ZNALECKÝ POSUDEK č. 3587-79/2016 O ceně nemovitých věcí, zapsaných v Katastru nemovitostí u KÚ pro Středočeský kraj, kat. pracoviště Kolín, pro obec Klučov, k.ú. Klučov u Českého Brodu na LV č.398, tj. pozemek č.parc. st.101/9, jehož součástí je stavba čp. 173 - rodinný dům a pozemek č.parc. 101/6, se všemi součástmi a příslušenstvím. Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Tábor Mgr. Martina Douchová, soudní exekutor Příběnická 1908 39001 Tábor Usnesení č.j. 017 EX 102/16-33
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 11.7.2016 znalecký posudek vypracoval:
Jiří Šmejkal Palackého 235 282 01 Český Brod Počet stran: 12 včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení.
V Českém Brodě 23.7.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé nemovitost a jejího příslušenství tak, jak je uvedeno v Usnesení soudního exekutora č.j. 017 EX 102/16-33.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Pozemek č.parc. st. 101/9, jehož součástí je stavba čp. 173 - rodinný dům a pozemek č.parc. 101/6 se všemi součástmi a příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Klučov 282 01 Klučov Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Klučov Katastrální území: Klučov u Českého Brodu Počet obyvatel: 963 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)
č. IV IV III
Pi 0,65 0,60 1,02
II
0,85
II III
0,95 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 577,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.7.2016 za přítomnosti Jiří Šmejkal, manželé Formáčkovi.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení soudního exekutora č.j. 017 EX 102/16-33 ze dne 21.6.2016 2) Výpis z katastru nemovitostí č.LV 398 pro obec Klučov, k.ú. Klučov u Českého Brodu podle stavu ke dni 20.6.20106 3) Snímky katastrální mapy 4) Fotodokumentace 5) Stavební povolení na stavbu RD ze dne 9.4.1981, č.j. Výst. 583/81 6) Ověřená projektová dokumentace na stavbu RD 7)Kolaudační rozhodnutí stavby RD typu OKAL 117/28°/LV na pozemku -2-
č.parc. 101/6 v k.ú. Klučov u Českého Brodu ze dne 3.12.1985, č.j. Výst. 4006/85 8) Rozhodnutí o přidělení čísla popisného ze dne 23.1.1986, č.j. 55/86 9) Kupní smlouvy srovnatelných nemovitostí z KÚ, kat. pracoviště Kolín 10) Informace získané průzkumem trhu pro stanovení ceny obvyklé 11) Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 11.7.2016
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí č.LV 398 pro obec Klučov, k.ú. Klučov u Českého Brodu: A. Vlastnické právo: Formáček Lubomír, čp. 173, 282 01 Klučov
(550725/0045)
B. Pozemky č.parc. st. 101/9, výměra 158m2 , zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Klučov čp. 173, rod. dům Stavba stojí na pozemku č.parc. st. 101/9 č.parc. 101/6, výměra 1023m2 , zahrada, zem. půdní fond
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci a to: pozemek č.parc. st.101/9 o výměře 158m2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Klučov- čp. 173 - rodinný dům a pozemek č.parc. 101/6 o výměře 1023m2 - zahrada, využívaný v jednotném funkčním celku se st.p. 101/9, zastavěným RD čp.173 Pozemek je situován v v návaznosti na střed obce, západním směrem. Pozemek je pravidelného, přibližně obdélníkového půdorysu, rovinného povrchu, přístupný z místní jednoúčelové zpevněné komunikace. Pozemek je s připojením na elektrorozvodnou síť, veřejný vodovod a kanalizaci. Stavba čp. 173 má charakter rodinného domu a je využívána výhradně pro bydlení. Její ocenění je provedeno porovnávacím způsobem podle §35 vyhl. Venkovní úpravy lze charakterizovat jako standardního rozsahu a tvoří je přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, kanalizace), zpevněné plochy, ploty včetně plotových vrat a vrátek. Cena těchto venkovních úprav je zahrnuta v ceně rodinného domu, zjištěné porovnávacím způsobem podle §36 vyhl. Na pozemku č.parc. 101/6 se nachází trvalé porosty (ovocné stromoví a okrasné dřeviny o pokryvné ploše cca 200m2 .
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 173 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,050
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 173 Rodinný dům čp. 173 je řešen jako samostatně stojící, se dvěma nadzemními podlažími, bez podkroví. I.NP je řešeno klasickým způsobem, II. NP tvoří typový rodinný dům OKAL 117/28°/LV. Dispozičně je uspořádán následovně: - v I.NP: vstupní zádveří, vstupní hala, prádelna, chodba, WC, garáž, sklad paliva, kotelna, komora, pracovna, schodiště - ve II.NP: chodba, kuchyň, WC, koupelna, 4 pokoje. Stavebně technický stav domu odpovídá jeho stáří při řádně prováděné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 31 let 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 10,21*11,22+1,50*5,75+1,50*5,35 +1,50*3,20 II.NP: 10,21*11,22 Název podlaží I.NP: II.NP:
Zastavěná plocha 136,01 m2 114,56 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání -5-
136,01 m2
=
114,56 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,70 m
Obestavěný prostor I.NP: 136,01*2,70 II.NP + zastřešení: 10,21*11,22*(2,70+2,78/2)+21,0*1,50*1,0 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,84
=
= = =
367,23 m3 500,03 m3 867,26 m3 136,01 m2 250,57 m2
Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 31 let: s = 1 - 0,005 * 31 = 0,845
č. I
Vi typ B
III IV
0,00 0,04
I II IV
-0,02 0,01 0,04
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III II
0,01 0,00 1,00
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,845 = 0,913 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,913 = 2 239,59 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 867,26 m3 * 2 239,59 Kč/m3 * 1,000 * 1,050= 2 039 422,16 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění -6-
2 039 422,16 Kč
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Be dalších vlivů.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 577,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Index
Koef.
1,050
Upr. cena [Kč/m2] 605,85
Parcelní číslo 101/9
Výměra [m2] 158,00
Jedn. cena [Kč/m2] 605,85
Cena [Kč] 95 724,30
101/6
1 023,00 1 181,00
605,85
619 784,55 715 508,85
Pozemky - zjištěná cena
=
715 508,85 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47
-7-
Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
-8-
715 508,85 1 181,00 200,00 121 170,00 0,065 7 876,05 7 876,05 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 173
2 039 422,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
2 039 422,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
715 508,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
715 508,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
7 876,10 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
7 876,10 Kč 2 762 807,20 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
2 762 807,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
2 762 810,- Kč
slovy: Dvamilionysedmsetšedesátdvatisícosmsetdeset Kč
Stanovení ceny obvyklé: Obvyklá cena (též obchodovatelná, tržní cena) je cena, za kterou je možno předmětnou nemovitost v daném místě prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. -9-
Správné stanovení ceny se proto odvíjí od dokonalé znalosti trhu s místními nemovitostmi. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření, se zhodnocením výhod, nevýhod a obchodovatelnosti, je dohadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu se zohledněním současné situace a nastupujících trendů na trhu nemovitostí a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje ekzaktní vědu, ale vyznačuje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitosti. Dvě strany, provádějící nezávislé hodnocení mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Ke stanovení ceny obvyklé byly použity podklady poskytnuté a citované ve znaleckém posudku. V první fázi proto znalec provedl ocenění staveb předmětné nemovitosti podle platného cenového předpisu, ke dni 11.7.2016, tj. dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., č. 441/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR 199/2014Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Podle tohoto cenového předpisu se cena rodinného domu zjišťuje porovnávacím způsobem podle §35 Vyhl.
Ve druhé fázi bylo provedeno porovnání zrealizovaných prodejů, vylustrovaných z katastru nemovitostí a spolupracující realitní kanceláří United real Bohemia. Byly porovnány následující nemovitosti: 1) Kupní smlouva V-6451/2016 rodinný dům čp. 163, Klučov Zrealizovaná cena 2.800.000,-Kč
2) Kupní smlouva V-11425/2015 rodinný dům čp. 279, Poříčany Zrealizovaná cena 2.950.000,-Kč
3) Kupní smlouva V-5845/2016 rodinný dům čp. 505, Kounice Zrealizovaná cena 3.910.000,-Kč 4) Kupní smlouva V-553/2016 rodinný dům čp. 660, Český Brod Zrealizovaná cena 2.522.000,-Kč - 10 -
5) Smlouva o složení blokovacího depozita rodinný dům čp. 34, Chrást Cena 3.490.000,-Kč
Podrobnější data srovnávaných nemovitostí jsou uloženy u archivního paré znaleckého posudku.
Závěr: Na základě výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitostí, po podrobném vyhodnocení stavebně technického stavu nemovitostí stanovuji obvyklou cenu nemovitých věcí sestávající z rodinného domu čp. 173 na pozemku č.parc. st. 101/9 a pozemku č.parc. st. 101/6, se všemi součástmi a příslušenstvím,ve výši 3.100.000,-Kč Slovy: Třimilionystotisíckorunčeských
Cena dle platného cenového předpisu a cena obvyklá se liší z tohoto důvodu: cena dle cenového předpisu bývá ve většině případů nižší, než cena nabízená a později již realizovaná na trhu s realitami. Narozdíl od cen vlastních staveb, zjištěných podle cenového předpisu porovnávacím způsobem, které se již blíží cenám obvyklým, jsou ceny pozemků, oproti skutečnosti ještě stále podhodnoceny a neodpovídají skutečnosti. Cena pozemků dle cenového předpisu byla zjištěna ve výši 606,-Kč/m2 . Cena, nabízená na realitním trhu se pohybuje ve výši 1.500,-Kč až 1.600,-Kč/m2
Prohlašuji, že pro stanovení ceny obvyklé jsem osobou nezávislou. Dále prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu § 127 a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění.
V Českém Brodě 23.7.2016 - 11 -
Jiří Šmejkal Palackého 235 282 01 Český Brod Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Praze dne 26.11.1982, č. jmenovacího dekretu Spr. 942/81 pro základní obor e k o n o m i k a odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3587-79/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 79/2016.
- 12 -
