem, a to např. pro velmi malou výměru prodávaných pozemků, dělení pozemků a soustavný intenzivní nátlak prodávajícího, apod. Ze všech těchto důvodů nemohou být realizované transakce považovány za referenční pro účely stanovení ceny obvyklé, přičemž k vyřazení ze srovnávací báze postačí jakýkoli jeden z nich. SROVNÁVACÍ BÁZE MIMO ZELENÉ ÚDOLÍ Dle zákona o oceňování majetku je cena obvyklá (tržní) primárně stanovena na základě porovnání (metoda tržního srovnání). Obyvatelé jsou přitom přesvědčeni, že je třeba porovnávat pouze předměty ocenění (v tomto případě pozemky) se stejnými nebo velmi obdobnými vlastnostmi. Pro stanovení ceny obvyklé v lokalitě Zelené údolí je proto potřeba velmi obezřetně hledat vhodnou srovnávací bázi, tj. dostatečně širokou a kvalitní základnu realizovaných transakcí podobných pozemků. Vzhledem k tomu, že dosud realizované transakce nejsou relevantním podkladem pro tržní srovnání (viz výše), bude nutné hledat takové pozemky mimo lokalitu Zelené údolí. K tomuto vlastníci připomínají, že někteří znalci v kauze Zeleného údolí postupovali způsobem, že vycházeli z nabídkových cen stavebních pozemků inzerovaných v realitní inzerci (např. S-reality.cz). Cenu obvyklou pozemků v - 15 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Zeleném údolí pak stanovili s využitím expertní zkušenosti, že nabídková cena bývá nadsazena o určité procento oproti ceně skutečně dosahované v realizovaných transakcích. Takový postup vlastníci opakovaně odmítli jako nesprávný (nevhodná srovnávací báze složená ze stavebních pozemků) a netransparentní (ocenění vlastní úvahou, nikoliv na základě relevantních dat), tj. v konečném důsledku jako postup nepřezkoumatelný. Případná vhodná a relevantní srovnávací báze pro účely kauzy Zelené údolí by měla respektovat následující principy:  relevance vzorků z hlediska předmětu, místa a času;  zohlednění zastavěnosti pozemků stavbami cizích vlastníků, tj. osob rozdílných od vlastníka pozemku;  přezkoumatelnost důvodů pro zahrnutí konkrétních vzorků do srovnávací báze. Pouze postup při vytyčení srovnávací báze, který bude respektovat výše uvedená kritéria, bude podle názorů vlastníků v souladu se zákonem.

ZÁVĚR Ze skutečností, které obyvatelé Zeleného údolí uvedli v tomto vyjádření, vyplývají následující závěry:  obvyklá cena má v souladu se zákonem zohledňovat reálný právní i fakticky stav pozemků v Zeleném údolí, tj. zejména skutečnost, že pozemky jsou zastavěny stavbami cizích vlastníků;  cena obvyklá je definována jako hodnota, která je stejná pro všechny účastníky trhu, tj. pro jakoukoliv třetí osobu a nelze tedy stanovovat subjektivní hodnotu pro obyvatele Zeleného údolí;  všechny dosud realizované převody pozemků v Zeleném údolí nelze považovat za relevantní transakce pro stanovení ceny obvyklé, neboť převody nebyly realizovány ve volném tržním prostředí za obvyklých podmínek na trhu. Vlastníci současně odůvodnili, že srovnávací báze pozemků mimo Zelené údolí má:  být založena na relevantních vzorcích pozemků z hlediska předmětu, místa a času;  zohledňovat zastavěnost pozemků stavbami cizích vlastníků;  být přezkoumatelná. Vlastníci tímto žádají znalce, aby všechny předložené informace vyhodnotil a dle vlastního uvážení zapracoval do svého znaleckého posudku tak, aby posudek byl vypracován v souladu se zákonem a byl přezkoumatelný.

Závěr znalce ke stanovisku ze dne 1.2.2016:  Znalec vedle předmětného stanoviska obdržel od objednatele i kupní smlouvy, v nichž na straně prodávajícího byla vždy společnost GV Reality s.r.o. Jednotková kupní cena pozemků vždy činila 6.600,- Kč/m2.  Znalec uvedené smlouvy v rámci komparativní metody při určení obvyklé ceny nepoužil.  Znalec dále ve svých výpočtech – a to při indikaci obvyklé ceny i ceny zjištěné – respektuje tu skutečnost, že se v případě zastavěných pozemků rodinnými domy, resp. bytovými domy jedná o stavbu na cizím pozemku.  Znalec dále ve svých výpočtech – a to při indikaci obvyklé ceny i ceny zjištěné – respektuje negativní vliv právních vztahů, které se vztahují k předmětným pozemkům. 7.7 Rozsudek OS pro Prahu 4 v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví některých předmětných oceňovaných pozemků Znalec obdržel v rámci podkladových materiálů také „Rozsudek OS pro Prahu 4“ v právní věci 9 C 119/2010 o určení vlastnictví některých předmětných oceňovaných pozemků, vydaný dne 14.1.2016. Z rozsudku, který se mimo jiné odvolává na geometrický plán č. 2785-1/2012, vyplývá, že žalobkyně paní Eva Machová je vlastníkem některých pozemků, které jsou předmětem tohoto znaleckého posudku. Vzhledem k tomu, že k poslednímu datu místního šetření dne 7.3.2016 nenabyl rozsudek právní moci, znalec oceňuje veškeré pozemky tak, jak mu tyto byly v rámci smlouvy zadány.

- 16 -


B.1 ZNALECKÝ POSUDEK – STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY B.1.1 Použitá metodika stanovení obvyklé ceny Definice ceny „obvyklé“ vychází ze zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kde je v § 2 „Způsoby oceňování majetku a služeb“ zapsáno: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním“.

Dle „Komentáře MF ČR k určování obvyklé ceny“ je mimo jiné k ceně obvyklé uvedeno: „Statistické vyhodnocení již realizovaných prodejů (historických cen)“. V témže komentáři je k druhu ceny „tržní hodnota“ uvedeno: Tržní hodnota je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizovatelné ceny na trhu za nabízený majetek (odhad do budoucnosti). Tržní hodnotu lze spočítat na rozdíl od obvyklé ceny vyhodnocením věcné hodnoty (nákladové ocenění), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním s cenami obdobných věcí (nemovitostí)“. Obvyklá cena je tedy dle výše uvedené definice stanovená:  porovnávací metoda s realizovanými převody obdobných pozemků v místě a v čase Právní problematikou projednávání daného případu může být mimo jiné i legislativní opora jednotlivých použitých oceňovacích postupů. Použitá metodika má legislativní oporu v ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a jeho prováděcích předpisů. Základní rozbor použitého oceňovacího způsobu Porovnání s cenami obdobných pozemků v místě a v čase U metody porovnání (komparace) s cenami převodů vlastnického práva k obdobným pozemkům v místě a v čase znalec vychází z výsledků trhu s nemovitostmi a vyjadřuje tak pomocí metodik které respektují případné odlišnosti nemovitých věcí - názor na výši hodnoty porovnávané nemovité věci. V konkrétním případě katastrálního území Kunratice se vyskytl stávající segment trhu stavebních pozemků v daném místě. Znalec do porovnání zahrnul stávající realizované převody pozemků v katastrálním území Kunratice. Znalec metodu porovnání použil jako metodu základní. Závěr k použité metodice: Znalec se s ohledem na výše uvedené a s ohledem na účel znaleckého posudku použil porovnávací metodiku dle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění. Znalec ve výpočtu obvyklé ceny použil hlavních principů uvedených legislativních podkladů a výpočet obvyklé ceny provedl následující metodou:

- 17 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 ZÁKLADNÍ METODA  porovnávací (komparativní) způsob s realizovanými převody obdobných pozemků v daném místě a čase

B.1.2 Základní zásady při určení obvyklé ceny – komentář MF ČR Z „Komentáře MF ČR k určování obvyklé ceny“ vyplývají mimo jiné následující zásady pro stanovení obvyklé ceny. „Obvyklá cena se pro účely oceňování majetku určí podle ustanovení § 2 zákona o oceňování majetku. Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly). Do statistického vyhodnocení obvyklé ceny nesmějí vstupovat ceny, ve kterých jsou obsaženy mimořádné okolnosti trhu. Obvyklá cena se v praxi stanovuje analýzou, porovnáním a je středním mediánem Gaussovy křivky četnosti statistického vyhodnocení výskytu jednotlivých případů. Gaussova křivka (hustota pravděpodobnosti) je funkcí dvou proměnných: střední hodnoty a rozptylu. Křivka je symetrická a střední hodnota leží právě pod jejím vrcholem. Symetrie křivky znamená, že výsledky vychýlené nad i pod střední hodnotu budou vycházet zhruba stejně často. Cena obvyklá se určuje z počtu případů malého rozmezí, ve kterém se nejčastěji vyskytuje stejná či skoro stejná cena, dosažená při prodejích stejného či obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění“.

Jak postupovat při konstrukci obvyklé ceny. Pro stanovení obvyklé ceny za předpokladu fungujícího trhu je zpravidla nejvýznamnější přístup porovnávací. Většinou bývá využita více než jedna srovnávací entita, a proto je dobré mít databázi o určitém počtu entit. Počet entit se označí písmenem „n“, protože jejich počet není znám. Nejprve je potřeba vybrat entity, které přibližně naplňují potřeby pro porovnání. Jejich počet bývá často omezen disponibilním množstvím na lokálním trhu v daném segmentu. Je tedy objektivně omezený shora. Nejdůležitější je provázanost počtu entit pro ocenění a jejich kvalitativní vhodnost použití. Databáze, která je k dispozici, tedy musí být upravena tak, aby byla převedena na entity shodné s entitou oceňovanou, a to prostřednictvím jejich ceny. Někdy se pro to používají tzv. koeficienty odlišnosti. Statisticky je nadále možné zpracovat teprve takto upravené ceny“. (viz další část posudku)

B.1.3 Databáze srovnávacích entit Jak bylo konstatováno v Nálezu tohoto znaleckého posudku, pro stanovení obvyklé ceny předmětných pozemků v katastrálním území Kunratice znalec dle svého zákaznického účtu pro dálkový přístup u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrálního pracoviště Praha zajistil u pozemků s cenovým údajem výběr kupních smluv pro převod pozemků v k.ú. Kunratice, u kterých byl provedený vklad do katastru nemovitostí v roce 2014 a 2015. Z katastrálního operátu Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha znalec získal:  Kopie předmětných smluv s identifikací pozemků a s údaji o kupní ceně.  To znamená, že databáze entit vychází ze skutečně realizovaných převodů stavebních pozemků v k.ú. Kunratice v roce 2014 a 2015.  Při prověřování cenových údajů v katastru nemovitostí vyplynulo, že v roce 2014 a 2015 jsou v databázi cenových údajů u Katastrálního úřadu pro hlavní město Praha, KP Praha - 18 -




zapsány údaje pouze pro stavbu rodinných domů a nikoliv bytových domů. Z uvedeného důvodu je obvyklá cena indikována pouze pro pozemky pro stavbu rodinných domů.

B.1.4 Porovnávací metoda a koeficienty odlišnosti B.1.4.1 Základní zásady porovnávací metody – vícekriteriální hodnocení V další části posudku je provedený výpočet jednotkové ceny stavebního pozemku pro rodinné domy a pro pozemky související s rodinnými domy v k.ú. Kunratice porovnávací metodou formou vícekriteriálního porovnání - pomocí koeficientů odlišností. U jednotlivých srovnávacích pozemků byly dále ve vztahu k pozemkům porovnávány následující koeficienty odlišnosti: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti pozemku K3 Poloha K4 Cizí stavba na pozemku K5 Omezení vlastnického práva K6 Přípojky na inženýrské sítě K7 Úvaha zpracovatele Celkový koeficient Kc se určí podle vzorce: Kc = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 B.1.4.2 Komentář k jednotlivým koeficientům odlišností: K1 Redukce pramene ceny  Protože se v případě ceny jedná o informace ze skutečně realizovaných smluvních vztahů v obvyklém obchodním styku, kdy kupní smlouvy prošly řízením o vkladu do katastru nemovitostí, znalec do výpočtu ve všech případech zahrnul koeficient K1 ve výši 1,0. K2 Velikosti pozemku  Z vybraných realizovaných kupních smluv vyplývá, že převážná část srovnávaných pozemků je určena pro výstavbu domů pro individuální bydlení a jedná se o pozemky různých velikostí.  Znalec orientačně pro porovnání velikostí pozemků stanovil celkovou výměrů u tří náhodně vybraných rodinných domů v lokalitě Zelené údolí: Tabulka 2 Rodinný dům Pozemky

č.p. 1561 parc.č.

předzahrádka 816/12 zastavěná plocha 817/25 zahrada 817/41

výměra (m2) 39,00 73,00 90,00 202,00

č.p. 1569

č.p. 1577

parc.č. výměra (m2) parc.č. výměra (m2) 817/36 817/33 817/49

- 19 -

48,00 87,00 100,00 235,00

817/63 817/20 817/56

43,00 79,00 109,00 231,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016  

  

 

Z uvedeného vyplývá, že celková výměra předmětných pozemků pro jednotlivé rodinné domy má mimořádně nevelkou výměru. Znalec proto v daném kritériu přistoupil k většímu intervalu posouzení v rámci uvedeného koeficientu odlišnosti. Velikost daného koeficientu může ovlivnit výslednou obvyklou cenu (vynásobení jednotlivých použitých koeficientů odlišnosti) a proto znalec provedl analýzu vyhlášky č. 53/2016 Sb. se zaměřením na největší rozpětí koeficientů dle příloh k vyhlášce č. 53/2016 Sb. Při rozboru bylo zjištěno, že například že v příloze 3 k vyhlášce „Index trhu s nemovitými věcmi“, v tabulce 2, ve znaku 5 „ostatní neuvedené“ je hodnota znaku v intervalu – (minus) 0,30 až + 0,30. Dále při rozboru bylo zjištěno, že v příloze 3 k vyhlášce „Index omezujících vlivů pozemku“, v tabulce 2, ve znaku 6 „ostatní neuvedené“ je hodnota znaku – (minus) 0,30. Dále bylo při rozboru zjištěno, že v příloze 3 k vyhlášce „Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro obchod a administrativu“, v tabulce 3 ve znaku 9 „obyvatelstvo“ a ve znaku 11 „Vlivy ostatní neuvedené“ je hodnota znaku – (minus) 0,30. Z uvedeného vyplývá, že u použitých znaků je možné provést dle vyhl.č. 53/2016 Sb. snížení znaku až o 30 %. To znamená, že je možné použít snižujícího koeficientu ve výši 0,70. Z uvedeného důvodu byl v komparativní metodě použitý uvedený korekční činitel v intervalu 0,70 až 1,05, který odpovídá jak výměrám porovnávaných pozemků, tak odpovídá skutečnosti a odpovídá tedy faktickému stavu pozemků.

K3 Poloha  Zde je zohledněna poloha předmětných pozemků a pozemků z uvedené databáze, kde znalec v rámci jednoho katastrálního území přihlíží k poloze jednotlivých pozemků s ohledem na lokalitu, přístupnost k pozemkům, zařazení do územního plánu a dalším případným okrajovým podmínkám. K4 Cizí stavba na pozemku  Při místním šetření a z listinných podkladů bylo zjištěné, že na pozemcích jsou postavené stavby jednak rodinných domů a jednak bytových domů, které mají ortogonální průmět do povrchu zemského.  Uvedená skutečnost má vliv na cenu pozemků, a to mírně snižujícím korekčním činitelem. Vzhledem k této skutečnosti znalec do komparativní metody zahrnul koeficient K4 ve výši 0,97, který vychází z platné legislativy v oblasti oceňování, z vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a ve znění vyhlášky č. 53/2016 Sb., z přílohy č. 3 „Index trhu s nemovitými věcmi“, kde u znaku 2 „vlastnické vztahy“ je uvedeno: o Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) = hodnota - (minus) 0,03 K5 Omezení vlastnického práva  V případě některých pozemků je omezení vlastnického práva dáno následujícími omezeními: věcné břemeno.  Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům (služebnostem) je provedeno samostatně.  Dále z podkladového materiálu vyplývá problematika dlouhodobého řešení právních aspektů vlastnictví pozemků s řadou soudních sporů, kdy dané vlivy právních vztahů mají negativní dopad do komparativní metody.  Vzhledem k této skutečnosti znalec do komparativní metody zahrnul koeficient K5 ve výši 0,96, který vychází z platné legislativy v oblasti oceňování, z vyhlášky MF ČR č. 441/2013 - 20 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a ve znění vyhlášky č. 53/2016 Sb., z přílohy č. 3 „Index trhu s nemovitými věcmi“, kde u znaku 4 „vliv právních vztahů na prodejnost“ je uvedeno: o negativní = hodnota v rozmezí - 0,01 až – 0,04 o znalec s ohledem na rozsah omezení vlastnického práva započetl hodnotu – (minus) 0,04, tj. koeficient 0,96 K6 Přípojky na inženýrské sítě  Zde znalec s ohledem na místní šetření a ze zjištění na místě započítává korekční činitel týkající se možnosti přípojek na inženýrské sítě samostatně při porovnání předmětných pozemků s konkrétními srovnávanými pozemky a posuzuje i možnost přístupu k pozemkům. K7 Úvaha zpracovatele  V koeficientu K7 je zohledněn celkový názor znalce a je provedena celková aproximace (přiblížení) oceňovaných pozemků k pozemkům srovnávaným.

B.1.5 Výběr entit pro porovnání – identifikace pozemků, popis, cena Vzhledem k tomu, že přímo v místě katastrálního území byl v rámci průzkumu u příslušného katastrálního úřadu dohledán dostatečný rozsah nabízených stavebních pozemků, znalec zvolil pro porovnání pozemky přímo v místě katastrálního území Kunratice. Ze skutečně realizovaných převodů stavebních pozemků v k.ú. Kunratice byly vybrány níže srovnatelné stavební pozemky. Z takto získaných skutečně realizovaných smluv znalec do porovnávací (komparativní) metody zahrnul následující smlouvy, které jsou seřazeny vzestupně dle spisových značek. Vybrané srovnávací pozemky jsou uvedeny v tabulce číslo 3, kde jsou zahrnuty základní důležité údaje pro porovnání, a to spisová značka vkladu, čísla pozemků, druh pozemků z katastru nemovitostí, výměra a realizovaná kupní cena. Tabulka 3 Cenové údaje z katastru nemovitostí - k.ú. Kunratice druh výměra cena celkem P.č. vklad sp.zn. parcela č. pozemku (m2) (Kč) 1. V-33779/2014 705/3 zahrada 434 2 550 000,00 2. V-67400/2014 604/2 zahrada 897 7 700 000,00 3. V-51819/2015 337 zahrada 961 11 000 000,00 4. V-59610/2015 2273/2 zahrada 468 4 100 000,00 5. V-2182/2014 2349/67 orná půda 132 1 168 000,00 6. V-2182/2014 2349/68 orná půda 988 8 740 000,00 7. V-98433/2015 2349/65 orná půda 910 7 576 753,00 8. V-67972/2014 2364/21 orná půda 1164 10 200 000,00 9. V-33374/2014 2364/6 orná půda 993 8 200 000,00 10. V-12453/2015 1001/1 zahrada 1000 10 000 000,00 K tabulce znalec poznamenává, že kategorie „druh pozemku“ je v této tabulce zásadně převzatý z právního stavu v katastru nemovitostí. - 21 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Popisy pozemků jsou uvedeny níže, kopie příslušných stran kupních smluv, zákres porovnávaných pozemků do kopie katastrálních map a fotografie jsou obsaženy v příloze tohoto znaleckého posudku. Popisy srovnávacích stavebních pozemků 1. V-33779/2014-101 - zahrada o výměře 434 m² k.ú. Kunratice = 2 550 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 705/3, který se nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici K Zeleným domkům. Pozemek je situovaný v rámci zahrady u nemovitosti č.p. 1628. Pozemek o výměře 434 m2 byl oddělený geometrickým plánem č. 304922/2014 z pozemku zahrady k domu pro bydlení a svůj kratší půdorysný výměr má směrem k ulici K Zeleným domkům. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po zpevněné komunikaci uvedené ulice. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. 2. V-67400/2014-101 - zahrada o výměře 897 m² k.ú. Kunratice = 7 700 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 604/2, který se rovněž nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Mašatova. Pozemek vytváří zahradu o výměře 897 m2. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po zpevněné komunikaci uvedené ulice Mašatova. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. 3. V-51819/2015-101 - zahrada o výměře 961 m² k.ú. Kunratice = 11 000 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 337, který se nachází v zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Pálavská. Pozemek vytváří zahradu o výměře 961 m2. Na pozemku je postavená původní provizorní vedlejší stavba, která nemá vliv na cenu pozemku. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po zpevněné komunikaci uvedené ulice Pálavská, která je s výtluky. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB čistě obytné území“. 4. V-59610/2015-101 - zahrada o výměře 468 m² k.ú. Kunratice = 4 100 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 2273/2, který se nachází ve středu zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Předškolní. Pozemek vytváří zahradu o výměře 468 m2. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po zpevněné komunikaci uvedené ulice. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OV - všeobecně obytné území“. 5. V-2182/2014-101 – orná půda - stavební pozemek o výměře 132 m² k.ú. Kunratice = 1 168 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 2349/67, který se nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Nad Akáty v místě stávající atraktivní výstavby domů pro bydlení. Pozemek s velmi vysokou pravděpodobností vytváří příjezdová koridor k sousednímu pozemku parc.č. 2349/68. Pozemek vytváří ornou půdu (při místním šetření zjištěno, že se jedná o trvalý travní porost) o výměře 132 m2. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod - 22 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 elektrické energie. Přístup je po nové zpevněné komunikaci uvedené ulice Nad Akáty. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. 6. V-2182/2014-101 – orná půda - stavební pozemek o výměře 988 m² k.ú. Kunratice = 8 740 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 2349/68, který se nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Nad Akáty v místě stávající atraktivní výstavby domů pro bydlení. Pozemek vytváří ornou půdu (při místním šetření zjištěno, že se jedná o trvalý travní porost) o výměře 988 m2. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po nové zpevněné komunikaci uvedené ulice Nad Akáty. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. 7. V-98433/2015-101 – orná půda - stavební pozemek o výměře 910 m² k.ú. Kunratice = 7 576 753 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 2349/65, který se rovněž nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Nad Akáty v místě stávající atraktivní výstavby domů pro bydlení. Pozemek vytváří ornou půdu (při místním šetření zjištěno, že se jedná o trvalý travní porost) o výměře 910 m2. Pozemek je oplocený. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po nové zpevněné komunikaci uvedené ulice Nad Akáty. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. 8. V-67972/2014-101 – orná půda - stavební pozemek o výměře 1164 m² k.ú. Kunratice = 10 200 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 2364/21, který se nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Pod Javory, rovněž v místě stávající atraktivní výstavby domů pro bydlení. Pozemek vytváří ornou půdu (při místním šetření zjištěno, že se jedná o trvalý travní porost) o výměře 1164 m2. Pozemek je oplocený. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po nové zpevněné komunikaci uvedené ulice Pod Javory. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. 9. V-33374/2014-101 – orná půda - stavební pozemek o výměře 993 m² k.ú. Kunratice = 8 200 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 2364/6, který se rovněž nachází na okraji zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Pod Javory, rovněž v místě stávající atraktivní výstavby domů pro bydlení. Pozemek vytváří ornou půdu (při místním šetření zjištěno, že se jedná o trvalý travní porost) o výměře 993 m2. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po nové zpevněné komunikaci uvedené ulice Pod Javory. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. 10. V-12453/2015-101 - zahrada o výměře 1000 m² k.ú. Kunratice = 10 000 000 Kč Předmětem kupní smlouvy byl pozemek parc.č. 1001/1, který se nachází v zastavěné části katastrálního území Kunratice při ulici Na Lhotech, v místě stávající atraktivní výstavby domů pro bydlení. Pozemek vytváří zahradu o výměře 1000 m2. V místě je možnost přípojky na veřejný vodovodní řad, je možnost přípojky na veřejný kanalizační řad, je možnost přípojky na rozvod plynu a na rozvod elektrické energie. Přístup je po nové zpevněné komunikaci uvedené ulice Na Lhotech. V územním plánu je pozemek zahrnutý do zóny „OB - čistě obytné území“. - 23 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 B.1.6 Vlastní stanovení ceny porovnávací metodou Vybrané porovnávané pozemky jsou uvedeny v tabulce číslo 3 a následně je provedený jejich popis. Tímto způsobem je analyzováno deset prodejů pozemků, které byly nalezeny v databázi v rámci realizovaných převodů u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha. Níže uvedeným výpočtem porovnávací metodou dle koeficientů odlišností v tabulce 4 je cena vypočtena na jeden metr čtvereční pozemku. Následně je stanovený průměr, minimum, maximum a v konečné fázi je provedený přepočet na výměru předmětných pozemků. Porovnávací metoda - pozemky Tabulka 4 Název: 1. V-33779/2014 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti pozemku K3 Poloha K4 Přípojky na sítě, přístup k pozemku K5 Pozemek s cizí stavbou K6 Vliv právních vztahů K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Výměra pozemku 434,00 m2

1,00 0,90 0,99 1,01 0,97 0,96 1,03 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,86 5 072 Celková cena Jednotková cena 2 550 000 Kč 5 876 Kč/m2

Užitná plocha 0 m2

Název: 2. V-67400/2014 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti pozemku K3 Poloha K4 Přípojky na sítě, přístup k pozemku K5 Pozemek s cizí stavbou K6 Vliv právních vztahů K7 Úvaha zpracovatele ocenění




Název: 3. V-51819/2015 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny

1,00 - 24 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 K2 Velikosti pozemku K3 Poloha K4 Přípojky na sítě, přístup k pozemku K5 Pozemek s cizí stavbou K6 Vliv právních vztahů K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,75 0,98 1,01 0,97 0,96 0,90 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,62 7 121 Celková cena Jednotková cena 11 000 000 Kč 11 446 Kč/m2










Název: 6. V-2182/2014 Použité koeficienty: - 25 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti pozemku K3 Poloha K4 Přípojky na sítě, přístup k pozemku K5 Pozemek s cizí stavbou K6 Vliv právních vztahů K7 Úvaha zpracovatele ocenění









Výměra pozemku 1 164,00 m2



Název: 9. V-33374/2014 - 26 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti pozemku K3 Poloha K4 Přípojky na sítě, přístup k pozemku K5 Pozemek s cizí stavbou K6 Vliv právních vztahů K7 Úvaha zpracovatele ocenění





Výměra pozemku 1 000,00 m2



Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Jednotková výměra oceňovaných pozemků Výsledná porovnávací hodnota

5 072 Kč/m2 6 080 Kč/m2 7 485 Kč/m2 6 080 Kč/m2 1,00 m2 6 080 Kč

B.1.7 Statistické vyhodnocení V části B.1.7 je provedeno statistické vyhodnocení ve vazbě na „Komentář MF ČR k určování obvyklé ceny“. Z porovnávací metody vyplývají následující údaje, které jsou v tabulce č. 5 seřazeny vzestupně, kdy z těchto údajů vyplývají podklady pro níže uvedené výpočty a grafy:

- 27 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Tabulka 5 Zobrazení v grafu - střední hodnota 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Součet střední hodnota zaokrouhleně

5 072,00 5 502,00 5 543,00 5 598,00 5 689,00 5 981,00 6 396,00 6 414,00 7 121,00 7 485,00 60 801,00 6080,1 6 080,00

Statistické termíny a metody, čili charakteristiky statistické, jsou čísla, která dávají stručnou souhrnnou informaci o znaku statistického souboru z různých hledisek. Pro daný případ je zajímavá střední hodnota a medián, kdy modus není s ohledem na rozsah a skladbu srovnávacích pozemků možné jednoznačně určit. Pro lepší ilustraci jsou v tabulce č. 6 doplněny zjištění rozdílu maximální a minimální hodnoty. Střední hodnotou je v podstatě aritmetický průměr vypočtený ze všech výše uvedených hodnot. Uvedených deset hodnot pak dosadíme do vzorce:

který je de facto aritmetickým průměrem a po dosazení číselných hodnot, zjistíme aritmetický průměr. x = 1/10 * 31199 = 3.120,- Kč/m2 V tomto případě je střední hodnota znaku 6.080,- Kč/m2 Zobrazení v grafu se střední (barevně odlišenou) hodnotou Graf č. 1

- 28 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Medián je užíván jako střední hodnota znaku souboru tehdy, když jsou v něm zastoupeny jen prvky s hodnotami znaku mimořádně odlišnými oproti ostatním hodnotám. Seřazením hodnot se tedy dospěje k pořadí – od nejmenšího do největšího a je nutné zjistit, zda počet hodnot nebo četnost znaku je sudá nebo lichá, a podle toho postupovat. U sudé četnosti je vzorec mediánu určený uvedeným způsobem, u liché četnosti je vzorec mírně odlišný. Vždy se zpracovávají znaky, které jsou nejblíže u středu. U sudé četnosti znaku x, (a to je náš případ - 10), použijeme vzorec

Med(x) = ½ * (3093 + 3138) = 5.835,0,- Kč/m2, zaokrouhleně 5.835,- Kč/m2 Med(x) = MEDIÁN v našem statistickém souboru činí 5.835,- Kč/m2. Modus znaku je pak hodnota, která má největší četnost. V našem případě u takovéhoto nerozsáhlého statistického souboru se nedá objektivně stanovit. Následujícím krokem je potom vyhodnocení obvyklé ceny pozemků, kdy máme střední hodnotu, medián, rozptyl, minimum, maximum, součet hodnot, počet prvků a případně další statistické veličiny. Tabulka 6 Vyhodnocení obvyklé ceny stavebních pozemků Střední hodnota 6080,1 Medián 5835 Směrodatná odchylka 767,58 Rozptyl výběru 589182,32 Minimum 5072 Maximum 7485 Součet 60801 Počet 10 Po vyhodnocení obvyklé ceny stavebního pozemku v katastrálním území Kunratice, se dostaneme k histogramu, který ukáže, ve kterém intervalu je největší četnost výskytu a podle procenta zastoupení spočítáme i pravděpodobnost, s jakou obvyklá cena pozemků bude právě ležet v tomto intervalu. Na základě vyhodnocených údajů můžeme konstatovat: byla vypočtená 70,0% pravděpodobnost, že cena obvyklá v předmětném případě bude ležet v intervalu 5.500,- až 6.500,Kč/m2. Tabulka 7 Třídy 5000 - 5500 5500 - 6500 6500 - 7500

Rozdělení četnosti Četnost Polygon Pravděpodobnost četnosti 1 7 2

1 7 2

0,100 0,700 0,200 - 29 -


Graf č. 2

Tabulka 8 Průměr a směrodatná odchylka Ve vzdálenosti kolem střední hodnoty (průměru) všech měřených hodnot ±1σ 68,27% ± 1,5 σ 86,64% ±2σ 95,45% ± 2,5 σ 98,76% ±3σ 99,73% Za obvyklý interval spolehlivosti v technických disciplínách (tzv. technická jistota) je bráno: Průměr ± 2 až 3 σ (u cen nemovitostí obvykle ± 1 σ)

V literatuře se udává, že plus minus jedna směrodatná odchylka nebo střední chyba, střední chyba metody měření atd. (má různé názvy) je 68 % hodnot. Jako obvyklá spolehlivost, obvyklá jistota se uvádí 2,5 směrodatné odchylky. U nemovitých věcí je to tak rozptýlené, že plus minus jedna směrodatná odchylka σ nám stačí. Slovní vyjádření pravděpodobnosti  0 % nemožnost, aby děj nastal  do 50 % možnost, že děj nastal  50 – 60 % pravděpodobnost, že děj nastal  60 – 70 % převažující pravděpodobnost, že děj nastal  70 – 85 % velká (vysoká) pravděpodobnost, že děj nastal  85 – 97 % velmi vysoká pravděpodobnost, že děj nastal  97 (99) % a více pravděpodobnost hraničící s jistotou  100 % jistota, že děj nastal Když je nulová pravděpodobnost, děj nemohl nastat. Do 50 % je to možné, pravděpodobné, Nad polovinu, je to převažující pravděpodobnost. Plus minus jedna odchylka 62,5 %, je převažující pravděpodobnost. Jistota je jenom 100 %.

- 30 -


Závěr k indikaci obvyklé ceny:  Z uvedeného statistického vyhodnocení komparativní metody vyplývá, že výše vypočtených 70 % pravděpodobnosti - že cena obvyklá v předmětném případě bude ležet v intervalu 5.500,- až 6.500,- Kč/m2 - ve slovním vyjádření pravděpodobnosti znamená převažující pravděpodobnost, že děj nastal.  To znamená, že vypočtenou obvyklou cenu ve výši 6.080,- Kč/m2 je možné považovat pro účely výpočtů v tomto znaleckém posudku za jednotkovou obvyklou cenu stavebních pozemků pro rodinné domy v katastrálním území Kunratice se započtením všech negativních okrajových podmínek v rámci výše provedené indikace ceny formou porovnávací metody.  Výše uvedený postup indikace obvyklé ceny se týká pouze pozemků, které jsou určené pro výstavbu rodinných domů, resp. jsou zastavěné rodinnými domy.  Takto indikovaná obvyklá cena je dále zakomponována ve výpočtu celkové obvyklé ceny ve skladbě objednaných zastavěných pozemků rodinnými domy a pozemky souvisejícími s rodinnými domy.  Rekapitulačně je tedy nutné konstatovat, že jednotková obvyklá cena ve výši 6.080,-Kč/m2 se v předmětném případě pozemků v lokalitě Zelené údolí týká jednak pozemků, zastavěných rodinnými domy, jednak pozemků tzv. předzahrádek a jednak pozemků zahrad. Tyto druhy pozemků vytvářejí jednotný funkční celek.  Co se týká indikace obvyklé ceny pozemků zastavěných bytovými domy a pozemků ostatních ploch, nebyl v místě a v čase dohledán žádný obdobný historicky převedený pozemek, který by se mohl stát podkladem pro komparativní metodu.  Z uvedeného důvodu je ve výpočtu všech předmětných oceňovaných pozemků použita „zjištěná“ cena dle platného oceňovacího předpisu ke dni vyhotovení posudku.  Výpočet jednotkových „zjištěných“ cen pozemků zastavěných bytovými domy a ostatních pozemků je proveden v části B2 a znalec se na tyto výpočty odvolává i v této části znaleckého posudku.  K takto stanoveným zjištěným cenám se dá závěrem konstatovat, že tyto se pohybují dle názoru znalce v cenových hladinách, které by mohly odpovídat obvyklým cenám obdobných ostatních pozemků v místě a v čase.  Toto konstatování platí i pro pozemky bytových domů, kdy cenová mapa stavebních pozemků CMP 2016 ve výši 4.720,- Kč/m2 dle názoru znalce odpovídá obvyklé ceně pozemků v místě a v čase.  Znalec dále konstatuje, že předmětem indikace obvyklé ceny je i snížení obvyklé ceny o omezení vlastnického práva, které spočívá v zápisu věcných břemen v katastru nemovitostí.  Při analýze bylo zjištěné, že věcná břemena se týkají předmětných pozemků v k.ú. Kunratice a k.ú. Krč celkem v 72 případech, a to u některých pozemků opakovaně z důvodu postupného časového zřizování věcných břemen dle jednotlivých smluv.  Při prověrce smluv o zřízení práva věcného břemene bylo objednavatelem znaleckého posudku konstatováno, že tyto nemá kompletně k dispozici.  Proto znalec provedl na závěr indikace obvyklé ceny výpočet práva odpovídajících věcným břemenům dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, dle dikce § 16b, odstavec (5) paušálním způsobem v jednotkové částce za každé věcné břemeno ve výši 10.000,- Kč.

- 31 -


B.1.8 Stanovení obvyklé ceny u pozemků pro rodinné domy a zjištěné ceny pro ostatní pozemky Na základě všech výše uvedených stanovení obvyklé ceny pozemků zastavěných rodinnými domy a pozemků souvisejících s rodinnými domy a dále na základě stanovení zjištěné ceny v části B.2, na kterou se znalec odvolává a neopakuje ji v této části, je v tabulce č. 9 provedeno vlastní stanovení ceny, kdy u každého pozemku je uvedena: identifikace pozemku parcelním číslem, výměra pozemku v m2, druh pozemku v právním stavu v katastru nemovitostí, dále je uvedené číslo popisné rodinného domu nebo bytového domu, dále je uvedený skutečný druh stavby, resp. pozemku. V předposlední sloupci je uvedená jednotková cena a v posledním sloupci celková částka za pozemek v Kč. Tabulka 9 Katastrální území Kunratice - list vlastnictví č. 1402 Parcelní číslo 806/5 807/2 807/3 807/4

Výměra (m2) 308 326 432 693

Druh pozemku v právním stavu zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

Číslo popis. 1374 1303 1302

807/5 807/6 807/7 807/8 807/9 807/10 807/11 807/12 807/13 807/14 807/15 807/25 807/26 807/27 807/28 807/29

322 360 324 61 57 63 63 63 57 59 266 706 297 297 488 857

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

1304 1305 1306 1356 1357 1358 1359 1360 1361 1362 1363 1375 1376 1377 1378

808/3 808/4 808/5 808/7 808/8 810/3 810/4

430 643 304 306 271 425 430

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

1310 1301 1307 1309 1308 1315 1313

Druh Jedn. cena Cena celkem stavby/pozemku (Kč/m2) (Kč) bytový dům 4 720,00 1 453 760,00 bytový dům 4 720,00 1 538 720,00 bytový dům 4 720,00 2 039 040,00 V KN evidováno jako 4 720,00 3 270 960,00 zbořeniště-jedn. funkční c.

bytový dům bytový dům bytový dům bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení rodinný dům rodinný dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům V KN evidováno jako zbořeniště-jedn. funkční c.

- 32 -

bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům

4 720,00 4 720,00 4 720,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 5 970,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00

1 519 840,00 1 699 200,00 1 529 280,00 370 880,00 346 560,00 383 040,00 383 040,00 383 040,00 346 560,00 358 720,00 1 588 020,00 3 332 320,00 1 401 840,00 1 401 840,00 2 303 360,00 4 045 040,00

4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00

2 029 600,00 3 034 960,00 1 434 880,00 1 444 320,00 1 279 120,00 2 006 000,00 2 029 600,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 812/2 812/3 814/2 815/3 817/2 817/13 817/14 817/15 817/16 817/17 817/18 817/19 817/20 817/21 817/22 817/23 817/24 817/25 817/26 817/27 817/28 817/29 817/30 817/31 817/32 817/33 818/2 818/3 818/4 818/5 818/6 818/7 818/8 822/4 822/5 822/6 822/7 822/8 823/3 823/4 823/5 823/6 823/7 823/8 823/9

318 201 523 756 99 197 74 78 77 77 77 77 79 82 73 72 73 73 72 73 72 72 72 72 72 87 83 69 69 68 68 68 83 70 83 82 82 99 76 72 72 72 72 72 267

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

1311 1312 1314 1367 1348 1570 1571 1572 1573 1574 1575 1576 1577 1557 1558 1559 1560 1561 1562 1563 1564 1565 1566 1567 1568 1569 1349 1350 1351 1352 1353 1354 1355 1342 1341 1340 1339 1338 1337 1336 1335 1334 1333 1332 1331 - 33 -

bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům bydlení bydlení rodinný dům bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bytový dům

4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 5 970,00

1 500 960,00 948 720,00 2 468 560,00 3 568 320,00 601 920,00 1 197 760,00 449 920,00 474 240,00 468 160,00 468 160,00 468 160,00 468 160,00 480 320,00 498 560,00 443 840,00 437 760,00 443 840,00 443 840,00 437 760,00 443 840,00 437 760,00 437 760,00 437 760,00 437 760,00 437 760,00 528 960,00 504 640,00 419 520,00 419 520,00 413 440,00 413 440,00 413 440,00 504 640,00 425 600,00 504 640,00 498 560,00 498 560,00 601 920,00 462 080,00 437 760,00 437 760,00 437 760,00 437 760,00 437 760,00 1 593 990,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 824/2 824/3 824/4 824/5 825/2 2339/12 2339/22 2339/23 2339/24 2339/25 2339/26 2339/49 2339/88 2339/89 2339/129 2339/155 807/22 807/23 807/24 808/1 808/6 811 813/1 813/2 813/3 813/4 816/6 816/8 816/9 816/10 816/11 816/12 816/13 816/14 816/15 816/16 816/17 817/1 817/9 817/10 817/34 817/35 817/36 817/37 817/38

274 88 86 90 94 158 105 82 82 70 71 8 300 433 52 2706 4013 319 448 2112 2840 1158 3550 79 51 155 6982 170 56 45 39 39 37 38 38 38 38 292 253 789 39 39 48 194 71

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

1330 1329 1328 1327 1326 1316 1347 1346 1345 1344 1343 1379 1427 1428 1429 1497

- 34 -

bytový dům bydlení bydlení bydlení bydlení bytový dům rodinný dům bydlení bydlení bydlení bydlení bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům komunikace jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. komunikace jedn.funkční c. územní plán VV chodník chodník územní plán VV komunikace chodník jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. chodník mezi RD jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c.

5 970,00 1 635 780,00 6 080,00 535 040,00 6 080,00 522 880,00 6 080,00 547 200,00 6 080,00 571 520,00 5 970,00 943 260,00 6 080,00 638 400,00 6 080,00 498 560,00 6 080,00 498 560,00 6 080,00 425 600,00 6 080,00 431 680,00 4 720,00 37 760,00 4 720,00 1 416 000,00 4 720,00 2 043 760,00 4 720,00 245 440,00 4 720,00 12 772 320,00 1 434,00 5 754 642,00 6 080,00 1 939 520,00 6 080,00 2 723 840,00 4 720,00 9 968 640,00 1 434,00 4 072 560,00 4 720,00 5 465 760,00 850,00 3 017 500,00 832,00 65 728,00 832,00 42 432,00 850,00 131 750,00 1 434,00 10 012 188,00 832,00 141 440,00 6 080,00 340 480,00 6 080,00 273 600,00 6 080,00 237 120,00 6 080,00 237 120,00 6 080,00 224 960,00 6 080,00 231 040,00 6 080,00 231 040,00 6 080,00 231 040,00 6 080,00 231 040,00 6 080,00 1 775 360,00 832,00 210 496,00 6 080,00 4 797 120,00 6 080,00 237 120,00 6 080,00 237 120,00 6 080,00 291 840,00 6 080,00 1 179 520,00 6 080,00 431 680,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 817/39 817/40 817/41 817/42 817/43 817/44 817/45 817/46 817/47 817/48 817/49 817/50 817/51 817/52 817/53 817/54 817/55 817/56 817/57 817/58 817/59 817/60 817/61 817/62 817/63 817/64 818/1 818/22 818/23 818/24 818/25 822/2 822/3 822/12 823/1 823/2 824/1 824/17-část 824/17-část 825/1-část 825/1-část 825/12 825/13 826/4 826/5

83 89 90 90 89 90 89 88 88 88 100 192 111 112 113 112 113 109 148 39 40 39 39 39 43 129 242 656 173 299 136 370 13 2 255 423 51 54 23 87 439 4 1 129 76

ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. územní plán OB jedn.funkční c. jedn.funkční c. chodník mezi RD chodník mezi RD chodník mezi RD jiná plocha jiná plocha jiná plocha jedn.funkční c. jedn.funkční c. jiná plocha jedn.funkční c. územní plán OB jedn.funkční c. územní plán OB zeleň zeleň zeleň zeleň - 35 -

6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 6 080,00 1 252,00 6 080,00 6 080,00 832,00 832,00 832,00 430,00 430,00 430,00 6 080,00 6 080,00 430,00 6 080,00 1 252,00 6 080,00 1 252,00 717,00 717,00 430,00 430,00

504 640,00 541 120,00 547 200,00 547 200,00 541 120,00 547 200,00 541 120,00 535 040,00 535 040,00 535 040,00 608 000,00 1 167 360,00 674 880,00 680 960,00 687 040,00 680 960,00 687 040,00 662 720,00 899 840,00 237 120,00 243 200,00 237 120,00 237 120,00 237 120,00 261 440,00 161 508,00 1 471 360,00 3 988 480,00 143 936,00 248 768,00 113 152,00 159 100,00 5 590,00 860,00 1 550 400,00 2 571 840,00 21 930,00 328 320,00 28 796,00 528 960,00 549 628,00 2 868,00 717,00 55 470,00 32 680,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 2339/7 2339/38 2339/39 2339/41 2339/44 2339/45 2339/47 2339/48 2339/100 2339/101 2239/103 2339/107 2339/108 2339/111 2339/116 2339/117 2339/158 2339/159 2339/160 2339/162 2339/163 2339/164 2339/169 2339/170 2339/171 2339/177 2339/181 2420/4 2420/5 2420/6-část 2420/6-část Celkem

2757 633 39 2677 93 3 318 428 403 175 977 38 93 421 12 34 889 637 1121 13 34 63 209 2808 1880 37 195 17 195 88 163

ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

zeleň komunikace komunikace územní plán SV jedn.funkční c. chodník u BD chodník jedn.funkční c. komunikace zeleň komunikace zast.pl. - trafo zeleň komunikace zast.pl. - trafo jiná plocha komunikace dopr.plocha zeleň parkoviště komunikace komunikace komunikace komunikace zeleň zeleň zeleň územní plán OB územní plán OB jedn.funkční c. územní plán OB

717,00 1 434,00 1 434,00 1 335,00 5 970,00 832,00 832,00 6 080,00 832,00 717,00 1 434,00 4 720,00 717,00 1 434,00 4 720,00 430,00 1 434,00 1 434,00 717,00 1 434,00 1 434,00 1 434,00 1 434,00 1 434,00 717,00 717,00 717,00 1 252,00 1 252,00 6 080,00 1 252,00

1 976 769,00 907 722,00 55 926,00 3 573 795,00 555 210,00 2 496,00 264 576,00 2 602 240,00 335 296,00 125 475,00 1 401 018,00 179 360,00 66 681,00 603 714,00 56 640,00 14 620,00 1 274 826,00 913 458,00 803 757,00 18 642,00 48 756,00 90 342,00 299 706,00 4 026 672,00 1 347 960,00 26 529,00 139 815,00 21 284,00 244 140,00 535 040,00 204 076,00 199 001 890,00

Katastrální území Krč - list vlastnictví č. 795 Parcelní Výměra Druh pozemku Číslo Druh Jedn.cena Cena celkem číslo (m2) v právním stavu popis. stavby/pozemku (Kč/m2) (Kč) 2997/4 1066 ostatní komunikace komunikace 1 877,00 2 000 882,00 2997/7 108 ostatní komunikace komunikace 1 877,00 202 716,00 2997/8 593 ostatní plocha zeleň 834,00 494 562,00 2 698 160,00 CELKEM POZEMKY k.ú. Kunratice a k.ú. Krč 201 700 050,00 Věcná břemena

Identifikace dle čl. 7.4

počet

CELKEM PO ODPOČTU VĚCNÝCH BŘEMEN

72,00

10 000,00

720 000,00

200 980 050,00 - 36 -


C.1 Závěrečná rekapitulace obvyklé ceny pro pozemky zastavěné rodinnými domy a pozemky související s rodinnými domy a ceny zjištěné pro ostatní pozemky Závěrečné porovnání výše obvyklé ceny pozemků zastavěných rodinnými domy a pozemky související s rodinnými domy a ceny zjištěné pro ostatní pozemky, dle LV č. 1402 v katastrálním území Kunratice a pozemků dle LV č. 795 pro katastrální území Krč Pozemky v lokalitě Zelené údolí (v Kč)

Označení

Název

metody

metody

Výše ceny (Kč)

Obvyklá cena rok 2016

B.1

ZÁKLADNÍ METODA - Porovnávací metoda s obdobnými pozemky v místě a v čase – po odečtu práva odpovídajících věcným břemenům

200,980.050-

Odpovídá obvyklé ceně

Obvyklá cena podle indikace ceny znalcem

200,980.050,-

Obvyklá cena

Závěr: A. Obvyklá cena pozemků zastavěných rodinnými domy a pozemků souvisejících s rodinnými domy a cena zjištěná ostatních pozemků, kdy pozemky byly objednavatelem vybrány z listu vlastnictví č. 1402 v katastrálním území Kunratice a dále byly vybrány z listu vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč, vše na území hlavního města Prahy byla stanovena v druhu obvyklá cena pro zastavěné pozemky rodinnými domy a pozemky souvisejícími s rodinnými domy základním oceňovacím způsobem, a to základní oceňovací metodou porovnávacím způsobem s hodnotami realizovaných převodů obdobných pozemků. Cena ostatních pozemků byla stanovená v druhu ceny zjištěná. B. Co se týká indikace obvyklé ceny u zastavěných pozemků rodinnými domy a u pozemků souvisejících s rodinnými domy, byla cena stanovená v souladu s dikcí platných oceňovacích předpisů a v souladu s Komentářem MF ČR k určování obvyklé ceny. Znalec v rámci komparativní metody aproximoval oceňované pozemky k pozemkům porovnávaným. V rámci komparace byly použity koeficienty odlišností, které dle názoru znalce vyjadřují vztah oceňovaných pozemků pro rodinné domy s pozemky porovnávanými. Zdůvodnění výše koeficientů odlišnosti, zdůvodnění okrajových podmínek a negativních vlivů u oceňovaných pozemků je provedeno výše. V závěru výpočtu obvyklé ceny pozemků - 37 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 pro rodinné domy bylo provedeno statistické vyhodnocení dle uvedeného Komentáře MF ČR. C. Výsledná výše obvyklé ceny pozemků zastavěných rodinnými domy a pozemků souvisejících s rodinnými domy a cena „zjištěná“ ostatních pozemků, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1402 v katastrálním území Kunratice a vybraných pozemků na listu vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč na území hlavního města Prahy činí dle výpočtů znalce částku 200,980.050,- Kč, slovy: dvěstěmiliónůdevětsetosmdesáttisícpadesát Kč, což odpovídá hodnotě obdobných pozemků v místě a v čase. D. Uvedená hodnota odpovídá lokalitě, druhu pozemků, dále té skutečnosti, že na stavebních pozemcích jsou vybudovány cizí stavby a dále odpovídá té skutečnosti, že u pozemků se projevuje negativní vliv právních vztahů. E. Dá se konstatovat, že výše uvedený výsledek v částce 200,980.050,- Kč odpovídá datu vyhotovení posudku v roce 2016, odpovídá danému místu k.ú. Kunratice a k.ú. Krč, odpovídá uvedeným okrajovým podmínkám a odpovídá ekonomickým podmínkám v ČR a stavu trhu s nemovitostmi. F. Není ovšem vyloučeno, že při převodu daných pozemků v jiném čase a v jiné situaci na trhu s nemovitostmi nemůže dojít ke zvýšení, resp. snížení prodejní ceny pozemků.

B.2 ZNALECKÝ POSUDEK – STANOVENÍ ZJIŠTĚNÉ CENY Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

B.2.1 Jednotkové ceny stavebních pozemků dle cenové mapy – CMP 2016 Zjištěná cena zastavěných pozemků rodinnými domy a cena a pozemků souvisejících s rodinnými domy a zjištěná cena zastavěných pozemků bytovými domy a pozemků souvisejících s bytovými domy byla stanovena dle cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy, kdy účinnost vyhlášky je od 15.1.2016. Jednotková cena pozemku parc.č. 806/5, na němž stojí bytový dům č.p. 1374 Katastr: Kunratice Parcela: 806/5 Adresa: Za valem 1374/9 Cena 2016: Mapový list 98 Cena 4720 Kč/m2 Skupina 13017 Jednotková cena pozemku parc.č. 807/8, na němž stojí rodinný řadový dům č.p. 1356 Katastr: Kunratice - 38 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Parcela: 807/8 Adresa: Velké Kunratické 1356/17 Cena 2016: Mapový list 98 Cena 5970 Kč/m2 Skupina 13727 Závěrem ke stanovení „zjištěné“ ceny je možné konstatovat, že cena pozemků zastavěných bytovými domy, rodinnými domy a domy pro energii vychází z platné cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy s účinností od 15.1.2016.

B.2.2 Výpočet jednotkových cen pro jednotlivé druhy pozemků (s výjimkou pozemků v cenové mapě) 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - ostatní komunikace 1.2. Pozemek - veřejná zeleň 1.3. Pozemek - ostatní plocha - chodník ppč. 2339/47 a chodníky mezi zahradami 1.4. Pozemek - ostatní plocha u lesa - veřejná zeleň 1.5. Ostatní plocha - v územním plánu zóna VV - veřejná vybavenost Katastrální území Kunratice: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 780,00 Kč/m2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I V

Pi -0,03 0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: VEŘEJNÁ VYBAVENOST Budovy pro školství a zdravotnictví Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II - 39 -

Pi 0,55 0,10 0,02 0,00 0,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

II

-0,01

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,611 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,593

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - ostatní komunikace Ocenění - Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak

Pi

P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

-0,40

-0,10 0,00 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,300

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 4 780,0,300 1,000 Parcelní Výměra Jedn. cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 807/22 1,00 1 434,00 komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 1,00 m2

Pozemek - ostatní komunikace - zjištěná cena - 40 -

=

Upr. cena [Kč/m2] 1 434,00 Cena [Kč] 1 434,1 434,-

1 434,- Kč


1.2. Pozemek - veřejná zeleň Ocenění - Stavební pozemek pro ostatní plochy, veřejná zeleň Úprava základních cen pro pozemky – veřejná zeleň Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,55 -0,10 -0,10 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,150


i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, veřejná zeleň § 4 odst. 3 4 780,0,150 1,000 Parcelní Výměra Jedn. cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 ostatní plocha 1,00 717,00 2 Ostatní stavební pozemek - celkem 1,00 m

Pozemek - veřejná zeleň - zjištěná cena

=

Upr. cena [Kč/m2] 717,00 Cena [Kč] 717,717,-

717,- Kč

1.3. Pozemek - ostatní plocha - chodník ppč. 2339/47 a chodníky mezi zahradami Ocenění - Stavební pozemek pro ostatní plochy Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,55 -0,10 -0,06 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,174


i=1

- 41 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 4 780,0,174 1,000 Parcelní Výměra Jedn. cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní 2339/47 1,00 831,72 komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 1,00 m2

Pozemek - ostatní plocha - chodník ppč. 2339/47 a chodníky mezi zahradami - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 831,72 Cena [Kč] 831,72 831,72

831,72 Kč

=

1.4. Pozemek - ostatní plocha u lesa - veřejná zeleň Ocenění - Stavební pozemek pro ostatní plochy Úprava základních cen pro pozemky veřejné zeleně Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,55 0,00 -0,10 -0,20 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,090


i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 4 780,0,090 1,000 Parcelní Výměra Jedn. cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 ostatní plocha 1,00 430,20 Ostatní stavební pozemek - celkem 1,00 m2

Pozemek - ostatní plocha u lesa - veřejná zeleň - zjištěná cena

=

Upr. cena [Kč/m2] 430,20 Cena [Kč] 430,20 430,20

430,20 Kč

1.5. Ostatní plocha - v územním plánu zóna VV - veřejná vybavenost Ocenění - Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití - 42 -

č. II

Pi 0,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

IV

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + Pi = 1,000

Index omezujících vlivů

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,611 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,611 = 0,593 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 4 780,0,593 0,300 850,36 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m2] [Kč/m2] [Kč] § 9 odst. 4 ostatní plocha 813/1 1,00 850,36 850,36 Stavební pozemek - celkem 1,00 m2 850,36

Ostatní plocha - v územním plánu zóna VV - veřejná vybavenost zjištěná cena

=

850,36 Kč

Rekapitulace výsledných cen k části B.2.2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - ostatní komunikace 1.2. Pozemek - veřejná zeleň 1.3. Pozemek-ostatní pl.-chodník ppč. 2339/47 a chodníky u zahrad 1.4. Pozemek - ostatní plocha u lesa - veřejná zeleň 1.5. Ostatní plocha - v územním plánu zóna VV - veřejná vybavenost

1 434,- Kč 717,- Kč 831,70 Kč 430,20 Kč 850,40 Kč

B.2.3 Pozemek „ostatní plocha“ - v územním plánu zóna OBC – jednotková cena Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - soudní spory 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

- 43 -

č. I I II

Pi -0,03 -0,03 0,00

I II IV

-0,04 0,00 1,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně II dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 -0,01 0,00

-0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,970 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,873

1.1. Ostatní plocha - v územním plánu zóna OBC – část pozemků parc.č. 824/17, 825/1 a 2420/6, která netvoří jednotný funkční celek k rodinným domům Ocenění - Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,970 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,970 = 0,873 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 44 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 4 780,Parcelní Výměra Typ Název číslo [m2] § 9 odst. 4 ostatní plocha 824/1 - část 1,00 Stavební pozemek - celkem 1,00 Zatřídění

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,873 0,300 Jedn. cena [Kč/m2] 1 251,88 2 m

1 251,88 Cena [Kč] 1 251,88 1 251,88

Index

Ostatní plocha - v územním plánu zóna OBC - 824/17, 825/1 a 2420/6 - zjištěná cena

=

1 251,88 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Ostatní plocha - v ÚP zóna OBC – část pozemků parc.č. 824/17, 825/1 a 2420/6, která netvoří jednotný funkční celek k rodinným domům

1 251,90 Kč

Celkem po zaokrouhlení

1 250,00 Kč

B.2.4 Pozemky v k.ú. Krč - jednotková cena Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 6 950,00 Kč/m2

1.1. Pozemek parc.č. 2997/8 - za protihlukovou stěnou Ocenění - Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy III Veřejné parky nebo veřejná zeleň P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,55 -0,10 -0,10 -0,05 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,120


i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 6 950,0,120 1,000 - 45 -

Upr. cena [Kč/m2] 834,00


Typ

Název

§ 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 2997/8

Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1,00 834,00 1,00 m2

Pozemek parc.č. 2997/8 - za protihlukovou stěnou - zjištěná cena

=

Cena [Kč] 834,834,-

834,- Kč

1.2. Pozemek parc.č. 2997/4 a 2997/7 Ocenění - Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené II Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,40

-0,10 0,00 -0,05 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,270


i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 6 950,0,270 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3

ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 2997/7

Výměra [m2] 1,00

Jedn. cena [Kč/m2] 1 876,50

1,00 m2

Pozemek parc.č. 2997/4 a 2997/7 - zjištěná cena

Upr. cena [Kč/m2] 1 876,50 Cena [Kč] 1 876,50 1 876,50

=

1 877,00 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc.č. 2997/8 - za protihlukovou stěnou 1.2. Pozemek parc.č. 2997/4 a 2997/7

- 46 -

834,- Kč 1 877,- Kč


B.2.5 Stanovení zjištěné ceny Na základě výše stanovených jednotkových cen ostatních pozemků a dle jednotkových cen z cenové mapy stavebních pozemků (pozemky pod převážnou částí rodinných domů = 5.970,Kč/m2, převážná část pozemků bytových domů = 4.720,- Kč/m2) je dále uvedeno stanovení „zjištěné“ ceny následovně: Tabulka 10 Katastrální území Kunratice - list vlastnictví č. 1402 Parcelní číslo 806/5 807/2 807/3 807/4

Výměra (m2) 308 326 432 693

Druh pozemku v právním stavu zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

Číslo popis. 1374 1303 1302

807/5 807/6 807/7 807/8 807/9 807/10 807/11 807/12 807/13 807/14 807/15 807/25 807/26 807/27 807/28 807/29

322 360 324 61 57 63 63 63 57 59 266 706 297 297 488 857

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

1304 1305 1306 1356 1357 1358 1359 1360 1361 1362 1363 1375 1376 1377 1378

808/3 808/4 808/5 808/7 808/8 810/3 810/4 812/2 812/3 814/2 815/3 817/2

430 643 304 306 271 425 430 318 201 523 756 99

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

1310 1301 1307 1309 1308 1315 1313 1311 1312 1314 1367 1348

Druh stavby/pozemku bytový dům bytový dům bytový dům V KN evidováno jako zbořeniště-jedn. funkční c.

bytový dům bytový dům bytový dům bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení rodinný dům rodinný dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům V KN evidováno jako zbořeniště-jedn. funkční c.

- 47 -

bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům rodinný dům

Jedn.cena Cena celkem (Kč/m2) (Kč) 4 720,00 1 453 760,00 4 720,00 1 538 720,00 4 720,00 2 039 040,00 4 720,00 3 270 960,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00

1 519 840,00 1 699 200,00 1 529 280,00 364 170,00 340 290,00 376 110,00 376 110,00 376 110,00 340 290,00 352 230,00 1 588 020,00 3 332 320,00 1 401 840,00 1 401 840,00 2 303 360,00 4 045 040,00

4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 5 970,00

2 029 600,00 3 034 960,00 1 434 880,00 1 444 320,00 1 279 120,00 2 006 000,00 2 029 600,00 1 500 960,00 948 720,00 2 468 560,00 3 568 320,00 591 030,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 817/13 817/14 817/15 817/16 817/17 817/18 817/19 817/20 817/21 817/22 817/23 817/24 817/25 817/26 817/27 817/28 817/29 817/30 817/31 817/32 817/33 818/2 818/3 818/4 818/5 818/6 818/7 818/8 822/4 822/5 822/6 822/7 822/8 823/3 823/4 823/5 823/6 823/7 823/8 823/9 824/2 824/3 824/4 824/5 825/2

197 74 78 77 77 77 77 79 82 73 72 73 73 72 73 72 72 72 72 72 87 83 69 69 68 68 68 83 70 83 82 82 99 76 72 72 72 72 72 267 274 88 86 90 94

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha

1570 1571 1572 1573 1574 1575 1576 1577 1557 1558 1559 1560 1561 1562 1563 1564 1565 1566 1567 1568 1569 1349 1350 1351 1352 1353 1354 1355 1342 1341 1340 1339 1338 1337 1336 1335 1334 1333 1332 1331 1330 1329 1328 1327 1326 - 48 -

rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům bydlení bydlení rodinný dům bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bydlení bytový dům bytový dům bydlení bydlení bydlení bydlení

5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00

1 176 090,00 441 780,00 465 660,00 459 690,00 459 690,00 459 690,00 459 690,00 471 630,00 489 540,00 435 810,00 429 840,00 435 810,00 435 810,00 429 840,00 435 810,00 429 840,00 429 840,00 429 840,00 429 840,00 429 840,00 519 390,00 495 510,00 411 930,00 411 930,00 405 960,00 405 960,00 405 960,00 495 510,00 417 900,00 495 510,00 489 540,00 489 540,00 591 030,00 453 720,00 429 840,00 429 840,00 429 840,00 429 840,00 429 840,00 1 593 990,00 1 635 780,00 525 360,00 513 420,00 537 300,00 561 180,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 2339/12 2339/22 2339/23 2339/24 2339/25 2339/26 2339/49 2339/88 2339/89 2339/129 2339/155 807/22 807/23 807/24 808/1 808/6 811 813/1 813/2 813/3 813/4 816/6 816/8 816/9 816/10 816/11 816/12 816/13 816/14 816/15 816/16 816/17 817/1 817/9 817/10 817/34 817/35 817/36 817/37 817/38 817/39 817/40 817/41 817/42 817/43

158 105 82 82 70 71 8 300 433 52 2706 4013 319 448 2112 2840 1158 3550 79 51 155 6982 170 56 45 39 39 37 38 38 38 38 292 253 789 39 39 48 194 71 83 89 90 90 89

zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha zastavěná plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

1316 1347 1346 1345 1344 1343 1379 1427 1428 1429 1497

- 49 -

bytový dům rodinný dům bydlení bydlení bydlení bydlení bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům bytový dům komunikace jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. komunikace jedn.funkční c. územní plán VV chodník chodník územní plán VV komunikace chodník jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. chodník mezi RD jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c.

5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 4 720,00 1 434,00 5 970,00 5 970,00 4 720,00 1 434,00 4 720,00 850,00 832,00 832,00 850,00 1 434,00 832,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 832,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00

943 260,00 626 850,00 489 540,00 489 540,00 417 900,00 423 870,00 37 760,00 1 416 000,00 2 043 760,00 245 440,00 12 772 320,00 5 754 642,00 1 904 430,00 2 674 560,00 9 968 640,00 4 072 560,00 5 465 760,00 3 017 500,00 65 728,00 42 432,00 131 750,00 10 012 188,00 141 440,00 334 320,00 268 650,00 232 830,00 232 830,00 220 890,00 226 860,00 226 860,00 226 860,00 226 860,00 1 743 240,00 210 496,00 4 710 330,00 232 830,00 232 830,00 286 560,00 1 158 180,00 423 870,00 495 510,00 531 330,00 537 300,00 537 300,00 531 330,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 817/44 817/45 817/46 817/47 817/48 817/49 817/50 817/51 817/52 817/53 817/54 817/55 817/56 817/57 817/58 817/59 817/60 817/61 817/62 817/63 817/64 818/1 818/22 818/23 818/24 818/25 822/2 822/3 822/12 823/1 823/2 824/1 824/17část 824/17část 825/1-část 825/1-část 825/12 825/13 826/4 826/5 2339/7 2339/38 2339/39

90 89 88 88 88 100 192 111 112 113 112 113 109 148 39 40 39 39 39 43 129 242 656 173 299 136 370 13 2 255 423 51 54

ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

23 ostatní plocha 87 439 4 1 129 76 2757 633 39

ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha - 50 -

jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. jedn.funkční c. územní plán OB jedn.funkční c. jedn.funkční c. chodník mezi RD chodník mezi RD chodník mezi RD jiná plocha jiná plocha jiná plocha jedn.funkční c. jedn.funkční c. jiná plocha jedn.funkční c.

5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 5 970,00 1 252,00 5 970,00 5 970,00 832,00 832,00 832,00 430,00 430,00 430,00 5 970,00 5 970,00 430,00 5 970,00

537 300,00 531 330,00 525 360,00 525 360,00 525 360,00 597 000,00 1 146 240,00 662 670,00 668 640,00 674 610,00 668 640,00 674 610,00 650 730,00 883 560,00 232 830,00 238 800,00 232 830,00 232 830,00 232 830,00 256 710,00 161 508,00 1 444 740,00 3 916 320,00 143 936,00 248 768,00 113 152,00 159 100,00 5 590,00 860,00 1 522 350,00 2 525 310,00 21 930,00 322 380,00

územní plán OB

1 252,00

28 796,00

jedn.funkční c. územní plán OB zeleň zeleň zeleň zeleň zeleň komunikace komunikace

5 970,00 1 252,00 717,00 717,00 430,00 430,00 717,00 1 434,00 1 434,00

519 390,00 549 628,00 2 868,00 717,00 55 470,00 32 680,00 1 976 769,00 907 722,00 55 926,00

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 2339/41 2339/44 2339/45 2339/47 2339/48 2339/100 2339/101 2239/103 2339/107 2339/108 2339/111 2339/116 2339/117 2339/158 2339/159 2339/160 2339/162 2339/163 2339/164 2339/169 2339/170 2339/171 2339/177 2339/181 2420/4 2420/5 2420/6-část 2420/6-část

2677 93 3 318 428 403 175 977 38 93 421 12 34 889 637 1121 13 34 63 209 2808 1880 37 195 17 195 88 163

ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace ostatní komunikace ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha

územní plán SV jedn.funkční c. chodník u BD chodník jedn.funkční c. komunikace zeleň komunikace zast.pl. - trafo zeleň komunikace zast.pl. - trafo jiná plocha komunikace dopr.plocha zeleň parkoviště komunikace komunikace komunikace komunikace zeleň zeleň zeleň územní plán OB územní plán OB jedn.funkční c. územní plán OB

1 335,00 5 970,00 832,00 832,00 5 970,00 832,00 717,00 1 434,00 4 720,00 717,00 1 434,00 4 720,00 430,00 1 434,00 1 434,00 717,00 1 434,00 1 434,00 1 434,00 1 434,00 1 434,00 717,00 717,00 717,00 1 252,00 1 252,00 5 970,00 1 252,00

Celkem

3 573 795,00 555 210,00 2 496,00 264 576,00 2 555 160,00 335 296,00 125 475,00 1 401 018,00 179 360,00 66 681,00 603 714,00 56 640,00 14 620,00 1 274 826,00 913 458,00 803 757,00 18 642,00 48 756,00 90 342,00 299 706,00 4 026 672,00 1 347 960,00 26 529,00 139 815,00 21 284,00 244 140,00 525 360,00 204 076,00 197 745 250,00

Katastrální území Krč - list vlastnictví č. 795 Parcelní Výměra Druh pozemku Číslo Druh Jedn.cena Cena celkem číslo (m2) v právním stavu popis. stavby/pozemku (Kč/m2) (Kč) 2997/4 1066 ostatní komunikace komunikace 1 877,00 2 000 882,00 2997/7 108 ostatní komunikace komunikace 1 877,00 202 716,00 2997/8 593 ostatní plocha zeleň 834,00 494 562,00 2 698 160,00 CELKEM POZEMKY k.ú. Kunratice a k.ú. Krč 200 443 410,00 Věcná břemena

Identifikace dle čl. 7.4 počet

CELKEM PO ODPOČTU VĚCNÝCH BŘEMEN

72,00

10 000,00

720 000,00 199 723 410,00

- 51 -


C.2 Závěrečná rekapitulace zjištěné ceny Závěrečné porovnání výše zjištěné ceny pozemků dle LV č. 1402 v katastrálním území Kunratice a pozemků dle LV č. 795 pro katastrální území Krč Pozemky v lokalitě Zelené údolí (v Kč)

Označení

Název

metody

metody

Výše ceny (Kč)

Zjištěná cena rok 2016

B.2

ZÁKLADNÍ METODA – zjištěná cena dle dikce platného oceňovacího předpisu č. 53/2016 Sb. včetně odpočtu práva odpovídajících věcným břemenům

199,723.410,-

Odpovídá zjištěné ceně

199,723.410,-

Zjištěná cena

Zjištěná cena dle platné vyhlášky

Závěr: A. Zjištěná cena vybraných pozemků na listu vlastnictví č. 1402 v katastrálním území Kunratice a vybraných pozemků na listu vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč, vše na území hlavního města Prahy byla stanovena základním oceňovacím způsobem, a to základní oceňovací metodou dle platné oceňovací metody dle vyhlášky č. 53/2016 Sb. B. Výsledná výše zjištěné ceny vybraných pozemků na listu vlastnictví č. 1402 v katastrálním území Kunratice a vybraných pozemků na listu vlastnictví č. 795 pro katastrální území Krč, vše na území hlavního města Prahy činí dle výpočtů znalce částku 199,723.400,- Kč, slovy: jednostodevadesátdevětmiliónůsedmsetdvacettřitisícečtyřista Kč, což odpovídá zjištěné ceně obdobných pozemků věcí v místě a v čase. C. Výše uvedená zjištěná cena odpovídá lokalitě, druhu pozemků a té skutečnosti, že na stavebních pozemcích jsou vybudovány cizí stavby a dále odpovídá té skutečnosti, že u pozemků existuje negativní vliv právních vztahů. D. Dá se konstatovat, že výše uvedený výsledek v částce 199,723.400,- Kč odpovídá datu vyhotovení posudku v roce 2016, odpovídá danému místu k.ú. Kunratice a k.ú. Krč, odpovídá uvedeným okrajovým podmínkám a odpovídá ekonomickým podmínkám v ČR a stavu trhu s nemovitostmi.

- 52 -


B.3 ZNALECKÝ POSUDEK po provedení ocenění dle této Smlouvy závěry zkomparovat se znaleckými posudky, které objednatel zhotoviteli po podpisu smlouvy protokolárně předal, pro případ, kdy znalec při stanovení ceny v místě a čase obvyklé dle Smlouvy dospěje k jiné výši ceny pozemků v daném místě a čase obvyklé, resp. ceny zjištěné pro účely jejich prodeje, než jsou ceny uvedené ve znaleckých posudcích předaných objednatelem, zdůvodní zhotovitel, proč a jak k těmto případným rozdílným závěrům dospěl ve svém znaleckém posudku, resp. v díle dle Smlouvy

Při porovnání výše uvedených výsledků z tohoto znaleckého posudku s výsledky předložených posudků je možné konstatovat, že tyto se částečně liší od výsledků v předložených znaleckých posudcích. Z tohoto důvodu znalec provedl základní orientační rozbor předložených posudků. V závěru k jednotlivým znaleckým posudkům znalec vyjadřuje stanovisko k rozdílům v posudcích.

B.3.1 Rozbor znaleckých posudků B.3.1 Znalecký posudek č. 3257/177/2014 ze dne 20.9.2014, vyhotovený Ing. Václavem Zvěřinou, CSc. Uvedený znalecký posudek v části B1 provedl ocenění pravděpodobně v mírně odlišné skladbě pozemků, kdy jako příklad je možné uvést pozemky v katastrálním území Krč, kde znalec Ing. Zvěřina oceňuje například pozemek 2997/6 a neprovádí ocenění pozemku 2997/4. V rámci ocenění dle cenové mapy jsou zahrnuté i některé pozemky v druhu pozemku „ostatní plocha“ se způsobem využití „komunikace“, kdy uvedený druh pozemků by měl být oceněn dle § 4 odst. 3 použité vyhlášky č. 441/2013 Sb. V části B2 provedl znalec ocenění cenovým porovnáním, kdy nevycházel ze skutečně realizovaných převodů, ale vycházel z nabídek na realitním serveru S reality. Závěr  Výsledná cena podle cenového předpisu, kterou stanovil znalec Ing. Zvěřina ve výši 267.013.760,-- Kč, je ve vztahu k závěrům mého znaleckého posudku ovlivněna jednak jinou cenovou hladinou dle CMP 2014 (pozemky u rodinných domů = 5.000,-- Kč/m2) a jednak je ovlivněna jinou skladbou pozemků.  Výsledná cena, stanovená znalcem Ing. Zvěřinou cenovým porovnáním ve výši 412.400.000,-- Kč, je ovlivněna výší obvyklé ceny (jak tuto znalec Zvěřina nesprávně nazývá), kdy tuto pro pozemky pod rodinnými domy stanovil ve výši 8.027,-- Kč/m2 a pro pozemky pod bytovým domy ve výši 7.577,-- Kč/m2. Obě uvedené jednotkové „tržní hodnoty“ výrazně ovlivňují výslednou porovnávací cenu znalce Ing. Zvěřiny směrem nahoru. B.3.2 Znalecký posudek č. ZÚ-1440/2014 ze dne 4.11.2014 vyhotovený znaleckým ústavem IRA, spol. s r.o. Úkolem znaleckého posudku bylo stanovit výši v místě a čase obvyklé ceny pozemku parc.č. 2339/13 a části pozemku parc. č. 2339/151, části pozemku parc. č. 2339/42 a části pozemku - 53 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016 2339/153, vše v k.ú. Kunratice, obec Praha. Při určení výše obvyklé ceny pozemku a částí pozemků znalec nebude přihlížet k případným právním vadám pozemků (věcné břemeno, zástavní právo). Závěr  Protože předmětem uvedeného znaleckého posudku byly pozemky parc. č. 2339/13, 2339/151, 2339/42 a 2339/153 a tyto nejsou předmětem mého znaleckého posudku, není možné se objektivně vyjádřit k ceně předmětných pozemků, kdy znalecký ústav stanovil cenu uvedených pozemků čtyřmi oceňovacími způsoby, a to metodou dle cenového předpisu, Naegeliho metodou, metodou ČKOM a dále stanovil cenu obvyklou. B.3.3 Znalecký posudek č. 1261-1/13 ze dne 2.1.2013, vyhotovený znalcem Ing. Martinem Horčičkou Znalecký posudek byl zpracován podle stavu nemovitého majetku ke dni 28.12.2012. V záhlaví znaleckého posudku je konstatováno, že tento posudek je pouze o ceně vybraných pozemků v k.ú. Kunratice a netýká se pozemků v k.ú. Krč. Z orientačního rozboru skladby pozemků dále vyplývá, že předmětem ocenění jsou (nad rámec mého znaleckého posudku) např. pozemky související s domem čp. 1484 (Emmy) a dále pozemky související s budovou garáží čp. 1493. Závěr  Z výpočtu znalce Ing. Horčičky vyplývá, že stanovil cenu „zjištěnou“ dle tehdy platného oceňovacího předpisu. Nejedná se tedy ani o tržní hodnotu a ani o obvyklou cenu.  Znalcem Ing. Horčičkou zjištěná cena vychází z tehdy platné cenové mapy stavebních pozemků na území hlavního města Prahy, kde například jednotková cena pro pozemky rodinných domů činí částku 5.000,-- Kč/m2.  Porovnání se závěry mého znaleckého posudku není prakticky možné, a to jak s ohledem na odlišnou skladbu pozemků, tak s ohledem na ceny zjištěné z cenové mapy stavebních pozemků. B.3.4 Znalecký posudek č. C13131983 ze dne 22.2.2013 vyhotovený společností American Appraisal s.r.o. Ve znaleckém posudku je stanovena jednak cena obvyklá a jednak cena obvyklá za užívání vybraných pozemků na LV č. 4782 a LV č. 1402 v k.ú. Kunratice a LV č. 795 v k.ú. Krč. Obvyklá cena pozemků nebyla indikována porovnávací metodou s historicky realizovanými převodů pozemků v daném místě a čase. American Appraisal s.r.o. ocenil pozemky metodou tržního porovnání a stanovením mediánu z celkem 18 transakcí v k.ú. Vršovice, Strašnice, Podolí, Krč, Michle, Malešice, Chodov, Háje a Stodůlky. Závěr  American Appraisal s.r.o. v závěru svého znaleckého posudku indikoval metodou tržního porovnání jednotkovou hodnotu pozemků zastavěných nebo souvisejících s řadovými rodinnými domy z ceny dle cenové mapy ve výši 5.000,-- Kč/m2 a vynásobením vypočteného mediánu ve výši 62%. Tímto oceňovacím způsobem stanovil American Appraisal s.r.o. hodnotu pozemku s rodinnými domy ve výši 3.100,-- Kč/m2.  Obdobným způsobem s využitím jednotkové ceny z cenové mapy stavebních pozemků a s využitím mediánu stanovil jednotkovou hodnotu pozemku s bytovými domy ve výši 2.926,-- Kč/m2.

- 54 -

Znalecký posudek č. 4165-22/2016  American Apraisal s.r.o. závěrem konstatuje: „Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme toho názoru, že tržní hodnota (cena obvyklá) oceňovaných pozemků indikovaná metodou tržního porovnání je v členění….183.700.000,-- Kč“.  Uvedená hodnota dle mého názoru může vyjadřovat celkovou tržní hodnotu a nikoli cenu obvyklou a se závěry mého znaleckého posudku se nedá rovněž posoudit, a to především s ohledem na jinou skladbu pozemků a s ohledem na jinou tržní hodnotu.  Jednotková hodnotu pozemků zastavěných nebo souvisejících s řadovými rodinnými domy ve výši 3.100,-- Kč/m2 je hluboko pod zjištěnou cenou ve výši 5.000,-- Kč/m2.

V Panen. Břežanech 14.3.2016

Ing. Ladislav Kubík Panenské Břežany 163 250 70 Odolena Voda Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze, Spálená ul. 2 ze dne 1. prosince 1992 čj.Spr.404/92 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4165-22/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. FV 4165-22/2016. "Zpracovatel tohoto znaleckého posudku prohlašuje, že není k objednateli ve vztahu personální či finanční závislosti, ani není s objednatelem v rodinném, zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu. Dále znalec prohlašuje, že jednání o odměně za zpracování tohoto znaleckého posudku byla vedena tak, aby výše odměny nebyla nijak závislá na výsledcích tohoto znaleckého posudku. Znalec si je vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku."

- 55 -


E. PŘÍLOHY ZNALECKÉHO POSUDKU A. Výpisy z katastru nemovitostí B. Seznam oceňovaných pozemků C. Kopie katastrálních map D. Územní plán předmětné lokality E. Informace o vybraném území a cenová mapa stavebních pozemků F. Kopie kupních smluv – podklad pro komparativní metodu G. Fotografická dokumentace porovnávaných pozemků v k.ú. Kunratice H. Kopie katastrálních map porovnávaných pozemků v k.ú. Kunratice

- 56 -

2016

Recommend Documents