ZNALECKÝ POSUDEK č. 2411-57/2016 spoluvlastnického podílu :1/4 na pozemku st.p.č.326 s rodinným domem čp.270 a příslušenstvím v kat.území : Unhošť, obec: Unhošť, ul.Nekázanka, okres:Kladno.
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Beroun - č.j. 015 EX 6635/2014 Palackého 31/2 266 01 Beroun
Účel znaleckého posudku:
nařízení exekuce
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 23.6.2016 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
Počet stran: 11 včetně titulního listu vyhotoveních.
Ve Velké Dobré 14.7.2016
a 12 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl : 1/4 na pozemku st.p.č.326 s rodinným domem čp.270 a příslušenstvím v k.ú. a obci : Unhošť, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům - spol.podíl:1/4 Nekázanka 270 273 51 Unhošť Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Unhošť Katastrální území: Unhošť Počet obyvatel: 4 428 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV III
Pi 0,80 0,60 1,02
I
1,00
I
1,00
II
0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 720,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.6.2016 za přítomnosti p.Václava Zajíčka, p.Jiráskové Vlasty.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výměry a skutečnosti zjištěné na místě dne 23.6.2016 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 23.6.2016 při prohlídce - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.6.2016 - snímek katastrální mapy ze dne 22.6.2016 - usnesení o ustanovení znalce ze dne 18.5.2015 Exekutorského úřadu Beroun pod č.j.015 EX 6635/2014 - podklady zapůjčené spoluvlastníkem p.Vlastou Jiráskovou: a/ plán plynofikace domu čp.270 z 04/1991 vypracovaný p.Karlem Suchým
-3-
b/ plány ústředního vytápění z 11/1988 vypracované Ing.Pavlem Hoškem c/ ocenění domu čp.270 ze dne 2.9.1986 vypracované MěstNV Unhošť - údaje zjištěné na MěstÚ Unhošť dne 29.6.2016: a/ v r.1891 žádost o stavbu domu b/ povolení stavby rodinného domu ze dne 12.5.1891 c/ v r.1900 plán chléva při domě čp.270 d/ plány ústředního vytápění z r.1988 e/ v r.1990 dokončení ú.t. a přístavby kotelny f/ plynofikace rodinného domu v r.1991 g/ stavební povolení kanalizační přípojky ze dne 5.10.1995 h/ v r.1996 rekonstrukce kolny, oprava podlahy, omítek, střechy, výměna vrat ch/ územní souhlas rekonstrukcí střechy rodinného domu čp.270 (nový krov a krytina) ze dne 17.7.2008 vydaný MěstÚ Unhošť pod č.j.4251/08/Výst. - porovnatelné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě ze dne 13.7.2016
5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku.
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/4 na pozemku st.p.č.326, s rodinným domem čp.270 a příslušenstvím v severozápadní části města Unhošť, v ulici Nekázanka; příslušenství rodinného domu tvoří garáž a venkovní úpravy.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.326
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá
č. II
Pi 0,00
-4-
poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický podíl 1/4 je vždy velmi obtížně prodejný...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
III
-0,01
II
0,00
I
-0,04
II IV
0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,070 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,017
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.326
-5-
Jedná se o pozemek přístupný po zpevněné komunikaci; s možností napojení na plynovod, elektroinstalaci, kanalizaci, vodovod; nachází se v severozápadní části města Unhošť, v ulici Nekázanka. Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 1,000 * 1,070 = 1,017 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 720,Typ
Název
§ 4 odst. 1 zast.plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.326
Výměra [m2] 227,00 227,00
Index
Koef.
1,017 Jedn. cena [Kč/m2] 732,24
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.270 Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům, se sedlovou střechou s taškovou krytinou, nepodsklepený, bez podkroví.
Upr. cena [Kč/m2] 732,24 Cena [Kč] 166 218,48 166 218,48
-6-
Rodinný dům byl postaven cca v r.1892, v r.1990-1991 byla přistavěna kotelna a provedeno ústřední vytápění s plynový kotlem, v r.2008-2009 byl proveden nový krov a položena nová pálená krytina. Obvodové zdivo je smíšené s dodatečným zateplením polystyrenem (o tl.5cm), o celkové tloušťce cca 65cm; strop je s rovným podhledem; schodiště je betonové (bez zábradlí); okna jsou v části vyměněna za plastová, v jednom pokoji a kuchyni jsou okna dřevěná, dvojitá. Přízemí je dispozičně členěno na verandu, chodbu, 2 pokoje, kuchyň, koupelnu s WC a schodiště; nad přízemím je půdní prostor (částečně rozestavěn příčkami...). Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (380,220V), plynovod, kanalizaci, vodovod; vytápění je ústřední, teplovodní (plynový kotel), ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem; v kuchyni je plynový sporák; V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy standardního rozsahu: přípojky elektro, plynu, kanalizace, vody; plotová uliční zeď, plotová vrata, zpevněné plochy z keramické dlažby (22m2) a betonové zámkové dlažby (15m2).
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 124 let 2 926,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,90*15,80+2,20*2,65+2,60*2,70 Název podlaží 1.nadz.podl.:
Zastavěná plocha 106,07 m2
=
Konstrukční výška 3,30 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.:
5,90*15,80*3,30+2,20*2,65*2,60+ 2,60*2,70*2,70 5,90*15,80*(0,50+2,30/2) prostor2,50*2,15*0,80
zastřešení: zapuštěný kotelny: Obestavěný prostor - celkem:
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
106,07 m2
=
341,74 m3
= =
153,81 m3 4,30 m3
=
499,85 m3 106,07 m2 106,07 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou
č. I
Vi typ A
-7-
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu - V části rodinného domu jsou vyměněna původní okna dřevěná, dvojitá za plastová; je provedena nová střecha s krytinou a částečně rozestavěno podkroví...! 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 124 let: s = 1 - 0,005 * 124 = 0,380 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.
III IV
0,00 0,04
III I V
0,03 0,00 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
I
-0,01
V
0,10
II
1,00
či rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,700 = 0,868
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 926,- Kč/m3 * 0,868 = 2 539,77 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 499,85 m3 * 2 539,77 Kč/m3 * 0,950 * 1,070= 1 290 451,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 290 451,- Kč
Garáž Jedná se o zděný objekt s částečně zanedbanou údržbou (opadává stropní omítka...); jsou zde kovová vrata s dřevěnou výplní, strop je z ocel.nosníků a desek hurdis; podlaha je betonová, krytina je asfaltovaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec nad 2 000 do 10 000
-8-
Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 26):
obyvatel 60 let 1 996 1 275,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,65*4,80 Název podlaží 1.nadz.podl.:
Zastavěná plocha 27,12 m2
27,12 m2
=
Konstrukční výška 2,40 m
Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (5,65*4,80)*(2,40) Obestavěný prostor - celkem:
65,09 m3 65,09 m3
= =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (20 + 15)= 0,825
č. II
Vi typ B
II II II II III III
0,00 0,00 -0,02 -0,01 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,825 = 0,680
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 275,- Kč/m3 * 0,680 = 867,- Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 65,09 m3 * 867,- Kč/m3 * 0,950 * 1,070= 57 364,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
57 364,- Kč
Cena staveb celkem
=
1 347 815,- Kč
-9-
Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp.270 Garáž Stavby na pozemku - celkem Pozemky - celkem Pozemek st.p.č.326 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
+ = *
1 290 451,- Kč 57 364,- Kč 1 347 815,- Kč 166 218,48 Kč 1 514 033,48 Kč 1/4
Pozemek st.p.č.326 - zjištěná cena
=
378 508,- Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.326
378 508,- Kč
1. Ocenění pozemků celkem
378 508,- Kč
Celkem
378 508,- Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty):
378 508,- Kč
378 510,- Kč
Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po vyhodnocení současných porovnatelných nabídek k prodeji celých rodinných domů v této lokalitě; při skutečnosti obtížného prodeje spoluvlastnického podílu 1/4 (ponížení na cca 85% ze zjištěné ceny...) konstatuji, že dle mého názoru je :
Tržní hodnota-spol.podíl: 1/4............................320 000,-Kč (slovy:třistadvacettisícKč) Jednotlivá práva a závady (nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna...!
Ve Velké Dobré 14.7.2016
Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 pod č.j.Spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné,
- 11 -
průmyslové a zemědělské. Dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2411-57/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2411-57/2016.
E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti ze dne 23.6.2016 Situace - poloha obce Snímek katastrální mapy ze dne 22.6.2016 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.860 ze dne 27.6.2016 Porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne 13.7.2016
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 4 4
