ZNALECKÝ POSUDEK č. 3557 - 093/2016 obvyklé a administrativní ceny nemovitostí LV č. 3782, katastrální území Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov •
Pozemek p.č.St. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně stavby rodinného domu č.p. 672 (rodinný dům) a dalších součástí a příslušenství
Objednavatel posudku:
Účel posudku:
Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/2 266 01 Beroun č.j. 28 EXE 815/2011 stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro účely veřejné dražby (nedobrovolné)
Posudek vypracoval:
Ing. Jan Dostál znalec, bytem Slovenská 3, 779 00 Olomouc tel. 585 229 817, mobil 602 705 758
Datum místního šetření:
09.05.2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis:
09.05.2016 (ke dni místního šetření)
nejsou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění vyhl č. 345/2015 Sb.
Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.
2
0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě rozhodnutí o ustanovení znalce - EÚ Beroun – Mgr. Pavla Dolanského - soudního exekutora ze dne 06.04.2016 sp. zn. 28 EXE 815/2011-17. Úkolem podepsaného znalce je provést odhad obvyklé ceny nemovitostí včetně ocenění závad váznoucích na nemovitosti.
1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Výpis z katastru nemovitostí ) VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Okres: CZ0714 Přerov Katastrální území: 667897 Kojetín
Obec: 514055 List vlastnictví
A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa) Vlastnictví SJM Dunka Igor a Dunková Ĺubica, č.p. 64, Hniezdne, Slovensko Sladovní 672, Kojetín I-Město, 752 01 Kojetín P.č. St. 268/1 (zastavěná plocha) 92 m2 Stavba č.p. 672 (rod. dům) na p.č. St. 268/1 dále viz. příloha posudku
1.2
k datu: 06.04.2016 Kojetín 3782
Identifikátor
Podíl
730331/ 655922/6652
1/1
Kopie z katastrální mapy Vyhotovena Katastrálním úřadem v Přerově.
1.3
Doklady o vlastnictví
Znalec neměl k dispozici – pouze odkaz ve výpisu z KN. Kupní smlouva ze dne 28.07.2005, vklad do KN s účinky ke dni 29.07.2005 pod č.j. V-2662/2005-808.
1.4
Ostatní podklady
• Kolaudační rozhodnutím či jiné správní rozhodnutí prokazující stáří nemovitosti znalce neměl k dispozici. Z nepřímých podkladů ze Stavebního úřadu Města Kojetína a dle původní projektové dokumentac lze usuzovat, že dům byl postaven kolem roku 1900. Dům bez větších rekonstrukcí a modernizací, v posledních letech se zhoršenou údržbou, podstandardním vybavením a zařízením, s nutností provedení celkové rekonstrukce a modernizace včetně prvků dlouhodobé životnosti. V posledním období dům užíván k trvalému bydlení. • Sdělení stavebnímu úřadu k ohlášení udržovacích prací z 15.03.2006 č.j. 3164/2006UŽPP/Fo
1.5
Místní šetření
Místní šetření spojené se zaměřením domu a pořízením fotodokumentace nemovitostí provedl znalec dne 09.05.2016, dům přístupný jen vně. Vlastníky nemovitosti a kontakt na ně znalec nedohledal, zadní část domu zaměřena ze sousední nemovitosti. Na vnitřní stav konstrukcí a na dispozici domu znalec usuzoval pouze nepřímo.
3
1.6 1.6.1
Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy pro ocenění
• Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. • Vyhláška MF ČR č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění
1.6.2
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc..
1.6.3
Literatura
[1]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997
[2]
BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998
[3]
BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998
[4]
BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI
[5]
BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s.
[6]
BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001
[7]
BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2004. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2004
1.7
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění je areál sestávající z následujících nemovitostí: • Pozemek p.č. St. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí – stavby č.p. 672 postavené na pozemku a dalších součástí a příslušenství • Vedlejší stavba • Venkovní úpravy Areál se nachází v západní části města v ulici Sladovní poblíž ulice Výškovská, při silnici ve směru na Němčice nad Hanou. Jedná se o stávající nízkopodlažní řadovou zástavbu rodinných domů. Město Kojetín (dle MLO 6229 obyvatel). Ve městě je rozšířená občanská vybavenost včetně obchodních středisek, základní školy, pošty aj., v místě hromadná doprava bus a vlak Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Správní funkce obce: Počet obyvatel: Občanská vybavenost, obchody, školy aj.
město obec 2. typu s přenesenou působností 6 229 obyvatel (malý lexikon obcí 2016) v místě rozšířená občanská vybavenost
4
1.7.1
Umístění nemovitosti v obci
Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
1.7.2
Vlastní nemovitost
Typ stavby Zahrada Pozemky - zastavěná plocha Příslušenství Údržba stavby
1.7.3
širší centrum města dobré rovinatý rodinné domy existuje v místě možnost napojení na obecní vodovod, STL plynovod a dešťovou a splaškovou kanalizaci
rodinný dům – vnitřní řadový malý dvůr za domem p.č. St. 268/1 – 92 m2 vedlejší stavba, venkovní úpravy zhoršená, bez zjevných statických poruch
Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap.
Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné:
není ohrožen chodník a zelený pás veřejné zeleně před domem není
Výskyt radonu Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Zdraví škodlivý výskyt radonu se v dané lokalitě nepředpokládá. Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné:
1.8
není není není není
Podklady pro výpočet ceny výnosovým způsobem
Nemovitosti jsou užívány vlastníkem nemovitostí, vzhledem ke zhoršenému stavebně-technickému stavu staveb není cena výnosovým způsobem stanovena.
1.9
Porovnávací databáze cen nemovitostí
Pro cenové porovnání byla použita databáze znalce a databáze cen pronajímaných a prodávaných nemovitostí z inzerce realitních kanceláří.
5
2. Posudek - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění.
A. Pozemek – p.č. St. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) (§ 3) Město Kojetín, dle Malého lexikonu obcí pro rok 2016 - 6 229 obyvatel. V obci není k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Předmětem ocenění je pozemek zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 672, příjezd a přístup k domu je ze zpevněné místní komunikace ve vlastnictví obce a malý dvůr za domem. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě – obecní vodovod, dešťovou a splaškovou kanalizaci, rozvody el. energie a STL plynovod. Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 Označení Název znaku Popis znaku Velikost obce podle Nad 5000 obyvatel O1 počtu obyvatel Hospodářsko-správní Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc O2 význam obce O3 Poloha obce V ostatních případech Technická infrastruktura v obci (vodovod, Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O4 elektřina, plyn, kanalizace) Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a Železniční zastávka a autobusová zastávka O5 železniční doprava) Občanská vybavenost Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, O6 v obci zdravotní středisko, škola a pošta)
O1 až O6 Číslo
Hodnota
I.
0,85
III.
0,85
VI.
0,80
I.
1,00
II.
0,95
II.
0,98
5 I T = P6 × 1 + ∑ Pi i =1 Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN16 Číslo Znak Doporučená Název znaku Popis kvalitativního pásma kval. Použitá hodnota č. hodnota pásma Situace na dílčím 1 (segmentu) trhu s Nabídka odpovídá poptávce II. 0 0,00 nemovitými věcmi Nezastavěný pozemek nebo 2 Vlastnické vztahy pozemek, jehož součástí je IV. 0,00 0,00 stavba (stejný vlastník) Bez vlivu nebo 3 Změny v okolí II. 0,00 0,00 stabilizovaná území Vliv právních vztahů 4 Bez vlivu II. 0,00 0,00 na prodejnost
Index trhu IT - příloha č. 3, tabulka č. 1
5
Ostatní neuvedené návratnost)
Bez dalších vlivů
II.
0
0,00
6
6
Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Součet znaků č. 1 až 4 = 0,000 Povodňové riziko
IV.
Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
1,00
1,000
Index IT =
1,000
I P = P1 × 1 +
11
∑P i =2
i
Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (bytové a rodinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN16 Číslo Znak Doporučená Název znaku Popis kvalitativního pásma kval. Použitá hodnota č. hodnota pásma Rezidenční stavby v ostatních 1 Druh a účel užití stavby I 1,00 1,00 obcích nad 2000 Převažující zástavba v 2 okolí pozemku a životní Rezidenční zástavba I. 0,04 0,04 prostředí Navazující na střed (centrum) 3 Poloha pozemku v obci II. 0,02 0,02 obce Možnost napojení Pozemek lze napojit na 4 pozemku na inženýrské všechny sítě v obci nebo obec I. 0,00 0,000 sítě, které jsou v obci bez sítí V okolí nemovité věci je Občanská vybavenost v 5 dostupná občanská vybavenost I. 0,00 0,00 okolí pozemku obce Příjezd po zpevněné Dopravní dostupnost k 6 komunikaci, s možností VII. 0,01 0,01 pozemku parkování na pozemku Zastávka do 200 m včetně, Osobní hromadná 7 MHD - dobrá dostupnost III. 0 až 0,02 0,02 doprava centra obce, Poloha pozemku nebo Bez možnosti komerčního 8 stavby z hlediska II. 0,00 0,000 využití stavby na pozemku komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,000 10 Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 0,000 11 Vlivy ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu III. 0 až 0,30 0,300
Součet znaků č. 2 až 11 Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3) Použitá hodnota
0,390 -0,800 0,390
Index polohy IP 1,390 Pozn. Znak č. 11 – ostatní neuvedené vlivy – navýšení koeficientu z důvodu vyšší hladiny kupních cen Index omezujících vlivů pozemku IO - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak č.
Název znaku
I
O
= 1 +
6
∑
Pi
i = 1
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
1
Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku
Tvar bez vlivu na využití
II.
0
0,00
2
Svažitost pozemku a expozice
Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace
IV.
0,00
0,00
7 Ztížené základové Neztížené základové podmínky podmínky Chráněná území a Mimo chráněné území a 4 ochranná pásma ochranné pásmo Omezení užívání 5 Bez omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00 3
III.
0,00
0,00
I.
0,00
0,00
I.
0,00
0,00
II.
0 Index IO =
0,00 1,000
Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN16 Kraj Olomoucký Okres Přerov Obec (městská část) Kojetín Typ obce město Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí 6 229 Katastrální území Kojetín Pozemek p.č. St. 268/1 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m2 92 Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle § 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - § 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků v jednotném funkčním celku (JFC) se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků v JFC se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 1000 m2, koeficient
ano/ne
ano
Σvpi
m2
92
R
--
1,000
Kč/m2
Přerov - nejnižší cena - oblast 3, 4, 5 720,00
Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZCV Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných (§ 4 odst. 1)
Koeficienty úpravy základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce
O1………koeficient velikosti obce O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce O3………koeficient polohy obce O4………koeficient technické infrastruktury v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) O5………koeficient dopravní obslužnosti obce (městská, autobusová a železniční doprava) O6………koeficient občanské vybavenosti v obci Základní cena ZC = ZCv × O1 × O × O3 × O4 × O5 × O6 (zaokrouhleno dle § 3 odst. 2 oceňovací vyhlášky)
2
0,85 0,85 0,80 1,00 0,95 0,98
Kč/m
387,00
Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství - viz též § 48a)
IT IO
---
1,000 1,000
IP
--
1,390
Index cenového porovnání I = IT × IO × IP Základní cena upravená ZCU = ZC × I
I
-Kč/m2
1,390 537,93
8 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění, a nejsou k němu přivedeny žádné inženýrské sítě? (§ 4 odst. 2: krát 0,80) Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku (§ 5 odst. 5) 2
Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m ) Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) Cena pozemku bez staveb
ano / ne
ne, jako zastavěný
Kč/m2
537,93 1,000
ZCU
2
Kč/m m2 Kč
537,93 92 49 489,56
B. Stavba č.p. 672 – rodinný dům na p.č. St. 268/1 (§ 35) Popis celkový Předmětem ocenění je vnitřní řadový přízemní nepodsklepený rodinný dům v části města Kojetína při ulici Sladovní, postavený na p.č.St. 268/1 (zastavěná plocha a menší dvůr za domem). Jedná se o starší rodinný dům, se sedlovou střechou, která není upravena na podkroví (pouze v části do ulice provizorní místnost). Odhadované stáří původního domu přes 100 let, později byly přistavěny vedlejší stavba a přístavek do dvora. Dům je připojen vodovodní přípojkou na obecní vodovod, rozvody el. energie a kanalizační přípojku, přípojka STL plynovodu není provedena. Vstup do domu je z ulice z veřejného chodníku před domem do průchozí chodby s vedlejším vchodem do dvora. Znalec provedl jen vnější ohledání a zaměření stavby, na vnitřní dispozici a vybavení mohl usuzovat pouze nepřímo. Přízemí pravděpodobně sestává z obytné místnosti do ulice, do dvora je orientována kuchyně a příslušenství a pravděpodobně i schodiště do patra, v části do ulice provizorní podkrovní místnost, ostatní půda je neupravena. Dům se zhoršenou údržbou, bez zjevných větších statických poruch, po roce 2006 byly provedeny novými majiteli domu dílčí rekonstrukční modernizační práce, zateplení obvodových stěn do ulice, provedení dodatečných hydroizolací, výměna nových plastových oken do ulice aj. Objekt Půdorys Podsklepení Počet podzemních podlaží Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky
vnitřní řadový pravidelný nepodsklepený 0 1 není (jen provizorní místnost) původní, nově provedena izolace zděná sedlová pálená úplné žlaby a svody z pozinkovaného plechu hladké vápenocementové
Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Celkový technický stav:
původní dům postaven kolem roku 1900 zhoršená údržba
9
Výpočet výměr pro ocenění o
1.NP Část Základní část
délka m 6,25 4,00
šířka m 7,55 3,00
výška m 3,00 2,70
ZP m2 47,19 12,00 59,19
OP m3 141,56 32,40 173,96
délka m 6,25
šířka m 7,55
výška m
ZP m2 47,19
OP m3
Celkem 1.NP Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
1,60 2,20
75,50 51,91 127,41 ZP m2 59,19
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)
59,19
OP m3 173,96 127,41 0,00 301,37 0,00 %
Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Zjištění charakteru domu pro ocenění Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, sedlová střecha bez podkroví. Dům splňuje podmínky dle § 13 odst.2) oceňovací vyhlášky: • nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, • objekt nemá více než tři byty, • objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu „A“, obest. prostor domu je menší jak 1100 m3, ocenění je stanoveno porovnávacím způsobem.
Výpočet ceny stavby porovnávacím způsobem
0
1 2 3 4 5
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2 Nepodsklepený nebo Typ stavbya) podle podsklepený do poloviny I. podsklepení a střechy zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním Typ stavby podle svislé podlažím, nepodsklepený nosné konstrukce a nebo podsklepený do podsklepení poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží Druh stavby Dvojdomek, dům řadový II. -0,01
A
-0,01
Provedení obvodových stěnb)
Zdivo cihelné nebo tvárnicové
III.
0,00
0,00
Tloušťka obvod. stěn Podlažnostc) Napojení na veřejné sítě (přípojky)
45 cm Hodnota 1 Přípojka elektro, voda, kanalizace a zemní plyn
II. I.
0,00 0,00
0,00 0,00
V.
0,08
0,08
10 6 7 8 9 10 11 12
13
s
Způsob vytápění stavby
Ústřední, etážové, dálkové III. Pouze částečné ve stavbě Zákl. příslušenství v RDd) nebo úplné podstand. nebo II. mimo stavbu RD Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu II. Standardní příslušenství Vedlejší stavby tvořící vedlejší stavby celkem do 25 III. příslušenství k RD m2 Výměra pozemků užívané Bez pozemku (nebo pouze I. se stavbou zast. stavbou) nebo do 300 m2 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. Součet znaků 1 až 5 Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad Stavebně- technický stav III. provedení menších stavebních úprav) Stáří stavby (roků) Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení) ? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit Koeficient stáří ev. rekonstrukce -sKval. pásmo × s Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2
0,00
0,00
-0,05
-0,05
0,00 -0,03
0,00 -0,03
0,05 až 0,10
0,09
-0,01
-0,01
0,00
0,00 0,07
0,85
0,85
100 ne
Jen do 50 let
50 100 0,50 0,00 0,600 0,510 0,546
Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle § 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN16 Obec Kojetín Katastrální území Kojetín Pokud je obec rozdělena, příloha č. 2 oblast Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m3 1 772,00 Výpočet základní ceny upravené podle § 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,546 Základní cena upravená ZCU Kč / m3 967,51 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 IT 1,000 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 1,390 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m3 1 344,84 Délka Šířka Výška Koef. OP (m3) Výměra stavby (příl. 1) 3 Výměra celkem m 301,37 Cena ke dni odhadu Kč 405 294,10
C. Vedlejší stavba (§ 16) Menší vedlejší zděná stavba ve dvoře, přízemní, nepodsklepená, bez vybavení, ocenění je zahrnuto v ceně domu stanovené porovnávacím způsobem.
D. Venkovní úpravy (§ 18) Venkovní úpravy tvoří příslušenství k pozemku p.č.St. 268/1 a domu č.p. 672. Ocenění je provedeno zjenodušeným způsobem. Náleží zde domovní přípojky – vodovodní,
11 kanalizační a el. energie, dále zpevněné plochy, oplocení dvora. Obdobně jako u vedlejší stavby je cena venkovních úprav již zahrnuta v ceně rodinného domu.
Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Cena porovnáním resp. u příslušenství nákladově s pp (Kč)
Objekt Rodinný dům č.p. 672 Vedlejší stavba Venkovní úpravy Stavby celkem Pozemky : p.č. St. 268/1 Pozemky celkem Trvalé porosty celkem Celkem Celkem po zaokrouhlení
405 294,10 0,00 0,00 405 294,10 49 489,56 49 489,56 0,00 454 783,66 454 780,00
Závěr č.1 Celková zjištěná (administrativní, vyhlášková) cena oceňovaného areálu na LV č. 3782, kat. území Kojetín činí po zaokrouhlení dle § 50 vyhl. 454 780.- Kč.
3. Posudek II - obvyklá cena nemovitostí Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje závazný předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.
3.1
Ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu úpravy ceny pp (vliv polohy a trhu). Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN16 typ
Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena
Koeficient změny cen staveb Index trhu Index polohy
bez podkroví 2 290,00
ZC
Kč/m3
2 290,00
OP
m3
K5
-
( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) ( příloha č. 3 vyhlášky )
Ki
-
IT
-
1,000
( příloha č. 3 vyhlášky )
IP
-
1,390
pp
-
1,390
= ZC/ x ppod
( příloha č. 20 vyhlášky )
Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu (§ 10 odst. 2) = IT × IP Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené
ZC/ ppod
Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový
nepodsklepený
Kč/m3
dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky
Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě
A sklonitá
1,000
301,37 1,00 CZ-CC:
111
2,140
xxxx
12 Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem)
CK
Kč
Podíl ceny konstrukce neuvedené
= CK/(ZC×OP×K5×Ki)
PK
-
0,00 0,00000
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand
Podíl (př.21)
%
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
1
Základy
původní a nové izolace
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
2
Zdivo
cihelné tl. 45 cm + zateplení
N
0,21200
100
0,21200
1,54
0,32648
3
Stropy
s rovným podhledem jakékoliv
S
0,07900
100
0,07900
1,00
0,07900
4
Střecha
krov dřev. vázaný, střecha sedlová
S
0,07300
100
0,07300
1,00
0,07300
5
Krytina
pálená, poz. plech
S
0,03400
100
0,03400
1,00
0,03400
6
Klempířské konstrukce
úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů
S
0,00900
100
0,00900
1,00
0,00900
7
Vnitřní omítky
vápenné štukové
S
0,05800
100
0,05800
1,00
0,05800
8
Fasádní omítky
vápenné štukové
S
0,02800
100
0,02800
1,00
0,02800
9
Vnější obklady
chybí
C
0,00500
100
0,00500
0,00
0,00000
10
Vnitřní obklady
předpoklad - podstandardní
P
0,02300
100
0,02300
0,46
0,01058
11
Schody
P
0,01000
100
0,01000
0,46
0,00460
12
Dveře
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
13
Okna
předpoklad dřevěné provizorní předpoklad -dřevěné hladké a náplňové plné a prosklené plastová
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
14
Podlahy obytných místn.
předpoklad - jen hrubé dřevěné
P
0,02200
100
0,02200
0,46
0,01012
15
Podlahy ostatních místn.
předpoklad - dtto
p
0,01000
100
0,01000
0,46
0,00460
16
Vytápění
předpoklad - elektrické a lokální na TP
P
0,05200
100
0,05200
0,46
0,02392
17
Elektroinstalace
220/380V, jističe
S
0,04300
100
0,04300
1,00
0,04300
18
Bleskosvod
nefukční - chybí
C
0,00600
100
0,00600
0,00
0,00000
19
Rozvod vody
předpoklad - rozvod studené a teplé vody
S
0,03200
100
0,03200
1,00
0,03200
20
Zdroj teplé vody
předpoklad - el. bojler
S
0,01900
100
0,01900
1,00
0,01900
21
Instalace plynu
chybí
C
0,00500
100
0,00500
0,00
0,00000
22
Kanalizace
z kuchyně, koupelny, WC
S
0,03100
100
0,03100
1,00
0,03100
23
Vybavení kuchyní
předpoklad - původní podstandardní
P
0,00500
100
0,00500
0,46
0,00230
24
Vnitřní vybavení
předpoklad - podstandardní
P
0,04100
100
0,04100
0,46
0,01886
25
Záchod
standardní splachovací
S
0,00300
100
0,00300
1,00
0,00300
26
Ostatní
chybí
C
0,03400
100
0,03400
0,00
0,00000
27
Konstrukce neuvedené
není
0,00000
100
0,00000
1,00
Celkem
0,00000
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená bez pp
ZC × K4 × K5 ×Ki
Zákl. cena upravená s pp
K4
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
ZCU
0,97646
Kč/m3
4 785,24
Kč/m3
110 060,52
0,97646
Rok odhadu
2016
Rok pořízení
1900
Stáří
S
Způsob výpočtu opotřebení
roků
analyticky
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
Opotřebení
O
%
Pol. č. (1)
116
( lineárně / analyticky )
Výpočet stupně dokončení Stupeň Konstrukce a Přepočt. dokončení vybavení podíl % (2) (10) (11) 100
68,55
Analytická metoda výpočtu opotřebení Dokončení z celku
Přepočtený podíl A
Stáří B
Životnost prvku C
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
0,08398
0,08398
116
175
0,66286
5,56649 27,70329
Opotřebení B/C
100×A×B / C
1
Základy
2
Zdivo
0,33435
100
0,33435
0,33435
116
140
0,82857
3
Stropy
0,08090
100
0,08090
0,08090
116
140
0,82857
6,70350
4
Střecha
0,07476
100
0,07476
0,07476
110
110
0,90000
6,72838
5
0,03482
100
0,03482
0,03482
40
60
0,66667
2,32133
0,00922
100
0,00922
0,00922
40
60
0,66667
0,61447
7
Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky
0,05940
100
0,05940
0,05940
40
65
0,61538
3,65525
8
Fasádní omítky
0,02868
100
0,02868
0,02868
10
45
0,22222
0,63722
9
Vnější obklady
0,00000
100
0,00000
0,00000
0
45
0,00000
0,00000
10
Vnitřní obklady
0,01084
100
0,01084
0,01084
10
40
0,25000
0,27088
11
Schody
0,00471
100
0,00471
0,00471
40
140
0,28571
0,13460
6
0,08398
viz anal. výpočet
13 12
Dveře
0,03277
100
0,03277
0,03277
40
65
0,61538
2,01669
13
0,05325
100
0,05325
0,05325
10
65
0,15385
0,81931
0,01036
100
0,01036
0,01036
40
50
0,80000
0,82912
0,00471
100
0,00471
0,00471
40
50
0,80000
0,37687
16
Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění
0,02450
100
0,02450
0,02450
10
40
0,25000
0,61242
17
Elektroinstalace
0,04404
100
0,04404
0,04404
10
40
0,25000
1,10092
18
Bleskosvod
0,00000
100
0,00000
0,00000
0
40
0,00000
0,00000
19
Rozvod vody
0,03277
100
0,03277
0,03277
40
40
0,90000
2,94943
20
Zdroj teplé vody
0,01946
100
0,01946
0,01946
10
40
0,25000
0,48645
21
Instalace plynu
0,00000
100
0,00000
0,00000
0
40
0,00000
0,00000
22
Kanalizace
0,03175
100
0,03175
0,03175
40
45
0,88889
2,82199
23
Vybavení kuchyní
0,00236
100
0,00236
0,00236
40
40
0,90000
0,21199
24
Vnitřní vybavení
0,01931
100
0,01931
0,01931
40
45
0,88889
1,71686
25
Záchod
0,00307
100
0,00307
0,00307
40
45
0,88889
0,27309
26
Ostatní Konstrukce neuvedené
0,00000
100
0,00000
0,00000
0
45
0,00000
0,00000
0,00000
100
0,00000
0,00000
0
50
0,00000
0,00000
14 15
27
1,00
Celk.
1,00000
Stupeň dokončení stavby
100,00 %
1,00 Opotřebení analytickou metodou
Výchozí cena
CN
Kč
D
%
100,00
CND
Kč
1 442 127,78
O
Kč
-988 578,59
Kč
453 549,19
Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
68,55 %
68,55 %
1 442 127,78
Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991? Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 30 odst. 5 vyhlášky)
0%
Kč
0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp
CSN
Kč
453 549,19
Cena ke dni odhadu s koeficientem pp
CS
Kč
ne
Výpočet ceny
630 433,37 Vedlejší stavba
Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb.
typ
B
Střecha
zděná
nepodsklepená
plochá
bez podkroví
Rok odhadu
2016
Rok pořízení resp. kolaudace
1960
Stáří
S
roků
ZC/
Kč/m3
1 250,00
ZC
Kč/m3
1 250,00
OP
m3
( příloha č. 20 vyhlášky )
K5
-
( příloha č. 41, dle CZ-CC )
Ki
-
Index trhu
( příloha č. 3 vyhlášky )
IT
-
1,000
Index polohy
( příloha č. 3 vyhlášky )
IP
-
1,390
pp
-
1,390
CK
Kč
= CK/(ZC×OP×K5×Ki)
PK
-
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky
Základní cena Koeficient využití podkroví
56
ppod
Základní cena po 1. úpravě
= ZC/ x ppod
Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu (§ 10 odst. 2) = IT × IP
1,00
34,50 1,00 CZ-CC 1274
2,088
Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené
xxxx
Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) Podíl ceny konstrukce neuvedené
0,00 0,00000
Koeficient vybavení stavby %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
Pol.č.
Konstrukce a vybavení
Provedení
Stand.
(1)
(2)
(3)
1
Základy
základové pasy, patky
S
0,07100
100
0,07100
1,00
0,07100
2
Obvodové stěny
zděné, tl. 15 - 30 cm
S
0,31800
100
0,31800
1,00
0,31800
3
Stropy
S
0,19800
100
0,19800
1,00
0,19800
4
Krov
S
0,07300
100
0,07300
1,00
0,07300
5
Krytina
jakékoliv bez krovu resp. neumožňující podkroví plechová
S
0,08100
100
0,08100
1,00
0,08100
14 6
Klempířské práce
7
Úprava povrchů
8
Schodiště
9
Dveře
10 11
žlaby, svody z pozinkovaného plechu jakékoliv omítky
S
Okna
neuvažuje se dřevěné nebo kovové kromě svlakových chybí
Podlahy
betonové, dlažby
12
Elektroinstalace
světelná
13
Neuvedené
není
0,01700
100
0,01700
1,00
0,01700
S
0,06100
100
0,06100
1,00
0,06100
S
0,00000
100
0,00000
1,00
0,00000
S
0,03000
100
0,03000
1,00
0,03000
C
0,01100
100
0,01100
0,00
0,00000
S
0,08200
100
0,08200
1,00
0,08200
P
0,05800
100
0,05800
0,46
0,02668
0,00000
100
0,00000
1,00
1,00000
Celkem Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená bez pp
ZC × K4 × K5 ×Ki
Zákl. cena upravená s pp
K4
ZC x K4 x K5 × Ki × pp
ZCU
0,00000 0,95768
-
0,95768
Kč/m3
2 499,54
Kč/m3
3 474,36
Rok odhadu
2014
Rok pořízení
1960
Stáří Způsob výpočtu opotřebení
S
roků
54
( lineárně / analyticky )
lineárně
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
Opotřebení
O
%
67,50
CN
Kč
86 234,13
D
%
100,00
CND
Kč
86 234,13
Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení
67,50 %
O
Cena po odpočtu opotřebení, bez pp
80
Kč
-58 208,04
Kč
28 026,09
Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do 28.2.1991?
ne
Snížení ceny za doložený výskyt radonu (§ 20 odst. 4 vyhlášky)
0%
Kč
0,00
Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp
CSN
Kč
28 026,09
Cena ke dni odhadu s koeficientem pp
CS
Kč
38 956,27
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2014 Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena bez pp s pp Hlavní stavba (obytná) Kč 453 549,19 630 433,37 38 956,27 28 026,09 Vedlejší stavba Kč 481 575,28 669 389,64 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro 3,5 % 3,5 % daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro 5,0 % 5,0 % daný typ objektu Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně 3,5 % až 5 % 5,0 % 5,0 % budov
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
Kč
24 078,76
33 469,48
Rekapitulace časové ceny nemovitostí Objekt Pozemky : p.č. St. 268/1 Pozemky celkem: Stavby : Rodinný dům č.p. 672 Vedlejší stavba Venkovní úpravy (zjednodušeně) Stavby celkem: Trvalé porosty celkem Celkem Věcná břemena celkem
Zjištěná cena celkem
Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč)
49 489,56 49 489,56 453 549,19 28 026,09 33 469,48 515 044,76 0,00 564 534,32 0,00
564 530,00
15
3.2
Ocenění výnosovou hodnotou
Rodinný dům v posledních letech nebyl pronajímán a jeho stavebně-technický stav pronájem neumožňuje resp. je problematický. Ocenění výnosovou cenou není stanoveno.
3.3
Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty
Vzhledem k tomu, že nelze určit výnosovou hodnotu, není metoda střední hodnoty rovněž stanovena.
3.4
Ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Lokalita v centrální části města Kojetína, s dobrou dopravní dostupností, v místě částečná občanská vybavenost. Stavba v podstandardním vybavení se zhoršenou údržbou s nutností provedení rekonstrukce a modernizace, s horší vnitřní dispozicí. Porovnání s obdobnými nemovitostmi v nabídce RK v regionu V případě porovnávacích cen z inzerce realitních kanceláří se jedná o nabídkové ceny, skutečně realizované ceny bývají zpravidla nižší. Porovnávací cena RD Sladovní
Standardní jednotková cena (JSC) nemovitostí po redukci se pohybuje u srovnávacích objektů v rozmezí od 5 380.- do 9 346.- Kč/m2 užitkové plochy objektů. Oceňovaný objekt má odhadovanouužitkovou plochu = 70 m2 Cena oceňovaného objektu se pohybuje od – 70 m2 x 5 380,-Kč/m2 = 376 600,- Kč do - 70 m2 x 9 346,-Kč/m2 = 654 220,- Kč Stanovená porovnávací cena oceňovaného objektu …. 600 000,- Kč Stanovená cena spíše v horní hranici tohoto rozpětí (cca 8500.- Kč/m2 PP), zohledňuje vhodnost lokality pro trvalé bydlení – nízkopodlažní obytná zástavba, bezprostřední blízkost centra města. . JSC – Standardní jednotková cena za m2 podlahové plochy
16
RK M & M reality holding, Cena – 850 000.-. Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového nepodsklepeného domu v Kojetíně, po částečné rekonstrukci, dispozice 2+1 v přízemí a 2+1 v patře, výměna krytiny, kotle, částečně plastová okna, velká zahrada 1109 m2, ZP – 120 m2, ID zakázky:512398
Redukovaná cena (5% - redukce na zdroj, vč. provize RK) – 807 tis. Kč Užitková plocha – 150 m2 JSC oceňovaná = 5 380.- Kč/m2 Dům v porovnatelné lokalitě, ve srovnatelném technickém stavu a obdobného vnitřního vybavení, možnost zřízení podkroví, větší pozemek
RK Trumf reality, Cena – 1 590 000.-. Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového, částečně podsklepeného domu v Kojetíně, ul. Dudíkova, v části podkroví, po částečné rekonstrukci, dispozice 5+2, topení plynové přímotopy, velký zastřešený balkon, větší zahrada za domem- 369 m2, ZP – 110 m2, ID zakázky: pd526
Redukovaná cena (10% - redukce na zdroj, vč. provize RK) – 1,43 mil. Kč Užitková plocha – 153 m2 JSC oceňovaná = 9 346.- Kč/m2 Dům v porovnatelné lokalitě, v lepším technickém stavu, a srovnatelného vnitřního vybavení, částečně vestavěné podkroví, mírně větší pozemek
RK CM reality, Cena – 1 150 000.-. Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového přízemního, částečně podsklepeného domu v Přerově Předmostí, dispozice 4+1, původní stav, možnost rozšíření o podkroví, topení plynové přímotopy, větší zahrada za domem- 1568 m2, přístavky a vedlejší stavby, ZP – 120 m2, ID zakázky: 110463
Redukovaná cena (10% - redukce na zdroj, vč. provize RK) – 1,04 mil. Kč Užitková plocha – 120 m2 JSC oceňovaná = 8 667.- Kč/m2 Dům v lepší lokalitě, v porovnatelném technickém stavu, srovnatelného vnitřního vybavení, možnost podkroví, větší pozemek
RK NEXT Reality, Cena – 890 000.- Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového, částečně podsklepeného domu v Lobodicích, dispozice 3+1, původní stav, možnost úprav prostor v patře, veranda – zimní zahrada, garáž, dílna, sklady, studna, topení plynový kotel a radiátory, zahrada za domem- 344 m2, přístavky a vedlejší stavby, ZP – 130 m2, ID zakázky: 42466
Redukovaná cena (5% - redukce na zdroj, vč. provize RK) – 845 tis.. Kč Užitková plocha – 140 m2 JSC oceňovaná = 6 035.- Kč/m2 Dům v horší lokalitě, v porovnatelném technickém stavu, srovnatelného vnitřního vybavení, možnost úprav v patře, srovnatelný pozemek
RK NEXT Reality, Cena – 830 000.- Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového, nepodsklepeného domu v Křenovicích, dispozice 4+1, původní stav, možnost úprav prostor v patře, průjezd, ve dvoře hospodářské stavby, sklady, studna, zahrada za domem- 390 m2, přístavky a vedlejší stavby, ZP – 120 m2, ID zakázky: 69477
Redukovaná cena (5% - redukce na zdroj, vč. provize RK) – 788 tis.. Kč Užitková plocha – 120 m2 JSC oceňovaná = 6 567.- Kč/m2 Dům v horší lokalitě, v porovnatelném technickém stavu, srovnatelného vnitřního vybavení, možnost úprav v patře, srovnatelný pozemek
17
Rekapitulace odhadu obvyklé ceny Způsob ocenění
Cena
Cena podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění. Věcná hodnota (časová cena) Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce
454 780.- Kč 564 530.- Kč 0.- Kč 0.- Kč 600 000.- Kč
600 000.- Kč
Závěr č. 2 Odhad obvyklé ceny nemovitostí na LV 3782 kat. území Kojetín a to pozemku p.č. St. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) a stavby na pozemku - rodinného domu č.p. 672 a dalších součástí a příslušenství činí bez závad dle odhadu znalce 600 000,- Kč. Závady, které dražbou nezaniknou – znalec nedohledal žádná věcná věcná práva, věcná břemena (služebnosti) spojená s oceňovanými nemovitostí a rovněž žádný nájemní vztah k nemovitostem. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především dlouhodobě zhoršenou údržbou nemovitostí a jejím podstandardním vybavením vyžadujícím celkovou rekonstrukci a modernizaci a také polohou nemovitostí s dobrou dopravní dostupností. Zástavní práva nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna.
V Olomouci dne 25.06.2016 Vypracoval : ing. Jan Dostál
.........................
Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 11.4.1995 č.j. Spr.1779/95 pro základní obory Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a Stavebnictví, odvětví - Stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č. 3557-093/2016 znaleckého deníku.
