ZNALECKÝ POSUDEK č. 3361/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Lomnička u Tišnova, obec Lomnička, okres Brno-venkov: pozemku parc. č. 667/5, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš Exekutorský úřad Brno-město Bohunická 728/24a, 619 00 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 009 EX 2030/15
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
1. února 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
1. února 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení:
9. února 2016
Tento posudek obsahuje 14 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 009 EX 2030/15-63 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Petra Peška. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 1. února 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1. Nález 1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 496 ze dne 22.12.2015 pro k.ú. Lomnička u Tišnova: A: Vlastník: Peška Petr RNDr., č.p. 20, 66601 Železné B: Nemovitosti: Parcela: 667/5 - 1716 m2 trvalý travní porost C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Lomnička u Tišnova z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 1.2.2016. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného.
1.1.4 Ostatní - Email ze dne 11.1.2016 – vyjádření zástupce povinného - advokáta JUDr. Petra Fialy k právům a závadám váznoucím na pozemku - Email ze dne 4.12.2015 – vyjádření obce, zda je pozemek určený k zastavění - Výkres záměrů na provedení změn v území, zřizovatel: Město Tišnov, vypracoval Ing. Tomáš Hájek, 12/2014
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci:
Pozemek parc.č. 667/5 – trvalý travní porost o výměře 1716 m2
Oceňovaný pozemek se nachází v obci Lomnička, v katastrálním území Lomnička u Tišnova, v severovýchodní části katastru. Nachází se již mimo zastavěnou část obce - asi 300 m od posledních domů, ale v lokalitě, která je určena k výstavbě rodinných domů. Pozemek je sklonitý směrem k jihozápadu, tvar je nepravidelný, přibližně kosočtvercový. Není oplocený, nachází se zde trvalý travní porost. Lokalita, ve které se pozemek nachází, je dle vyjádření zástupce obce paní M. Juráňové určená k výstavbě – k zastavění 6-ti rodinnými domy. Pozemky jsou již rozparcelované na 6 stavebních míst, vytvořena příjezdová cesta (zatím nezpevněná) a je zde zavedena elektřina do 3 pilířků. Pravděpodobně je možné napojení lokality na vodovod a splaškovou kanalizaci. Příjezdová cesta parc.č. 723/2 a 667/1 je ale ve vlastnictví soukromé osoby (LV 543), oceňovaný pozemek tedy nemá zajištěný přístup po obecní komunikaci.
2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na stránkách www.sreality.cz (02/2016).
2.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej stavebního pozemku 1 461 m², Hluboké Dvory, okres Brno-venkov Prodej stavebního pozemku v obci Hluboké Dvory, 28 km vzdálené od Brna (30 min. autem). Pozemek má jižní orientaci, tvar obdélníku cca 30 x 50 m a celkovou výměru 1461 m2. Pozemek přímo hraničí s novým chodníkem a asfaltovou komunikací. Podél pozemku vede dešťová kanalizace, plyn, voda a elektřina. Celková cena:876 000 Kč za nemovitost Cena za m²:600 Kč Aktualizace:14.01.2016 Plocha pozemku:1461 m2 Doprava:Silnice
5
Prodej stavebního pozemku 1 053 m², Hluboké Dvory, okres Brno-venkov Nabízíme velmi pozemek v obci Hluboké Dvory o celkové ploše 1053 m2. Pozemek je zhruba čtvercového tvaru, uliční šíře 33m. Je orientovaný na jih. Leží 25 km od Brna a 10 km od Tišnova. Nachází se na konci obce a je mírně svažitý, na pozemku jsou náletové dřeviny i ovocné stromy. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku: elektřina, voda, plyn, v obci není kanalizace. Celková cena:650 000 Kč za nemovitost Cena za m²:617 Kč Aktualizace:26.12.2015 Plocha pozemku:1053 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Elektřina:230V Komunikace:Asfaltová
Prodej stavebního pozemku 1 913 m², Šerkovice, okres Brno-venkov Nabízíme vám k prodeji stavební pozemek v obci Šerkovice. Jedná se rovinatou stavební parcelu s celkovou plochou 1913 m2. Uliční šíře pozemku je 11 metrů. K parcele vede asfaltová příjezdová cesta. Přímo na hranici pozemku jsou k dispozici všechny inženýrské sítě (elektřina, plyn, vodovod, kanalizace). Celková cena:1 319 970 Kč za nemovitost Cena za m²:690 Kč Aktualizace:02.01.2016 Plocha pozemku:1913 m2 Doprava:Silnice, Komunikace:asfaltová
6
Prodej stavebního pozemku 550 m², Deblín, okres Brno-venkov Okr. Brno-venkov, Deblín, staveb. poz. o rozloze 550 m2. Pozemek s výhledem na obec. Je rovinatý, trojúhelníkového tvaru o stranách 42 x 45 x 24 m2. Příjezdová cesta je v majetku Městyse Deblín. Sítě : elektřina na hranici pozemku, voda 30 m od hranice pozemku, kanalizace 70 m od hranice pozemku, plyn 100 m od hranice pozemku. Je zde možno vystavět rodinný dům přízemní s obytným podkrovím a šikmou střechou. Vzdálenost : Tišnov 8 km, Brno 25 km, Veverská Bítýška (brněnská přehrada) 12 km. Celková cena:414 000 Kč za nemovitost Cena za m²:753 Kč Aktualizace:03.02.2016 Plocha pozemku:550 m2
Prodej stavebního pozemku 1 526 m², Skalička, okres Brno-venkov Prodej pozemku o velikosti 1526 m² nacházejícího se v katastru obce Skalička, okr. Brno venkov. Pozemek je rovinatý, v zadní části mírně svažující se. Vzadu za pozemkem protéká malý potůček, vpředu před pozemkem prochází příjezdová komunikace nově vznikající ulice. Lokalita s dobrou dostupností do Brna. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Celková cena:1 190 000 Kč za nemovitost Cena za m²:780 Kč Aktualizace:26.01.2016 Plocha pozemku:1526 m2
7 Stanovení porovnávací ceny pozemků Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.
velikost pozemku m2
Lokalita
k.ú. Oceň. Lomnička u objekt Tišnova (1)
(2)
1 716 (3)
1
Hluboké Dvory
1 461
2
Hluboké Dvory
1 053
3
Šerkovice
1 913
4
Deblín
5
Skalička
550 1 526
Způsob využití
Vlastnosti
Pozemek sklonitý k jihozápadu, travní porost. Mimo zastavěnou část výstavba obce, ale v lokalitě pro výstavbu 6 RD. IS-elektro. Asi možné připojení RD na vodovod a kanalizaci. Příjezd 350 m po nezpevněné komunikaci. (4)
(5)
výstavba Pozemek mírně sklonitý, v obci. Na pozemku vzrostlé stromy. IS u poz. RD -E,V,P,dešť. kanalizace. Příjezd po zpevněné komunikaci. Pozemek mírně sklonitý k jihu, na konci obce. Na pozemku ovocné výstavba stromy a nálet. IS u poz. -E,V,P. Není kanalizace. Příjezd po zpevněné RD komunikaci. výstavba Pozemek rovinatý, na konci obce. Na pozemku trav. porost. IS u poz. RD E,V,K,P. Příjezd po zpevněné komunikaci. výstavba Pozemek rovinatý, trojúhelníkový, v obci. Na pozemku trav. porost. IS RD u poz. -E, V- 30m, K-70 m, P-100 m. Příjezd po zpevněné komunikaci. výstavba Pozemek rovinatý, v obci. Na pozemku trav. porost. IS u poz. RD E,V,K,P. Příjezd po zpevněné komunikaci.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny m2
K1
K2
K3
K4
K5
K6
IO (1-4)
Cena oceňovaného objektu
poloha
velikost
svah ap.
stav a vybavení (IS)
doprav. dostupn. (zpevnění)
zajištěný přístup
.
Kč/m2
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
Kč celkem
Kč/m2
pramen ceny KCR
(1)
(7)
(8)
(9)
1
876 000
600
0,90
540
0,98
1,00
1,00
1,08
1,10
1,15
1,34
403
2
650 000
617
0,90
556
0,98
1,01
1,00
1,08
1,10
1,15
1,35
412
3
1 319 970
690
0,90
621
1,00
1,00
1,02
1,10
1,10
1,15
1,42
437
4
414 000
753
0,90
677
1,00
1,02
1,02
1,05
1,10
1,15
1,38
491
5
1 190 000
780
0,90
702
0,98
1,00
1,02
1,10
1,10
1,15
1,39
Kč /
Jednotková porovnávací cena
505
Kč/m
2
450
Výměra oceňovaného pozemku
m
1 716
Porovnávací cena
Kč
772 200
Porovnávací cena - zaokrouhleno
Kč
772 000
2
3. Práva a závady Zástupce povinného – advokát JUDr. Petr Fiala sdělil emailem ze dne 11.1.2016, že oceňovaný pozemek není pronajímán ani zatížen žádnými právy (věcná břemena, pachtovní a předkupní práva). Na výpisu z katastru nemovitostí LV 496 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
8
4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 772 000,00 Kč
Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: sedmsetsedmdesátdvatisícekorunčeských
V Brně dne 9. února 2016
772 000,00 Kč
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3361/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 9. února 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 496 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy s fotomapou Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
9 Fotodokumentace nemovitosti 667/5
667/5
723/2 706
667/5
723/2
667/5
jihovýchodní bod pozemku
667/5
jihozápadní bod pozemku
10
11
12
13 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Lomnička u Tišnova
667/1
667/5
723/2
Příjezdová cesta parc.č. 723/2 a 667/1 je ve vlastnictví soukromé osoby (LV 543), oceňovaný pozemek parc.č. 667/5 nemá zajištěný přístup po obecní komunikaci. Výřez z katastrální mapy s fotomapou pro k.ú. Lomnička u Tišnova
14
Mapa oblasti
