2016

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 182/7652/2016 o obvyklé ceně nemovitých a movitých věcí (předmět dražby) 1/ pozemku čís. parcely St. 132/3, jehož součástí je budova č.p. 94 s příslušenstvím v ulici V Brance v Rakovníku, 2/ movitých věcí ve vybavení budovy č.p. 94 na adrese V Brance 94 v Rakovníku, Středočeský kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 182/7652/2016

LV no.: 3606

Name of subject / Předmět ocenění: Nemovité a movité věci (předmět dražby) 1/ Pozemek čís. parcely St. 132/3, jehož součástí je budova č.p. 94 s příslušenstvím v ulici V Brance v Rakovníku, 2/ movité věci ve vybavení budovy č.p. 94 na adrese V Brance 94 v Rakovníku, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: V Brance č.p. 94, 26901 Rakovník Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých a movitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:

6,946.643 Kč

Common price / Obvyklá cena 1/ Nemovité věci podle LV č. 3606

2,190.000 Kč

Yield value: Výnosová hodnota:

2,188.000 Kč

Common price / Obvyklá cena 2/ Movité věci ve vybavení budovy

176.000 Kč

Common price / Obvyklá cena Není stanovena Kč 1/ Nemovité věci podle LV č. 3606 2/ Movité věci ve vybavení budovy

Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů:

1 – budova č.p. 94

Main building: Hlavní stavba:

budova č.p. 94

Appurtenances: Příslušenství:

přípojky inženýrských sítí, zpevněná Size: plocha Velikost

Location in the town: Poloha v obci:

střední část města

Type: Druh

Infrastructure: Infrastruktura

úplná

Unit price: Jednotková cena

LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:

Kč

2,366.000

St. 132/3 488 m2 zastavěná plocha a nádvoří 618 Kč/m2

LEASE / PRONÁJEM

zděný

Whole property: Celá nemovitá věc:

495,90 m2

Built-up area: Zastavěná plocha:

334 m2

Office area: Kancelářské plochy:

m2

Floor area: Podlahová plocha:

502 m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:

4584 Kč/m2 1918, 1997 průměrně 52 %

Income: Příjem:

228.000 Kč

Cost: Náklady:

46.000 Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

-2-

8,00 %

A/ NÁLEZ Property right / Vlastnické právo: 1/ Podle části A listu vlastnictví č. 3606 (výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k datu 19.7.2016) pro k.ú. a obec Rakovník jsou nemovité věci ve vlastnictví společnosti PALARIAN, s.r.o., se sídlem Římská 1317/32, 12000 Praha – Vinohrady 2/ Podle sdělení objednatele ocenění jsou movité věci ve vybavení budovy č.p. 94 na adrese V Brance 94 v Rakovníku, Středočeský kraj rovněž ve vlastnictví společnosti PALARIAN, s.r.o., se sídlem Římská 1317/32, 12000 Praha – Vinohrady Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 3606 (výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k datu 19.7.2016) je vlastnické právo omezeno následujícím omezením: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru č. 0037713469 ve výši 3.500.000,- Kč s příslušenstvím. K zajištění veškerých budoucích pohledávek do výše 3.500.000 ,- Kč , které vzniknou do 31.8.2022 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ:45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. sml. č. 0037713469 ze dne 26.9.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.9.2007 - zástavním právem soudcovským k uspokojení pohledávky oprávněného ve výši 85.450,- Kč s příslušenstvím, ve výši 190.728,- Kč s příslušenstvím a ve výši 1.024.898,44 Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Rakovník podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud. zástavního práva ze dne 29.4.2010. Právní moc ke dni 27.5.2010. - zástavním právem soudcovským k uspokojení pohledávky ve výši 2.017.149,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Rakovník podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud. zástavního práva ze dne 31.10.2012. Právní moc ke dni 3.12.2012. - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 923,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Cvrčovická distribuční, s.r.o. (IČ: 27402037) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 2.11.2012. Právní moc ke dni 8.11.2012.2.226 923,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Vojenské zdravotní pojišťovny (IČ: 47114975) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 28.5.2013. - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 90.232,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ:45244782) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 30.5.2013. - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 1.182,71,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny, a.s. (IČ:45272956) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 5.2.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.2.2014. - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 5.317,51,- Kč s příslušenstvím, ve výši 36.754,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny, a.s. (IČ:45272956) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 26.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 26.3.2014. - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 8.961,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Odborové zdravotní pojišťovny zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví (IČ:47114321) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 26.5.2015. Právní účinky zápisu ke dni 26.5.2015. - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 8.961,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Odborové zdravotní pojišťovny zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví (IČ:47114321) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 26.5.2015. Právní účinky zápisu ke dni 26.5.2015. - zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 30.770,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Finančního úřadu pro Středočeský kraj z rozhodnutí daně o zřízení zástavního práva ze dne 10.9.2015. Právní účinky zápisu ke dni 14.9.2015. - nařízením exekucí - exekučními příkazy k prodeji nemovitostí Podrobněji na LV č. 3606 v příloze. Nájemní vztah: Podle předložené nájemní smlouvy ze dne 15.12.2011 uzavřené mezi společností PALARIAN, s.r.o. se sídlem Římská 1317/32, 120000 Praha 2 jako pronajímatelem a společností MUNTERASI s.r.o. se sídlem Lidická tř. 1104/177, 37007 České Budějovice jako nájemcem jsou oceňované nemovité věci a dále movité věci předmětem nájemního vztahu uzavřeného na dobu určitou 15 let s účinností ode dne 1.1.2012. Insolvenční správce je oprávněn nájemní vztah po dražbě ukončit. V současné době výnos z nájmu částečně uspokojuje věřitele dlužníka. -3-

Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 3606 (výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k datu 19.7.2016) nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 3606 (výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího stav evidovaný k datu 19.7.2016) jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ze smlouvy o úvěru č. 0037713469 ve výši 3.500.000,- Kč s příslušenstvím. K zajištění veškerých budoucích pohledávek do výše 3.500.000 ,- Kč , které vzniknou do 31.8.2022 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ:45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. sml. č. 0037713469 ze dne 26.9.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.9.2007 - zástavní právo soudcovské k uspokojení pohledávky oprávněného ve výši 85.450,- Kč s příslušenstvím, ve výši 190.728,- Kč s příslušenstvím a ve výši 1.024.898,44 Kč s příslušenstvím ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Rakovník podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud. zástavního práva ze dne 29.4.2010. Právní moc ke dni 27.5.2010. - zástavní právo soudcovské k uspokojení pohledávky ve výši 2.017.149,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Rakovník podle usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod.zřízením soud. zástavního práva ze dne 31.10.2012. Právní moc ke dni 3.12.2012. - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 923,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Cvrčovická distribuční, s.r.o. (IČ: 27402037) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 2.11.2012. Právní moc ke dni 8.11.2012.2.226 923,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Vojenské zdravotní pojišťovny (IČ: 47114975) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 28.5.2013. - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 90.232,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ:45244782) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 30.5.2013. - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 1.182,71,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny, a.s. (IČ:45272956) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 5.2.2014. Právní účinky zápisu ke dni 5.2.2014. - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 5.317,51,- Kč s příslušenstvím, ve výši 36.754,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny, a.s. (IČ:45272956) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 26.3.2014. Právní účinky zápisu ke dni 26.3.2014. - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 8.961,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Odborové zdravotní pojišťovny zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví (IČ:47114321) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 26.5.2015. Právní účinky zápisu ke dni 26.5.2015. - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k uspokojení pohledávky ve výši 8.961,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Odborové zdravotní pojišťovny zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví (IČ:47114321) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 26.5.2015. Právní účinky zápisu ke dni 26.5.2015. - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 30.770,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Finančního úřadu pro Středočeský kraj z rozhodnutí daně o zřízení zástavního práva ze dne 10.9.2015. Právní účinky zápisu ke dni 14.9.2015. Legal and structural state / stavebně právní stav: Součástí pozemku čís. parcely St. 132/3 je stavba: Rakovník I, č.p. 94, evidovaná v katastru nemovitostí se způsobem využití bydlení. Podle zjištění v archivu stavebního úřadu pochází stavba z roku 1918 a od doby jejího vzniku není uváděn jiný účel využití, než budova pekárny. Uvedenému účelu užívání slouží budova dodnes, a proto je oceněna podle skutečného stavu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Weak points / slabé stránky: - malá výměra nezastavěné části pozemku pro manipulaci surovin a zboží - ztížený příjezd pro nákladní dopravu úzkými ulicemi historického centra města - zhoršený stavební stav budov - u přístavby není provedena vnější omítka

-

dispoziční řešení neumožňuje více variant využití budovy

-4-

Strong points / silné stránky: - tradice pekárny v budově již od roku 1918 - poloha v blízkosti centra města

-

napojení na veškeré inženýrské sítě

Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 3606 pro k.ú. a obec Rakovník, prokazující stav evidovaný k datu 19.7.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Rakovník, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ nájemní smlouva uzavřená mezi společností PALARIAN, s.r.o. se sídlem Římská 1317/32, 120000 Praha 2 jako pronajímatel a společností MUNTERASI s.r.o. se sídlem Lidická tř. 1104/177, 37007 České Budějovice jako nájemce dne 15.12.2011, ve znění dodatků č. 1 a č. 2 d/ znalecký posudek znalce Josefa Voltra, DiS. č.423/2016 ze dne 3.3.2016 e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka budovy byla provedena ve dnech 17.2.2016 za účasti Mgr. Ing. Jakuba Maška(za společnost INSTITUT PRO ŘEŠENÍ ÚPADKU v.o.s.), Vladislava Pánka (jednatel společnosti MUNTERASI s.r.o.) a znalce Josefa Voltra, DiS. a opětovně dne 18.7.2016 za účasti Vladislava Pánka (jednatel společnosti MUNTERASI s.r.o.).

-5-

B/ POSUDEK A OCENĚNÍ Účelem znaleckého posudku je odhad obvyklé ceny nemovitých a movitých věcí (předmět dražby) 1/ pozemku čís. parcely St. 132/3, jehož součástí je budova č.p. 94 s příslušenstvím v ulici V Brance v Rakovníku, 2/ movitých věcí ve vybavení budovy č.p. 94 na adrese V Brance 94, v Rakovníku, Středočeský kraj pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění.

AD 1/ POZEMEK ČÍS. PARCELY ST. 132/3, JEHOŽ SOUČÁSTÍ JE BUDOVA Č.P. 94 S PŘÍSLUŠENSTVÍM V ULICI V BRANCE V RAKOVNÍKU IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:

739081 Rakovník 541656 Rakovník 16289 1.1.2016 CZ020C Rakovník Středočeský Vnitřní území centrum obce

Infrastructure / infrastruktura: Město Rakovník patří mezi střední města Středočeského kraje a nachází se v jeho západní části. Jedná se o bývalé okresní město, které má k dnešnímu dni zhruba 16 tisíc obyvatel. První zmínky o městu Rakovník sahají až do 16. století. Připomínkou jeho historie je především část okolo náměstí. Rakovník byl královským městem a v 19. století zde došlo také k rozvoji průmyslu. Město je velmi dobře napojeno na silniční i železniční síť, vzdálenost Rakovníka od Prahy je zhruba 50 km. Ve městě se nachází kompletní občanská vybavenost včetně městského úřadu, škol, zdravotnického zařízení, policie, sportovišť, obchodů a restaurací. Property Location / poloha nemovitých věcí: Budova č.p. 94 se nachází ve střední části města v ulici V Brance v historickém centru města, mezi ulicemi Grillova, Vysoká a Husovým náměstím. Jde o starší historickou zástavbu, okolí tvoří převážně rodinné a zděné bytové domy. V blízkosti je Husovo náměstí s městským úřadem, řadou obchodů a občanskou vybaveností. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis nemovitého majetku: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 132/2, k.ú. Rakovník. Součástí pozemku čís. parcely St. 132/3 je stavba: Rakovník I, č.p. 94, evidovaná v katastru nemovitostí se způsobem využití bydlení. Podle zjištění v archivu stavebního úřadu pochází stavba z roku 1918 a od doby jejího vzniku není uváděn jiný účel využití, než budova pekárny. Uvedenému účelu užívání slouží budova dodnes, a proto je oceněna podle skutečného stavu ve smyslu ustanovení § 3 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Budova č.p. 84 je řadová koncová budova, členitého půdorysu (přibližně ve tvaru písmene U), převážně se dvěma nadzemními podlažími. Budovu lze z hlediska doby vzniku, z hlediska konstrukčního i z hlediska užívání rozdělit na následující části, podrobně popsané v další části posudku. V příslušenství pozemku jsou další stavby, tzv. vnější zařízení, zejména přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod. Přehled oceňovaného nemovitého majetku: M.1.1. Budova č.p. 94 M.1.1.1. Budova č.p. 94 - původní část (výroba) M.1.1.2. Budova č.p. 94 - přistavěná část M.1.1.3. Budova č.p. 94 - původní část (expedice) M.1.2. Další stavby v příslušenství M.1.3. Stavební parcela čís. St. 132/3 Podrobný popis nemovitého majetku je uveden v následující části ocenění. -6-

Komentář k použitým metodám ocenění: Metoda ocenění Platný oceňovací předpis, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je zejména nákladový způsob, výnosový způsob, porovnávací způsob, dále oceňování podle jmenovité hodnoty, oceňování podle účetní hodnoty, oceňování podle kurzové hodnoty a oceňování sjednanou cenou (§ 2 odst. 3 cit. zákona). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle § 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; jímž je též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Cena obvyklá podle tohoto zákona se zpravidla použije u věcí movitých, jiným způsobem oceňování (zejména nákladovým, výnosovým, porovnávacím) se zpravidla oceňují věci nemovité. Způsob ocenění Cena obvyklá je stanovena podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, jiným způsobem oceňování, a to nákladovým a výnosovým. Porovnávací způsob použit není, jde o budovu pro potravinářskou výrobu včetně technologického zařízení a tento majetek není běžně obchodován, ani nejsou k dispozici údaje z trhu v daném segmentu, které by bylo možné použít pro stanovení porovnávací hodnoty. Ocenění nákladovým způsobem je provedeno postupem podle § 2 odst. 3 písm. a) a § 5 odst. 1 písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění porovnávacím způsobem je provedeno postupem podle § 2 odst. 3 písm. b) a § 6 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

-7-

OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ NÁKLADOVÝM ZPŮSOBEM (VĚCNOU HODNOTOU) ANALÝZA OCENĚNÍ Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Budova č.p. 94 M.1.1.1. Budova č.p. 94 - původní část (výroba) M.1.1.2. Budova č.p. 94 - přistavěná část M.1.1.3. Budova č.p. 94 - původní část (expedice) M.1.2. Další stavby v příslušenství M.1.3. Stavební parcela čís. St. 132/3

M.1.1.

Budova č.p. 94

Popis a účel : Budova č.p. 84 je řadová koncová stavba, tvořící součást pozemku čís. parcely St. 132/3, k.ú. Rakovník. Budova má členitý půdorys (přibližně ve tvaru písmene U), převážně se dvěma nadzemními podlažími. Budovu lze z hlediska doby vzniku, z hlediska konstrukčního i z hlediska užívání rozdělit na následující části, podrobně popsané v další části posudku. 1. Budova č.p. 94 1.1. Budova č.p. 94 - původní část (výroba) 1.2. Budova č.p. 94 - přistavěná část 1.3. Budova č.p. 94 - původní část (expedice) Ad 1.1. Budova č.p. 94 - původní část (výroba) Dispoziční řešení: Jde o původní dvoupodlažní část budovy, přístupnou přes část (expedice) a přistavěnou část. Vnitřní dispozice je tvořena -v 1.NP (přízemí) hlavní pekařskou dílnou, skladem a schodištěm, nákladním výtahem ( v přízemí je první stanice) -ve 2.NP (1.patro) dílnou (mísírnou), druhou stanicí nákladního výtahu a schodištěm, Ad 1.2. Budova č.p. 94 - přistavěná část Přistavěná část je dvoupodlažní, provozně navazuje na původní část (výrobní), ze které je v obou podlažích přístupná. Vnitřní dispozice je tvořena -v 1.NP (přízemí) místností dílny, kotelnou -ve 2.NP (1.patro) kancelářemi a sociálním zařízením (šatny a umývárny, záchody). Místnost v přízemí je přístupná rovněž vstupem z ulice. Ad 1.3. Budova č.p. 94 - původní část (expedice) Původní část (expedice) kolmo navazuje na původní výrobní část. Je přízemní, se vstupem z nádvoří a do dílny v přízemí původní části. Vnitřní dispozice je tvořena místností kanceláře a expedice. Popis konstrukčního řešení, vybavení a stavebního stavu je uveden u jednotlivých částí. M.1.1.1. Budova č.p. 94 - původní část (výroba) Popis a účel : Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou tradiční zděné z cihel na tl. 45 a 60 cm, založení stavby je na základových pasech, zřejmě zděných z kamene, stropy jsou betonové, střecha je pultová o malém sklonu střešní roviny, krytina je z osinkocementových šablon, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště je dvouramenné s kamennými stupni, podlahy jsou betonové, s povrchem z teraca i s ochrannými plechy, okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou hladké, doplněné keramickými obklady, vnější omítka jsou břízolitové. Budova má vnitřní instalaci elektrického proudu o napětí 380/220 V, vody vč. teplé, kanalizace, topení je ústřední teplovodní s kotlem na plyn (kotel je v přístavbě), vertikální komunikaci doplňuje nákladní výtah se 2 stanicemi.

-8-

Stáří a stavební stav: Tato část budovy pochází z roku 1918, její stáří ke dni ocenění je tedy 98 roků. Na stavebním stavu budovy nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážné stavební závady. V obvodovém zdivu druhého nadzemního podlaží je patrná svislá trhlina, lze předpokládat, že jde o stabilizovaný stav, bez posouzení statika však nelze určit prognózu dalšího vývoje. Stavební stav je zhoršen vlivem dlouhodobě zaostávající údržby, je např. patrné opadávání omítek u římsy, způsobené zřejmě zatékáním, dále u terénu vlivem vzlínání vlhkosti, bleskosvod je nefunkční, je patrné zatékání do střešní a stropní konstrukce narušenou krytinou, podle sdělení provozovatele vyžaduje obnovu i elektroinstalace a pod. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO :

Materiálová charakteristika :

812 11 Budovy potravinářského průmyslu 46.21.13.10 Budovy pro průmysl zděná z cihel,tvárnic,bloků

Zastavěná plocha (m2) Popis 1.NP - přízemí

Výpočet / komentář 140.15 + (2.50*1.60)

Zastavěná plocha celkem :

144 m2

Podlahová plocha (m2) Popis 1.NP (přízemí) - dílna 1.NP (přízemí) - ostatní místnosti 2.NP (1.patro) - mísírna 2.NP (1.patro) - ostatní místnosti

64.73 47.39 77.86 41,27

Podlahová plocha celkem :

231,25 m2

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Vrchní stavba vč. zastřešení

Výpočet / komentář 140.15 * (0.3+7.0+0.85*1/2) + 2.50*1.60*8.20

Celkem :

1 115,46 m3 obestavěného prostoru

SKP :

Výpočet / komentář

Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:

5 763 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 593 Kč/m3 obestavěného prostoru

Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem

1,0420 1,0420 1,1640 1,0420 * 1,1640 = 1,2129

Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

4 593 * 1,2129 = 5 571 5 571 Kč/m3 obestavěného prostoru 5 571 * 1 115,46 = 6 214 228 6 214 228 Kč strukturou stavebních dílů

-9-

Počet m2 144,15

Počet m2 64,73 47,39 77,86 47,39

Počet m3 1115,46

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 11,616 721 845 15,298 950 653 8,830 548 716 8,112 504 098 3,404 211 532 1,809 112 415 6,995 434 685 3,697 229 740 1,489 92 530 1,676 104 150 1,117 69 413 4,707 292 504 4,707 292 504 8,005 497 449 4,920 305 740 0,878 54 561 1,356 84 265 2,394 148 769 1,995 123 974 1,649 102 473 1,197 74 384 4,149 257 828 100,000 6 214 228

Koeficient úpravy výchozí hodnoty : Výpočet : Reprodukční cena celková : Výpočet : Reprodukční cena jednotková :

Podíl 2 13,927 16,508 10,587 4,863 4,081 2,169 8,387 2,881 1,785 2,009 0,000 5,644 5,644 6,239 5,899 1,053 1,626 2,870 2,392 0,000 1,435 0,000 100,000

Koef 1,0000 0,9000 1,0000 0,5000 1,0000 1,0000 1,0000 0,6500 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 1,0000 0,6500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 0,0000 0,8340

RC (Kč) 721 845 855 588 548 716 252 049 211 532 112 415 434 685 149 331 92 530 104 150 0 292 504 292 504 323 342 305 740 54 561 84 265 148 769 123 974 0 74 384 0 5 182 884

0,8340 6 214 228 * 0,8340 = 5 182 884 5 182 884 Kč 5 182 884 / 1 115,46 = 4 646,4096 4 646 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení je stanoveno sedmikvadratickou metodou. Opotřebení : semikvadratické Stáří : 98 roků Celková životnost : 138 roků Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

50 * ( 98 / 138 + ( 98 * 98 ) / ( 138 * 138 ) ) = 60,723 60,723 % 5 182 884 * (1 - 0,60723) = 2 035 681 2 035 681 Kč

Budova č.p. 94 - původní část (výroba) - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

5 182 884 Kč 2 035 681 Kč

M.1.1.2. Budova č.p. 94 - přistavěná část Popis a účel : Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihelných tvarovek i pórobetonových tvárnic na tl. 30 cm, založení stavby je na betonových základových pasech, stropy jsou zřejmě betonové, střecha je plochá o malém sklonu střešní roviny, z části pultová, krytina je zřejmě z asfaltových svařovaných pásů, na pultové části z betonových tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, s povrchem z keramických dlažic a povlaků PVC, okna jsou plastová, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní, okna i dveře v přízemí jsou opatřena kovovými mřížemi, vnitřní omítky jsou štukové, doplněné keramickými obklady, vnější omítky nejsou provedeny. Budova má vnitřní instalaci elektrického proudu o napětí 220 V, vody vč. teplé, kanalizace, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači, topení je ústřední teplovodní s radiátory a 2 kotli na plyn, sociální zařízení jsou - 10 -

vybavena běžnými zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Tato část budovy z roku 1997, její stáří ke dni ocenění je tedy 19 roků. Na stavebním stavu budovy nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážné stavební závady. Stavba není zcela dokončena, nejsou provedeny vnější omítky, což nepříznivě ovlivňuje životnost zdiva, zejména pórobetonových tvárnic. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO :




121.11


121 m2

Podlahová plocha (m2) Popis 1.NP (přízemí) - provozní místnosti 2.NP (1.patro) - provozní místnosti

102.94 102.94

Podlahová plocha celkem :

206 m2

SKP :

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Vrchní stavba vč. zastřešení


Počet m2 121,11


Počet m2 102,94 102,94

Výpočet / komentář (121.11 - 20.28) * (0.3+7.20) + 20.28 * (0.3+6.23)

Počet m3 888,65

888,65 m3 obestavěného prostoru

Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:


Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

1,0420 1,0420 1,1640 1,0420 * 1,1640 = 1,2129 4 593 * 1,2129 = 5 571 5 571 Kč/m3 obestavěného prostoru 5 571 * 888,65 = 4 950 669 4 950 669 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce

Podíl 1 Hodnota (Kč) 11,616 575 070 15,298 757 353 8,830 437 144 8,112 401 598 3,404 168 521 1,809 89 558

Koef 1,0000 0,9000 1,0000 0,5000 1,0000 1,0000 - 11 -

Podíl 2 14,035 16,635 10,669 4,901 4,113 2,186

RC (Kč) 575 070 681 618 437 144 200 799 168 521 89 558

Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

6,995 3,697 1,489 1,676 1,117 4,707 4,707 8,005 4,920 0,878 1,356 2,394 1,995 1,649 1,197 4,149 100,000

346 299 183 026 73 715 82 973 55 299 233 028 233 028 396 301 243 573 43 467 67 131 118 519 98 766 81 637 59 260 205 403 4 950 669

1,0000 0,0000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 0,0000 0,8277

8,452 0,000 0,000 2,025 0,000 5,687 5,687 9,672 5,945 1,061 1,638 2,893 2,410 1,992 0,000 0,000 100,000

346 299 0 0 82 973 0 233 028 233 028 396 301 243 573 43 467 67 131 118 519 98 766 81 637 0 0 4 097 432


0,8277 4 950 669 * 0,8277 = 4 097 432 4 097 432 Kč 4 097 432 / 888,65 = 4 610,8502 4 611 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení je stanoveno lineární metodou. Opotřebení : Stáří : Celková životnost :

lineární 19 roků 59 roků

Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

100 * 19 / 59 = 32,203 32,203 % 4 097 432 * (1 - 0,32203) = 2 777 936 2 777 936 Kč

Budova č.p. 94 - přistavěná část - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

4 097 432 Kč 2 777 936 Kč

M.1.1.3. Budova č.p. 94 - původní část (expedice) Popis a účel : Konstrukční řešení a vybavení: Svislé nosné konstrukce jsou tradiční zděné z cihel na tl. 30 cm, založení stavby je na základových pasech, zřejmě zděných z kamene, stropy jsou zřejmě dřevěné omítané, střecha je sedlová o malém sklonu střešní roviny, krytina je plechová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, s povrchem z keramických dlažic, okna jsou dřevěná, část okenních otvorů je vyzděna skleněnými tvárnicemi, dveře jsou dřevěné do kovových zárubní, okna i dveře jsou opatřena kovovými mřížemi, vnitřní omítky jsou štukové, doplněné keramickými obklady, vnější omítky jsou hladké. Budova má vnitřní instalaci elektrického proudu o napětí 220 V, topení je ústřední teplovodní s kotlem na plyn (kotel je v přístavbě). Stáří a stavební stav: Tato část budovy pochází shodně s hlavní částí z roku 1918, její stáří ke dni ocenění je tedy 98 roků. Na stavebním stavu budovy nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážné stavební závady. Stavební stav je však zhoršen vlivem dlouhodobě zaostávající údržby, je např. patrné opadávání omítek u terénu vlivem vzlínání vlhkosti, obnažené zdivo je narušeno zvětráváním, plechová krytina vyžaduje obnovu nátěru, bleskosvod je nefunkční, podle sdělení provozovatele vyžaduje obnovu i elektroinstalace. - 12 -

ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Metoda ukazatelová Zatřídění : JKSO :




69.14


69 m2

SKP :

Podlahová plocha (m2) Popis 1.NP (přízemí) - místnosti expedice


Počet m2 69,14

Výpočet / komentář 58.77 1. NP 69,14 * 0,85 = 58,77

Počet m2 58,77

59 m2

Podlahová plocha celkem : Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis Vrchní stavba vč. zastřešení

Výpočet / komentář 69.14 * (0.3+(2.57+2.73)*1/2) 203,96 m3 obestavěného prostoru

Celkem : Výpočet reprodukční ceny : Základní hodnota : Hodnota po mat. charakteristice:


Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště Mezisoučet - A Časový koeficient Celkem

1,0420 1,0420 1,1640 1,0420 * 1,1640 = 1,2129

Výpočet : Výchozí hodnota jednotková : Výpočet : Výchozí hodnota celková : Úprava výchozí hodnoty :

4 593 * 1,2129 = 5 571 5 571 Kč/m3 obestavěného prostoru 5 571 * 203,96 = 1 136 261 1 136 261 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Schodiště Dveře Vrata Okna Podlahy

Podíl 1 Hodnota (Kč) 11,616 131 988 15,298 173 825 8,830 100 332 8,112 92 173 3,404 38 678 1,809 20 555 6,995 79 481 3,697 42 008 1,489 16 919 1,676 19 044 1,117 12 692 4,707 53 484 4,707 53 484

Koef 1,0000 0,8000 1,0000 0,5000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8000 0,0000 1,0000 0,0000 1,0000 1,0000 - 13 -

Podíl 2 RC (Kč) 15,698 131 988 16,539 139 060 11,933 100 332 5,481 46 087 4,600 38 678 2,445 20 555 9,453 79 481 3,997 33 606 0,000 0 2,265 19 044 0,000 0 6,361 53 484 6,361 53 484

Počet m3 203,96

Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Zdroj teplé vody Hygienická vybavení Výtahy Ostatní Celkem

8,005 4,920 0,878 1,356 2,394 1,995 1,649 1,197 4,149 100,000


90 958 55 904 9 976 15 408 27 202 22 668 18 737 13 601 47 143 1 136 260

0,6500 1,0000 1,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,7400

7,032 6,649 1,186 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 100,000

59 123 55 904 9 976 0 0 0 0 0 0 840 802

0,7400 1 136 261 * 0,7400 = 840 802 840 802 Kč 840 802 / 203,96 = 4 122,3867 4 122 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení je stanoveno sedmikvadratickou metodou. Opotřebení : semikvadratické Stáří : 98 roků Celková životnost : 138 roků Výpočet : Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

50 * ( 98 / 138 + ( 98 * 98 ) / ( 138 * 138 ) ) = 60,723 60,723 % 840 802 * (1 - 0,60723) = 330 242 330 242 Kč

Budova č.p. 94 - původní část (expedice) - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

840 802 Kč 330 242 Kč

Rekapitulace cen objektu Název Budova č.p. 94 - původní část (výroba) Budova č.p. 94 - přistavěná část Budova č.p. 94 - původní část (expedice) Budova č.p. 94

M.1.2.

Reprodukční cena Věcná hodnota [Kč] [Kč] 5 182 884 2 035 681 4 097 432 2 777 936 840 802 330 242 10 121 118 5 143 859

Další stavby v příslušenství

Popis a účel : V příslušenství pozemku jsou další stavby, tzv vnější zařízení. Jde o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a plot. ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Přímá metoda Cenu dalších staveb v příslušenství, tzv. vnějších zařízení, lze podle odborné literatury (např. Spregnetter: Grundstücksbewertung, WertermittlungsForum Sinzig, S.R.N., 2004) odvodit podílem na ceně hlavních staveb v rozmezí 2 - 12 i více % podle rozsahu. - 14 -

V řešeném případě činí podíl dalších staveb v příslušenství vzhledem k rozsahu hlavní stavby odhadem 2 %. Výkaz výměr (soubor staveb) Název části Další stavby v příslušenství Celkem :


Počet m.j. 1,00

1 1 soubor staveb

Výpočet reprodukční ceny : Název části

Počet m.j.

nový

1,00

Reprodukční cena celková :

Jednotková cena 253 000

Podíl 2 (%) 100,000

RC (Kč) 253 000

Opotř (%) 60,000

Př.opotř (%) 60,000

VH (Kč) 101 200

253 000 Kč

Výpočet věcné hodnoty : Opotřebení bylo stanoveno odhadem v průměrné výši 60 %. Opotřebení : přímé Název části Další stavby v příslušenství Míra opotřebení : Výpočet : Věcná hodnota :

Podíl 2 (%) 100,000

60,00 % 253 000 (1 - 0,6000) = 101 200 101 200 Kč

Další stavby v příslušenství - celkem : Reprodukční cena Věcná hodnota

M.1.3.

253 000 Kč 101 200 Kč

Stavební parcela čís. St. 132/3

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

739081 Rakovník 541656 Rakovník CZ020C Rakovník Středočeský kraj (Střední Čechy) Obchodní centrum

Popis a účel : Pozemek čís. parcely St. 132/2, k.ú. Rakovník je rovinné konfigurace, nepravidelného tvaru, napojený na veškeré inženýrské sítě a přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Města Rakovník. Pozemek je převážně zastavěn stavbou budovy č.p. 94, tvoří součást pozemku, nezastavěná plocha slouží jako nádvoří pro manipulaci a vstup do budovy.

- 15 -

ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemku Číslo parcely St. 132/3 zastavěná a plocha a nádvoří

Popis

Plocha (m2) 488,00

488,00 m2

Plocha pozemku celkem :

Přímá metoda Zastavěné pozemky nejsou předmětem obvyklého obchodování. Cena pozemků ke dni ocenění je proto zjištěna podle cenového předpisu, Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Číslo parcely St. 132/3

Popis

Plocha (m2) 488,00

zastavěná a plocha a nádvoří

Plocha (m2): Celková hodnota :

Jednot. cena (Kč/m2) 618,00

Hodnota (Kč) 301 584,00

488,00 301 584 Kč

Stavební parcela čís. St. 132/3 - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota

618 Kč/m2 301 584 Kč

Rekapitulace věcné hodnoty majetku Název Budova č.p. 94 Další stavby v příslušenství Stavební parcela čís. St. 132/3 Budova č.p.94 s pozemkem St. 132/3, k.ú. Rakovník

Reprodukční cena [Kč] Věcná hodnota [Kč] 10 121 118 5 143 859 253 000 101 200 301 584 301 584 10 675 702 5 546 643

Budova č.p.94 s pozemkem St. 132/3, k.ú. Rakovník - celkem : Věcná hodnota :

- 16 -

5 546 643 Kč

OCENĚNÍ VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM Budova č.p. 94 je ke dni ocenění pronajata včetně věcí movitých a je provozována k pekárenské výrobě na základě nájemní smlouvy ze dne 15.12.2011 uzavřené mezi společností PALARIAN, s.r.o. se sídlem Římská 1317/32, 120000 Praha 2 jako pronajímatelem a společností MUNTERASI s.r.o. se sídlem Lidická tř. 1104/177, 37007 České Budějovice jako nájemcem. Pro výpočet výnosové hodnoty je proto vzat v úvahu reálně dosahovaný výnos z pronájmu prostorů pro podnikání a movitých věcí v budově. Sjednané nájemné ve výši 20 tis. Kč/měsíc, tj. přibl. 480 Kč/m2/rok lze podle našeho názoru pokládat za odpovídající stavu a vybavení a za nájemné v místě a čase obvyklé. Náklady na dosažení příjmů byly stanoveny v obvyklé výši (daň z nemovitostí, pojistné, tvorba rezervy na modernizaci a opravy, náklady na údržbu, provozní náklady). Výnos z nájemného je snížen koeficientem rizika výpadku nájemného vzhledem k reálné situaci po dobu přibližně 2 až 4 týdnů. Kapitalizační míra ve výši 8,0 % zahrnuje míru ekonomické výnosnosti a odhad přiměřené míry rizika. Hrubý výnos z nemovitosti HV Název

Plocha m2

1.NP (přízemí) - dílna 1.NP (přízemí) - ostatní místnosti 2.NP (1.patro) - mísírna 2.NP (1.patro) - ostatní místnosti 1.NP (přízemí) - provozní místnosti 2.NP (1.patro) - provozní místnosti 1.NP (přízemí) - místnosti expedice mezisoučet

Kč/m2/ měsíc

Kč/m2/ rok

Nájemné Kč/měsíc

Nájemné Kč/rok

64,73 47,39 77,86 41,27 102,94 102,94 58,77 495,90

Celkem

495,90

40,33

483,97

20 000

240 000

Vyčíslení hrubého výnosu z majetku: Hrubý výnos za rok celkem (viz tabulka nájemné) odborný odhad možné ztráty v příjmu Hrubý výnos za rok celkem Hv =

5%

pozemek (zast.či jinak využitá plocha) zahrnutá do výše uvedeného nájemného m2 2

240 000 12 000 228 000 488

tržní jednotková hodnota pozemku za m Tržní hodnota pozemku v Kč Hp =

618 301 584

Odhad výnosu připadajícího na pozemek bývá proveden z tržní hodnoty pozemku (zpravidla porovnávací metodou) při předpokladu stejné míry výnosnosti jako pro celý majetek vynásobením zvolenou výnosovou mírou. Podíl hrubého nájemného připadající na pozemek: NP = HP . r = Podíl hrubého nájemného připadající na nemovitost: NB = HV - NP =

24 127 203 873

- 17 -

Vyčíslení nákladů nutných k dosažení výnosů Souhrn nákladů nutných k dosažení výnosu: náklady spojené s obhospodařováním majetku je možno zvolit jako relativní odhad nebo absolutní částky relativní odhad * Daň z nemovitosti: * Pojištění stavby: * Opravy a údržba * Obhospodařovací náklady:

absolutní částky

celkem

odhad 20-25% z NB

46 000

Obhospodařovací náklady celkem za rok (viz tabulka náklady) ON Obhospodařovací náklady celkem za rok související s majetkem) ONB S pozemkem souvisí daň z nemovitosti za rok (zahrnuta v obhospodařovacích nákladech) ONP

46 000 46 000 0

Čistý výnos (ČV) vypočteme odečtením nákladů na obhospodařování od hrubého výnosu Čistý výnos je v daném případě přisuzován pouze stavbě a je rozdílem NB - ONB ČVB = NB - ONB = ČVP = NP - ONP = ČVN = ČVB + ČVP =

157 873 24 127 182 000

Výnosová hodnota (VHN) v případech, kdy je možno zvažovat tempo růstu výnosu

1  g  1  1 r  VHN   ČVB  HP rg n

ČVB r g n HP VHN

= čistý výnos nemovitosti = zvolená kapitalizační míra = tempo růstu trvalého výnosu = zůstatková doba užití nemovitosti = hodnota pozemku = Výnosová hodnota nemovitosti

tis.Kč/rok % p.a. % p.a. roků tis.Kč tis.Kč

158 8,00% 0,25% 35 302 2 188

Budova č.p.94 s pozemkem St. 132/3, k.ú. Rakovník včetně movitých věcí ve vybavení budovy - celkem : Výnosová hodnota

2 188 000 Kč

OCENĚNÍ POROVNÁVACÍM ZPŮSOBEM Porovnávací způsob použit není, jde o budovu pro potravinářskou výrobu včetně technologického zařízení a tento majetek není běžně obchodován, ani nejsou k dispozici údaje z trhu v daném segmentu, které by bylo možné použít pro stanovení porovnávací hodnoty. Budova č.p.94 s pozemkem St. 132/3, k.ú. Rakovník - celkem : Porovnávací hodnota

- 18 -

Není stanovena

AD 2/ MOVITÉ VĚCI VE VYBAVENÍ BUDOVY Č.P. 94 NA ADRESE V BRANCE 94, V RAKOVNÍKU Popis a účel : V budově č.p. 94 se nachází movitý majetek, zejména technologické zařízení pro pekárenskou výrobu, kancelářský nábytek a výpočetní technika. Uvedený movitý majetek je oceněn ve znaleckém posudku znalce Josefa Voltra, DiS. č.423/2016 ze dne 3.3.2016 (viz. příloha). Metoda ocenění: Při ocenění movitého majetku je aplikováno ustanovení § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou (pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Oceňovaný majetek, specifikovaný v následující části posudku, v příloze č. 1b, je oceněn obvyklou cenou. M.2.1.

Movitý majetek

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Popis a účel : Jedná se o následující movité věci: 1. - mrazák Calex - 1 ks 2. - stůl pracovní - 3 k 3. - police expedice - 23 ks 4. - stojan expedice - 1 ks 5. - lednice nerez - 1 ks 6. - chladnička Zanussi - 1 ks 7. - lednice LTH - 1 ks 8. - rozvalovna Rollfix - 1 ks 9. - vál pekařský (přední dílna) - 6 ks 10. - nerez dvoudřez - 2 ks 11. - nerez stůl - 1 ks 12. - plechy pekařské - 200 ks 13. - rohlíkovací stroj - 1 ks 14. - dělička Eberhardt - 1 ks 15. - váha ISHIDA - 2 ks 16. - varná stolice na plyn - 2 ks 17. - kynárna Kornfeil-Klimat., nefunkční, ROTELA - 1 ks 18. - stojan nerez trojúhelník - 1 ks 19. - PC - 2 ks 20. - kancelářský stůl - 6 ks 21. - židle - 6 ks 22. - robot kuchyňský - 3 ks 23. - vozík pekařský - 12 ks 24. - fritéza - 1 ks 25. - vál pekařský - 3 ks 26. - nářezový stroj - 1 ks 27. - stěna na pečivo - 1 ks 28. - pokladna CR1040- 1 ks 29. - míchací stroj - 1 ks 30. - díže kulaté (ocel) - 2 ks - 19 -

31. - prosévačka - 1 ks 32. - tiskárna k PC - 2 ks 33. - monitor k PC - 2 ks 34. - skříně lamino - 4 ks 35. - pec Kornfeil-nefunkční- 1 ks 36. - pec Kornfeil-bez revize - 1 ks 37. - chladící skleněné vitriny - 3 ks

ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena Přímá metoda Cena movitého majetku je stanovená ve znaleckém posudku znalce Josefa Voltra, DiS č. 423/2016 (viz příloha). Výpočet obvyklé ceny Popis movitý majetek Obvyklá cena:

Výpočet / komentář Cena podle znaleckého posudku znalce Josefa Voltra, DiS č. 423/2016 175 945 Kč

Movité věci ve vybavení budovy č.p. 94 na adrese V Brance 94, v Rakovníku - celkem : Obvyklá cena

- 20 -

175 945 Kč

Kč 175945,00

Rekapitulace cen nemovitého a movitého majetku Název 1. Budova č.p.94 s pozemkem St. 132/3, k.ú. Rakovník 2. Movitý majetek v budově č.p. 94 Budova č.p.94 s pozemkem St. 132/3, k.ú. Rakovník, v ul. V Brance v Rakovníku, podle LV č. 3606, včetně movitého majetku

Věcná hodnota/ /výchozí cena [Kč] 5 546 643

Výnosová hodnota [Kč]

Porovnávací hodnota [Kč]

2 188 000

Obvyklá cena (Tržní hodnota) [Kč] 2 188 000

1 400 000

-

-

175 945

6 946 643

2 188 000

Nebyla stanovena

2 363 945

ANALÝZA OCENĚNÍ Komentář: Při stanovení odhadu obvyklé ceny (hodnoty současného využití) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly u oceňovaných nemovitých věcí tyto hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: Obvyklá cena nemovitých věcí: Po zaokrouhlení (na desetitisíce)

5 546 643 Kč 2 188 000 Kč Nebyla stanovena 2 188 000 Kč 2 190 000 Kč

Věcná hodnota majetku ve výši 5,547 mil. Kč byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukčních cen a odpočtu přiměřeného opotřebení a věcné hodnoty pozemků. Výnosová hodnota majetku ve výši 2,188 mil. Kč byla stanovena na základě reálně dosahovaných výnosů z pronájmu prostor pro podnikání a technologického zařízení. Porovnávací hodnota stanovena nebyla, pro porovnání nebyly zjištěny žádné údaje o realizovaných prodejích přímo srovnatelných nemovitých věcí v nedávné době v místě ani regionu. Při odhadu současné obvyklé ceny (tržní hodnoty) ve výši 2,188 mil. Kč byla dána přednost výnosové hodnotě stanovené na základě reálně dosažitelných výnosů z pronájmu nebytových prostorů. Výnosovou hodnotu v tomto případě považujeme pro stanovení hodnoty současného využití za relevantní. Věcná hodnota výnosovou hodnotu výrazně převyšuje a při obchodování nemůže být v současné době dosažena. Obvyklá cena movitých věcí ve vybavení budovy byla stanovena v samostatném znaleckém posudku znalce Josefa Voltra, DiS č. 423/2016 (viz příloha) takto: Obvyklá cena movitých věcí: Po zaokrouhlení (na tisíce)

175 945 Kč 176 000 Kč

Obvyklá cena nemovitých a movitých věcí (předmět dražby), a to 1/ pozemku čís. parcely St. 132/3, jehož součástí je budova č.p. 94 s příslušenstvím v ulici V Brance v Rakovníku, 2/ movitých věcí ve vybavení budovy č.p. 94 na adrese V Brance 94 v Rakovníku, Středočeský kraj, činí ke dni ocenění 18.7.2016 celkem

2,366.000 Kč Slovy: Dvamilionytřistašedesátšesttisíc korun českých

- 21 -

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 132/3, jehož součástí je budova č.p. 94 s příslušenstvím v ulici V Brance v Rakovníku, zapsaného na listu vlastnictví č. 3606 pro k.ú. Rakovník, obec Rakovník u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Rakovník, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 18.7.2016 celkem (po zaokrouhlení)

2,190.000,- Kč Slovy: Dvamilionyjednostodevadesáttisíc korun českých Obvyklá cena movitých věcí ve vybavení budovy č.p. 94 na adrese V Brance 94 v Rakovníku, Středočeský kraj, stanovená v samostatném znaleckém posudku znalce Josefa Voltra, DiS č. 423/2016 (viz příloha), činí ke dni ocenění 18.7.2016 celkem (po zaokrouhlení)

176.000,- Kč Slovy: Jednostosedmdesátšesttisíc Kč Obvyklá cena (tržní hodnota) předmětu dražby, a to pozemku čís. parcely St. 132/3, jehož součástí je budova č.p. 94 s příslušenstvím v ulici V Brance v Rakovníku, zapsaného na listu vlastnictví č. 3606 pro k.ú. Rakovník, obec Rakovník u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Rakovník, včetně movitých věcí ve vybavení budovy č.p. 94, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 18.7.2016 celkem (po zaokrouhlení)

2,366.000,- Kč Slovy: Dvamilionytřistašedesátšesttisíc korun českých

Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: 1/ Evidovaná v katastru nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 3606 ze dne 19.7.2016 (viz příloha) jsou oceňované nemovité věci omezeny následujícími omezeními: - 1x zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. - 2x zástavní právo soudcovské - 5x zástavní právo exekutorské - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (finanční úřad) - 3x nařízení exekuce - 6x exekuční příkaz k prodeji Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 3606. 2/ Neevidovaná v katastru nemovitostí Majetek je zatížen nájemním vztahem podle nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou 15 let s účinností ode dne 1.1.2012 (podrobně na str. 3). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení nájemním vztahem. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.

- 22 -

Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 182/7652/2016.

Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. července 2016

- 23 -

2016

Recommend Documents