ZNALECKÝ POSUDEK č. 4909-277/2016 O ceně pozemku p.č.St.185, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 249 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.216 ulice Tyršova, obec Mšeno, včetně příslušenství a pozemku p.č.114/1, zahrada, o velikosti 170 m2, vše zapsáno na LV č.53 pro k.ú.Mšeno
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny pro účely dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 15.8.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 15.8.2016
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.185, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 249 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.216 ulice Tyršova, obec Mšeno, včetně příslušenství a pozemku p.č.114/1, zahrada, o velikosti 170 m2, vše zapsáno na LV č.53 pro k.ú.Mšeno
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Tyršova 216 277 35 Mšeno Středočeský Mělník Mšeno Mšeno 1 420
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m2
Koeficienty obce
Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. III IV VI II
Pi 0,70 0,60 0,80 0,85
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 423,00 Kč/m2
-2-
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 15.8.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.53 pro k.ú.Mšeno - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
Paní Eva Loukotová, Tyršova 216, 27735 Mšeno, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
Paní Eva Loukotová, Tyršova 216, 27735 Mšeno, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová stříkaná. Vnitřní dveře jsou dřevěné svlakové. Podlahy jsou z dlažby, PVC a koberců. Schody jsou železobetonové s povrchem z PVC. V přízemí je byt dispozice 3+1, vybavení kuchyně je standardní s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna v přízemí není. V podkroví je byt dispozice 2+1, WC splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, sporák elektrický. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z kotle, alternativně z boileru. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku 1936, bez větších oprav či -3-
rekonstrukcí. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace do jímky. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby bez vlivu na obvyklou cenu, a porosty.
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
-4-
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:
Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemky s rodinným domem
Ocenění
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
-6-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,930
i=1
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce III 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,930 * 1,000 * 1,050 = 0,977
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 423,-
Zatřídění
Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.185 114/1
-8-
Index
Koef.
0,977
Upr. cena [Kč/m2] 413,27
Výměra [m2] 249,00
Jedn. cena [Kč/m2] 413,27
Cena [Kč] 102 904,23
170,00 419,00
413,27
70 255,90 173 160,13
Ocenění staveb na pozemcích
Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 80 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží
1.PP: 1.NP: podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
5,32*3,68 22,19*5,89+7,48*2,65 13,17*5,89+7,48*2,65
= = =
Zastavěná plocha 19,58 m2 150,52 m2 97,39 m2
19,58 m2 150,52 m2 97,39 m2
Konstrukční výška 2,23 m 2,60 m 2,45 m
Obestavěný prostor
spodní stavba: 19,58*2,23 vrchní stavba: 22,19*5,89*3,53+7,48*2,65*(5,49+3,91)/2 zastřešení: 22,19*5,89*3,9/2+7,48*2,65*2,81/2 Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
43,66 m3 554,53 m3 282,71 m3 880,90 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,78
ZP1 = ZP =
-9-
150,52 m2 267,49 m2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1 - 0,005 * 80 = 0,600
č. I
Vi typ A
II III II II III
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III III
0,00 0,85
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,610 = 0,519
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - 10 -
č. I
Pi -0,03
V
0,00
3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v insolvenčním řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI dobré parkovací možnosti III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,01
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,930 i=1
Index polohy pozemku
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
- 11 -
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,519 = 1 273,11 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 880,90 m3 * 1 273,11 Kč/m3 * 0,930 * 1,050= 1 095 127,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 095 127,76 Kč
Cena staveb celkem
=
1 095 127,76 Kč
Pozemky - celkem
+
173 160,13 Kč
Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena
=
1 268 287,89 Kč
- 12 -
C. REKAPITULACE
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení
1. Ocenění pozemků 1 268 287,90 Kč
1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem
1 268 287,90 Kč
Celkem
1 268 287,90 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 268 287,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen
1. Ocenění pozemků 1 268 287,90 Kč
1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem
1 268 287,90 Kč
Celkem
1 268 287,90 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 268 287,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondvěstěšedesátosmtisícdvěstědevadesát Kč - 13 -
1 268 290,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Veškerá zástavní práva smluvní a exekutorská, Nařízení a zahájení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a Rozhodnutí o úpadku, jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.53 k.ú. Mšeno ze dne 24.6.2016. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
řadový domek 4+1 v Husově ulici ve Mšeně u Mělníka. V domě byla započata rekonstrukce: plastová okna, nová koupelna. V přízemí se nachází kuchyně, dva pokoje a koupelna. V prvním patře ( podkroví) dvě ložnice. Dům je z části podsklepený, prostor v zadní části lze využívat jako dílnu. Dům se prodává v insolvenčním řízení, daň z nabytí proto hradí kupující. Požadovaná cena 1 200 000 Kč za nemovitost, včetně provize (k jednání).
- 14 -
rodinný dům, Želízy - Sitné, okres Mělník, velikosti 5+1, samostatně stojící, částečně podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. V prvním podlaží je technická část, která je tvořena kotelnou, uhelnou a garáží. Dále je zde chodba, kuchyň, obývací pokoj, koupelna a samostatné WC. Ve druhém podlaží jsou čtyři samostatné pokoje.Dům je zděný, sedlová střecha, eternitové šablony jako krytina. Vytápění domu je ústřední se zdrojem kotlem na tuhá paliva, ohřev vody přes elektrický boiler. Elektrická přípojka 220/400V, vodovodní přípojka z obecního vodovodu, kanalizace svedena do žumpy. Staří domu cca 86 let, částečná rekonstrukce s modernizací v roce 1989. Insolvenční prodej. Požadovaná cena 1 450 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu.
- 15 -
samostatně stojící rodinný dům Chorušice, okres Mělník, s 2.NP a podkrovím s částečným podsklepením se sedlovou střechou s přístavbou s plochou střechou. Dispozičně je dům o velikosti 7+1. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem. Střecha je sedlová s taškovou krytinou na přístavbě plochá s živičnou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasáda je vápenná, vnitřní omítky vápenné štukové, vnitřní obklady běžného provedení, okna jsou plastová. Podlahy jsou plovoucí a dlažby, kanalizace standardní, vodoinstalace je studená i teplá, TUV elektrický boiler, topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, dveře jsou hladké, elektroinstalace třífázová. V domě jsou 2 koupelny, standardní WC, v kuchyni sporák propanbutanový. Příslušenství tvoří kolny. Cena dle ZP 1 300 000 Kč za nemovitost.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.300.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč
V Tršicích 15.8.2016
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4909-277/2016 znaleckého deníku.
- 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 53 ze dne 24.6.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 18 -
počet stran A4 v příloze: 8 1 3 3
Fotodokumentace nemovitosti
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti
- 21 -
- 22 -
- 23 -
