2016

Znalecký posudek č. 1526/2016 o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitostí:  pozemek parc.č. 2341 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m2, jehož součástí je objekt občanského vybavení č.pop. 1120  pozemek parc.č. 2343/1 – zahrada o výměře 683 m2 při ulici Brněnská, nemovitosti jsou zapsané na LV 1990 vše v katastrálním území Mikulov na Moravě a obci Mikulov, okres Břeclav

Objednatel posudku:

Mgr. František Mareš insolvenční správce Pod Tratí 317 675 21 Okříšky

Účel posudku:

podklad pro nakládání s majetkem

Posudek vypracovala:

Ing. Pavla Húsková - znalec U Vodojemu 21 693 01 Hustopeče tel.: +420 606 717 787

Posudek obsahuje 15 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hustopečích, dne 8.6.2016

Znalecký posudek o ceně objektu občanského vybavení č.p.1120 a pozemků v kat. území Mikulov na Moravě, okres Břeclav

A.

Nález

1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, nemovitostí: pozemku parc.č. 2341 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m2, jehož součástí je objekt občanského vybavení č.pop. 1120 a pozemku parc.č. 2343/1 – zahrada o výměře 683 m2 při ulici Brněnská, zapsaných na LV 1990 v katastrálním území Mikulov na Moravě a obci Mikulov, okres Břeclav. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Jihomoravský Břeclav Mikulov Mikulov na Moravě

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti – stavba občanského vybavení č.pop. 1120 a pozemků parc.č. 2341 a parc.č. 2343/1 s příslušenstvím byla provedena dne 16.5.2016 za přítomnosti pana Ing. Aleše Uhlíře.

4. Podklady pro vypracování posudku 

   

výpis z katastru nemovitostí LV č. 1990 k datu 16.5.2016 pro obec Mikulov, nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Břeclav, zdroj informací http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ – viz. text kopie katastrální mapy pro katastrální území Mikulov na Moravě – zdroj informací internet http://nahlizenidokn.cuzk.cz/– viz. text fotodokumentace pořízená znalkyní dne 16.5.2016 údaje sdělené Ing. Alešem Uhlířem skutečnosti zjištěné prohlídkou na místě samém dne 16.5.2016

5. Vlastnické a evidenční údaje Ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1990 v katastrálním území Mikulov na Moravě, obci Mikulov, k datu 16.5.2016 je uvedeno: Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Král Radovan, Brněnská 1120/20, 69201 Mikulov  

pozemek parc.č. 2341 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m2, součástí pozemku je stavba občanského vybavení č.p. 1120 pozemek parc.č. 2343/1 – zahrada o výměře 683 m2

Na oceňovaném majetku vázne v části „C“ listu vlastnictví č. 1990 omezení vlastnického práva: tato omezení nejsou v obvyklé ceně vyhodnocována. Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Král Radovan Rozhodnutí o úpadku (§ 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Král Radovan Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 2


Typ Zahájení exekuce - Král Radovan Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

6. Dokumentace a skutečnost Při prohlídce nemovitostí nebyla znalkyni poskytnutá stavební ani projektová dokumentace oceňovaných nemovitostí a kolaudační rozhodnutí. Údaje vychází z místního šetření, z prohlídky a zaměření nemovitostí a z výše uvedených podkladů.

7. Celkový popis nemovitosti

Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 2341 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m2, jehož součástí je objekt občanského vybavení č.pop. 1120 a pozemek parc.č. 2343/1 – zahrada o výměře 683 m2 při ulici Brněnská, zapsané na LV 1990 v katastrálním území Mikulov na Moravě a obci Mikulov, okres Břeclav, podle stavu ke dni prohlídky tj. 16.5.2016. Objekt občanského vybavení je užívaný jako rodinný dům, je postavený cca 250 m severozápadně od centra města (Kostelního náměstí). Přístup na pozemek je z chodníku pro pěší a místní komunikace parc.č. 3329/1 navazující na silnici ulice Brněnská, pozemky přilehlé oceňovaným pozemkům jsou v majetku Město Mikulov, Náměstí 158/1, 69201 Mikulov. Severně od oceňovaných nemovitostí je židovský hřbitov a zřícenina Kozí Hrádek s vyhlídkovými místy, na jižní a východní straně je zástavba bytových a rodinných domů a na straně západní je park městské zeleně, zástavba rodinných řadových domů a vinařství Vincoop Mikulov. Předmětný objekt č.p. 1120 je samostatně stojící dům se zahradou oplocenou zděnou zídkou. Pozemek zastavěné plochy s rodinným domem je umístěný ve svahu, po terénních úpravách je pozemek ve třech výškových úrovních spojených venkovním schodištěm. Parkovací možnosti jsou zde dobré: na pozemku parc.č. 2342/1 je kryté parkovací stání pro 3 osobní automobily, další vozidla lze parkovat před tímto stáním na vlastním pozemku nebo na pozemku Města Mikulov před vjezdem na pozemek parc.č. 2343/1. Pozemek parc.č. 2341 je zastavěný rodinným domem na západní straně, východní strana pozemku je zpevněná monolitickým betonem. Na východní straně na pozemek navazuje zahrada parc.č. 2343/1 se zemním sklepem, venkovním posezením, opěrnými zídkami, venkovním schodištěm a zděným oplocením. Na pozemku zahrady jsou vysázené okrasné dřeviny. Nemovitost je napojená na rozvod elektrické energie, obecní vodovod a obecní kanalizaci. Obec Mikulov je menším městem s kompletní občanskou vybaveností, zajišťující správu Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 3


okolním obcím (matrika, poliklinika, policie, katastrální úřad, školství, apod.). Město je vyhledávané pro svou polohu na úpatí Chráněné krajinné oblasti Pálava s množstvím cyklostezek, dále pro historické jádro města. V městě je možnost kulturního i sportovního vyžití. Pracovní příležitosti jsou ve městě spojené se zemědělstvím (pěstování a výroba vína), živnostenské provozovny, další pracovní příležitosti jsou v Břeclavi, Brně, případně nedalekém Rakousku.

Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 4


B.

Posudek

Stanovení ceny obvyklé Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 1. 2. 3.

metoda nákladová metoda výnosová metoda porovnávací

Vzhledem k účelu ocenění a také vzhledem k tomu, že s obdobnými nemovitosti se na realitním trhu běžně obchoduje, pro stanovení obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací. Tato metoda umožňuje nejlépe vystihnout pro daný účel ocenění hodnotu nemovitosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní obvyklá cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.

Obvyklá cena – stavby – objekt občanského vybavení č.pop. 1120 č.or. 20 při ulici Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 5


Brněnská s pozemkem parc.č. 2341 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 2343/1 – zahrada v katastrálním území Mikulov na Moravě, obci Mikulov, okres Břeclav, LV 1990 Jedná se o samostatně stojící budovu užívanou jako rodinný dům s půdorysem nepravidelného obdélníka. Objekt bydlení je jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou stavebně upravenou na podkrovní obytné místnosti nad celou zastavěnou plochou 1. nadzemního podlaží. Rodinný dům má k datu ocenění jednu samostatnou bytovou jednotku o dispozici 4+kk. Příslušenství domu tvoří venkovní úpravy: zemní sklep, zpevněná plocha na západní straně pozemku zastavěné plochy, venkovní schodiště, opěrné zídky, zděné oplocení a přípojky: elektro, veřejného vodovodu, kanalizace. Tvar pozemků v jednotném funkčním celku nepravidelný pětiúhelník, pozemek zahrady je po terénních úpravách srovnaný do tří výškových úrovní spojených schodištěm, svah je přikloněný k jihu, o celkové výměře pozemků 883 m2. Orientace pozemku je západ (ulice, vchod do rodinného domu)- východ (zahrada, dvorek, parkovací stání). Nemovitosti jsou přístupné z veřejné komunikace. Po konstrukční stránce se jedná o rodinný dům založený na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou vyzděny z pálené cihly tl. 60 cm a tvárnic Ytong na vápennocementovou maltu, zastřešení je sedlovou střechou - konstrukce je dřevěná vaznicová, z dřevěných trámových vázaných nosníků, krytina pálená dvoudrážková taška. Stropy jsou betonové monolitické, v podhledu vápenná omítka, v podkroví sádrokarton. Klempířské konstrukce jsou nekompletní, pozinkované, venkovní omítky vápenné pouze na cca 20 % budovy, ve středu čelní stěny. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové, vnitřní obklady bělninové. Okna jsou dřevěná zakázková s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře – dřevěné masivní hladké plné a s prosklením v obložkových zárubních. Elektroinstalace 380 V. Vytápění je ústřední s elektrokotlem, centrální ohřev vody. Sanitární vybavení: v 1. nadzemním podlaží je v koupelně rohová vana, sprchový kout, splachovací WC a umývadlo, v podkroví je umývadlo, sprchový kout, WC v samostatné místnosti. Vybavení kuchyně v 1. nadzemním podlaží: kuchyňská linka s plynovým sporákem na PB bombu. Podlahy jsou dřevěné palubky, dubové parkety a keramická dlažba. Schodiště do podkroví je dřevěné samonosné. V obývacím pokoji v 1. NP je komín na krb – ten je ke dni prohlídky mimo RD. Dispoziční řešení: Vstup do domu je ze západní strany do chodby se schodištěm, vlevo je obývací pokoj a dále chodba s koupelnou a ložnice, vpravo je kuchyně. V podkroví je chodba se schodištěm a vpravo pokoj se sprchovým koutem, šatnou a WC, vlevo pokoj a šatna. Rodinný dům obsahuje bytovou jednotku 4+1 s příslušenstvím: Výčet místností jednotlivých podlaží s uvedením podlahových ploch : Podlaží

1. NP

podkroví

Název místnosti vstup, chodba se schodištěm obývací pokoj pokoj koupelna s WC chodba kuchyně chodba se schodištěm pokoj pokoj šatna šatna WC

Celkem podlahová plocha Užitná plocha rodinného domu s garáží CELKEM zaokr.

Výměra (m2) 13,80 28,90 15,90 6,30 2,20 9,00 15,40 17,60 35,20 2,10 2,20 1,20 149,70

150 m2

Stáří stavby a technický stav: Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 6


Dle sdělení Ing. Uhlíře byl objekt občanské vybavenosti dokončený a užívaný od poloviny třicátých let. V roce 2006 začal majitel s kompletní rekonstrukcí, která byla v interiéru dokončená v roce 2007. Současně byly vystavěné venkovní úpravy. Závady: ke dni ocenění nejsou natažené venkovní omítky a osazené klempířské konstrukce, na západní straně domu je částečně narušená hydroizolace. Zastavěná plocha stavbou Informativní výpočet užitného obestavěného prostoru: Celkový obestavěný prostor

m2

106,10

m3

645,-

Konstrukce a vybavení stavby: Konstrukce Popis Základy: základové betonové pasy a deska izolované Svislé konstrukce: tvárnice Ytong a pálená cihla Stropy: betonové monolitické s omítnutými podhledy + sádrokarton v podhledu podkroví Krov, střecha: dřevěný sedlový krov Krytiny střech: pálená taška Klempířské k-ce: žlaby, svody z pozinkovaného plechu, nekompletní Úprava vnitřních povrchů: (mimo hygienická zaříz.) vápenná štuková omítka Úprava vnějších povrchů vápenná hladká, nekompletní Vnitřní obklady keramické keramický obklad v koupelnách, na WC, u kuchyňské linky Vybavení kuchyně kuchyňská linka, plynový sporák na PB, dřez, digestoř Schody: dřevěné samonosné Dveře: masivní dřevěné plné i prosklené v dřevěných zárubních Okna: dřevěná zakázková s izolačním dvojsklem Povrchy podlah: betonové s ker. dlažbou, dřevěné parkety a palubky Vytápění: ÚT – kombinovaný elektro kotel, krbová kamna v obývacím pokoji Elektroinstalace: 380 V Bleskosvod: není osazen Vnitřní vodovod: z řadu, plast Vnitřní kanalizace: plast Vnitřní plynovod: není Vnitřní hyg. vybavení: koupelna – rohová vana, sprchový kout, umývadla, WC Příslušenství: Venkovní úpravy: Přípojka vody, elektro, kanalizace, zpevněné plocha, oplocení s vjezdovými vraty, venkovní schodiště, opěrné zdi, zastřešené venkovní stání Kladný vliv na cenu obvyklou mají tyto faktory: + rodinný dům v dobrém technickém stavu, při výstavbě použité kvalitní materiály + zakázková výroba interiérových prvků, umělecké zpracování + střed města + klidná lokalita vhodná k bydlení + soukromí na dvoře i pozemku zahrady + dobré napojení páteřní komunikace a následně rychlostní silnici Vídeň - Brno E461 Záporný vliv na cenu obvyklou mají následující faktory: - nedokončená rekonstrukce: částečně chybí venkovní omítky a klempířské konstrukce


Stránka 7


S Sttaannoovveenníí h hooddnnoottyy nneem moovviittoossttii m meettooddoouu ssrroovvnnáávvaaccíí V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. zděný rodinný dům, uvedené velikosti, jednobytový 4+1 o podlahové ploše 150 m2, s vlastním krytým parkovacím stáním pro 3 osobní automobily, s pozemkem o celkové rozloze 883 m2, s luxusním, umělecky ztvárněným vybavením a parkově upravenou zahradou, v dobrém technickém stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí poptávka je s nabídkou v rovnováze. S přihlédnutím k umístění nemovitosti – klidná ulice, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná. Ve vlastní databázi realizovaných cen prodejů srovnatelných nemovitostí se nenacházejí obdobné nemovitosti, pro vyhodnocení je proto využito srovnatelných nemovitostí inzerovaných v současné době na realitních serverech: 1. Prodej, dům rodinný, 200 m², pozemek 691 m2, Mikulov Prodej rodinného domu 200 m², pozemek 691 m² Mikulov, okres Břeclav 3 200 000 Kč Nabízíme k prodeji rodinný dům v klidné části Mikulova. V přízemí rodinného domu se nachází menší obytná místnost, garáž a technické zázemí (kotelna, prádelna, dílna). V patře je byt 3+1 s východem na dvůr, kde je umístěn velmi pěkný vinný sklep a dále pak zahrada s výhledem na Sv. kopeček, která je osázena vinnou révou. Přístup na dvůr je možný i vraty vedle domu. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Klasifikační třída ukazatele energetické náročnosti: G realitní kancelář neobdržela grafickou část průkazu energetické náročnosti budovy a proto uvádí nejhorší klasifikační třídu. O provizi se informujte v RK. Celková cena: 3 200 000 Kč za nemovitost, + provize RK Hypotéka: 6 654,35 Kč měsíčně více» ID zakázky: 160014 Aktualizace: 06.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 691 m2 Sklep: Parkování: Garáž: Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová


Stránka 8


2.

Prodej, dům rodinný, 200 m², pozemek 275 m2, Mikulov Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost Prodej rodinného domu 200 m², pozemek 275 m²Mikulov, okres Břeclav 4 500 000 Kč Prodej patrového domu s terasou a zahradou v Mikulově Exkluzivně nabízíme k prodeji patrový řadový dům v klidné lokalitě města Mikulov. Rodinný dům o velikosti 5+1 s jídelnou je ve velmi dobrém technickém stavu, pečlivě udržovaný, celý podsklepený a s garáží pod domem. Dispozice - přízemí : chodba se samostatným vstupem do pokoje, dále kuchyně s jídelnou, na kterou navazuje prostorný obývací pokoj, koupelna s vanou, samostatné WC a vstup na terasu a dvorek. Do patra vystoupáme po dřevěném schodišti, kde jsou tři samostatné pokoje o velikosti cca 15-20 m2, koupelna, samostatné WC a lodžie. Za domem je menší útulná zahrada s bazénem, která slouží k relaxaci rodiny. Dům je průchozí i garáží a sklepními prostory, které jsou využity jako skladovací prostory, prádelna a kotelna. Nemovitost je napojena na veškeré IS: plyn, voda, kanalizace, elektřina, wifi. Celková plocha 275 m2, zastavěná plocha: 100 m2, užitná plocha : 200 m2. Pozemek je oplocen a poskytuje soukromí a díky své poloze nedaleko centra města je velmi atraktivní a dopravně dobře dostupný. Nemovitost lze využít k bydlení i k podnikání. Mikulov je perlou jižní Moravy a oblíbeným vinařským rájem. Je to historické město v okrese Břeclav, nedaleko hranic s Rakouskem a 40 km od Brna. Historické centrum města nese status městské památkové rezervace. Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 9 357,67 Kč měsíčně více» Poznámka k ceně: + provize RK ID zakázky: 971 Aktualizace: 01.05.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 100 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku: 275 m2 Plocha zahrady: 175 m2 Plocha bazénu: 9 m2 Sklep: 100 m2 Parkování: 2 Garáž: 1 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Energetická náročnost budovy: Třída B - Velmi úsporná Bazén: ano

3. Prodej, dům rodinný, 180 m², pozemek 500 m2, Mikulov Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 9


Celková cena: 8 900 000 Kč za nemovitost Prodej rodinného domu 180 m², pozemek 500 m² Mikulov, okres Břeclav V zastoupení majitele exkluzivně nabízíme k prodeji rodinnou vilu v Mikulově o velikosti 6+1 + jídelna.Jedná se o novostavbu před dokončením se sedlovou střechou a obydleným podkrovím.Okna plastová ,podlahy dlažba,topení podlahové,materiály nadstandartní. Ve vile je i krb, kterým se přitápí v přechodných obdobích před a po topné sezoně.V domě jsou 2 koupelny -jedna s masážní vanou,WC a bidetem,druhá se sprchovým koutem.K domu náleží prostorná odpočinková terasa a pozemek kde je postavena garáž a umístěn prostorný bazén.Parkování před domem. Náš typ: Vhodná pro náročnější luxusní bydlení i jako obchodní příležitost pro podnikání. ID zakázky: Z-1767 Aktualizace: 06.06.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 500 m2 Parkování: ano Garáž: ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední plynové Plyn: Individuální Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Bazén: ano Vyhodnocení: všechny porovnávané nemovitosti jsou umístěné v Mikulově, v širším centru města, v původní zástavbě rodinných domů a objektů občanského vybavení. Ad. 1 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v téže obci i lokalitě jako nemovitost oceňovaná. Zastavěná plocha porovnávané nemovitosti je srovnatelná oproti nemovitosti oceňované, podlahová plocha je větší u oceňovaného domu. Z hlediska velikosti pozemků je mírně větší u oceňovaného domu, kde je i výrazně lepší vybavení a technický stav. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena koeficient snížení z titulu nabídkové ceny koeficient polohy koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na pozemek koeficient technického stavu koeficient vybavení a dispozičního řešení srovnatelná cena nemovitosti činí cca

3 200.000,- Kč 0,95 1,05 1,10 1,15 1,25 1,20 6 057.000,- Kč

Ad. 2 Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 10


Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny. Porovnávaná nemovitost je umístěna v klidné lokalitě Mikulova, lokalita obdobná. Užitná plocha oceňované stavby je menší, pozemek u oceňovaného domu je 3x větší oproti pozemku nemovitostí porovnávaných. Z hlediska technického stavu je porovnávaný dům po částečné rekonstrukci, technický stav oceňovaného domu je lepší. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 4 500.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,95 koeficient polohy 1,05 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti 0,95 přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na 1,15 pozemek koeficient technického stavu 1,20 koeficient vybavení a dispozičního řešení 1,25 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 7 356.000,- Kč Ad. 3 Cenu snižuji z titulu nabídkové ceny a provize RK. Porovnávaná nemovitost je umístěna na okraji původní zástavby mezi novostavbami různých architektonických stylů (koef. 1,10). Technický stav je u oceňovaného domu horší, porovnávaná nemovitost je novostavbou. Oceňovaný dům je menší, s lépe orientovanou a vybavenou zahradou a společensky využitelným zázemím. Pozemek oceňovaných nemovitostí je větší než u porovnávané nemovitosti. Nabídkovou cenu upravuji do srovnatelné úrovně následující soustavou koeficientů: Nabídková cena 8,900.000,- Kč koeficient snížení z titulu nabídkové ceny 0,90 koeficient polohy 1,10 koeficient kapacity stavby (kapacita neovlivňuje cenu nemovitosti 0,85 přímo úměrně) koeficient velikosti pozemků vč. zohlednění cen. vlivu lokality na 1,10 pozemek koeficient technického stavu 0,85 koeficient vybavení a dispozičního řešení 1,15 srovnatelná cena nemovitosti činí cca 8 053.000,- Kč Hodnota stavby – stavba občanského vybavení č.pop. 1120 včetně pozemků parc.č. 2341, parc.č. 2343/1 zjištěná metodou srovnávací se nachází v intervalu od 6 057.000,až 8 053.000,- Kč Obvyklou (tržní) cenu nemovitosti stanovuji vzhledem k účelu ocenění a s přihlédnutím ke kladným a záporným vlivům uprostřed uvedeného intervalu zjištěného metodou srovnávací, která nejlépe vystihuje obvyklou cenu nemovitosti, tj. 7,155.000 Kč. Obvyklá (tržní) cena objektu občanského vybavení č.pop. 1120/20 včetně pozemků parc.č. 2341 a parc.č. 2343/1 v k.ú. Mikulov na Moravě, obec Mikulov vč. součástí a příslušenství po zaokrouhlení činí 7 200.000,- Kč (slovy: Sedmmilionůdvěstětisíc Kč)


Stránka 11


C. Rekapitulace cen nemovitosti Úkolem znaleckého posudku bylo zjistit: o obvyklé (tržní) ceně ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,  pozemek parc.č. 2341 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 200 m2, jehož součástí je objekt občanského vybavení č.pop. 1120  pozemek parc.č. 2343/1 – zahrada o výměře 683 m2 při ulici Brněnská, vše je zapsáno na LV 1990 v katastrálním území Mikulov na Moravě a obci Mikulov, okres Břeclav podle stavu ke dni prohlídky tj. 16.5.2016.

Obvyklá cena rodinného domu č.p. 1120 postaveném na pozemku parc. č. 2341 s pozemky parc.č. 2341 a parc. č. 2343/1 s příslušenstvím činí zaokrouhleně

7 72 20 00 0..0 00 00 0,,-- K Kčč slovy: Sedmmilionůdvěstětisíckorunčeských Ocenění je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Hustopečích, 8.6.2016

Ing. Pavla Húsková U Vodojemu 21 693 01 Hustopeče tel. +420 606 717787 e-mail: [email protected]

D.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004 č.j. Spr 1839/2003 pro základní obory - ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové podpis znalkyně Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1526/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženou fakturou.


Stránka 12


Fotodokumentace

RD ze zahrady

kuchyně v 1. NP

koupelna v 1. NP

WC v koupelně, 1.NP

obývací pokoj


Stránka 13


pokoje v podkroví

zahrada

zastřešené stání pro auta

posezení

oplocení, východní hranice pozemku Ing. Pavla Húsková · U Vodojemu 21 · Hustopeče 693 01 tel: +420 606 717 787 · e-mail: [email protected]

Stránka 14


posezení u obývacího pokoje

zastřešené stání pro auta

severní strana RD, vjezd na pozemek

vjezd na pozemek z východní strany a oplocení pozemku zahrady parc.č. 2343/1


Stránka 15

2016

Recommend Documents