2016

Znalecký posudek č. 6566 – 11 / 2016 Rodinný dům č.p. 589 na pozemku p.č. st. 662 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 662, 1964/16 a 1964/17 v k.ú. Kobylí na Moravě, v obci Kobylí, v okrese Břeclav.

Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště

Posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 7 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.

V Uherském Hradišti dne 14.1.2016

1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 589 na pozemku p.č. st. 662 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 662, 1964/16 a 1964/17 v k.ú. Kobylí na Moravě, v obci Kobylí, v okrese Břeclav.

1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 7.1.2016.

1.3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN, List vlastnický č. 1304 pro k.ú. Kobylí na Moravě ze dne 11.5.2015 - Mapa KN (zdroj ČUZK) - Informace získané při místním šetření dne 7.1.2016 - Vlastní databáze prodejů nemovitostí - Realitní inzerce

1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 7.1.2016, za přítomnosti pana Roberta Valenty a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.

1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou.

1.6. Základ hodnoty Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): …. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

2

Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.

3

2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 1304 pro k.ú. Kobylí Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):

667455 Kobylí na Moravě 584568 Kobylí 2 086 01.01.2014 CZ0644 Břeclav Jihomoravský kraj (Jihovýchod)

p.č. st. 662, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 568 m2, součástí je stavba Kobylí č.p. 589, bydlení p.č. 1964/16, vedená v KN jako zahrada o výměře 689 m2 p.č. 1964/17, vedená v KN jako ostatní plocha o výměře 144 m2

Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 1304 pro k.ú. Kobylí na Moravě je vlastníkem předmětného majetku: Valenta Robert, č.p. 589, 691 11 Kobylí

2.2. Váznoucí závazky Na LV č. 1304 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedeno zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce. Kopie LV č. 1304 je součástí přílohy znaleckého posudku.

2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku.

4

2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb

Parkování

Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství

Obec Kobylí se rozkládá asi 21 km severně od Břeclavi a třináct kilometrů východně od města Hustopeče. Oceňovaný majetek je situován na severovýchodním okraji obce, v řadové zástavbě rodinných domů jako koncový dům Vzdálenost cca 15 min. pěší chůze Rodinné domy se zahradami Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k majetku je po veřejné zpevněné komunikaci. Dostatečná pro účely rodinného bydlení Zastávka autobusu je vzdálená od oceňovaného domu cca 1 km Obec Kobylí má základní školu vyššího stupně a mateřskou školu, sportovní hřiště, ordinaci praktického lékaře a zubaře, obchody, restaurace, služby, sportovní i kulturní zařízení. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Možnost garážování je v průjezdu domu, před domem je na vlastním pozemku zpevněná odstavná plocha ohraničená oplocením. Nebyly zjištěny Průměrná Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou 4+1. K datu ocenění je trvale obýván rodinou vlastníka. Příslušenství domu tvoří veškeré přípojky inženýrských sítí, septik, zpevněné betonové plochy – přístupové komunikace a dvůr, oplocení předzahrádky, plotová vrata a vrátka, suchý záchod ve dvoře, venkovní betonové schodiště do zahrady, udírna v zahradě. Dle porovnání skutečného tvaru zástavby a stavu evidovaném v katastrální mapě, se nachází část vedlejší stavby (Sklady se zemním sklepem) na pozemku souseda (p.č. 1964/18). Tento stav není dle sdělení vlastníka nijak právně ošetřen, neproběhlo zaměření skutečného stavu geometrickým plánem.

2.4.1. Rodinný dům č.p. 589 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady

Betonové a kamenné Konstrukční systém zděný ze smíšeného zdiva, na tl. 0,45 m Dřevěné omítnuté Sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Vápenné štukové Vápenopískové hladké Chybí 5

Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace

Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Životnost Současný a minulý způsob využití

Keramické s koupelně a kuchyni Nejsou Vrata dřevěná, dřevěné plastové a prosklené Plastová a dřevěná zdvojená Betonové s PVC, dlažby, teraco ÚT plynové 220/380V Instalován T+S voda Elektrický bojler Přípojka provedena Přes vlastní septik do řadu Elektrický sporák, digestoř, linka s dřezem Vana, umývadlo Splachovací Nezjištěno Nebyly provedeny V roce 2007 – rozvody elektro, kuchyně, rozvod vody, vytápění, plastové okna do ulice, omítky stropů, el. bojler, vstupní dveře Z veřejné místní komunikace p.č. 1964/1 (parcela není zapsána na LV) Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou (4+1) Běžná Vzlínající vlhkost zdiva z východní strany, poškození fasádní omítky na štítové stěně Cca 1940 120 roků Rodinné bydlení

Dispozice domu: Podlaží Název místnosti chodba 1.NP veranda kuchyně pokoj pokoj koupelna s WC pokoj pokoj průjezd celkem

m2 6,88 8,74 13,71 17,11 11,58 4,91 14,20 15,85 21,60 114,58

6

2.4.2. Hospodářská budova Stavba tvořící dvorní křídlo za průjezdem. Objekt je zděného konstrukčního systému, s pultovou střechou a sedlovou střechou, krytina pálená, kk pozinkovaný plech, omítky vápenné štukové, dveře plné a prosklené, přípojka eletro 220/380V. Objekt je z roku 1940. Závažné nedostatky – opad omítek a soklového obkladu, praskliny zdiva.

2.4.3. Sklad se zemním sklepem Přízemní objekt zděný, stropy cihlové klenby v I profilech, klenba ve sklepě, krov sedlový a pultový, krytina pálená, kk plechové s nátěrem, dveře dřevěné deskové a svlakové, okna luxfery, podlahy betonové a teraco dlažba, přípojka elektro 220V. Objekt je z roku 1940. Závažné nedostatky – opad omítek a praskliny zdiva.

2.4.4. Stodola Přízemní objekt zděný, stropy dřevěné deskové, krov sedlový, krytina pálená, kk pozinkované s nátěrem, omítky vápenné štukové, schody dřevěné na půdu, dveře svlakové, okna chybí, podlahy deskové, elektroinstalace 220 V. Objekt je z roku 1940. Závažné nedostatky – opad omítek a praskliny zdiva.

2.4.5. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1304 pro k.ú. Kobylí na Moravě Parcela st. 662 1964/16 1964/17

Druh pozemku Výměra zastavěná plocha a nádvoří 568 zahrada 689 ostatní plocha 144

Pozemek je situován v severovýchodní okrajové části obce, ve stabilizované zástavbě rodinných domů se zahradami. Má protáhlý obdélníkový tvar, je mírně svažitý. V části je zastavěn oceňovaným rodinným domem a vedlejšími stavbami, zbylá část tvoří předzahrádku, dvůr a navazující oplocenou zahradu s porosty. Přístup k pozemku je ze zpevněné komunikace na p.č. 1964/1 (parcela není zapsána na LV).

7

3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: stavby venkovní úpravy, pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: délka [m] zastavěná plocha [m2] obestavěný prostor [m3] stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zast. plochy, příp. 1 m délky opotřebení stavby užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků předpokládanou životnost (další trvání stavby) metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji nebo nabídkami pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map.

8

Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat.

3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, nebo jsou aktuálně nabízeny v realitní inzerci, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak parametry samotné stavby či souboru staveb, tak i výměry pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny co nejaktuálnější, minimálně tři realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod.

3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů nebo nabídek v realitní inzerci). Z výpočtových metod jsou u některých typů nemovitých věcí využitelné hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou věcné hodnoty. Pro standardní rezidenční nemovitosti metoda porovnávací nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu, a proto by měla být využita jako stěžejní přístup při dovození obvyklé ceny.

9

3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný dům stojí v severovýchodní okrajové části obce, v lokalitě domů pro rodinné bydlení, u místní komunikace, polohu lze hodnotit jako dobrou. Funkční využití - standardně koncipovaný objekt pro rodinné bydlení. Kapacita pro bydlení – rodinný dům s jednobytovým dispozičním členěním 4+1 Současná míra využití – dům je trvale obýván, technické zařízení je standardní a funkční Zátěž z minulosti – pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – je založena na potenciální změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. V budoucnu nejsou takové změny předpokládány. Inženýrské sítě – rodinný dům je vybaven přípojkou elektrické energie, vody, plynu a kanalizace do septiku s přepadem do veřejného řadu. Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je vhodná, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je pro danou polohu minimální. Dopravní napojení a možnost parkování - přístup k domu je z místní veřejné komunikace na p.č. 1964/1. Parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku u domu. Omezení užívacích práv - na LV č. 1304 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedeno zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, exekuční příkaz k prodeji, nařízení exekuce. Kopie LV č. 1304 je součástí příloh znaleckého posudku. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – jde o standardní stavbu pro rodinné bydlení, situovanou v dobré poloze v rámci obce. Lze konstatovat zhodnocení pozemku existující zástavbou.

10

3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.2.1. Rodinný dům č.p. 589 3.2.2.2.2. Hospodářská budova 3.2.2.2.3. Sklady se zemním sklepme 3.2.2.2.4. Stodola 3.2.2.2.5. Pozemky

3.2.2.2.1. Rodinný dům č.p. 589 Zatřídění: JKSO:

803 60 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové zděné z cihel,tvárnic,bloků

SKP: Materiálová charakteristika: Zastavěná plocha (m2) Popis Zastavěná plocha

Výpočet / komentář (13.61*5.17)+(13.61*3.10)+(1.40*2.87)+(6.89*4.92-0.84*2.92)

Celkem m2 148,02

148 m2

Zastavěná plocha celkem:

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.NP Zastřešení

Výpočet / komentář (13.61*5.17*3.00)+(13.61*3.10*2.90)+(1.40*2.87*2.90)+(6.89*4.92 -0.84*2.92)*2.50 (13.61*5.17*(0.57+2.60/2))+(13.61*3.10*1.20/2)+(1.40*2.87*1.20/2 )+(6.89*4.92-0.84*2.92)*(1.20+2.60/2)

Celkem:

661,63 m3 obestavěného prostoru

Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

4 468 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 468 * 661,63 = 2 956 163 2 956 163 Kč 2 834 693 Kč 2 834 693 / 661,63 = 4 284,4082 4 284,4082 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 284 Kč/m3 obestavěného prostoru

11

Celkem 423,71 237,92

Výpočet věcné hodnoty: Stáří: Celková životnost:

76 roků 115 roků

Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

50 * ( 76 / 115 + ( 76 * 76 ) / ( 115 * 115 ) ) = 54,881 54,881 % 2 834 693 * (1 - 0,54881) = 1 278 985 1 278 985 Kč

3.2.2.2.2. Hospodářská budova Zatřídění: JKSO:

812 00 Budovy pro výrobu a služby 46.21.19.00 Budovy hotelů, restaurací a budovy nebytové jinde neuvedené zděná tl. přes 15 cm

SKP:

Materiálová charakteristika: Zastavěná plocha (m2) Popis

Výpočet / komentář 13.34*2.50

Zastavěná plocha

Celkem m2 33,35

33 m2


Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.N"P Zastřešení

Výpočet / komentář (2.50*5.17*3.00)+(2.50*3.10*2.90)+(2.50*5.07*3.00) (2.50*5.17*(0.57*2.60/2))+(2.50*3.10*1.20/2)+(2.50*5.07*1.50/2)

Celkem 99,28 23,73

Celkem:


Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

2 276 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 276 * 123,01 = 279 971 279 971 Kč 2 110,6821 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 111 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

76 roků 100 roků 50 * ( 76 / 100 + ( 76 * 76 ) / ( 100 * 100 ) ) = 66,880 66,880 % 259 635 * (1 - 0,66880) = 85 991 85 991 Kč

12

3.2.2.2.3. Sklady se zemním sklepem Zatřídění: JKSO:


SKP:


Výpočet / komentář 2.63*6.00+4.92*3.05

Zastavěná plocha

Celkem m2 30,79

31 m2


Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) 1.PP 1.NP Zastřešení

Popis

Výpočet / komentář (6.30*2.80*0.85)+(3.14*1.40*1.40/2*6.30) (2.63*6.00*2.60)+(4.92*3.05*2.50) (2.63*6.00*1.60/2)+(4.92*3.05*(1.20+2.60/2))

Celkem:



2 224 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 224 * 163,06 = 362 645 362 645 Kč 328 642 Kč 328 642 / 163,06 = 2 015,4667 2 015,4667 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 015 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Stáří: Celková životnost:

76 roků 110 roků

Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

50 * ( 76 / 110 + ( 76 * 76 ) / ( 110 * 110 ) ) = 58,413 58,413 % 328 642 * (1 - 0,58413) = 136 672 136 672 Kč

13

Celkem 34,38 78,54 50,14

3.2.2.2.4. Stodola Zatřídění: JKSO:


SKP:


Výpočet / komentář 6.60*5.40

Zastavěná plocha

Celkem m2 35,64

36 m2


Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.NP Zastřešení

Výpočet / komentář 6.60*5.40*2.73 6.60*5.40*(1.22+3.76/2)

Celkem 97,30 110,48

Celkem:



2 023 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 023 * 207,78 = 420 339 420 339 Kč 316 708 Kč 316 708 / 207,78 = 1 524,2468 1 524,2468 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 524 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

76 roků 100 roků 50 * ( 76 / 100 + ( 76 * 76 ) / ( 100 * 100 ) ) = 66,880 66,880 % 316 708 * (1 - 0,66880) = 104 894 104 894 Kč

3.2.2.2.5. Venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (zpevněné plochy, oplocení, přípojka vody, kanalizace a elektrické energie) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazénů, solárních panelů, opěrných zdí a pod.. Vzhledem k obvyklému rozsahu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 14

3.2.2.2.6. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM. Stavební pozemek v k.ú. Kobylí Nabídka prodeje stavebního pozemku. Pozemek má obdélníkový tvar o rozměrech cca 9,3 x 207 m a je rovinatý. Na hranici pozemku je přivedena elektřina, voda a kanalizace. Přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci. Pozemek je podle územního plánu určen k výstavbě rodinného domu. Celková výměra 1 929 m2 Nabídková cena: 775 000,- Kč, tj. 402,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK RE/MAX Impuls Stavební pozemek v k.ú. Kobylí Stavební pozemek v okrajové části obce, územním plánem určen k výstavbě rodinného domu. Tvar pozemku je protáhlý, obdélníkový. Inženýrské sítě jsou dostupné blízko hranice pozemku (elektřina, voda, kanalizace). Přístup k pozemku je po zpevněné komunikaci. Celková výměra 1 996 m2 Nabídková cena: 779 000,- Kč, tj. 400,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK RE/MAX Impuls Stavební pozemek v k.ú. Brumovice Pozemek o uliční šíři 27 m, o rozloze 500 m2, s domem k demolici. Nachází se v klidné části obce .Na pozemku jsou dva sklepy, je tu elektrická přípojka a ostatní inženýrské sítě se nacházejí u hranice pozemku. Na pozemek navazuje zahrada 1244 m2, osázená ovocnými stromy, kterou lze také využít jako stavební místo. Přípojky IS jsou u pozemku. Celková výměra 1 744 m2 Nabídková cena: 290 000,- Kč, tj. 166,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK PARK Realit Stavební pozemek v k.ú. Čejkovice Stavební pozemek v centru obce. Pozemek sestává ze zastavěné plochy a nádvoří (587 m2). Původní dům je po demolici, zůstaly sklepy a studna, vinice 295 m2 a zahrady 1192 m2. Uliční šíře je 15m z jedná strany pozemku a 17,5 m z druhé strany. Veškeré sítě jsou na hranici pozemku. Celková výměra 2 074 m2 Nabídková cena: 1 037 000,- Kč, tj. 500,- Kč/m2 Zdroj: Nabídka RK Glanc Real Servis s.r.o. Analýza: Nabídkové ceny srovnatelných stavebních pozemků v obci Kobylí a sousedních obcích se pohybují od 166 do 500 Kč/m2. Dle databáze cen pozemků, zpracované členy oborového sdružení odhadců nemovitostí ČSCOM, se ceny standardních pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Kobylí pohybují v rozpětí od 350 do 550 Kč/m2. Na základě posouzení všech uvedených aspektů, se zohledněním zejména výrazně podstandardní výměry pozemku dovozujeme jeho jednotkovou cenu ve výši 250,- Kč/m2. 15

Číslo st. 662 1694/16 1694/17

Popis zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha

Plocha (m2) Jednot. cena 568,00 250,00 689,00 250,00 144,00 250,00

Plocha (m2): Celková hodnota:

Hodnota 142 000,00 172 250,00 36 000,00

1 401,00 350 250 Kč

3.2.2.2.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [Kč] Rodinný dům 1 278 985 Hospodářská budova 85 991 Sklady se zemním sklepem 136 672 Stodola 104 894 Pozemky 350 250 Celkem 1 956 792 Věcná hodnota je po zaokrouhlení

1 967 000,- Kč.

3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1) Rodinný dům v obci Kobylí Nabídka rodinného domu 3+1 s garáží, hospodářskými budovami a prostornou zahradou v obci Kobylí. Dům je přízemní se sedlovou střechou. Dispozice: Chodba, kuchyně, 3 pokoje, prádelna a klenutý sklep. V domě je rozvod teplé a studené vody. Vlastní studna. Vytápění ústřední pomocí plynového kotle. Elektřina 220/380. Podlahy jsou dřevěné. Okna jsou původní dřevěná, kastlová. Na dům navazuje garáž a hospodářské budovy. Za domem je prostorná zahrada, sklep a vinohrad. Podlahová plocha: 140 m2 Pozemek: 1 311 m2 Nabídková cena 1 990 000,- Kč, tj. 14 214,- Kč/m2 podlahové plochy Nabídka RK: Unicareal, s.r.o. 16

2) Rodinný dům v obci Kobylí Nabídka rodinného domu 2+1, v Kobylí. Samostatně stojící dům se nachází v klidné části obce. Dispozice: Vstupní chodba, dva pokoje, kuchyň, vše po 20 m2. Veranda, spíž, koupelna a za kuchyní se nachází WC a technická místnost. Z verandy je vstup na uzavřený dvůr. Na dvoře se nachází hospodářské budovy, dílna, kůlna a klenutý sklep. Za domem je zahrádka 30 m2 a kůlna. Vytápění domu je řešeno ústředním topením na plynový kotel. Rozvod užitkové vody je ze studny na dešťovou vodu, umístěné na dvorku, obecní vodovod prochází u domu, kanalizace je svedena do obecního řadu. Podlahová plocha: 100 m2 Pozemek: 177 m2 Nabídková cena 500 000,- Kč, tj. 5 000,- Kč/m2 podlahové plochy Nabídka RK: Realitní kancelář PARK realit 3) Rodinný dům v obci Bořetice Nabídka zrekonstruovaného zděného řadového domu se sklepem a využitelným podkrovím, velikosti 4+1. Stojí v klidné části obce. Dispozice: Z ulice je přístup průjezdem, využitelným i jako garáž, na dvůr a současně do obytné části domu. V domě jsou čtyři pokoje a kuchyně, velká koupelna s vanou, sprchovým koutem, dvěma umývadly a WC a technickým zázemím. Dům je podsklepený. Prošel nedávno kompletní rekonstrukcí. Za domem je dvůr. Budova je zděná. Je připojena na elektřinu, plyn, obecní vodu a kanalizaci. Na pozemku je i studna. Vytápění je ústřední, s novým kombinovaným plynovým kotlem, který rovněž zajišťuje ohřev teplé vody. Podlahová plocha: 150 m2 Pozemek: 276 m2 Nabídková cena za 1 950 000,- Kč, tj. 13 000,- Kč/m2 podlahové plochy Nabídka RK: Riff, s.r.o. 4) Rodinný dům v obci Vrbice Nabídka přízemního řadového rodinného domu o dispozici 4+1 s průjezdem a dvorem. Objekt je postaven z pálených cihel, má sedlovou střechu (v dobrém stavu) s možností vybudování obytného podkroví, okna v uliční části jsou plastová. Dům má vlastní studnu, průjezd a uzavřený dvůr s hospodářskou budovou. Vjezd do dvora je možný jak průjezdem, tak bránou ze zadní strany pozemku. Pokoje jsou neprůchozí, všechny s vlastním vstupem z chodby. Podlahová plocha: 150 m2 Pozemek: 295 m2 Nabídková cena za 1 250 000,- Kč, tj. 8 333,- Kč/m2 podlahové plochy Nabídka RK: SCHMIDT - REALITY

17

Komentář: Dům č. 1 je situovaný ve stejné obci. Má menší výměru podlahových ploch a srovnatelný pozemek. Koncepce domu je jednobytová. Technický stav je podobný, dům je po menší modernizaci, ale mladší. Garážování je možné v průjezdu domu. Dům č. 2 je situován též ve stejné obci. Dům má menší výměru podlahových ploch i pozemek. Koncepce domu je jednobytová. Technický stav je horší – dům je v původním stavu. Garáž dům nemá. Dům č. 3 je situován v sousední, menší obci. Dům má větší výměru podlahových ploch a menší pozemek. Koncepce domu je jednobytová. Technický stav je obdobný, dům je po částečné rekonstrukci. Garážování je možné v průjezdu domu. Dům č. 4 je situován ve vedlejší, menší obci. Dům má větší výměru podlahových ploch a menší pozemek. Koncepce domu je jednobytová. Technický stav je lepší, dům je mladší, y páleného zdiva. Průjezd domu je využitelný jako garáž. Ceny domů nabízených v inzerci se v přepočtu na m2 užitné plochy se pohybují v rozptylu od 5.000 do 14.214,- Kč. Vzhledem k použitému informačnímu zdroji, je nutné kalkulovat s jistou degradací ceny před prodejem, která v praxi dosahuje mnohdy až 20 %. Upravený rozptyl cen srovnávaných domů po zohlednění této skutečnosti lze tedy očekávat od 4 000 do 11 371,- Kč/m2. Na základě celkové analýzy uvedených technických a rozměrových parametrů srovnávaných domů, se zohledněním zejména rozhodujících cenotvorných vlivů (technický stav, poloha, kapacita, výměra pozemku) dovozujeme pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 9 000,- Kč/m2 podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 114,58 m2). 114,58 x 9000 = 1 031 220,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení je 1 031 000,- Kč.

18

3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota

Kč 1 957 000 1 031 000

Silné stránky: • Provedená částečná modernizace interiéru • Pozemek i se zahradou • Veškeré přípojky inženýrských sítí Slabé stránky: • Vzlínající vlhkost zdiva východní strany domu • Poškození fasádní omítky na štítové stěně rodinného domu • Praskliny zdiva na objektech vedlejších staveb • Objekt skladů se zemním sklepem pravděpodobně zasahuje na cizí pozemek (p.č. 1964/18)

S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním:

1 000 000,- Kč

19

4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu rodinného domu č.p. 589 na pozemku p.č. st. 662 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 662, 1964/16 a 1964/17 v k.ú. Kobylí na Moravě, v obci Kobylí, v okrese Břeclav, ke dni 7.1.2016, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:

1 000 000,- Kč slovy: Jeden milion korun českých

V Uherském Hradišti, 14.1.2016

--------------------------------------------

-----------------------------------------

vypracoval

VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s.

Ing. Jiří Halámek

Ing. Miloslav Smělík ředitel společnosti

ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6566-11/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.

20

5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1304 pro k.ú. Kobylí na Moravě ze dne 11.5.2015 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotodokumentace

21

2016

Recommend Documents