2016

Znalec: Ing. František Kačmár, Gen. Svobodu 330, 093 01 Vranov nad Topľou, evidenčné číslo znalca 914079, oprávnený podávať znalecké posudky z odboru Stavebníctvo, odvetvia Odhad hodnoty nehnuteľností. Kontakt: 0905 306 860, mail: [email protected] Zadávateľ: JUDr. Marián Novikmec, správca konkurznej podstaty Admin Centrum Media Group, v.o.s. v konkurze, Rázusova 125, 093 01 Vranov nad Topľou Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 22.09.2015

ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 4/2016

vo veci: ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ Administratívna budova ( hotel Stadio ) s. č. 2269 s príslušenstvom na ul. Hviezdoslavovej v Michalovciach na parcele KNC č. 1635, kotolňa - trafostanica na parcele KNC č. 1634/2 a pozemkov parcely KNC č. 1634/1, 1634/2, 1635 a 1636 evidovaných na LV č. 7030 , katastrálne územie Michalovce, obec Michalovce, okres Michalovce pre účel konkurzného konania.

Počet strán posudku : 63 (z toho 25 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení : 3 Vo Vranove nad Topľou, dňa: 14.03.2016

OBSAH: I. ÚVODNÁ ČASŤ ................................................................................................................ 3 II. POSUDOK ....................................................................................................................... 4 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE .................................................................................................. 4 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY .................................................................... 6 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY)............................................................. 6 2.1.1 Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2 ....................................................... 6 2.2 PRÍSLUŠENSTVO .................................................................................................. 9 2.2.1 Plot predný od ulice.......................................................................................... 9 2.2.2 Plot zadný z pletiva ........................................................................................ 10 2.2.3 Plot zadný panelový ....................................................................................... 11 2.2.4 Vodovodná prípojka ....................................................................................... 12 2.2.5 Vodomerná šachta ......................................................................................... 12 2.2.6 Kanalizačná prípojka ...................................................................................... 13 2.2.7 Kanalizačná prípojka lapol ............................................................................. 14 2.2.8 Lapol .............................................................................................................. 14 2.2.9 Plynová prípojka............................................................................................. 15 2.2.10 Spevnené plochy.......................................................................................... 16 2.2.11 Vonkajšie schody predné ............................................................................. 16 2.2.12 Vonkajšie schody zadné............................................................................... 17 2.2.13 Ihrisko pre plážový futbal.............................................................................. 18 2.2.14 Výťah............................................................................................................ 18 2.2.15 Vonkajšia terasa........................................................................................... 19 2.2.16 Obrubníky..................................................................................................... 20 2.3 ZLÚČENÉ STAVBY .............................................................................................. 20 2.3.1 Administratívna budova s.č. 2269 na parcele č. 1635 .................................... 21 2.3.1.1 Administratívna budova súp. č. 2269 (Hotel Stadio) na parcele č. 1635 k. ú. Michalovce, časť " A " ..................................................................................... 21 2.3.1.2 Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo 2269 na parc. č. 1635 časť " B ".............................................................................................................. 24 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY ................................................................ 28 3.1 STAVBY ............................................................................................................... 28 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE .................................................... 28 3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA ............................................................................ 30 3.2 POZEMKY ............................................................................................................ 33 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE .................................................... 33 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU ....................................... 33 3.2.1.1.1 Pozemky v k.ú. Michalovce ............................................................... 33 III. ZÁVER .......................................................................................................................... 35 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE .................................................................................................... 35 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA .......................................................................................... 35 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY ........................................................... 35 4. MIMORIADNE RIZIKÁ ............................................................................................... 36 IV. PRÍLOHY ...................................................................................................................... 37 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA ................................................................................................. 63

číslo posudku: 4 / 2016

Znalec: Ing. František Kačmár

I. UVODNA CAST 1. Úloha znalca: Odhad hodnoty nehnuteľností: Administratívna budova ( hotel Stadio ) s. č. 843/3 s príslušenstvom na ul. Hviezdoslavovej v Michalovciach na parcele KNC č. 1635, kotolňa trafostanica na parcele KNC č. 1634/2 a pozemkov parcely KNC č. 1634/1, 1634/2, 1635 a 1636 evidovaných na LV č. 7030 , katastrálne územie Michalovce, obec Michalovce, okres Michalovce pre účel konkurzného konania. 2. Dátum vyžiadania posudku:

22.09.2015

3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebne technického stavu): 14.03.2016 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 14.03.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : · · · · · · · · · · ·

Objednávka znaleckého posudku zo dňa 22.09.2015 Rozhodnutie na reštauračné priestory č. 5293/2008 Rozhodnutie na ubytovacie priestory č. 7209/2008 - Ba Cenník ubytovania Posledné známe náklady na prevádzku Daň z nehnuteľností - rozhodnutie č. 046222/2012 Poistné za nehnuteľnosti Certifikát na osobný výťah Atest na lapač tukov Informácia k požiaru v hodnotenom objekte č. ORHZ-MI-2-000/2013 Situácia

5.2 Získané znalcom : · · · ·

Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.7030, k.ú. Michalovce, vytvorené cez katastrálny portál, Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Michalovce, vytvorená cez katastrálny portál, Zameranie a zakreslenie skutkového stavu. Fotodokumentácia.

6. Použitý právny predpis: ·

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z. z.., č. 605/2008 Z.z., č. 254/2010 Z. z., ktorými sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. zo dňa 23.08.2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.

7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: · ·

Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a predkladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov

Strana 3


Znalec: Ing. František Kačmár ·

·

·

· · ·

· · · ·

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 34/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení neskorších predpisov. STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 Inštrukcia Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 12/2005, č. 19292/2004-53 o organizácii a riadení znaleckej, tlmočníckej a prekladateľskej činnosti a o súčinnosti pri jej kontrole.

8. Osobitné požiadavky objednávateľa: ·

Nie sú.

9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: ·

Konkurzné konanie

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ocenenie podľa vyhlášky Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 626/2007 Z. z.., č. 605/2008 Z.z. a č. 254/2010 Z. z., ktorými sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. zo dňa 23.08.2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie a kombinovaná metóda nakoľko nehnuteľnosť dosahovala a môže dosahovať výnos prenájmom. Stanovenie výnosov je na základe poskytnutých údajov objednávateľa ZP, zohľadnené sú ponuky realitných kancelárií pre danú lokalitu a poznatky znalca o dosahovanej výške nájmov za prevádzkové priestory. Porovnávacia metóda stanovenia

Strana 4



všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Rozpočtové ukazovatele pre jednotlivé objekty sú určené v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe sú zohľadnený koeficienty konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky jednotlivých podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR. b) Vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve:

List vlastníctva č. 7030, k. ú. Michalovce, - vytvorený cez kataster portál Katastrálne územie: Michalovce Obec: Michalovce Okres: Michalovce Miesto nehnuteľnosti: Hotel Stadio , Hviezdoslavova ul. Michalovce A. Majetková podstata Parcely registra "C" · parcela č.1634/1 · parcela č.1634/2 · parcela č.1635 · parcela č.1636

- zastavané plochy a nádvoria o výmere 4 987 m2, - zastavané plochy a nádvoria o výmere 145 m2, - zastavané plochy a nádvoria o výmere 976 m2, - zastavané plochy a nádvoria o výmere 79 m2,

Stavby · Administratívna budova súpisné č. 2269 na parcele č. 1635, · Kotolňa, trafostanica bez súp. čísla na parcele č. 1634/2, · Garáže bez súp. čísla na parcele č. 1636 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 – Admin Centrum Media Group, v.o.s., Hviezdoslavova 46, Michalovce, PSČ 071 01 ,SR; IČO Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka: Titul nadobudnutia: Titul nadobudnutia LV:

Viď prílohu ZP LV č. 7030 titl. kúpy V 1494/97 z.d. 29.9.1997 Zmena názvu tit. výpisu z obchodného registra, R * 47/06, ČZ - 521/06

C. Ťarchy: · Viď príloha znaleckého posudku LV č. 7030 Iné údaje: ·

Bez zápisu

Poznámka: ·

Bez zápisu. Strana 5



c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti objednávateľa vykonaná dňa 14.03.2016 Zameranie vykonané pri miestnom šetrení 14.03.2016 Fotodokumentácia súčasného stavu vyhotovená znalcom dňa 14.03.2016 d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Technická dokumentácia nebola poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a je zakreslený v prílohe znaleckého posudku. Doklady o veku stavieb sú v prílohe ZP. Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom. e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Porovnaním súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti podľa LV č. 7030 a kópie z mapy so skutočným stavom bolo zistené nasledovné: Pôdorysný tvar jednotlivých objektov je zhodný so zakresleným stavom v kópií KM, okrem budovy garáži na parc. KNC č. 1636, ktoré boli zbúrané, ale z katastrálnej mapy neboli vymazané. Ďalej bolo zistené, že druh a popis stavby administratívnej budovy súp. č. 2269 po prestavbe na hotel Stadio nebol v KN opravený, čo je nezhoda so zápisom na LV č. 7030. Uvedený skutkový stav nie je v súlade so stavom právnym. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky:

·

Parcely KNC parc. č. 1634/1. 1634/2, 1635 a 1636 k. ú. Michalovce

Stavby:

· · · ·

Administratívna budova ( hotel Stadio ) súp. č. 2269 na parcele č. 1635, k. ú. Michalovce Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2, k. ú. Michalovce Ploty na parcele č. 1634/1, k. ú. Michalovce Vonkajšie úpravy na parcele č. 1634/1, k. ú. Michalovce

g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: Stavby:

·

Garáže

na parc. č. 1636, k. ú. Michalovce - odstránené

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2

Strana 6


Znalec: Ing. František Kačmár POPIS STAVBY

Predmetom ohodnotenia je kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2, situovaná v severnej časti areálu. Jedná sa o samostatne stojaci jednopodlažný objekt., bez podpivničenia. Strecha je plochá so spádom, strešná krytina z asfaltovaných pásov. Nosné obvodové konštrukcie sú murované z tehál hrúbky 40 cm, stropná konštrukcia je železobetónová doska s podhľadom. Okná sú drevené, zdvojené, dvere kovové s plechovou výplňou, vráta sú kovové s plechovou výplňou opatrené syntetickým náterom. Vonkajšie a vnútorné omietky sú vápenné hladké. Omietky sú poškodené, na viacerých miestach opadané. Podlaha čiastočne s betónovým poterom, čiastočne keramická. Elektroinštalácia svetelná a motorická. Životnosť stavby predpokladám 70 rokov. Technologické zariadenie nachádzajúce sa v objekte nie je predmetom znaleckého posudku. Postavenie kotolne, trafostanice v roku 1982 je určené na základe znaleckého posudku vypracovaného znalcom Ing. Igorom Bajužikom v roku 2013. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY

Obstavaný priestor [m3]

Výpočet Základy Oz=14,90*9,60*0,30

42,91

Vrchná stavba Ov=11,70*9,60*4,00+3,20*9,60*2,80

535,30

Zastrešenie Ot=11,70*9,60*0,80+3,20*9,60*0,80

114,43

Obstavaný priestor stavby celkom

692,64

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: KS: Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:

budovy kotolní a teplární 2302 Stavby energetických zariadení RU = 2 580 / 30,1260 = 85,64 €/m3 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Nadzemné

Číslo

Výpočet ZP

ZP [m2]

Výpočet výšky (h) h [m] ((11,70*9,60*4,0)+(3,2*9,6*2,8))/(1 3,742 143,04 Repr. 1,70*9,6+3,2*9,6) 3

1 11,70*9,60+3,20*9,60

Priemerná zastavaná plocha: Priemerná výška podlaží:

Repr.

(143,04) / 1 = 143,04 m2 (143,04 * 3,7423) / (143,04) = 3,74 m

Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 143,04) = 1,0878 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 3,74) = 0,8615 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Strana 7


Znalec: Ing. František Kačmár Číslo

Cenový podiel Úprava podielu Koef. štand. ksi RU [%] cpi cpi * ksi

Názov

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Konštrukcie podľa RU 1

Základy vrát. zemných prác

10,00

1,00

10,00

13,00

2

Zvislé konštrukcie

23,00

1,00

23,00

29,93

3

Stropy

12,00

1,00

12,00

15,60

4

Zastrešenie bez krytiny

6,00

0,90

5,40

7,02

5

Krytina strechy

2,00

0,70

1,40

1,82

6

Klampiarske konštrukcie

1,00

0,70

0,70

0,91

7

Úpravy vnútorných povrchov

5,00

0,70

3,50

4,55

8

Úpravy vonkajších povrchov

3,00

0,50

1,50

1,95

9

Vnútorné keramické obklady

0,00

0,00

0,00

0,00

10

Schody

3,00

0,00

0,00

0,00

11

Dvere

3,00

0,70

2,10

2,73

12

Vráta

1,00

0,60

0,60

0,78

13

Okná

4,00

0,70

2,80

3,64

14

Povrchy podláh

3,00

0,90

2,70

3,51

15

Vykurovanie

2,00

0,70

1,40

1,82

16

Elektroinštalácia

7,00

1,00

7,00

9,10

17

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

1,30

18

Vnútorný vodovod

2,00

0,00

0,00

0,00

19

Vnútorná kanalizácia

2,00

0,00

0,00

0,00

20

Vnútorný plynovod

0,00

0,00

0,00

0,00

21

Ohrev teplej vody

1,00

0,00

0,00

0,00

22

Vybavenie kuchýň

0,00

0,00

0,00

0,00

23

Hygienické zariadenia a WC

3,00

0,00

0,00

0,00

24

Výťahy

0,00

0,00

0,00

0,00

25

Ostatné

6,00

0,30

1,80

2,34

76,90

100,00

Spolu

100,00

Koeficient vplyvu vybavenosti: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Východisková hodnota na MJ:

kV = 76,90 / 100 = 0,7690 kCU = 2,302 kM = 1,00 VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3] VH = 85,64 €/m3 * 2,302 * 0,7690 * 1,0878 * 0,8615 *

0,939 * 1,00 VH = 133,4069 €/m3

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1982

34

36

70

48,57

51,43

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Strana 8


Znalec: Ing. František Kačmár Názov

Výpočet

Východisková hodnota

133,4069 €/m * 692,64 m

Technická hodnota

51,43 % z 92 402,96 €

3

Hodnota [€]

3

92 402,96 47 522,84

2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Plot predný od ulice Jedná sa predné oplotenie areálu, ktoré je zhotovené na betónových základoch po celej dĺžke, podmurovka betónová, výplň plota je z oceľovej tyčoviny v rámoch. Celková dĺžka plota je 160,0 m, výška výplne 1,2 m. Súčasťou oplotenia je plotová brána a bránička z kovových profilov. Oplotenie postavené v roku 1982, predpokladaná životnosť 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 2. Podmurovka:

Počet MJ

betónová monolitická alebo prefabrikovaná

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

160,00m

170

5,64 €/m

160,00m

926

30,74 €/m 36,38 €/m

Spolu: 3.

Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme

4.

5.

Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

192,00m2

435

14,44 €/m

1 ks

7505

249,12 €/ks

1 ks

3890

129,12 €/ks

160 m 160*1,20 = 192,00 m2 kCU = 2,302 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Strana 9




V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1982

34

6

40

85,00

15,00

Plot predný od ulice


Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet (160,00m * 36,38 €/m + 192,00m2 * 14,44 €/m2 + 1ks * 249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks) * 2,302 * 1,00 15,00 % z 20 652,44 €

Hodnota [€] 20 652,44 3 097,87

2.2.2 Plot zadný z pletiva Plot zo zadnej areálu má celkovú dĺžku 160 m, je na betónových základoch, podmurovka betónová, výplň plotu je zo strojového pletiva na oceľových stĺpikoch. Výška plota je 2,0 m, celková dĺžka 160,0 m. Plot postavený v roku 2008, predpokladaná životnosť 30 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:


ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 1. Základy vrátane zemných prác:

Počet MJ

z kameňa a betónu 2.

Body / MJ

160,00m

700

160,00m

926

Rozpočtový ukazovateľ 23,24 €/m

Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná

30,74 €/m 53,98 €/m

Spolu: 3.

Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky


320,00m2

12,61 €/m

380

160 m 160*2,0 = 320,00 m2 kCU = 2,302 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

Strana 10

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]


Znalec: Ing. František Kačmár Plot zadný z pletiva

2008

8

22

30

26,67

73,33

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]


(160,00m * 53,98 €/m + 320,00m * 12,61 €/m ) * 2,302 * 1,00

29 170,94

Technická hodnota

73,33 % z 29 170,94 €

21 391,05

2

2

2.2.3 Plot zadný panelový Jedná sa o zadné oplotenie areálu za plážovým ihriskom, ktoré je zhotovené na betónových základoch po celej dĺžke, podmurovka betónová, výplň plota je z betónových prefabrikovaných panelov do oceľových stĺpikov. Celková dĺžka plotu je 27,0 m, výška plota 1,4 m. Plot postavený v roku 2010, predpokladaná životnosť 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:


ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 1. Základy vrátane zemných prác:

Počet MJ

z kameňa a betónu 2.

Body / MJ

Rozpočtový ukazovateľ

27,00m

700

23,24 €/m

27,00m

926

30,74 €/m

Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná

53,98 €/m

Spolu: 3.

Výplň plotu: z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov


37,80m2

18,09 €/m

545

27,00 m 27*1,4 = 37,80 m2 kCU = 2,302 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plot zadný panelový


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2010

6

34

40

15,00

85,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota

Výpočet

Hodnota [€]

(27,00m * 53,98 €/m + 37,80m * 18,09 €/m ) * 2,302 * 1,00 2

Strana 11

2

4 929,19


Znalec: Ing. František Kačmár Technická hodnota

85,00 % z 4 929,19 €

4 189,81

2.2.4 Vodovodná prípojka Prípojka vody od k budove na parcele č, 1634/1, prípojka je z plastových rúr DN 40, celková dĺžka 40,0 m, zriadená v r. 2008. Vzhľadom na konštrukciu predpokladám životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 €/bm Počet merných jednotiek: 40 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodovodná prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

42

50

16,00

84,00


Výpočet

Hodnota [€]


40 bm * 42,49 €/bm * 2,302 * 1,00

3 912,48

Technická hodnota

84,00 % z 3 912,48 €

3 286,48

2.2.5 Vodomerná šachta Jedná sa o betónovú vodomernú šachtu s poklopom, vrátane vybavenia. Objem 1,8x1,4x1,2 m, postavená v roku 1955, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Strana 12



Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,8*1,4*1,2 = 3,02 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodomerná šachta


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1955

61

-1

60

101,67

-1,67

Maximálna hodnota pre opotrebenie je 100% , preto opotrebenie = 100 % VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]


3,02 m OP * 254,27 €/m3 OP * 2,302 * 1,00

Technická hodnota

-1,67 % z 1 767,70 €

3

1 767,70 0,00

2.2.6 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka z rúr PVC DN 150 o dĺžke 60,0 m, napojená je na mestskú kanalizáciu. Zrealizovaná v roku 2008, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm 2223 Miestne kanalizácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 €/bm Počet merných jednotiek: 60 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kanalizačná prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

42

50

16,00

84,00


Strana 13



Výpočet

Hodnota [€]


60 bm * 28,38 €/bm * 2,302 * 1,00

3 919,85

Technická hodnota

84,00 % z 3 919,85 €

3 292,67

2.2.7 Kanalizačná prípojka lapol Jedná sa o kanalizačnú prípojku z budovy do lapača tukov. Prípojka je z rúr PVC DN 110, dĺžka 5,0 m, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm 2223 Miestne kanalizácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 €/bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

Kanalizačná prípojka lapol

2008

8

42

50

16,00

84,00


Výpočet

Hodnota [€]


5 bm * 17,59 €/bm * 2,302 * 1,00

202,46

Technická hodnota

84,00 % z 202,46 €

170,07

2.2.8 Lapol Lapač tukov sa nachádza vedľa reštauračnej budovy. Je to oceľová nádrž na zachytávanie mastnôt o rozmere 1,2x1,5x1,1 m postavená v roku 2008, predpokladaná živnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Strana 14


Znalec: Ing. František Kačmár Kategória: Bod: Kód KS:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.7. Lapač olejov alebo masnôt 2223 Miestne kanalizácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 2550/30,1260 = 84,64 €/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,5*1,1 = 1,98 m3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Lapol


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

32

40

20,00

80,00


Výpočet

Hodnota [€]


1,98 m OP * 84,64 €/m3 OP * 2,302 * 1,00

385,79

Technická hodnota

80,00 % z 385,79 €

308,63

3

2.2.9 Plynová prípojka Plynová prípojka DN 40 o dĺžke 42,0 m od uličného rozvodu plynu do kotolne. Zrealizovaná v roku 1970, predpokladaná životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Kategória: Bod: Kód KS: Kód KS2:

5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 €/bm Počet merných jednotiek: 42 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plynová prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1970

46

4

50

92,00

8,00

Strana 15


Znalec: Ing. František Kačmár VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet


42 bm * 15,27 €/bm * 2,302 * 1,00

Technická hodnota

8,00 % z 1 476,36 €

Hodnota [€] 1 476,36 118,11

2.2.10 Spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy zo zámkovej dlažby kladenej na podkladový betón, ktoré tvoria prístupovú komunikáciu, parkovacie plochy vo dvore a v zadnej časti pri plážovom ihrisku. Zrealizované v roku 2008, životnosť 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Kategória: Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2:

8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým 8.3.f) Zámková betónová dlažba - kladené do piesku 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 440/30,1260 = 14,61 €/m2 ZP Počet merných jednotiek: 35,7*34,6+45,0*1,8+10,2*4,8+16,0*1,4 = 1387,58 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnené plochy


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

32

40

20,00

80,00


Výpočet

Hodnota [€]


2

1387,58 m ZP * 14,61 €/m2 ZP * 2,302 * 1,00

46 667,40

Technická hodnota

80,00 % z 46 667,40 €

37 333,92

2.2.11 Vonkajšie schody predné Predné vonkajšie schody slúžia ako hlavný vstup do hotela. Zrealizované boli v roku 2008 ako betónové na terén s povrchom s keramickej dlažby. Životnosť 50 rokov.

Strana 16


Znalec: Ing. František Kačmár ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Kategória: Bod: Kód KS:

10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby 2112 Miestne komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 7,0*3,4 = 23,8 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vonkajšie schody predné


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

42

50

16,00

84,00


Výpočet

Hodnota [€]


23,8 bm stupňa * 12,78 €/bm stupňa * 2,302 * 1,00

700,19

Technická hodnota

84,00 % z 700,19 €

588,16

2.2.12 Vonkajšie schody zadné Jedná sa o vonkajšie zadné schody z vnútornej časti pri vstupe na terasu. Sú to betónové schody na terén s povrchom z keramickej dlažby. Postavené v roku 2008, životnosť 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) 10.4. Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby 2112 Miestne komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 €/bm stupňa Počet merných jednotiek: 9,0*6,4 = 57,6 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vonkajšie schody zadné


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

32

40

20,00

80,00

Strana 17




Výpočet

Hodnota [€]


57,6 bm stupňa * 12,78 €/bm stupňa * 2,302 * 1,00

1 694,57

Technická hodnota

80,00 % z 1 694,57 €

1 355,66

2.2.13 Ihrisko pre plážový futbal Jedná sa o ihrisko pre plážový volejbal, zrealizované na plastovej fólií s povrchom pieskovým. Postavené v roku 2008, životnosť 20 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.1. Plochy s prašným povrchom 8.1.a) Štrkové do hrúbky 150 mm 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 305/30,1260 = 10,12 €/m2 ZP Počet merných jednotiek: 27,0*37,0 = 999 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Ihrisko pre plážový futbal


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

12

20

40,00

60,00


Výpočet

Hodnota [€]


999 m2 ZP * 10,12 €/m2 ZP * 2,302 * 1,00

23 272,94

Technická hodnota

60,00 % z 23 272,94 €

13 963,76

2.2.14 Výťah Výťah je osadený v hlavnej budove hotela, počet staníc 3, nosnosť 250 kg. Osadený v roku 2008, životnosť 30 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Strana 18




16. Výťahy 16.1. Osobné - počet staníc 5 16.1.a) nosnosť 250 kg 2ex Inžinierske stavby

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 640000/30,1260 = 21244,11 €/Ks Počet staníc: 3 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 1593,31 €/Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Výťah


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

22

30

26,67

73,33


Výpočet

Hodnota [€]


1 Ks * (21244,11 €/Ks - 2 * 1593,31 €/Ks) * 2,302 * 1,00

41 568,34

Technická hodnota

73,33 % z 41 568,34 €

30 482,06

2.2.15 Vonkajšia terasa Vonkajšia terasa sa nachádza v zadnej časti hotela. Slúži ako letná terasa na sledovanie zápasov na plážovom ihrisku. Povrch terasy je dlažba terazzo. Zrealizovaná v roku 2008, životnosť 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým 8.3.a) Terazzové dlaždice - kladené do piesku 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 470/30,1260 = 15,60 €/m2 ZP Počet merných jednotiek: 70,0+62,0 = 132 m2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV

Strana 19



Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vonkajšia terasa


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

32

40

20,00

80,00


Výpočet

Hodnota [€]


132 m ZP * 15,6 €/m2 ZP * 2,302 * 1,00

4 740,28

Technická hodnota

80,00 % z 4 740,28 €

3 792,22

2

2.2.16 Obrubníky Jedná sa o obrubníky okolo spevnených plôch, zrealizované v roku 2008, životnosť 30 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ


28. Obrubníky 28.3. Obrubník betónový monolitický 2ex Inžinierske stavby

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 200/30,1260 = 6,64 €/bm Počet merných jednotiek: 226 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,302 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Obrubníky


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2008

8

22

30

26,67

73,33


Výpočet

Hodnota [€]


226 bm * 6,64 €/bm * 2,302 * 1,00

3 454,47

Technická hodnota

73,33 % z 3 454,47 €

2 533,16

2.3 ZLÚČENÉ STAVBY

Strana 20



2.3.1 Administratívna budova s.č. 2269 na parcele č. 1635 2.3.1.1 Administratívna budova súp. č. 2269 (Hotel Stadio) na parcele č. 1635 k. ú. Michalovce, časť " A " POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je administratívna budova súp. č. 2269 na parc. KNC č. 1635, ktorá bola postavená v roku 1955 ako AB, potom bola v rokoch 2007 - 2008 prestavaná na účely hotela Stadio. Budova pozostáva z časti " A " ktorá je podpivničená tromi nadzemnými podlažiami a je využívaná ako reštauračné a ubytovacie zariadenie, ďalej časti " B ", ktorá je čiastočne podpivničená s jedným nadzemným podlažím a je využívaná ako spoločenská miestnosť so zázemím. Časť " B " je ohodnotená samostatne, pričom v závere znaleckého posudku sú obidve časti hodnotené ako zlúčená stavba. Hotel Stadio sa nachádza na nároží ul. S. H. Vajanského a ul. P. O. Hviezdoslava, smerom na sever od centra mesta Michalovce, v blízkosti futbalového štadióna. Budova bola využívaná ako reštauračné a ubytovacie zariadenie, taktiež na rôzne spoločenské podujatia. Objekt je napojený prípojkami na všetky verejné IS. Dopravný a peší prístup k objektom je z ulice P. o. Hviezdoslava, parkovacie plochy sú pred objektom hotela.. Dňa 02.12.2012 vznikol v objekte hotela Stadio požiar, ktorý poškodil ubytovacie priestory na 2. NP. V čase obhliadky dňa 24.09.2015 škody neboli opravené a celý objekt je neprevádzkovaný. Dispozičné riešenie: pôdorysné rozmery objektu vymedzené zvislými nosnými konštrukciami nie sú v obidvoch smeroch väčšie ako 10 m, kde súčet objemov voľných nadzemných priestorov , ohraničený zvislými nosnými konštrukciami a stropom majú pôdorysný rozmer vo všetkých smeroch min. 10 m a z objemu obstavaného priestoru nadzemnej časti stavby viac ako 50%. Z uvedených dôvodov sa jedná o budovu. Ohodnocovaná budova je riešená s jedným podzemným a troma nadzemnými podlažiami. Pôdorysný tvar budovy je obdĺžnikový. V 1. PP. sa nachádza kotolňa a obslužné priestory pre personál a chod hotela. V 1. NP. sa nachádza vstupná hala, recepcia a reštauračné priestory. V 2. a 3. NP. sa nachádzajú ubytovacie priestory, kancelárske priestory a miestnosť žehliarne. Dispozičné riešenie je v súlade s nákresom, ktorý je prílohou ZP. Stavebne technické riešenie: objekt je založený na monolitických betónových základových pásoch z prostého betónu s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie, nosná časť je zhotovená z tehlového muriva hr. 50 cm, stropná konštrukcia je železobetónová s rovným podhľadom. Objekt je zastrešený sedlovou strechou, strešná krytina , klampiarske výrobky, parapety, dažďové žľaby a zvody sú plechové. Na chodbách 3. NP. sú na sadrokartónových podhľadoch stopy po vode, čo nasvedčuje, že krytina na streche ( kanadský šindeľ ) je poškodená. Úprava vonkajších povrchov sú na báze silikátových omietkovín s farebným riešení, vnútorné omietky sú hladké vápenné, keramické obklady sú v soc. zariadeniach a kuchyni, prevedené úpravy stropných podhľadov. Dvere sú na báze dreva plné, dyhované, osadené v drevených zárubniach. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vykurovanie je ústredné teplovodné, vykurovacie telesá panelové, 4 ks kotly ÚK na zemný plyn. Povrchy podláh sú plávajúce laminátové, keramické dlažby, v suteréne sú podlahy betónové. ELI je svetelná a motorická s poistkovými automatmi, vnútorný rozvod teplej a studenej vody z PVC rúrok, vnútorná kanalizácia z rúr PVC, ohrev TÚV centrálny kotlom ÚK. Hygienické a sociálne zariadenia kompletné, objekt klimatizovaný, istenie je bleskozvodom. Počítačové, interiérové zariadenie, nábytok ako aj technologické zariadenia a vybavenie kuchyne na 1. NP., nachádzajúce sa v objekte hotela Stadio nie je predmetom znaleckého posudku. Postavenie administratívnej budovy v roku 1955 je určené na základe znaleckého posudku č.148/2013 vypracovaného Ing. Igorom Bajužíkom, užívanie objektu na reštauračné a ubytovacie účely od roku 2008 resp. 2009 je určené na základe rozhodnutia - povolenie užívania na reštauračné priestory 1. NP., č. 5293/2008zo dňa 28.08.2008 a rozhodnutia - povolenia na ubytovacie priestory 2. NP, č. 7209/2008 - Ba zo dňa 02.04.2009, vydaných mestom Michalovce.

Strana 21


Znalec: Ing. František Kačmár OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY


Výpočet Základy Oz=(15,00*9,35+12,40*40,65+4,60*9,60)*0,30

206,54

Spodná stavba Os=(40,65*12,40+9,35*9,45)*2,55

1 510,66

Vrchná stavba Ov=(15,00*9,35+12,40*40,65+4,60*9,60)*3,05+(40,65*12,40+9,35*9,45)*3,05+(40,65*12,4 0)*3,05 Zastrešenie

5 444,09

Ot=(40,65*12,40)*1,40/2+(9,35*9,45)*1,40/2+(4,80*18,95)*1,20/2

469,27


7 630,56


budovy hotelov a motelov 1211 Hotelové budovy RU = 2 824 / 30,1260 = 93,74 €/m3 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Podzemné

Číslo

ZP [m2]

Výpočet ZP

Repr.

Výpočet výšky (h)

h [m]

595,22 Repr. 2,55

2,55

688,01 Repr. 3,05

3,05

Nadzemné

1 40,65*12,40+9,35*9,75 15,00*9,35+12,40*40,65+4,60*9, 1 50 2 40,65*12,40+9,35*9,45

592,42 Repr. 3,05

3,05

Nadzemné

3 40,65*12,40

504,06 Repr. 3,05

3,05

Nadzemné

Priemerná zastavaná plocha: (595,22 + 688,01 + 592,42 + 504,06) / 4 = 594,93 m2 Priemerná výška podlaží: (595,22 * 2,55 + 688,01 * 3,05 + 592,42 * 3,05 + 504,06 * 3,05) / (595,22 + 688,01 + 592,42 + 504,06) = 2,92 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 594,93) = 0,9603 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 2,92) = 1,0192 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo

Názov





6,00

1,00

6,00

5,59

2


15,00

1,00

15,00

13,98

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

7,45

4


6,00

1,00

6,00

5,59

5

Krytina strechy

3,00

1,10

3,30

3,07

Strana 22


Znalec: Ing. František Kačmár 6


1,00

1,10

1,10

1,02

7


7,00

1,10

7,70

7,17

8


3,00

1,20

3,60

3,35

9


3,00

1,10

3,30

3,07

10

Schody

3,00

1,00

3,00

2,79

11

Dvere

4,00

1,10

4,40

4,10

12

Vráta

0,00

1,00

0,00

0,00

13

Okná

6,00

1,30

7,80

7,26

14

Povrchy podláh

3,00

1,20

3,60

3,35

15

Vykurovanie

5,00

1,00

5,00

4,66

16

Elektroinštalácia

6,00

1,00

6,00

5,59

17

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,93

18

Vnútorný vodovod

3,00

1,10

3,30

3,07

19


3,00

1,10

3,30

3,07

20

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

0,93

21

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,86

22

Vybavenie kuchýň

2,00

1,00

2,00

1,86

23


4,00

1,10

4,40

4,10

24

Výťahy

1,00

1,00

1,00

0,93

25

Ostatné

4,00

0,90

3,60

3,35

-

-

Ďalšie konštrukcie 26

Klimatizačné jednotky Spolu

100,00


2,00

1,86

107,40

100,00


0,939 * 1,00 VH = 212,9936 €/m3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo

Názov

Cenový podiel [%] 5,59

Rok užívania 1955

Životnosť

Vek

150

61

Opotrebenie [%] 2,27

1


2


13,98

1955

120

61

7,11

3

Stropy

7,45

1955

100

61

4,54

4


5,59

1955

80

61

4,26

5

Krytina strechy

3,07

2007

50

9

0,55

6


1,02

2007

40

9

0,23

7


7,17

2008

30

8

1,91

8


3,35

2007

40

9

0,75

9


3,07

2008

40

8

0,61

10

Schody

2,79

1955

120

61

1,42

Strana 23


Znalec: Ing. František Kačmár 11

Dvere

4,10

2008

40

8

0,82

12

Vráta

0,00

13

Okná

7,26

1955

0

0

0,00

2007

40

9

1,63

14

Povrchy podláh

15

Vykurovanie

3,35

2008

25

8

1,07

4,66

2007

30

9

1,40

16

Elektroinštalácia

5,59

2008

40

8

1,12

17

Bleskozvod

0,93

2007

50

9

0,17

18

Vnútorný vodovod

3,07

2008

30

8

0,82

19


3,07

2008

50

8

0,49

20

Vnútorný plynovod

0,93

2008

30

8

0,25

21

Ohrev teplej vody

1,86

2008

30

8

0,50

22

Vybavenie kuchýň

1,86

2008

20

8

0,74

23


4,10

2008

30

8

1,09

24

Výťahy

0,93

2008

30

8

0,25

25

Ostatné

3,35

2008

30

8

0,89

26

Klimatizačné jednotky

1,86

2008

15

8

0,99

Opotrebenie

35,88%

Technický stav

64,12%


Výpočet

Hodnota [€]


212,9936 €/m3 * 7630,56 m3

1 625 260,44

Technická hodnota

64,12 % z 1 625 260,44 €

1 042 116,99

2.3.1.2 Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo 2269 na parc. č. 1635 - časť " B " POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je administratívna budova súp. číslo 2269, časť " B ", ktorá bola postavená v roku 1955. Budova bola stavebne rekonštruovaná ako spoločenská časť hotela Stadio. Spoločenská časť " B " je čiastočne podpivničená s jedným nadzemným podlažím, zastrešená sedlovou strechou. Dispozičné riešenie: pôdorysné rozmery objektu vymedzené zvislými nosnými konštrukciami nie sú v obidvoch smeroch väčšie ako 10 m, kde súčet objemov voľných nadzemných priestorov , ohraničený zvislými nosnými konštrukciami a stropom majú pôdorysný rozmer vo všetkých smeroch min. 10 m a z objemu obstavaného priestoru nadzemnej časti stavby viac ako 50%. Z uvedených dôvodov sa jedná o budovu. Ohodnocovaná budova je riešená s jedným podzemným a jedným nadzemným podlažím. Pôdorysný tvar budovy je obdĺžnikový. V 1. PP. sa nachádza kotolňa a sociálne priestory, šatne, umývarky, WC a chodba. V 1. NP. sa nachádza spoločenská hala a sociálne priestory. . Dispozičné riešenie je v súlade s nákresom, ktorý je prílohou ZP. Stavebne technické riešenie: objekt je založený na monolitických betónových základových pásoch z prostého betónu s izoláciou proti zemnej vlhkosti. Zvislé konštrukcie, nosná časť je zhotovená z Strana 24



tehlového muriva hr. 50 cm, stropná konštrukcia je železobetónová s rovným podhľadom. Objekt je zastrešený sedlovou strechou, strešná krytina , klampiarske výrobky, parapety, dažďové žľaby a zvody sú plechové. Úprava vonkajších povrchov sú na báze silikátových omietkovín s farebným riešením, vnútorné omietky sú hladké vápenné, keramické obklady sú v soc. zariadeniach. Dvere sú na báze dreva plné, osadené v drevených zárubniach. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vykurovanie je ústredné teplovodné, vykurovacie telesá panelové, kotol ÚK na zemný plyn. Povrchy podláh sú PVC a keramické dlažby, v suteréne keramická dlažba. ELI je svetelná a motorická s poistkovými automatmi, vnútorný rozvod teplej a studenej vody z PVC rúrok, vnútorná kanalizácia z rúr PVC, ohrev TÚV centrálny kotlom ÚK. Hygienické a sociálne zariadenia kompletné.. Interiérové zariadenie, nábytok nachádzajúce sa v časti " B " nie je predmetom znaleckého posudku.

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY


Výpočet Základy Oz=29,50*9,75*0,3

86,29

Spodná stavba Os=29,50*9,75*2,40

690,30

Vrchná stavba Ov=29,50*9,75*2,80

805,35

Zastrešenie Ot=29,50*9,75*1,40*0,50

201,34


1 783,28


budovy hotelov a motelov 1211 Hotelové budovy RU = 2 824 / 30,1260 = 93,74 €/m3 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)

Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie

Číslo

Výpočet ZP

ZP [m2]

Repr.

Výpočet výšky (h)

h [m]

Podzemné

1 29,50*9,75

287,63 Repr. 2,40

2,4

Nadzemné

1 29,50*9,75

287,63 Repr. 2,80

2,8

Priemerná zastavaná plocha: Priemerná výška podlaží:

(287,63 + 287,63) / 2 = 287,63 m2 (287,63 * 2,4 + 287,63 * 2,8) / (287,63 + 287,63) = 2,60 m

Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: kZP = 0,92 + (24 / 287,63) = 1,0034 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: kVP = 0,30 + (2,10 / 2,6) = 1,1077 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu

Strana 25



Číslo


Názov




6,00

1,00

6,00

6,49

2


15,00

1,00

15,00

16,23

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

8,66

4


6,00

1,00

6,00

6,49

5

Krytina strechy

3,00

1,10

3,30

3,57

6


1,00

1,10

1,10

1,19

7


7,00

1,00

7,00

7,58

8


3,00

1,20

3,60

3,90

9


3,00

1,00

3,00

3,25

10

Schody

3,00

1,00

3,00

3,25

11

Dvere

4,00

1,20

4,80

5,19

12

Vráta

0,00

1,00

0,00

0,00

13

Okná

6,00

1,20

7,20

7,79

14

Povrchy podláh

3,00

1,00

3,00

3,25

15

Vykurovanie

5,00

1,00

5,00

5,41

16

Elektroinštalácia

6,00

1,00

6,00

6,49

17

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

1,08

18

Vnútorný vodovod

3,00

1,00

3,00

3,25

19


3,00

1,00

3,00

3,25

20

Vnútorný plynovod

1,00

1,00

1,00

1,08

21

Ohrev teplej vody

2,00

0,00

0,00

0,00

22

Vybavenie kuchýň

2,00

0,00

0,00

0,00

23


4,00

0,00

0,00

0,00

24

Výťahy

1,00

0,00

0,00

0,00

25

Ostatné

4,00

0,60

2,40

2,60

92,40

100,00

Spolu

100,00



0,939 * 1,00 VH = 208,0962 €/m3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo 2269 na parc. č. 1635 časť " B "


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1955

61

19

80

76,25

23,75

Strana 26


Znalec: Ing. František Kačmár VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet


208,0962 €/m * 1783,28 m

Technická hodnota

23,75 % z 371 093,79 €

3

Hodnota [€]

3

371 093,79 88 134,78

2.3.1.3 Vyhodnotenie - Administratívna budova s.č. 2269 na parcele č. 1635

Číslo 1. 2.

Názov Administratívna budova súp. č. 2269 (Hotel Stadio) na parcele č. 1635 k. ú. Michalovce, časť " A " Administratívna budova (hotel Stadio) súp. číslo 2269 na parc. č. 1635 - časť " B " Spolu

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

1 625 260,44

1 042 116,99

371 093,79

88 134,78

1 996 354,23

1 130 251,77

2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota [€] 92 402,96

Názov Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2

Technická hodnota [€] 47 522,84

Ploty Plot predný od ulice

20 652,44

3 097,87

Plot zadný z pletiva

29 170,94

21 391,05

Plot zadný panelový

4 929,19

4 189,81

54 752,57

28 678,73

Vodovodná prípojka

3 912,48

3 286,48

Vodomerná šachta

1 767,70

0,00

Kanalizačná prípojka

Celkom za Ploty Vonkajšie úpravy

3 919,85

3 292,67


202,46

170,07

Lapol

385,79

308,63

Plynová prípojka

1 476,36

118,11

Spevnené plochy

46 667,40

37 333,92

700,19

588,16

Vonkajšie schody predné Vonkajšie schody zadné

1 694,57

1 355,66

Ihrisko pre plážový futbal

23 272,94

13 963,76

Výťah

41 568,34

30 482,06

Vonkajšia terasa

4 740,28

3 792,22

Obrubníky

3 454,47

2 533,16

133 762,83

97 224,90

Administratívna budova s.č. 2269 na parcele č. 1635

1 996 354,23

1 130 251,77

Celkom:

2 277 272,59

1 303 678,24

Celkom za Vonkajšie úpravy

Strana 27



3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

a) Analýza polohy nehnuteľností: Administratívna budova ( hotel Stadio ) s. č. 2269 s príslušenstvom a pozemkami sa nachádza na nároží ul. S. H. Vajanského a ul. P. O. Hviezdoslava v Michalovciach. Situovaná je severným smerom od centra mesta oproti futbalovému štadiónu. Nachádza sa v lokalite, kde dopyt po nehnuteľnostiach je oproti ponuke nižší. Budova je napojená na všetky verejné IS, prístup do areálu je z ulice S. H. Vajanského a ulice P. O. Hviezdoslava. Objekt má vlastné parkovacie plochy v areáli. Zástavba v okolí je zmiešaná z administratívnych budov, obchodno - prevádzkových objektov a rodinných domov. Polohu nehnuteľnosti vzhľadom k centru mesta, komunikačným a dopravným väzbám, občianskej vybavenosti hodnotím ako dobrú, s rýchlou dostupnosťou do centra mesta ako aj k dopravným tepnám. Mesto Michalovce je okresným mestom, čomu zodpovedá občianska vybavenosť a úrady typu okresných miest. Mesto Michalovce je dostupné železničnou a autobusovou dopravou, v meste premáva mestská doprava. b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť v súčasnosti nie je využívaná pre účel na ktorý bola v roku 2008 prerobená. Objekt je možné využívať po oprave priestorov po požiari na obdobný účel ako bola využívaná, t.j. na poskytovanie reštauračných a ubytovacích služieb. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti viď výpis z KN, LV č. 7030 v časti ťarchy. Špecifickým rizikom je skutočnosť, že po požiari v roku 2012 sú znehodnotené priestory na ubytovanie v 2. NP, čím sa kapacita ubytovania znížila až o 70%. V danej lokalite v súčasnosti neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti pre daný účel.

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY Ohodnocovaný areál sa nachádza v okrajovej súvislé zastavanej časti okresného mesta Michalovce. V blízkosti je súvislá zástavba rodinných domov, obchodno - prevádzkových budov a administratívnych budov. Vzhľadom na charakter obce, polohu oceňovaného areálu a charakter stavieb uvažujem s Kpd = 0,3, je stanovený v súlade s metodikou vydanou USI Žilinskej univerzity, so zohľadnením predajnosti obdobných nehnuteľností v tejto lokalite, ako aj ponúk zverejnených na internete a cien realitných kancelárií. Tento koeficient zodpovedá stavu trhu s obdobnými nehnuteľnosťami v tejto lokalite. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov je uvedené v následujúcej tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: Strana 28

0,3


Znalec: Ing. František Kačmár Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600)

0,900

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,600

III. trieda

Priemerný koeficient

0,300

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,165

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270)

0,030

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Trieda

kPDI

Váha vI

IV.

0,165

13

2,15

III.

0,300

30

9,00

III.

0,300

8

2,40

III.

0,300

7

2,10

III.

0,300

6

1,80

II.

0,600

10

6,00

III.

0,300

9

2,70

II.

0,600

6

3,60

III.

0,300

5

1,50

I.

0,900

6

5,40

II.

0,600

7

4,20

železnica, alebo autobus Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

IV.

0,165

7

1,16

II.

0,600

10

6,00

žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

V.

0,030

8

0,24

II.

0,600

9

5,40

Číslo

Popis

1

Trh s nehnuteľnosťami

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce 3

Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu

4

5

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

6

7

8

Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva

9

10

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

11

12

13

14

15

16

Výsledok kPDI*vI

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa Doprava v okolí nehnuteľnosti

Strana 29


Znalec: Ing. František Kačmár bez zmeny 17

18

Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností

19

III.

0,300

8

2,40

IV.

0,165

7

1,16

III.

0,300

4

1,20

II.

0,600

20

12,00

180

70,40

Názor znalca dobrá nehnuteľnosť Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 70,4/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 1 303 678,24 € * 0,391

Hodnota 0,391

509 738,19 €

3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA 3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosovú hodnotu stavieb vypočítavam kapitalizáciou odčerpateľných zdrojov časovo obmedzené obdobie pri predpokladanej úrokovej miere 10,07%, ktorá v sebe zahŕňa základnú úrokovú mieru stanovenú ECB a mieru rizika. Hrubý výnos sa vypočíta za predpokladu prenajatia objektu ako súčin ročnej nájomnej sadzby a mernej jednotky (t.j. m2 podlahovej plochy) znížený o odhad predpokladaných strát z nájomného. Výška nájmu je počítaná na základe predloženého cenníka ubytovania majiteľom nehnuteľnosti. Náklady na prevádzku objektu sú z roku 2012 poskytnuté majiteľom nehnuteľnosti. Pri výpočte podlahových plôch uvažujem so obsaditeľnosťou objektu na 30%. Uvažujem so základnou úrokovou mierou 0,05 % stanovenou ECB k 10.09.2014, stanovenou mierou rizika 8,00 %, v súčasnosti platnou daňou zo zisku 23,00 % (zaťaženie daňou z príjmu 2,02 %). Do miery rizika sú započítané: riziko možnosti prenajímania v danej lokalite, vplyv polohy nehnuteľnosti na možnú likviditu nehnuteľnosti v prípade nezabezpečeného predaja a riziko inflácie, ktoré znehodnocuje reálnu hodnotu budúcich výnosov. Výpočet hrubého výnosu vychádza zo skutočného prenájmu nehnuteľností. Pri výpočte vychádzam z predpokladu prenájmu celého objektu na obdobné účely. Výška nákladov je stanovená na základe poskytnutých údajov majiteľom nehnuteľnosti. Náklady na údržbu predstavujú 0,5% ročne z východiskovej hodnoty. Do správnych nákladov je zahrnutá správa nehnuteľností a náklady s tým spojené.

Hrubý výnos

Pre výpočet hrubého výnosu za prenájom ubytovacích priestorov a zariadení je použitá sadzba na základe cenníka ubytovania Admin Centra Media Group, v.o.s Michalovce, kde cena za lôžko v dvojposteľovej izbe na noc je 49.- Eur, miestna daň za ubytovanie je 0,70 Eur. Počet izieb 16, počet lôžok 40. Z dôvodu požiaru nie je uvažované s ubytovacími kapacitami 2. NP. Z uvedeného dôvodu predpokladám priemernú ročnú naplnenosť hotela cca na 30%, t. j. odhad straty príjmu 70%. Ďalej

Strana 30



na 1. NP. sa nachádzajú spoločenské a prevádzkové priestory ako kuchyňa, reštaurácia , ktoré je možné prenajať za obvykle sadzby nájomného vo výške cca 25 Eur za m2. Spoločenské priestory je možné prenajať za cca 15.- Eur/m2. Z uvedeného dôvodu predpokladám priemernú ročnú naplnenosť spoločenskej časti na úrovni 30%, t. j. odhad straty príjmu 70%. Názov

Výpočet MJ

487,03

m2

Nájomné [€/MJ/rok] 25,00

203,18

m2

15,00

3 047,70

5 840,00

m2

49,00

286 160,00

Počet MJ

1. NP - reštaurácia 487,03 1. NP - spoločenské 203,18 priestory 3. NP - ubytovacie 5840 priestory Hrubý výnos spolu:

MJ

Nájomné spolu [€/rok] 12 175,75

301 383,45

Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Podiel pozemku na výnose zo zastavaných plôch. Názov

Výpočet

Podiel pozemku na výnose

Spolu [€/rok] 976*0,11*32,87

3 528,92

Hrubý výnos stavby: 301 383,45 - 3 528,92 = 297 854,53 €/rok Náklady Prevádzkové náklady boli uvažované na základe predložených dokladov Admin Centrum Media Group v.o.s. Michalovce, ktoré sú prílohou ZP. Náklady na údržbu uvažujem vo výške 0,5% z východiskovej hodnoty, správne náklady vo výške 5,0% z hrubého výnosu.. Názov vynaloženého nákladu

Výpočet

Náklad [€/rok]

Prevádzkové náklady poistenie

1082,76

1 082,76

daň z nehnuteľností

2941,15

2 941,15

vodné a stočné

3241,13

3 241,13

elektrická energia

12567,86

12 567,86

plyn

12790,78

12 790,78

0,50 % z 2 277 272,59

11 386,36

5,00 % z 297 854,53

14 892,73

Náklady na údržbu náklady na údržbu Správne náklady prenjímanie a iné Náklady spolu:

58 902,77

Odhad straty Názov

Výpočet

Odhad straty

Spolu [€/rok] 70% z 297 854,53

Odčerpateľný zdroj

Strana 31

208 498,17


Znalec: Ing. František Kačmár Hrubý výnos stavby [€/rok] 297 854,53

Náklady [€/rok]

Odhad straty [€/rok]

58 902,77

208 498,17

Odčerpateľný zdroj [€/rok] 30 453,59

Výpočet výnosovej hodnoty Doba úžitkovosti: Základná úroková sadzba ECB: Miera rizika: Zaťaženie daňou z príjmu: Úroková miera: Kapitalizačný úrokomer:

15 r. i = 0,05 %/rok r = 8,00 %/rok d = 2,02 %/rok u = 0,05 + 8,00 + 2,02 = 10,07 %/rok k = 10,07 / 100 = 0,1007

Likvidačná hodnota Názov

Výpočet

VŠH metódou poloh.difer.

Spolu [€] 509 738,19

Likvidačné náklady: 5,00 % z 509 738,19 €

právny servis Likvidačná hodnota:

484 251,28

Výnosová hodnota (1 + k)n - 1 HL HV = OZ * + n (1 + k) * k (1 + k)n HV = 30 453,59 *

(1 + 0,1007)15 - 1 484 251,28 + (1 + 0,1007)15 * 0,1007 (1 + 0,1007)15

HV = 230 709,82 + 114 824,95 = 345 534,78 €

3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): 1 303 678,24 € Výnosová hodnota (HV): 345 534,78 € Určenie váh podľa Neageliho: Rozdiel: R=

TH - HV 1 303 678,24 - 345 534,78 * 100 = * 100 = 277,29% HV 345 534,78

Váha technickej hodnoty: Váha výnosovej hodnoty:

25 486,91

b=1 a=5

Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou:

Strana 32


Znalec: Ing. František Kačmár VŠHs =

a * HV + b * TH a+b

VŠHs =

(5 * 345 534,78) + (1 * 1 303 678,24) = 505 225,36 € 5+1

3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb

Hodnota [€]

Metóda polohovej diferenciácie

509 738,19

Kombinovaná metóda

505 225,36

Ako objektívnejšia metóda ohodnotenia nehnuteľností sa javí metóda polohovej diferenciácie, vzhľadom na to, že objekt hotela už dlhšie nie je v prevádzke a na dosahovanie príjmov bude potrebná rekonštrukcia 2. NP. budovy hotela, ktorá bola postihnutá požiarom a to je príčinou nízkeho percenta možného obsadenia hotela ( iba 30%). VŠH stavieb = 509 738,19 €

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Pozemky v k.ú. Michalovce POPIS Pozemky na predloženom liste vlastníctva LV č. 7030, k.ú. Michalovce, parc.KNC č. 1634/1 zastavané plochy a nádvoria o výmere 4987 m2, parc.KNC č. 1634/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 145 m2, parc. KNC č. 1635 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 976 m2, parc. KNC č. 1636 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 79 m2, v podiele 1/1 Pozemky sú situované v k.ú. Michalovce v súvislej zástavbe komerčných nehnuteľností , v okrajovej časti mesta, s dobrou vybavenosťou infraštruktúry. Terén je rovinatý. Polohu hodnotím ako okresné mesto. V blízkosti je súvislá zástavba priemyselných stavieb, rodinných domov prevádzkovo - obchodných objektov. Polohu hodnotím ako okrajovú časť mesta, s dobrou dostupnosťou do centra mesta , s dobrou vybavenosťou infraštruktúry a stabilným záujmom o túto lokalitu. Parcela

Druh pozemku

Vzorec

Spolu výmera [m2] 4987 4987,00

Výmera [m 2]

Podiel

1634/1

zastavané plochy a nádvoria

1/1

4987,00

1634/2


145

145,00

1/1

145,00

1635


976

976,00

1/1

976,00

1636


79

79,00

1/1

79,00

Strana 33


Znalec: Ing. František Kačmár Spolu výmera

6 187,00

Obec: Východisková hodnota:

Michalovce VHMJ = 9,96 €/m2

Označenie a názov koeficientu

Hodnota koeficientu

Hodnotenie

5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové kV domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným koeficient intenzity využitia technickým vybavením kD 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou koeficient dopravných úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) infraštruktúry pozemku kZ 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené koeficient povyšujúcich v zvýšenej východiskovej hodnote faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kS koeficient všeobecnej situácie

1,00

1,00

1,00

1,00

1,40

2,00

1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku

Výpočet kPD = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 2,00 * 1,00 VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 €/m2 * 2,8000 VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 6 187,00 m 2 * 27,89 €/m2

Hodnota 2,8000 27,89 €/m2 172 555,43 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

parcela č. 1634/1

Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€] 139 087,43

parcela č. 1634/2

4 044,05

Názov

parcela č. 1635

27 220,64

parcela č. 1636

2 203,31

Spolu

172 555,43

Strana 34



III. ZAVER 1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov Administratívna budova č.s.2269 na parcele č. 1635, k.ú. Michalovce

JKSO

OP (m3)

801 61

7 650,56

ZP (m2)

Počet podlaží

463,10

3

Pozemky: Číslo parcely

Druh pozemku

Výmera (m2)

Pozemky v k.ú. Michalovce

1634/1

4 987,00


1634/2

145,00


1635

976,00


1636

79,00

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: 505 225,36 € Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 509 738,19 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 172 555,43 € Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Kotolňa, trafostanica na parcele č. 1634/2

18 581,43

Ploty Plot predný od ulice

1 211,27

Plot zadný z pletiva

8 363,90

Plot zadný panelový

1 638,22

Spolu za Ploty

11 213,38

Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka

1 285,01

Vodomerná šachta

0,00

Strana 35


Znalec: Ing. František Kačmár Kanalizačná prípojka

1 287,43


66,50

Lapol

120,67

Plynová prípojka

46,18

Spevnené plochy

14 597,56

Vonkajšie schody predné

229,97

Vonkajšie schody zadné

530,06

Ihrisko pre plážový futbal

5 459,83

Výťah

11 918,49

Vonkajšia terasa

1 482,76

Obrubníky

990,47

Spolu za Vonkajšie úpravy

38 014,94

Administratívna budova s.č. 2269 na parcele č. 1635

441 928,44

Spolu stavby

509 738,19

Pozemky Pozemky v k.ú. Michalovce - parc. č. 1634/1 (4 987 m2) Pozemky v k.ú. Michalovce - parc. č. 1634/2 (145 m2) Pozemky v k.ú. Michalovce - parc. č. 1635 (976 m ) 2

Pozemky v k.ú. Michalovce - parc. č. 1636 (79 m ) 2

139 087,43 4 044,05 27 220,64 2 203,31

Spolu pozemky (6 187,00 m 2)

172 555,43

Spolu VŠH

682 293,62

Zaokrúhlená VŠH spolu

682 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 682 000,00 € Slovom: Šesťstoosemdesiatdvatisíc Eur

4. MIMORIADNE RIZIKÁ Viď prílohu znaleckého posudku , LV č. 7030, časť ťarchy.

Vo Vranove n.T., dňa 14.3.2016

Ing. František Kačmár

Strana 36



IV. PRILOHY ·

Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 7030, k.ú. Michalovce., vytvorené cez katastrálny portál

·

Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Michalovce, vytvorená cez katastrálny portál

·

Rozhodnutie na reštauračné priestory č. 5293/2008

·

Rozhodnutie na ubytovacie priestory č. 7209/2008 - Ba

·

Cenník ubytovania

·

Posledné známe náklady na prevádzku

·

Daň z nehnuteľností - rozhodnutie č. 046222/2012

·

Poistné za nehnuteľnosti

·

Certifikát na osobný výťah

·

Atest na lapač tukov

·

Informácia k požiaru v hodnotenom objekte č. ORHZ-MI-2-000/2013

·

Situácia

·

Zameranie a zakreslenie skutkového stavu.

·

Fotodokumentácia.

Strana 37



V. ZNALECKA DOLOZKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č. 9766/06-51 zo dňa 03.07.2006 pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca 914079. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom : 4/2016 znaleckého denníka č. 1/2006. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.4/2016.

Podpis znalca

Strana 38

2016

Recommend Documents