ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 195/7665/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 244/5 v bytovém domě č.p. 244 na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 195/7665/2016
LV no.: 4180
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) – byt č. 244/5 v bytovém domě č.p. 244 na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, včetně podílu na společných částech domu a podíl na pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jenišovská 244, 418 01 Bílina Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
851 644 Kč
Market value Tržní hodnota
400 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
400 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
409 000 Kč
nestanoveno Kč
Number of properties: Počet objektů:
1
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
byt č. 244/5 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Čísla parcel Parcel of land nr.
377/8
Appurtenances: Příslušenství:
komora, loggie, sklepní kóje
Size: Velikost:
160 m2, podíl 715/7431, tj. 15,39 m2
Location in the town: Poloha v obci:
obytná zóna
Type: Druh:
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura:
úplná
Unit price: Jednotková cena:
400 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
montovaný z panelových dílců plošných
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
71,5 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
cca 1975 45 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 4180 je bytová jednotka č. 244/5 v podílovém spoluvlastnictví Ludmily Dragounové (podíl ½) a Ondřeje Pallera (podíl ½), oba bytem Jenišovská 244, 418 01 Bílina. K bytu náleží podíl 715/7431 na bytovém domě č.p. 244 a pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, podle LV č. 3467. Bytový dům je postaven na pozemku čís. parcely 377/8 a pozemku čís. parcely 377/10 jiného vlastníka, podle LV č. 539 – vlastník Věra Krajíčková. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 4180 je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 500 000 Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do celkové výše 500 000 Kč, které vzniknou od 18.8.2008 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 18.8.2008 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 14 920 Kč s příslušenstvím ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ 26865297) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2011 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 217 Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovna, a.s. (IČ 47116617) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.4.2013 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 10 475 Kč s příslušenstvím ve prospěch Collect Partner s.r.o. (IČ 29052149) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 1 744, 90 Kč s příslušenstvím ve prospěch AN EURO Group s.r.o. (IČ 24817333) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 22.6.2015 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitostí - zahájením exekucí - rozhodnutím o úpadku Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 4180 není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 4180 je evidováno - zástavní právo smluvní pohledávky ve výši 500 000 Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do celkové výše 500 000 Kč, které vzniknou od 18.8.2008 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 18.8.2008 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 14 920 Kč s příslušenstvím ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ 26865297) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2011 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 217 Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovna, a.s. (IČ 47116617) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.4.2013 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 10 475 Kč s příslušenstvím ve prospěch Collect Partner s.r.o. (IČ 29052149) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2015 - zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 1 744, 90 Kč s příslušenstvím ve prospěch AN EURO Group s.r.o. (IČ 24817333) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 22.6.2015 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový dům -3-
Strong points / silné stránky: vyhledávaná lokalita v rámci města Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 4180 pro k.ú. Bílina a obec Bílina, prokazující stav evidovaný k datu 21.6.2016, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ informace o parcele čís. 377/10, k.ú. Bílina c/ informace o parcele čís. 336/16, k.ú. Bílina d/ katastrální mapa pro část k.ú. Bílina, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 18.8.2016 za účasti Ludmily Dragounové.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
604208 Bílina 567451 Bílina 16 884 1.1.2016 CZ0426 Teplice Ústecký Obytná zóna s odpovídající infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Město Bílina (16 884 obyvatel) leží v Ústeckém kraji a spadá do okresu Teplice. Bílina disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. Městský úřad, Finanční úřad, Gymnázium, nemocnice, supermarkety, sportoviště, železnice a v neposlední řadě lázně Kyselka. Okolí Bíliny je průmyslové, typická je povrchová těžba hnědého uhlí, elektrárna, sklárny apod. Po dopravní stránce je město Bílina velmi dobře napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I/13 (E442) Most – Bílina - Teplice, silnice II/257 je na tah I/13 napojena v centru města a propojuje Bílinu s Louny. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Městem je vedena hlavní železniční magistrála 1. hlavní tah. Má dvě větve - severní přes Oldřichov (trať č.130 Ústí nad Labem - Chomutov) a jižní přes Úpořiny (trať č. 131 Ústí nad Labem - Bílina). Tratě jsou dvoukolejné a elektrifikované. Hromadná doprava je na území města zastoupena vnější autobusovou dopravou ČSAD. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 244, k.ú. Bílina, postaveném na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská v Bílině. Pozn: Pozemek čís. parcely 377/10 je ve vlastnictví jiného vlastníka, podle LV č. 539 – vlastník Věra Krajíčková. Oceňovaný byt se nachází v jižní části města Bílina, v městské čtvrti Pražské Předměstí, v ulici Jenišovská. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita vznikla v 70. letech minulého století, v rámci tehdejší tzv. komplexní bytové výstavby. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován ve 2. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 244, umístěného na pozemcích čís. parcel 377/8 a 377/10, k.ú. Bílina. Bytový dům má 4 nadzemní podlaží. K bytu náleží podíl o velikosti 715/7431 na společných částech domu č.p. 244 a na pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 4+1 sestává z chodby, 4 pokojů, kuchyně, koupelny, WC, šatny, loggie, komory na společné chodbě a sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 71,5 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnější povrchy panelů jsou strukturovanou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je ústřední. -5-
Vybavení oceňovaného bytu tvoří vana, umývadlo a záchod, kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC a plovoucí podlahou. Stáří a stavební stav: Budova byla kolaudovaná cca roce 1975, její stáří ke dni ocenění je tedy 41 let. Dům byl částečně rekonstruován, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, obnoveny vnitřní rozvody apod.. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt je převážně v původním stavu, jeví známky opotřebení a vyžaduje již stavební úpravy, především vyzdění bytového jádra. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 244/5 náleží podíl 715/7431 na pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina. Pozemek čís. parcely 377/10 na němž dům stojí, je ve vlastnictví jiného vlastníka (LV č.539, vlastník Věra Krajíčková). Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, ulice Jenišovská, přes pozemek čís. parcely 336/16 (ostatní plocha/zeleň), užívaný jako veřejné prostranství, a je ve vlastnictví (duplicitní vlastnictví) Města Bílina a Věry Ublové (LV č. 3293). Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-6-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky (podle zák.č. 72/1994 Sb.) – bytu č. 244/5 v bytovém domě č.p. 244 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 377/8, k.ú. Bílina, v ulici Jenišovská, v Bílině, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 4180 pro k.ú. Bílina, obec Bílina u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18.8.2016 celkem
400.000,- Kč Slovy: Čtyřistatatisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 4180 je vlastnické právo k bytu omezeno následujícím omezením: - zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 500 000 Kč a příslušenství, budoucí pohledávky do celkové výše 500 000 Kč, které vzniknou od 18.8.2008 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 18.8.2008 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 14 920 Kč s příslušenstvím ve prospěch SMART Capital, a.s. (IČ 26865297) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2011 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 217 Kč s příslušenstvím ve prospěch Kooperativa pojišťovna, a.s. (IČ 47116617) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 12.4.2013 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 10 475 Kč s příslušenstvím ve prospěch Collect Partner s.r.o. (IČ 29052149) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 3.3.2015 - zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu k ½ nemovitosti, pohledávky ve výši 1 744, 90 Kč s příslušenstvím ve prospěch AN EURO Group s.r.o. (IČ 24817333) podle exekučního příkazu o zřízení zástavního práva na nemovitosti ze dne 22.6.2015 - nařízením exekuce - exekučními příkazy k prodeji nemovitostí - zahájením exekucí - rozhodnutím o úpadku
Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 4180. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
Ing. Vladimír Hůda Jednatel
V Mostě, dne 22. srpna 2016 -7-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
195/7665/2016
LV no.:
4180
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 244/5
72
21 500
1 537 250
45,0
845 488
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
845 488
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
377/8
15,39
6 156 podíl o velikosti 715/7431
400
2 3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
6 156
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
851 644
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
m2
Kč
Kč/m2
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Kč
Kč/m2
Comments
Komentář
1) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstukci, byt v původní stavu
1
BJ Bílina, ul. Aléská č.p. 250
485 000,00
VIII-16
68,00
3+1
7 132
0,90
436 500,00
6 419
2
BJ Bílina, ul. 5.května
349 000,00
VIII-16
50,00
2+1
6 980
0,85
296 650,00
2) osob. vlastnictví, panelový dům 5 933 po rekonstukci, byt po částečné rekonstrukci
3
BJ Bílina, ul. Bezejmenná
310 000,00
VIII-16
58,00
2+1
5 345
0,90
279 000,00
3) osob. vlastnictví, panelový dům 4 810 po rekonstukci, byt v původním stavu
1) nabídková cena 8/2016, Hypocentrum Modré pyramidy Ústí nad Labem 2) nabídková cena 8/2016, realitní kancelář RE/MAX Synergy Teplice
3) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha
Cost Value - Věcná hodnota
0,852
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,409
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,400
mil.Kč
Byt č. 244/5 v ulici Jenišovská v Bílině
Situace oblasti
Situace lokality
Byt č. 244/5 v ulici Jenišovská v Bílině
Bytový dům č.p. 244
Bytový dům č.p. 244
Vstup do domu
Přístupový chodník k domu
Vstupní chodba v domě
Schodiště v domě
Vstup do bytu č. 244/5
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Pokoj
Kuchyně
-2-
Chodba
Koupelna
Loggie
Parkoviště v blízkosti domu
-3-
