2016

Bc. Pavel Čundrla znalecká kancelář Křížkovského 55/12, 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98, email: [email protected]

ZNALECKÝ POSUDEK 280-29/2016 O ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemku p.č. 214 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i na něm stojící stavba s č.p. 396 v části obce Městec Králové, způsob využití rodinný dům a dále na pozemku p.č. 215 - zahrada, dle LV č. 1209, k.ú. Městec Králové, obec Městec Králové, okres Nymburk.

Objednatel posudku:

JUDr. Jiří Janečka, Ph.D., soudní exekutor Exekutorský úřad 178 Plzeň - jih V Bezovce 1896/6 301 00 Plzeň

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 178 EX 1424/10

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, 27.05.2016 posudek vypracoval : Bc. Pavel Čundrla koncesovaný odhadce majetku certifikovaný expert oceňování nemovitostí znalec v oboru ekonomika ceny a odhady nemovitostí Křížkovského 55/12 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98 e-mail: [email protected] Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží objednatel v listinné podobě, 1 vyhotovení v elektronické podobě a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 8 stran příloh.

V Prostějově, 30.05.2016

–2–

1.

Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 24.05.2016 vydaného JUDr. Jiřím Janečkou, Ph.D., soudním exekutorem, Exekutorský úřad 178 Plzeň-jih, č.j. 178 Ex 1424/10-18, byl přibrán znalec, a to k ocenění těchto nemovitostí: spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemku p.č. 214 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i na něm stojící stavba s č.p. 396 v části obce Městec Králové, způsob využití rodinný dům a dále na pozemku p.č. 215 - zahrada, dle LV č. 1209, Městec Králové, obec Městec Králové, okres Nymburk, Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí včetně jejich přístaveb a příslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad na nemovitostech váznoucích. Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé ceny budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. "administrativní cena") - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu 27.05.2016, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 s účinností od 12.01.2016. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní (pokud se vyskytují) a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části "Nález" tohoto znaleckého posudku, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na volném trhu, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– Předpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Ještě před obesláním povinného a oprávněných osob se znalci ozval spoluvlastník a zmocněnec povinného p. Vantruba se žádostí o rychlé místní šetření (během dvou dnů), neboť se v této době nacházel v okolí nemovitosti a jindy by pro pracovní vytíženost neměl již časový prostor. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo tedy provedeno dne 27.05.2016 za přítomnosti pana Jana Vantruby - spoluvlastník nemovitosti a současně zmocněnec povinného - a znalce. Znalec s ohledem na rychlost místního šetření obeslal povinného i další oprávněné osoby k provedení místního šetření elektronicky, kdy všechny oprávněné osoby sdělily, že se účastnit nebudou. Objekt byl znalci spoluvlastníkem otevřen, přístup byl avšak možný pouze do samotné předsíně, další prostory domu přístupné nebyly z důvodu špatné statiky domu - hned za vstupem propadlý trámový strop - riziko sesuvu. Dle sdělení p. Vantruby není k domu žádná dokumentace, která by dosvědčovala technický stav, a on sám v domě nebyl nikdy. Ocenění provedeno za využití odborného odhadu znalce a údajů sdělených p. Vantrubou.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1209, pro k.ú. Městec Králové, obec Městec Králové, okres Nymburk, zajištěný objednatelem. Kopie katastrální mapy k oceňovanému majetku, vyhotovená prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.

znalcem dne 26.05.2016,

Usnesení o ustanovení znalce sp.zn. 178 Ex 1424/10-18, ze dne 24.05.2016. Kopie kupní smlouvy k podílu spoluvlastníka p. Vantruby ze dne 02.01.2015. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. S ohledem na charakter a zejména technický stav nemovitosti se nájemní právo nepředpokládá.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Nymburk Městec Králové Městec Králové (693286)

–4– List vlastnictví číslo: 1209 Vlastníci: 1. Lazar Ladislav Podíl: 1/2 K.Havlíčka Borovského 396, 28903 Městec Králové 2. Vantruba Jan Pod Vartou 688, 37344 Zliv

Podíl: 1/2

5. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný dům je situován v Městci Králové, na ulici K.H. Borovského. Obec je situována cca 25 km východně od bývalého okrasního města Nymburk. Obec má přibližně 2 900 obyvatel. Obec disponuje veškerou příslušnou infrastrukturou (škola, školka, pošta, zdravotní zařízení a policie). Poloha obce v rámci bývalého okresu je dobrá, poloha domu v rámci obce je rovněž dobrá, dům situován v poměrně klidné ulici, naproti Základní škole. Okolní zástavba je tvořena převážně domy obdobného stáří a způsobu provedení. Předmětem ocenění je zděný, částečně podsklepený přízemní rodinný dům se sedlovou střechou a navazujícím pravým dvorním křídlem směrem do zahrady, které je pravděpodobně bývalým chlévem. Velikost objektu není známa, dle odborného odhadu znalce je dům o jedné bytové jednotce o velikosti 2+1, pravděpodobně s kompletním sociálním zařízením. Vstupní chodba zavalena stropem, pouze bylo zjištěno, že ze vstupní chodby je přístup po schodech na půdu. Parkování je možné pouze před domem na zpevněném obecním stání, avšak parkování je zde negarantované. Vjezd na pozemek zezadu není možný - přístupové pozemky zezadu ve vlastnictví jiných osob. Za domem se dle katastrální mapy nachází zahrada, která je zarostlá dřevinami. Není vyloučeno, že se na pozemku vyskytuje vedlejší stavba. Objekt je pravděpodobně napojen na veškeré IS, v místě veškeré IS jsou. Při místním šetřením nebyly, s ohledem na nepřístupnost objektu, zjištěny všechny konstrukční prvky ani jejich technický stav. Objekt na betonových základech s pravděpodobně již nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, zdivo zděné z pálených cihel, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov vaznicový sedlový, střešní krytina taška betonová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky vápenné hrubé, vnější obklady keramické, vnitřní obklady - nebylo zjištěno, schody na půdu dřevěné, dveře pravděpodobně rámové náplňové plné a prosklené, okna dřevěná dvojitá špaletová, podlahy v obytných místnostech - nebylo zjištěno, podlahy ostatních místností - nebylo zjištěno, vytápění ÚT plynové, elektroinstalace světelná i motorová, rozvod studené i teplé vody, zdroj TUV nebylo zjištěno, instalace plynu provedena, kanalizace standard, ostatní prvky nebyly zjištěny. Původní stáří objektu nebylo přesně zjištěno, dle celkového technického stavu, způsobu provedení a dle použitých konstrukčních materiálů však pravděpodobně z průběhu 30. až 40. let. Při částečném nahlédnutím do objektu bylo zjištěno, že interiér není v původním stavu, dle použitých prvků odhaduji provedenou rekonstrukci na přelom 80. a 90. let. Ke dni místního šetření je dům v havarijním technickém stavu, z ulice patrné částečné propadení dvorní části krovu, evidentně dlouhodobé zatékání, v důsledku kterého došlo ke zřícení stropní konstrukce, vstupní chodba

–5– zavalena a nepřístupná, resp. vstup s rizikem úrazu. S ohledem na uvedené skutečnosti není vyloučeno a je pravděpodobné statické narušení domu ve dvorní části. Dům je dle sdělení pana Vantruby - účastníka místního šetření - cca 10 let neužíván a minimálně po tuto dobu tedy bez jakékoliv údržby. Veškeré instalace s největší pravděpodobností nefunkční, dům určen k absolutní rekonstrukci či spíše demolici.

6.

Obsah posudku

a) Pozemky 1) Pozemky b) Ocenění porovnávací metodou

–6–

A.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4:

1 2 3 4

5 6 7

Popis znaku Druh a účel užití stavby Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba II. Navazující na střed (centrum) obce I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce

Pi 1,00 0,04 0,02 0,00

0,00 0,00 –0,03

–7– 8

Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,030 i=2

Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky Pozemky tvoří jednotný funkční celek, pod stavbou rodinného domu, dvůr a zahrady za domem. V místě jsou veškeré IS, přístup po zpevněné veřejné komunikaci s chodníkem. Pozemek leží v rovinném terénu. Tvar pozemku je obdélníkový. Součástí pozemku p.č. 214 je stavba č.p. 396 - havarijní technický stav - viz. popis výše - dům k demolici, bez možnosti zaměření, není oceněn. Ocenění provedeno k nemovitostem jako celku, ocenění podílu provedeno až v závěru posudku.

Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Městec Králové Název okresu: Nymburk Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce VI. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 470,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 536,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)

Oi 0,80 0,60 0,80 1,00 0,95 1,00

–8– Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,030 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,030 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 552,0800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 214 zastavěná plocha a nádvoří 135 215 zahrada 166 Součet: 301 Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 74 530,80 91 645,28 166 176,08 166 176,08 Kč

b) Ocenění porovnávací metodou Pozemek p.č. 214 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 396 v části obce Městec Králové a pozemek p.č. 215 - zahrada, k.ú. Městec Králové. Podrobný popis proveden výše v části A. Porovnávací hodnota je stanovena k nemovitostem jako celku. K předmětné nemovitosti nebylo zjištěno žádné příslušenství. Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do nabídky, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že případná sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností ke sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak

–9– musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit konkrétní segment trhu. Tím by se mělo zajistit, že nemovitosti budou srovnatelné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla (obce) a významu jeho polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, správní centrum, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření, apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb, co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s podnikatelskými či jinými provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti, apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní, apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost, ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 5 mil, Kč, apod.).

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší, než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu, než nemovitosti porovnávané (než vzorek),

– 10 – - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší, než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu, než nemovitosti porovnávané (než vzorek).

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dobrá poloha v rámci bývalého okresu, - dobrá a klidná lokalita v rámci města, - dobrá dostupnost dálnice D11 a současně i hl. města Prahy (exit 50), - výměra pozemku odpovídající dané zástavbě - malé řadové domy, - v místě negarantované, ale dobré parkování, - v místě veškeré IS.

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - havarijní technický stav objektu - dům spíše k demolici, - není možnost parkování na vlastním pozemku. Po nemovitostech uvedeného typu, tj. rodinný dům s pozemky uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je průměrně obchodovatelná. S ohledem na technický stav domu a jeho poškození je porovnávací hodnota provedena pro oceňovaný majetek na základě porovnání se stavebními pozemky, neboť v daném případě se již prakticky o rodinném domě hovořit nedá, ve smyslu se srovnáními s rodinnými domy na trhu. Na základě uvedených srovnání je výsledná porovnávací hodnota stanovena ve výši (po zaokrouhlení) 290.000,- Kč.

pozemek Dlouhopolosko Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Dlouhopolsko, ulice na Kopečku. Jedná se o horší polohu v rámci bývalého okresu, obec s menší vybaveností, s podobnou dostupností velkých měst i dálnice D11. Pozemek dosud užíván jako zahrada, oplocen, osázen ovocnými stromy, přístup po zpevněné komunikaci neumožňující parkování (malá šířka vozovky), IS (elektro, plyn, vodovod) na hranici pozemku, přípojky neprovedeny, splašková kanalizace není dostupná. Tvar pozemku přibližně obdélníkový, výměra 800 m2. Nabídková cena ve výši 390.000,- Kč se jeví jako mírně nadhodnocená, provedena přiměřená redukce.

pozemek Podmoky Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Podmoky, okraj obce. Jedná se o horší polohu v rámci bývalého okresu, obec s menší vybaveností, s podobnou dostupností velkých měst i dálnice D11. Pozemek dosud užíván jako zahrada, oplocen, osázen ovocnými stromy, přístup po zpevněné komunikaci neumožňující parkování (malá šířka vozovky), IS (elektro, vodovod, kanalizace) na hranici pozemku, přípojky neprovedeny, plyn není dostupný. Tvar pozemku přibližně obdélníkový, výměra 1000 m2, pozemek v mírně sklonitém terénu s kaskádami.

– 11 – Nabídková cena ve výši 290.000,- Kč se jeví jako přiměřená.

pozemek Běrunice Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Běrunice, ulice Spojovací. Jedná se o horší polohu v rámci bývalého okresu, obec s menší vybaveností, s podobnou dostupností velkých měst i dálnice D11. Pozemek se zahájenou výstavbou - provedena základová deska pro RD a garáž, jinak zatravněno, neoplocen, přístup po zpevněné komunikaci neumožňující parkování (malá šířka vozovky), IS (elektro, plyn, vodovod z vlastní studny a kanalizace) přípojky vyvedeny na pozemek. Tvar pozemku přibližně obdélníkový, výměra 1000 m2. Nabídková cena ve výši 1.107.000,- Kč se jeví jako mírně nadhodnocená, provedena přiměřená redukce. Seznam porovnávaných objektů: pozemek Dlouhopolosko Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kpřístup: Kvýměra: Ksvažitost: KIS: Kvybavení: Kzatížení: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): pozemek Podmoky Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kpřístup: Kvýměra: Ksvažitost: KIS: Kvybavení: Kzatížení: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): pozemek Běrunice Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kpřístup: Kvýměra: Ksvažitost: KIS: Kvybavení:

390 000,– Kč 800,00 m2 1,50 1,20 0,90 1,00 1,50 1,00 1,00 0,85 1 006,93 Kč 1,0 290 000,– Kč 1 000,00 m2 1,50 1,20 0,90 1,10 1,40 1,00 1,00 1,00 723,49 Kč 1,0 1 107 000,– Kč 1 000,00 m2 1,50 1,20 0,90 1,00 1,15 0,80

– 12 – Kzatížení: 1,00 Kobjektivizační: 0,70 Jednotková cena (JC): 1 154,91 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kpřístup × Kvýměra × Ksvažitost × KIS × Kvybavení × Kzatížení × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

723,49 Kč 961,78 Kč 1 154,91 Kč 961,78 Kč 301,00 m2 289 495,78 Kč

× =

Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:

289 500,– Kč

Úprava ceny: zaokrouhlení zaokrouhlení Cena po úpravě: Výsledná porovnávací hodnota:

+

500,– Kč =

290 000,– Kč 290 000,– Kč

– 13 –

B.

Rekapitulace

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je nižší. V obdobných lokalitách je na trhu dostatečná nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za obchodovatelnou.

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v daném případě odhadu obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považuji za obvyklou. V souladu se shora uvedenými skutečnostmi posuzuji hodnotu předmětu ocenění z pohledu pravděpodobnosti realizace jejího prodeje. Při matematickém modelování obtížně formalizovatelných procesů je možné s výhodou použít tzv. lingvistických proměnných jako jedné z forem nenumerického modelu. Lingvistická proměnná nabývá hodnot na uspořádané množině verbálních hodnotících znaků - termů - jakožto hodnotící škále. Protože každý term se kvantitativně kryje s určitým intervalem na číselné ose, považujeme vztah mezi číselnou osou a termem za vztah mezi referenční množinou a jeho podmnožinou. Tak například lingvistické hodnoty proměnné pravděpodobnost realizace prodeje ideálního podílu na nemovitosti (ano, spíše ano, snad ano, asi ne, spíše ne, ne) s následujícími intervaly přiřazení pravděpodobnosti: Hodnotící pojem pravděpodobnost realizace prodeje nemovitosti Ano Spíše ano Snad ano Asi ne Spíše ne Ne

Interval přiřazení pravděpodobnosti 0,85 až 1,00 0,70 až 0,90 0,50 až 0,75 0,25 až 0,50 0,10 až 0,30 0 až 0,15

– 14 – Předmětné nemovitosti dosud nebyly draženy. Byly však draženy nemovitosti srovnatelné (spoluvlastnické podíly id. 1/2 a menší). Účast na dražbách srovnatelného majetku bývá nízká, mnohdy se nedostaví žádný dražitel, a tudíž občas bývají dražby odročeny. S ohledem na skutečnosti výše uvedené hodnotím pravděpodobnost realizace prodeje jako SNAD ANO, přičemž tomuto pojmu přiřazuji v intervalu 0,50 až 0,75 hodnotu 0,70, tedy hodnotu při horní hranici uvedeného rozpětí. V tomto konkrétním případě odhaduji obvyklou cenu předmětu ocenění ve výši: 290.000,- Kč * 1/2 * 0,70 = 100.000,- Kč (zaokrouhleno)

V oddíle „C“ na LV č. 1209 jsou uvedena omezení v podobě zástavních práv a zápisů exekučních řízení. Nebyla zjištěna omezení, která by nezanikla provedením dražby. Tato omezení nejsou z uvedených důvodů ve výsledné obvyklé ceně zohledněna.

REKAPITULACE Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady

nevyskytuje se nebyly zjištěny nejsou zohledněny

Cena pozemků podle cenového předpisu (k celku) Cena zjištěná porovnávacím způsobem (k celku)

166 180,– Kč 290 000,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 100 000,– Kč Cena slovy: jedno sto tisíc Kč V této ceně nejsou zohledněna omezení a další negativní dopady, které zanikají vydražením. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Prostějově, dne 30.05.2016 Zpracovatelé posudku:

Bc. Pavel Čundrla

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Bc. Pavel Čundrla

V Prostějově, dne 30.05.2016 .................................................... Bc. Pavel Čundrla Křížkovského 55/12 796 01 Prostějov tel.: 776 29 44 98 e-mail: [email protected]

– 15 –

C.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 24.2.2011, č.j. Spr 380/2011 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 280-29/2016 do znaleckého deníku.

............................................ Bc. Pavel Čundrla

– 16 –

D.

Seznam příloh

Fotodokumentace Mapa širších vztahů I, II Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy