Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Znalecký posudek č. 4203-223/2016 o stanovení obvyklé ceny nemovité věci: pozemku parc.č. 1727/5, včetně stavby rodinného domu čp. 1428 a příslušenství na pozemku parc.č.1727/5 a pozemku parc.č. 1727/3, v obci Dubňany, v katastrálním území Dubňany, okres Hodonín, dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 997 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín prokazující stav k datu 26.9.2016
Objednatel posudku:
Insolvenční správce Ing. Jiří Skopalík Budovatelská 4821 760 05 Zlín
Účel posudku:
Odhad ceny v místě a čase obvyklé pro účely zpeněžení ve veřejné dražbě dle § 13 Zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 6.10.2016 posudek vypracovala:
Ing. Eliška Krošláková 696 06 Vacenovice 685 tel. +420777620520
[email protected]
Posudek obsahuje 20 stran a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. 9.11.2016
Strana 1
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
A. Nález 1. Znalecký úkol: Stanovení obvyklé ceny nemovité věci: pozemku parc.č. 1727/5, včetně stavby rodinného domu čp.1428 a příslušenství na pozemku parc.č.1727/5 a pozemku parc.č. 1727/3, v obci Dubňany, v katastrálním území Dubňany, okres Hodonín, dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 997 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín. Cena je stanovena pro dané účely jako cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Při jejím stanovení bylo vycházeno z metodiky vypracované Ústavem soudního inženýrství VUT Brno. Ocenění je provedeno k datu místního šetření .
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka nemovitosti byla provedena pouze z dostupné uliční části dne 6.10.2016, a to bez přítomnosti majitele. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes opakovanou výzvu nebyl povinnými předmět ocenění zpřístupněn.
3. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 997 pro k.ú. Dubňany, Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hodonín, vyhotovený dálkovým přístupem a prokazující stav k datu 26.9.2016 - územní plán obce - informace z KN - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené účastníkem místního šetření a vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě - odhad tržní hodnoty zástavy č. 081/2012-2312000042 ze dne 10.2.2012 - odhad obvyklé ceny č. 3953-213/2015 ze dne 15.12.2015
4. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník uvedený na LV č. 997 pro k.ú. Dubňany, Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Hodonín prokazující stav k datu 26.9.2016 SJM Mazal František a Mazalová Božena, Nádražní 1428, 69603 Dubňany 550815/1737 555225/0836 pozemek parc.č. 1727/5 - zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba: Dubňany, č.p. 1428, rodd dům-stavba stojí na pozemku parc.č.1727/5 pozemek parc.č. 1727/3 - trvalý travnatý porost Strana 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
5. Dokumentace a skutečnost: Podkladem pro ocenění je výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dubňany - LV č. 997 Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, informace podané objednatelem, údaje a skutečnosti zjištěné na místě samém. Objekt rodinného domu č.p. 1428 i pozemky jsou umístěny v obci Dubňany na ulici Nádražní. Příjezd ke stavbě RD je po zpevněné komunikaci. Objekt je napojen na rozvody plynu, NN, vody a kanalizace. Základní informace o obci Poloha: Město Dubňany se nachází na trase Hodonín - Kyjov. Vzdálenosti od center Brno 60 km Praha 260 km Vybavenost: V obci je provedena plynofikace, dále je po celé obci rozveden vodovod a kanalizace, na kterou navazuje čistírna odpadních vod (ČOV). Doprava: Dopravu a přepravu občanů zajišťuje autobusové
spojení, automobilová doprava
Zaměstnanost : Nezaměstnanost v obci je vyšší než průměr v kraji . Služby obyvatelům: Městský úřad s rozšířenou působností, pošta, banka, lékař, základní a střední školství, kulturní dům, tělocvična, hřiště.
6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 1727/5, včetně stavby rodinného domu čp. 1428 na pozemku parc.č. 1727/5 a pozemek parc.č. 1727/3 ( dle skutečnosti zahrada za RD) v obci a katastrálním území Dubňany, okres Hodonín, včetně součástí a příslušenství - venkovních úprav, vedlejší stavby skladu, které jsou funkčně spjat se stavbou RD. Pozemky jsou rovněž funkčně spjaty se stavbou RD a dle ÚP leží v plochách bydlení Rodinný dům má dvě nadzemní podlaží, je zřejmě částečně podsklepený, s plochou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do půdorysného tvaru obdélníka, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Dubňany, v řadové zástavbě jako řadový vnitřní. Předmět ocenění se nachází na adrese Nádražní 1428, 69603 Dubňany. Parkování je možné v garáži, případně na obecním pozemku. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikace . Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, vodovod, plynové vedení a hloubková kanalizace. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Informace byly čerpány z poskytnutých podkladů insolvenčním správcem. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba s pravidelnou údržbou s předpokladem provedení menších stavebních úprav. Na pozemku p.č. 1727/3 je situován zahradní domek.
Strana 3
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
7. Způsob ocenění Cena nemovitostí je stanovena pro dané účely jako cena tržní, tedy cena obvyklá definovaná zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014Sb. k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, s použitím oceňovacích metod pro stanovení obvyklé ceny. Cena administrativní (zjištěná) – cena zjištěná dle cenového předpisu, tj. zákona č. 151/1997Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a následných novel a s použitím vyhlášky MF ČR č. 441/2013Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) . Cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení Věcná hodnota – reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci . Výnosová hodnota – kapitalizovaná míra zisku, představuje součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti. Zjistí se u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Ocenění je provedeno podle cenových předpisů platných k datu místního šetření pro účely zpeněžení ve veřejné dražbě dle § 13 Zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách.
8. Obsah posudku Oddíl A - Ocenění dle vyhl. 53/2016Sb. a) Rodinný dům čp. 1428, Dubňany b) Pozemky LV č. 997, Dubňany
Oddíl B - Ocenění obvyklou cenou
Strana 4
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
B. Posudek Oddíl A - Ocenění dle vyhl. 53/2016Sb.
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,890 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku
Strana 5
Pi –0,06 –0,01 0,00 –0,04
0,00
1,00
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 0,00 0,00
Znalecký posudek
7
Osobní hromadná doprava
8
Dubňany - dražba
II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,970 i=2
–0,01 0,00 0,00 –0,01 0,00
a) Rodinný dům čp. 1428, Dubňany – § 35 Stavba rodinného domu čp. 1428 se nachází na pozemku parc.č. 1727/5 v obci Dubňany . Jde o dům řadový vnitřní stojící v uliční řadové zástavbě RD na ulici Nádražní v okrajové části zastavěného území obce s příjezdem po zpevněné komunikaci. Objekt je pravidelného obdélníkového tvaru, se dvěmi nadzemními podlažími, zřejmě částečně podsklepený, s rovnou střechou s plechovou krytinou. Průčelí domu je orientováno na JZ k místní komunikaci. Stavba - předpokládaný stav: Základy betonové prokládané kamenem s izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je do tl. 45cm, stropy jsou keramické s rovným omítlým podhledem. Střešní konstrukce je jednoplášťová rovná s mírným spádem s plechovou krytinou. Schody jsou betonové vč. zábradlí. Klempířské konstrukce jsou kompletní z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Venkovní omítky jsou břízolitové. Vnitřní obklady jsou provedeny keramické v kuchyni, koupelně a na WC. Dveře vnitřní jsou dřevěné hladké, okna jsou zdvojená plastová. Podlahy obytných místností tvoří betonová mazanina a laminátové podlahy, podlahy ostatních místností - betonová mazanina a keramická dlažba. Vytápění je ústřední na plyn, radiátory jsou plechové. Elektroinstalace je světelná i motorová, rozvod vody teplé a studené je proveden, zdroj teplé vody je plyn. bojler, vnitřní kanalizace je provedena a svedena do veřejné kanalizace, vybavení kuchyní - el. sporák, dřez a kuchyňská linka, vnitřní vybavení jednotek - sprchový kout, umyvadlo a WC splachovací. Objekt má jednu bytovou jednotku, je užíván cca od roku 1980, v průběhu posledních let byla prováděna standardní údržba. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba s pravidelnou údržbou. Stáří : 2016-1985 = 31 let Rodinný dům se nachází na pozemku parc.č. 1727/5 - zastavěná plocha a nádvoří. Vnitřní dispozice- předpoklad: 5+1 s garáží a kotelnou a prádelnou Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes opakovanou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Předpokládané stáří objektu je z roku 1985. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel modernizacemi prvků krátkodobých životností, včetně výměny původních oken za zdvojená plastová. Ocenění je provedeno § 35 (1) Cena porovnávacím způsobem se zjišťuje u dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, vymezených v § 13 odst. 2 a 5, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m3 včetně.
Strana 6
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Poloha a vybavení nemovitosti je upraveno příslušnými znaky s přihlédnutím na kritéria jednotlivých kvalitativních pásem a se zařazením do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma - viz. ocenění. Stavba je celkově v dobrém stavu. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní . Venkovní úpravy jsou standardního rozsahu - oplocení, zpevněné plochy, přípojky. Vedlejší stavba - dřevěný zahradní domek je součástí ocenění RD. Podlaží: Název 1.NP 2.NP 1.PP Součet: Podlažnost:
Výška 2,85 m 2,65 m 2,37 m 7,87 m
Zastavěná plocha 12,50×8,90 12,50×8,90 12,50×4,20
275,00 / 111,25
= = =
111,25 m2 111,25 m2 52,50 m2 275,00 m2
= = =
31,25 m3 550,00 m3 35,00 m3 616,25 m3
= 2,47
Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 12,50×2,50 vrchní stavba 12,50×8,0×5,50 zastřešení 12,50×8,00×(0,20+0,30/2) Obestavěný prostor – celkem:
=
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Dubňany Počet obyvatel: 6 362 Základní cena (ZC): 2 160,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou
Strana 7
Vi B –0,01 0,00 –0,02 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00
Znalecký posudek
12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
Dubňany - dražba
III. Bez vlivu na cenu II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1985 31 0,845
0,00 1,00*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,946
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 043,36 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,890 Index polohy (IP): 0,970 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 616,25 × 2 043,36 × 0,890 × 0,970 =
1 087 085,14 Kč
Rodinný dům čp. 1428, Dubňany – zjištěná cena:
1 087 085,14 Kč
b) Pozemky LV č. 997, Dubňany – § 4 Předmětem ocenění je pozemek parc.č. 1727/5 - zastavěná plocha a nádvoří ( na pozemku stojí objekt rod. dům čp. 1428) o výměře 142 m2 a parc.č. 1727/3 - trvalý travnatý porost, dle skutečnosti zahrada o výměře 254m2 . Pozemky jsou funkčně spjaty se stavbou RD a dle ÚP leží v plochách bydlení. Jsou uvedeny na LV č. 997 pro obec a katastrální území Dubňany, okres Hodonín. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Dubňany Název okresu: Hodonín Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 350,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 904,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Strana 8
Oi 0,85 0,85
1,03
1,00 0,90 1,00
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Index trhu: IT = 0,890 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice 3 4 5 6
Ztížené základové podmínky Chráněná území a ochranná pásma Omezení užívání pozemku Ostatní neuvedené
Index omezujících vlivů:
Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití
Pi 0,00
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6 IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba
Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku
7 Osobní hromadná doprava 8 Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené Index polohy:
III. Okrajové části obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00
11 IP = P1 × (1 + Pi) = 0,980 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,872 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 788,2880 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1727/5 zastavěná plocha 142 1727/3 zahrada - TTP 254 Součet: 396 Pozemky LV č. 997, Dubňany – zjištěná cena:
Strana 9
Cena [Kč] 111 936,90 200 225,15 312 162,05 312 162,05 Kč
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Rekapitulace cen dle vyhl.č. 53/2016 Sb. Výsledné ceny: 1 087 085,14 Kč 312 162,05 Kč 1 399 247,19 Kč 1 399 250,– Kč
a) Rodinný dům čp. 1428, Dubňany b) Pozemky LV č. 997, Dubňany Budoucí stav – výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 1 399 250,– Kč Cena slovy: jedenmiliontřistadevadesátdevěttisícdvěstěpadesát Kč
Oddíl B :
Ocenění obvyklou cenou
Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažen při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Strana 10
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
- metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude kladen důraz na metodu srovnávací. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací Současný stav na trhu nemovitostí lze charakterizovat v dané lokalitě jako rovnováha nabídky a poptávky u nemovitostí dané ceny a velikosti. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), Strana 11
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.)
1) Metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Hodnota stanovená dle THU 2.1. Objekt RD čp. 1428 na parc.č. 1727/5, Dubňany jednotková cena 4200,- Kč/m3 Obestavěný prostor....................................................................... 620 m3 Výchozí cena
.................................................................. 2 604 000,00Kč
Rok uvedení do provozu................................................................. 1985 Plánovaná životnost roků................................................................ 100 Opotřebení ..................................................................................... 40% Cena k roku 2015 ........................................................................... 1 562 400,00Kč Vzhledem k výše uvedeným výpočtům a ke skutečnosti, že přesnější pro stanovení věcné hodnoty jsou technickohospodářské ukazatele, neboť cena dle vyhlášky má v sobě zahrnutý koeficient prodejnosti a tudíž vyjadřuje spíše jakousi “tržní hodnotu” a ne hodnotu, za kterou by bylo možné nemovitost vybudovat v dnešních podmínkách. Vzhledem k této skutečnosti stanovuji technickou hodnotu nemovitosti: 1 562 400,- Kč Výsledná cena nákladová:
1 562 400,– Kč
Strana 12
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
2)Výnosová hodnota Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně t.j. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, t.j. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, t.j. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Zatím je dávána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty t.j., kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos x 100 (%) výnosová hodnota = -------------------------------------------úrok. míra kapitalizace (%)
Obecně k metodice ohodnocení: Při kapitalizaci trvale dosažitelného ročního výnosu, je možné si zjednodušeně představit výnosovou hodnotu nemovitosti jako jistinu, ze které při uložení do peněžního ústavu, budou úroky stejné jako roční výnos nemovitosti. Je důležité si uvědomit, že výnos, a z něj odvozenou výnosovou hodnotu nemovitosti, není možné považovat za hodnotou fixní a je nutné ji aktualizovat v návaznosti na změny podstatných vstupu, t.j. především výši úrokové míry z vkladu, vývoj úrovně nájemného, cen stavebních prací, nákladů na správu a údržbu. Je tedy nutné vzít tuto flexibilitu ohodnocení nemovitosti výnosovou metodou v úvahu, a považovat ji za jeden z podkladů odhadu tržní ceny. Zavedené předpoklady, úvodní informace: vychází se z předpokladu, že majitel nemovitost Pronajímá za účelem dosažení trvale odčerpatelného výnosu. Výnos je stanoven jako rozdíl příjmů z nájemného a výdajů, resp. nákladů vynaložených z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání objektu. Výnosová hodnota vyjadřuje tzv."věcnou rentu" nemovitosti (staveb i pozemku). Zástavbou se totiž ze stavby a z pozemku stává technická a ekonomická jednotka. Využití a výnosová hodnota zastaveného pozemku je dána využitím a výnosovou hodnotou stavby. Pro vyjádření "věcné renty" je v nákladech uvažováno s odpisy stavby tak, aby vyjadřovaly jejich "strádací funkci" pro vytváření kapitálu na rekonstrukce a modernizace prodlužující životnost budov (obnovovací investice), nebo na vybudování stavby nové po skončení její životnosti. Úroková míra kapitalizace: Volba správné míry úrokové kapitalizace je důležitým faktorem při výpočtu výnosové hodnoty nemovitosti. Při jejím stanovení se vychází zejména z průměrné úrokové míry dlouhodobých vkladů u bank (resp. z možného zúročení peněz na kapitálovém trhu), s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi (t.j. zvýšením o míru rizika při nákupu nemovitosti). V současné době a pro tento konkrétní případ bude uvažována míra kapitalizace ve výši: 6,0 %. Výnosová hodnota bude stanovena způsobem vzhledem ke skutečnosti, že v současné době není objekt pronajímán bude tedy proveden výpočet výnosové hodnoty s přihlédnutím k nájmu v dané lokalitě obvyklý a jako by byl objekt prázdný . Nájemné pro výpočet výnosu: Pro zjištění odčerpatelného výnosu je zjištění a stanovení nájemného podstatnou otázkou. Zdrojem příjmu pro stanovení výnosu z nemovitosti je pouze "čisté nájemné" (základní nájemné), bez úhrad za plnění a služby spojené s užíváním t.j. např. za: teplo a teplou vodu, vodné a stočné, elektrickou energii, výkony spojů, případné další služby sjednané individuelně, a pod.
Strana 13
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Uvedené náklady hrazené mimo nájemné se nepodílí na tvorbě výnosu. Vzhledem k účelu, pro který je hodnocení prováděno, to jest pro odhad tržní ceny, resp. obvyklé ceny, je pro objektivní vyjádření výnosové hodnoty nutné uvažovat s nájemným stanoveným v relaci odpovídající současné nabídce a poptávce na trhu, lokalitě a kvalitě pronajímané nemovitosti. Na základě průzkumu a zjištění, je po zvážení všech výše uvedených okolností uvažováno ve výpočtu výnosové hodnoty s níže uvedeným nájemným. Pro stanovení výše nájemného byly použity informace z realitních kanceláří, informace spolupracujících odhadců. Metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti charakteristikou užitkovosti.
vytvářet
výnos
(příjem).
Dosahovaný výnos
je
Pro ocenění nemovitosti je sice použito metody výnosové, avšak v dané lokalitě nemá tato metoda pro daný typ nemovitosti vypovídající hodnotu. Při ocenění bylo použito spíše horní hranice nájemného za celý objekt včetně příslušenství a pozemků - pronájem obdobných nemovitostí se pohybuje v rozmezí od 4000,- maximálně do 8 000,-Kč Výměra pronajaté plochy: Jednotkové nájemné: Roční nájemné:
Celek 8 000,– Kč/měsíc 12 × 8 000,– Kč/měsíc
96 000,– Kč
=
Snížení ročního nájemného: Snížení nájemného o 40 %: Odpočet ročního nájemného celkem:
38 400,– Kč 38 400,– Kč
Výpočet výnosové ceny: Upravené roční nájemné: 96 000,– Kč – 38 400,– Kč Účel užití stavby: Bytové domy Míra kapitalizace: 6 % Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):
=
57 600,– Kč
/
6,00 % 960 000,– Kč
Vzhledem k výše uvedeným hodnotám a s přihlédnutím ke skutečnosti, že oceňovaný objekt je sice možno pronajímat, avšak dle zjištění u realitních kanceláří a dostupných informací, nedochází u obdobných objektů k běžným pronájmů. I přes tuto skutečnost bylo nájemné, obvyklé pro srovnatelný objekt, porovnáno s nájemným pronajímaných nemovitostí a upraveno svojí výší se zohledněním na využití, umístění apod., a bude tedy v dalším vypočtu uvažováno s hodnotou vypočtenou
Výnosová hodnota činí
960 000,00 Kč
Strana 14
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
3) Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům bez nebytových (provozních) prostor uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. I přes tuto skutečnost, s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. V současné době je stavba rodinného domu 5+1 s jednou bytovou jednotkou s parkovacím stáním v garáži u domu, s vedlejší stavbou skladu, příslušenstvím a pozemky, využívána. Objekt je užíván cca od roku 1985, dále byla během posledních let byla prováděna standardní údržba. Vedlejší stavba zahradního domku na zahradě je bez údržby. Umístění stavby RD je v zastavěném území obce Dubňany, v okrajové části na ulici Nádražní u místní komunikace. Je přístupný po místní zpevněné komunikaci a tudíž není problém s dopravním napojením, je napojen na inženýrské sítě v obci – plyn, NN, kanalizaci, vodu. Nejprve je nutno si stanovit kladné a záporné stránky hodnocené nemovitosti, tedy výhody a nevýhody. Výhody: Objekt RD čp. 1428 je dostupný z místní komunikace, nachází se v části obce určené pro bydlení. Má možnost parkování auta na vlastním pozemku. Nevýhody: omezení vlastnického práva, předpoklad provedení drobných oprav RD. Z databáze znalce a na základě ústních informací realitních kanceláří lze vybrat několik srovnatelných nemovitostí, jejichž s tím, že rozdíly mezi oceňovanou nemovitostí a srovnávanou budou zohledněny při stanovení ceny pomocí koeficientu, vyjadřující rozdílnost parametrů oceňované a srovnávané nemovitosti. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : Ozn.
1
foto
Popis
lokalita
Rodinný dům - samostatně stojící rodinný dům 5+1 v obci Dubňany, zastavěná plocha 103m2, celková plocha pozemku 1091m2. Dům je celý podsklepený. V domě jsou dvě bytové jednotky se samostatným vstupem, je zde taky garáž s montážní jámou a velká zahrada. Kolaudace proběhla v roce 1979. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění je krbem a kotlem na tuhá paliva.
Dubňany
Strana 15
cena
1 500.000,Kč
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
2
Rodinný dům – řadový RD 4+1 stojící v řadové zástavbě, v obci Dubňany, s garáží Výměry: zastavěná plocha a nádvoří + zahrada 346m2. Dům je užíván od roku 1993, v průběhu posledních let byla prováděna standardní údržba. Dům je napojen na veškeré inž. sítě.
3
Rodinný dům – Dubňany , se zahradou (466 m2) a garáží. Dvoupodlažní řadový dům o dispozici 5+2 se nachází na rovinatém pozemku. V prvním poschodí domu jsou 2 pokoje, kuchyně, koupelna s WC a spíž, druhé patro disponuje dvěma pokoji, kuchyní, technickou místností a sociálním zařízením. Dům je podsklepen a je napojen na inženýrské sítě (plyn, voda, elektřina).
1 750.000,Dubňany
Dobňany
Kč
1 480.000,Kč
Korekce výchozí ceny: Kt• koeficient technického stavu, který zohledňuje technický stav nabízené a oceňované nemovitosti s ohledem na prováděnou údržbu atd., Kp• koeficientem polohy, který odráží rozdíl v atraktivitě umístění srovnávané a oceňované nemovitosti, parkovací možnosti Kf• koeficient funkční využitelnosti, který zohledňuje stávající způsob užívání ev. možnost dalšího využití oceňovaných staveb k jiným účelům a z toho plynoucí funkční omezení a očekávanou výnosnost staveb, Kv• koeficientem vybavenosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě a rozsahu vybavení srovnávané a oceňované nemovitosti (inženýrské sítě, vnitřní vybavenost atd.), Kd• koeficient dopravní dostupnosti, který vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti srovnávané a oceňované nemovitosti, Ks• koeficient velikosti stavby, který zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry srovnávaných a oceňovaných nemovitostí s ohledem na jejich využitelnost atd.) Kv
Ks
Kp Lokalita
Kt
Kf
Kd
celkový koef. úpravy
požadovaná upravená cena cena Kč
Kč/m2
Dubňany
1 0,99 1,00
1,00
1,00
1,00
0,99 0,98
1 500 000,-
1 470 000,00
Dubňany
2 0,98 1,00
1,00
1,00
1,00
0,99 0,97
1 700 000,-
1 649 000,00
Dubňany
3 0,99 1,00
1,00
0,98
1,00
0,99 0,96
1 480 000,-
1 420 800,00
Součet
4 539 800,00
Průměrná cena
1 513 267,00
Porovnávací hodnota
1 510 000,00
Při stanovení ceny a porovnání provedených obchodů výše uvedených a oceňované nemovitosti, byly ceny srovnávacích objektů upraveny a zohledňují cenu, polohu, stav a velikost objektu, na stav předpokládaného stavu oceňovaného rodinného domu čp. 1428, včetně příslušenství a pozemků, v k.ú. Dubňany a obci Dubňany, okres Hodonín.
Strana 16
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Odůvodnění srovnávací metody Srovnatelnou cenu stanovuji na základě informací již provedených obchodů rodinných domů a pozemků v obci a okolí, srovnatelné velikosti a umístěním, které byly ověřeny v místních realitních kancelářích a internetových stránkách. Vzhledem k výše uvedeným údajům a vzhledem k porovnání s oceňovanou nemovitostí - posouzení zejména umístění objektu RD, velikosti, stáří a předpokládané vybavenosti je vypovídající hodnota obvyklé ceny u dané nemovitosti je směrována k hodnotě nemovitosti vč. pozemků. Srovnávací cenu nemovitosti rodinného domu stanovuji po porovnání výsledků ceněných nemovitostí a k situaci na trhu v daném místě a čase a při zvážení všech aspektů (velikost, vybavenost, umístění apod.), pro: stavbu Rodinného domu čp. 1428 na ulici Nádražní, včetně příslušenství a pozemků, v k.ú. Dubňany a obci Dubňany, okres Hodonín o velikosti 5+1, zapsaný na LV č. 997, stojící na pozemku parc.č. 1727/5, včetně příslušenství a pozemku parc.č. 1727/5 a parc.č. 1727/3 ve výši
1 510 000,- Kč
Oddíl B: Shrnutí metod - stanovení obvyklé ceny LV č. 997, Dubňany Věcná hodnota nemovitosti včetně pozemků 1 562 000,– Kč
stavby pozemky
312 160,- Kč 1 874 160,00 Kč
celkem Výnosová hodnota nemovitosti včetně pozemků
960 000,00 Kč
celkem
Srovnávací hodnota nemovitosti včetně pozemků 1 510 000,00 Kč
celkem
Strana 17
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Závěr: Zdůvodnění obvyklé ceny Porovnání je provedeno s ohledem na výše uvedené hodnoty s tím, že bude kladen důraz na srovnávací metodu, neboť výnosová a technická hodnota nemá vypovídací charakter a potencionálního kupce bude spíše zajímat za kolik se v dané lokalitě prodávají srovnatelné objekty. Většinou se tyto objekty pořizují pro vlastní potřebu, a ne za účelem zisku z pronájmu. Výhodou je skutečnost, že se objekt leží ve stabilizovaném území obce. Objekt RD čp. 1428 je, dobře dostupný z místní komunikace, nachází se v části obce určené pro bydlení. Má možnost parkování auta na vlastním pozemku. Prohlídka nemovitosti byla provedena z uliční části Vnitřní dispozice objektu nebyla osobní prohlídkou provedena, neboť přes opakovanou výzvu nebyl vlastníkem předmět ocenění zpřístupněn. K ocenění – stanovení obvyklé ceny - je určen majetek dle:
LV č. 997 pro k.ú. a obec Dubňany, okres Hodonín pozemek
parc.č. parc.č.
1727/5 výměra 1727/3 výměra
142m2 - zastavěná plocha a nádvoří 254m2 - trvalý trav.porost - zahrada
stavba na pozemku
rodinný dům čp. 1428 – rod. dům vedlejší stavba skladu
na parcele č.1727/5 na parcele č.1727/3
venkovní úpravy
přípojky, oplocení a zpevněné plochy
Na základě použití porovnávacích koeficientů a zvážených aspektů – s ohledem zejména na umístění, velikosti a vybavení staveb, s ohledem na jejich příslušenství, současné nabídky a poptávky daných nemovitostí v obci a okolí, odhaduji obvyklou (tržní) hodnotu výše uvedených nemovitostí ve výši:
1 500 000,00 Kč Slovy: jedenmilionpětsettisíc Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Strana 18
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností Porovnáním výsledků provedených ocenění s přihlédnutím k situaci na trhu existuje cenový vývoj, který lze s jistou pravděpodobností v současné době předvídat jen po určitou dobu. Vzhledem k současnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu verifikovat nejpozději za 6měsíců od doby ocenění
Objednatel prohlašuje, že znalci nebyly zatajeny ani zkresleny žádné skutečnosti, které by jej uvedly v omyl při zpracování znaleckého posudku. Znalci nebyl umožněn vlastníkem přístup do oceňované nemovitosti. Prohlášení znalce dle zákona č. 99/1963Sb., §127a: Znalecký posudek má všechny zákonem požadované náležitosti a jako znalec jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého posudku. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.
Vacenovice 9.11.2016
Ing. Eliška Krošláková 696 06 Vacenovice 685 tel. +420777620520 e-mail:
[email protected] Přílohy: fotodokumentace mapa umístění obce, ÚP kopie snímků katastrální mapy kopie výpisu z katastru nemovitostí
Strana 19
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně dne 12.4.1996 čj. Spr 2679-95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4203-223/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Eliška Krošláková
Strana 20
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Fotodokumentace
Strana 21
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Mapa umístění obce
Strana 22
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Územní plán
Strana 23
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Katastrální mapa
Strana 24
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Strana 25
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
¨
Strana 26
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Strana 27
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Strana 28
Znalecký posudek
Dubňany - dražba
Strana 29
