ZNALECKÝ POSUDEK č. 3387/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Okříšky, obec Okříšky, okres Třebíč, na ulici Nádražní: rodinného domu č.p. 116 na pozemku parc. č. St. 107/2, s pozemky parc. č. St. 107/2, 388/18, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 590/05
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
26. května 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
26. května 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení:
22. června 2016
Tento posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 590/05-285 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ve vlastnictví povinného Lubomíra Jahelky. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 26. května 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 586 vyhotovený dne 5.4.2016 pro k.ú. Okříšky: A: Vlastník: Jahelka Lubomír MUDr., Hloužkova 1598, 67602 Moravské Budějovice B: Nemovitosti: Parcela: St. 107/2 - 299 m2 zastavěná plocha a nádvoří 388/18 - 106 m2 zahrada Stavba: Okříšky, č.p. 116, bydlení, stavba stojí na parc.č. St. 107/2 B1: Jiná práva: Věcné břemeno jízdy C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Okříšky z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 26.5.2016. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný Lubomír Jahelka neumožnil přístup do objektu – převzal si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření, ale ze zdravotních důvodů se nemohl dostavit. Na oznámení o náhradním termínu místního šetření již nereagoval a neposkytl součinnost.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s., 2013 (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2 Situace oceňované nemovité věci Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rodinný dům č.p. 116 na pozemku parc. č. St. 107/2 Vedlejší stavba na pozemku parc.č. St. 107/2 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 388/18, 388/18 Pozemek parc.č. St. 107/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 299 m2 Pozemek parc.č. 388/18 – zahrada o výměře 106 m2
Nemovitost se nachází v městysi Okříšky, na ulici Nádražní, číslo popisné 116. Příjezd k nemovitosti je po veřejně užívané hlavní zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy a objekty občanské vybavenosti, za zahradou se nachází hřbitov.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Městys 2 074 Městys Okříšky se nachází asi 8 km severozápadně od Třebíče. Nachází se v členité krajině Křižanovské vrchoviny. Ano Ano ZŠ, MŠ Širší síť obchodů a služeb Vyšší občanská vybavenost Poptávka je nižší než nabídka
Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Úřad městyse: Poštovní úřad: Škola: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
V centru městyse Příjezd po hlavní komunikaci Rovinatý Převážně starší rodinné domy a objekty občanské vybavenosti Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům řadový vnitřní Vedlejší stavba, venkovní úpravy 1.NP – z ulice a ze zahrady 2.NP – po vnitřním schodišti Pravděpodobně v podkroví Podle posouzení zvenčí je objekt v průměrném stavebnětechnickém stavu, se zanedbanou údržbou.
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dům je připojen na tyto inženýrské sítě (dle programu Aquarius): Vodovod: Veřejný vodovod Kanalizace: Veřejná kanalizace
5 Elektrická síť: Plyn: Telefon:
2.
230/400 V Zaveden zemní plyn (HUP na fasádě) Pravděpodobně zaveden
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce.
2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v městysi Okříšky, na ulici Nádražní, číslo pop. 116. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový vnitřní, nepodsklepený, se 2 nadzemními podlažími, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu bylo zjištěno při místním šetření, z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům řadový vnitřní Obdélníkový Není 2 NP Není Základové pasy Ano Zděná z cihel pálených Střecha sedlová Betonové tašky Pozinkovaný plech Břízolitová omítka Chybí Chybí
2.2.2 Popis objektu Dům je řadový vnitřní, uliční fasáda je orientována k severozápadu, z ulice je vchod do 1.NP v pravé části domu. Dům má 2 nadzemní podlaží, obsahuje pravděpodobně 2 bytové jednotky, půdní prostor asi není využívaný jako podkroví. Za domem je oplocená zahrada, nachází se zde zděná vedlejší stavba a několik ovocných a okrasných dřevin. Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov je dřevěný, krytina z betonových tašek. Fasáda je břízolitová, klempířské konstrukce
6 z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění je pravděpodobně ústřední s kotlem na zemní plyn. Dům je připojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a zemní plyn.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav
1930 ((dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dům je pravděpodobně bez zásadních modernizací. Zvýšená vlhkost zdiva (viditelná na uliční fasádě). Podle posouzení zvenčí je objekt v průměrném stavebnětechnickém stavu, se zanedbanou údržbou.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba byla přístupná jen z ulice, rozměry byly zjištěny z katastrální mapy nebo odborným odhadem. o
o
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
délka m 9,95
šířka m 9,40
výška m 3,30
ZP m2 93,53 93,53
OP m3 308,65 308,65
2.NP Část Základní část Celkem 2.NP
délka m 9,95
šířka m 9,40
výška m 3,30
ZP m2 93,53 93,53
OP m3 308,65 308,65
délka m 9,95
šířka m 9,40
výška m
ZP m2 93,53
OP m3
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
0,00 3,50
0,00 163,68 163,68 ZP m2 93,53 93,53
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení Celkem
187,06
OP m3 308,65 308,65 163,68 780,98
Užitná plocha domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy každého podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část 1.NP 2.NP Celkem
Zastavěná plocha (m2) 93,53 93,53
koeficient 0,80 0,80
Užitná plocha (m2) 74,82 74,82 149,65
7
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu B.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN16 Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC )
typ
nepodsklepený
B sklonitá
ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
111
bez podkroví 1 975,00 1,000 1 975,00 780,98 0,90 2,140
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
(1)
(2)
1 2 3 4 5
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina
6
Klempířské konstrukce
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené Celkem
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
S S S S S
0,07100 0,22300 0,08400 0,05200 0,03200
100 100 100 100 100
S
0,00800
S S C S S S S S S S S C S S S S S S S P
0,06200 0,03100 0,00400 0,02300 0,02400 0,03300 0,05200 0,02200 0,01100 0,04400 0,04100 0,00600 0,03000 0,01800 0,00500 0,02800 0,00500 0,05100 0,00400 0,03600 0,00000
Provedení
Stand
(3) betonové pasy s izolací cihelné s rovným podhledem krov dřev., střecha sedlová betonové tašky úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů vápenné štukové břízolit chybí koupelny, kuchyně betonové s broušeným teracem dřevěné náplňové dřevěná dvojitá vlýsky keramická dlažba, PVC ústřední s kotlem na ZP 230/400V, jističe chybí rozvod studené a teplé vody kotel na ZP zaveden zemní plyn z kuchyní, koupelen, WC plyn. sporáky umývadla, vany WC splachovací digestoře, STA není
Koef.
Uprav. podíl
(7)
(8)
(9)
0,07100 0,22300 0,08400 0,05200 0,03200
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,07100 0,22300 0,08400 0,05200 0,03200
100 0,00800
1,00
0,00800
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
0,06200 0,03100 0,00000 0,02300 0,02400 0,03300 0,05200 0,02200 0,01100 0,04400 0,04100 0,00000 0,03000 0,01800 0,00500 0,02800 0,00500 0,05100 0,00400 0,01656 0,00000
%
Pod.č.
0,06200 0,03100 0,00400 0,02300 0,02400 0,03300 0,05200 0,02200 0,01100 0,04400 0,04100 0,00600 0,03000 0,01800 0,00500 0,02800 0,00500 0,05100 0,00400 0,03600 0,00000 1,00000
0,97056
8 Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 60,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
Kč/m3
0,97056 3 691,86 2016 1930 86
S
roků
O CN
% Kč
60,00 2 883 268,82
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 2 883 268,82 -1 729 961,29 1 153 307,53 1 153 307,53
CS
2.3 Vedlejší stavba - sklad Vedlejší stavba se nachází v zahradě proti domu. Stavba je zděná, nepodsklepená, s 1NP, střecha sedlová. Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly zjištěny z katastrální mapy a odborným odhadem. o
1.NP Část Základní část vč.zastřeš. Celkem 1.NP
délka m 4,10
šířka m 4,70
výška m 3,00
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem
ZP m2 19,27 19,27
OP m3 57,81 57,81
ZP m2 19,27 19,27
OP m3 57,81 57,81
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavba - sklad Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN16
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří S Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC/ Koeficient využití podkroví ppod Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Obestavěný prostor objektu OP Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki Koeficient vybavení stavby
typ
B
zděná
nepodsklepená
plochá
bez podkroví 2016 1975 41 1 250,00 1,00 1 250,00 57,81 0,90 2,088
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC 1274
9 Podíl (př.21) (5)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S C S S S S S P
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
K4
-
0,95168
Kč/m3
2 235,50
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
(1)
(2)
(3)
(4)
základové pasy zděné tl. 30 cm rovné krovu dřev. neumožňující podkroví betonové tašky chybí vápenné omítky neuvažuje se dřevěné jednoduchá betonové světelná není ( z výpočtu výše )
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem
Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
1,00000 ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 60,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
2.4
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,00000 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,02668 0,00000 0,95168
2016 1975 41
S
roků
O CN
% Kč
60,00 129 234,26
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 129 234,26 -77 540,56 51 693,70 51 693,70
CS
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot z drátěného pletiva, zpevněné plochy dlážděné). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč 1 153 307,53 51 693,70 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč 0,00 Garáže tvořící příslušenství Kč Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Kč Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
1 205 001,23 3,5 % 5,0 % 3,5 % 42 175,04
10
2.5 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 06/2016. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky:
Prodej stavebního pozemku 949 m², Příštpo, okres Třebíč Nabízíme k prodeji zahradu určenou ke stavbě rodinného domu v obci Příštpo, veškeré sítě jsou na hranici pozemku, který je oplocen. V obci je zbudována nová kanalizace, přístup je po nezpevněné komunikaci, která by měla projít úpravou na asfaltovou. Celková cena:385 294 Kč za nemovitost Cena za m²:406 Kč Aktualizace:21.6.2016 Plocha pozemku:949 m2
Prodej stavebního pozemku 634 m², Čechočovice, okres Třebíč Čechočovice, okr. Třebíč, prodej stavebního pozemku, vhodného k výstavbě samostatně stojícího RD, dle platného ÚZ plánu. Pozemek je umístěný klidné části obce, je nepravidelného tvaru, o šíři z přední části 23,5 m, v zadní koncové části 12 m, v max. hloubce pozemku 38 m, přístupný oboustranně z asfalt. komunikace. Celková plocha pozemku je 634 m2. Inž. sítě: vodovod obecní v plánu obce k výstavbě cca do 1 roku, vodu možno čerpat vybudováním vlastní studny ( voda cca v 15 m hloubky), plyn na obou hranicích pozemku, nutno zhotovit vlastní jímku, i když je v plánu obce vybudovat kanalizaci současně s vodovodem. Elektřinu lze stáhnout ze sloupu přilehlého el. vedení. Celková cena:329 680 Kč za nemovitost Cena za m²:520 Kč Aktualizace:14.06.2016 Plocha pozemku:634 m2
Prodej stavebního pozemku 1 613 m², Třebíč - Račerovice, okres Třebíč Nabízíme k prodeji stavební pozemek na výstavbu RD v Račerovicích, které jsou vzdálené pouze 3 km od Třebíče. Jedná se o pozemek v mírném svahu s jižní orientací o výměřě 1.613 m2. Inženýrské sítě, voda, el. energie i plyn na hranici pozemku. Příjezdová komunikace
11
asfaltová. V lokalitě jsou již 3 zkolaudované domy, 2 domy před kolaudací a další 2 domy mají vydané stavební povolení. Celková cena:1 774 300 Kč za nemovitost Cena za m²:1 100 Kč Aktualizace:18.05.2016 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:1613 m2 Doprava:Silnice, Autobus
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 406 - 1100 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 700 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku číslo zastavěná plocha a St. 107/2 nádvoří 388/18 zahrada
Umístění
Výměra m2
plocha pod rodinným domem a zahradou zahrada
Celkem parcely
ZC Kč/m2
Cena Kč
299
700,00
209 300,00
106
700,00
74 200,00
405
283 500,00
2.6 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Objekt Rodinný dům č.p. 116 Vedlejší stavba - sklad Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 10 odst. 2 Stavby celkem
Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 1 153 307,53 51 693,70 42 175,04 1 247 176,27
Pozemky : St. 107/2 388/18
209 300,00 74 200,00
Pozemky celkem
283 500,00
Trvalé porosty celkem Celkem
Celkem po zaokrouhlení
0,00 1 530 676,27
1 530 680,00
12
3.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 06/2016.
3.1 Cenové porovnání – rodinný dům Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Podlaží Tech. stav
Okr.Třebíč, obec Třebíč, ul.Pražská 2.NP Typ 1+1 a 2+1 Stáří domu cca 80 roků, původně přízemní, v roce 1954 provedena nástavba patra, nachází se ve zhoršeném technickém stavu, se zanedbanou údržbou původním, mírně zhoršeném technickém stavu
Vybavení
Zdivo z plných cihel o tl. 45 cm, střešní krytina z betonových tašek Bramac, vnější omítky vápenné, vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně s WC z keramických obkladaček, dveře jsou dřevěné, plné nebo prosklené, okna do ulice jsou plastová, do dvora dřevěná, dvojitá špaletová nebo zdvojená, podlahy PVC, z betonové dlažby a teraca. Vytápění je ústřední, s kotlem na tuhá paliva a s ocelovými článkovými radiátory. 67,12 Podl. plocha celková (m2) 99,63 Obest. prostor (m3) 568,56
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
----
z celkové p.p. pl. ---garáže (m2) 189 Napojení na sítě
1 050 000
z celkové p.p. plocha ---Navíc podl.pl. průjezdu (m2) B/L/T (m2) Elektro, veř.vodovod, veř.kanalizace, zemní plyn
cena za m2 podl. plochy (Kč)
10 539
Datum prodeje Zdroj KC
----
12/2015 Návrh KS
13 Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej rodinného domu 123 m², pozemek 323 m², Pražská, Želetava Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1 v Želetavě s uzavřeným dvorem a zahradou. Vytápění je na tuhá paliva nebo plynovým kotlem, plastová okna. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. Celková cena:999 999 Kč za nemovitost, včetně provize Celková cena: 962 000 Kč, 7 821 Kč/m2, bez provize Aktualizace:20.06.2016 Stavba:Cihlová Podlaží:1 Užitná plocha:123 m2 Plocha pozemku:323 m2 Sklep: ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace
Prodej rodinného domu 200 m², pozemek 219 m², Třebíč, okres Třebíč Nabízíme k prodeji dvougenerační RD v Třebíči, v lokalitě Horka-Domky. V domě jsou 2 bytové jednotky o dispozici 3+1, s možností rozšíření o podkroví. Dům je podsklepený, náleží k němu terasa, pod kterou se nachází dílna. Za dvorkem je zahrádka. Celková cena:2 600 000 Kč za nemovitost, 10 400 Kč/m2 Aktualizace:06.04.2016 Stavba:Cihlová Stav objektu:Před rekonstrukcí Podlaží:2 Počet bytů:2 Užitná plocha:250 m2 Plocha pozemku:219 m2 Sklep: ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace
14
Prodej rodinného domu 114 m², pozemek 248 m², Vrchlického, Třebíč - Borovina Zděný podsklepený dům - tzv. Baťův, v lok. Borovina. Dům je k rekonstrukci. Dispozice domu: přízemí: obývací pokoj, kuchyň, spíž, WC, 1. patro: 2 pokoje, koupelna. Nová vodovodní přípojka. Okolní pozemek ve vlastnictví města, možnost odkupu. Celková cena:1 299 000 Kč za nemovitost, 11 395 Kč/m2 Aktualizace:22.6.2016 Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha:114 m2 Plocha pozemku:248 m2 Sklep: ano Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední tuhá paliva Odpad:Veřejná kanalizace
Započitatelná užitná plocha domu je 150 m2 – viz str. 6. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Počet místností Pozemek Č. Lokalita Garáž Jiné (pokoje+ kuchyně) m2 Oceň. RD 2NP, asi r. 1930. Okna dřev. dvojitá, fasáda Okříšky asi 2+1, 3+1 ne 405 objekt břízolit, ÚT plyn kotel. Zahrada, sklad. (1) (2) 1 (4) (5) (6) RD 1935, 2NP, 1954 nástavba 2.NP. ÚT kotel na 1 Třebíč 1+1, 2+1 ne 189 TP. Zahrada. Zhoršený tech. stav. RD 1PP+1NP, ÚT s kotlem na TP, kamna na TP, 2 Želetava 4+1 ne 323 plastová okna, el. bojler. Zanedbaná údržba. RD 1PP+2NP, asi r. 1930. Okna dřev. dvojitá, 3 Třebíč 3+1, 3+1 ne 219 fasáda břízolit, ÚT kotel TP i ZP. Zahrada. Zanedbaná údržba. TřebíčRD 1PP+2NP, asi r. 1930. Okna dřev. dvojitá, ÚT 4 3+1 ne 337 Borovina kotel TP. Zahrada. Zanedbaná údržba.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
(1) 1 2 3 4
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
(8) 1,00 0,90 0,90 0,90
(9) 10 539 7 039 9 360 10 256
(7) 10 539 7 821 10 400 11 395
K1
K2
K5
K6
I
přísstav a pololušen- garáž vybaha ství vení
pozemek
úvaha znalce
K1× … × K6
(10) 1,04 1,01 1,04 1,04
(14) 0,97 0,99 0,97 0,99
(15) 1,00 1,00 1,00 1,00
(16) 0,99 0,98 0,99 1,01
(11) 0,98 0,98 0,98 0,98
K3
(12) 1,00 1,00 1,00 1,00
K4
(13) 1,00 1,00 1,00 1,00
Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč
(17) 10 645 7 183 9 455 10 154
15 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena
Porovnávací cena - zaokrouhleno Koeficienty K1 K2 K3 K4 K5 K6
4.
Kč/m2 m2 Kč
9 359 150 1 403 850
Kč
1 404 000
Je-li porovnávaná nemovitost lepší než oceňovaná, je koeficient větší než 1,0. Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na příslušenství objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav a vybavení (lepší - horší) Koeficient úpravy na velikost pozemku (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)
Práva a závady
Povinný pan Lubomír Jahelka nesdělil, zda jsou oceňované nemovitosti pronajímány. Pro účely ocenění je tedy na nemovitosti pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 586 v části B1 je uvedeno právo vztahující se k oceňované parcele č. St 107/2. Jedná se o věcné břemeno - věcné břemeno jízdy (povinnost pro parcelu č. St 107/1). Právo neovlivňuje výslednou cenu nemovité věci, jeho cena je tedy nulová. V části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336 a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 1 530 680,00 Kč 1 404 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 400 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
700 000,00 Kč
Ideální 1/2 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 - zaokrouhleno
560 000,00 Kč
Obvyklá cena - slovy: jedenmiliončtyřistatisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/2 - slovy: pětsetšedesáttisíckorunčeských Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 ( tj. 700 000,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 22. června 2016
Ing. Tomáš Hudec
16
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3387/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 22. června 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 586 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
17
Fotodokumentace nemovitosti
18
19
20
21
Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Okříšky
22 Mapa oblasti
