2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2562/2016 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 2v ul. Krašovská č.p./č.o. 1726/10 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 3828, 3829, 3830, 3831 a 3832 zastavěná plocha a nádvoří v obci Plzeň, okres Plzeň - město, kat. území Bolevec, kraj Plzeňský.

Objednavatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr Jaromír Peške Pod Vrchem 51 31200 Plzeň

Účel znaleckého posudku:

na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - město 74 EXE 3083/2015-10 064 EX- 297/15-15

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 18.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: [email protected]

Počet stran: 11 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 20.2.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2v ul. Krašovská č.p./č.o. 1726/10 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 3828, 3829, 3830, 3831 a 3832 zastavěná plocha a nádvoří v obci Plzeň, okres Plzeň - město, kat. území Bolevec, kraj Plzeňský.

2. Základní informace Bytová jednotka č.2 Krašovská 1726/10 323 00 Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec Počet obyvatel: 169 033 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 050,00 Kč/m2

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.2.2016 za přítomnosti vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 5358 - kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Věra Rýdlová, Krašovská 1726/10, 323 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 81 / 6783 Věra Rýdlová, Krašovská 1726/10, 323 00 Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 81 / 6783

6. Dokumentace a skutečnost -byla pořízena fotodokumentace znalcem, prohlídka bytové jednotky byla umožněna

-2-

7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je v krajském městě Plzni v části zvané Bolevec ul. Krašovská č.p. 1726/10. Stojí v původní zástavbě panelových bytových domů s dobrou dostupností centra obce. V okolí nemovitosti je kompletní občanská vybavenost (škola, školka, nákupní centrum, zdravotnické zařízení a další). Zastávka MHD je vzdálena cca do 200m. Bytový zděný dům je o VIII. NP s výtahem, který byl stavebně dokončen v roce 1989. Dům je po revitalizaci zateplení, vyměněna okna za plastová v roce 2006 až 2007 Parkovací možnosti jsou omezené - nedostatek parkovacích míst. Dům je připojen na veškeré inženýrské sítě, teplá voda a vytápění dálkově z Plzeňské teplárenské a.s.. Vlastní bytová jednotka je ve I. NP o velikosti 4+1 a skládá se z předsíně 12,89m2, koupelny s vanou , 2x WC, kuchyně 9,30m2, obývacího pokoje 20,18m2, dva dětské pokoje12,16m2 a 12,16m2 a ložnice 9,21m2. V suterénu je sklep. Technický stav odpovídá stáří. Byt je původní bez stavebních úprav.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - nedostatek parkovacích míst - sídliště 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce -0,01 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I účel užití realizované stavby -4-

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,050

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050

-5-

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 2 050,Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 3828

Index

Koef.

1,050

Upr. cena [Kč/m2] 2 152,50

Výměra [m2] 226,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 152,50

3829

221,00

2 152,50

475 702,50

3830

216,00

2 152,50

464 940,-

3831

258,00

2 152,50

555 345,-

3832

262,00

2 152,50

563 955,-

1 183,00

m2

Cena [Kč] 486 465,-

2 546 407,50

Pozemek - zjištěná cena

=

2 546 407,50 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

=

2 546 407,50Kč 2 546 407,50 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

2 546 407,50 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Plzeň 2 27 let 2 007 22 324,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 80,79 * 1,00 = 80,79 m2 1,25 * 0,10 = 0,13 m2 80,92 m2

Podlahové plochy bytu podlahová plocha: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

-6-

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje pouze sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 9 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (9 + 15)= 0,880

č. III II

Vi 0,00 0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

III

0,00

II

-0,01

III III III

0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,880 = 0,741

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 22 324,- Kč/m2 * 0,741 = 16 542,08 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 80,92 m2 * 16 542,08 Kč/m2 * 1,000 * 1,050= 1 405 514,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 405 514,37 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 546 407,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 81 / 6 783 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 546 407,50 Kč * 81 / 6 783 = 30 408,23 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

30 408,23 Kč

Bytová jednotka č. 2 - zjištěná cena

=

-7-

1 435 922,60 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2

1 435 922,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 435 922,60 Kč

Celkem

1 435 922,60 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 435 922,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 2

1 435 922,60 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 435 922,60 Kč

Celkem

1 435 922,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 435 922,60 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliončtyřistatřicetpěttisícdevětsetdvacet Kč

-8-

1 435 920,- Kč

STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ V MÍSTĚ A ČASE POROVNÁNÍ

B. Porovnávací metoda Definice ceny obvyklé:

§2 zákona o oceňování MF ČR č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla doložena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ( pronajímatele nebo nájemce), ani vliv“ zvláštní obliby“.

Definice místně obvyklého nájemného: Základní právní norma pro ocenění, kterou je Zákon č. 151/97 Sb. Používá pojem „ obvyklé nájemné“ – viz. § 2 cit. Zákona platných vyhlášek. „ Místně obvyklé nájemné, je takové nájemné, za které lze předmět nájmu pronajmout ke dni ocenění mezi ochotným pronajímatelem a ochotným nájemcem v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle.

Stanovení obvyklého nájemného porovnávacím způsobem Jak vyplívá z definice obvyklé ceny, optimálním způsobem jejího zjištění je cenové porovnání, kdy se vychází ze známých i inzerovaných pronájmů v dané srovnatelné lokalitě. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným a nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jejím pronájmu. Tyto jednotkové srovnávací ceny se zjišťují především z nájemních smluv, databáze znalce i z realitních kanceláří. Zjištění ceny z realitní inzerce je již v dnešní době poměrně rozšířeným a dostupným způsobem. Ale je potřeba počítat s tím, že inzerovaná částka ( cena) vyjadřuje pouze představu jedné strany ( pronajímatele) o výši nájemného, takže se inzerované výše pronájmu realizuje zcela vyjímečně. V každém případě je možno požadovanou cenu považovat za cenu maximálně možnou. Při zjišťování cen nemovitostí stejného ( podobného) typu a velikosti pozemků v dané lokalitě byly v současné době osloveny realitní kanceláře , internetové realitní nabídky i archiv soudního znalce ( vlastní zdroje).

1.Prodej bytu 4+1 78 m2 Žlutická, Plzeň - Bolevec 2 390 000 Kč 2.Prodej bytu 4+1 87 m2 Žlutická, Plzeň - Bolevec 2 340 000 Kč

-9-

3.Prodej bytu 4+1 82 m2 U Jam, Plzeň - Bolevec 2 490 000 Kč 4.Prodej bytu 4+1 75 m2 Plaská, Plzeň - Bolevec 2 350 000 Kč 5.Prodej bytu 4+1 82 m2 Nýřanská, Plzeň - Bolevec 2 450 000 Kč

ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout k tomu, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících.

Při porovnání s nabízenými a prodanými bytovými jednotkami je nutné přihlédnout k velikosti bytu, stáří a stavu objektu ( zateplení) a k technickému stavu bytového jádra (původní).

Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na: Cena vyhlášková............................... 1 435 920,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ............1 800 000,-Kč Ve Vejprnicích 20.2.2016

- 10 -

Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice telefon: 602 103 274 e-mail: [email protected]

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2562/2016 znaleckého deníku.

- 11 -