2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 531/2016 Znalecký posudek na ocenění tržní hodnoty nemovitých věcí sestávajících se z pozemků st. 864, st. 865 jejichž součástmi jsou bytové domy č.p. 530 a č.p. 529, zapsaných na LV č. 10001, k.ú. Zbiroh, obec Zbiroh, okres Rokycany, podle stavu ke dni 11. 10. 2016

Objednatel posudku:

Město Zbiroh, Masarykovo náměstí 112, 33808 Zbiroh, IČ 00259225

Vlastník majetku:

Město Zbiroh, Masarykovo náměstí 112, 33808 Zbiroh, IČ 00259225

Účel posudku:

Privatizace bytových domů

Oceněno ke dni: 11. 10. 2016 Datum zpracování posudku: 18. 11. 2016 Ing. Jaroslava Medvědová, soudní znalec v oboru Zpracovatelka: ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, certifikovaný odhadce nemovitostí Litohlavy 88, 337 01 Rokycany tel 371 725 348, 602 175 348 e-mail: [email protected] DS: 8wsen74

-2-

PROHLÁŠENÍ ZNALCE O NEZÁVISLOSTI Znalec tímto prohlašuje, že mu nebyly ani nejsou známy žádné okolnosti, které by mu bránily ve vypracování tohoto znaleckého posudku, zejména pak neexistuje žádná podjatost ve vztahu k objednateli. Znalec prohlašuje, že není ani jakkoli osobně ani z pozice znalce zainteresován, ani není v žádném vztahu k příslušné právnické osobě, která je vlastníkem majetků, jež jsou předmětem tohoto posudku a tedy vypracování tohoto znaleckého posudku není učiněno v rozporu s příslušnou legislativou České republiky upravující činnost znalců.

A. SITUACE I. PŘEDMĚT A ÚČEL OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku jsou pozemky: -

st. 864, katastrální území Zbiroh, obec Zbiroh, součástí je stavba Zbiroh, č.p. 530, bytový dům st. 865, katastrální území Zbiroh, obec Zbiroh, součástí je stavba Zbiroh, č.p. 529, bytový dům

okres Rokycany, jehož okres Rokycany, jehož

(v textu používaná zkratka BD Majerové 530, 529) Všechny nemovité věci jsou evidované na listu vlastnictví číslo 10001, k.ú. Zbiroh, obec Zbiroh, okres Rokycany u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, ke dni 11. 10. 2016. Účel odborného posudku: Stanovení tržní hodnoty předmětných nemovitých věcí pro účel jejich privatizace, při čemž znalkyně bude vycházet ze Zásad privatizace bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usn. Č. 16 z 27. 4. 2016) (dále jen Zásady) a z Pravidel postupu při prodeji části bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usn. Č. 37a z 22. 6. 2016) (dále jen pravidla). Dle Zásad má být nemovitý majetek oceněn dle zákona č. 151/1997 Sb. jako cena v místě a čase obvyklá. II. PROHLÍDKA A ZAMĚŘENÍ NEMOVITOSTI Prohlídka nemovitých věcí byla provedena v měsíci říjnu a listopadu 2016 za přítomnosti pracovníků správce nemovitostí pana Smejkala, paní Váchové a tajemníka Města Zbirohu, pana Květoně.

Znalecký posudek č. 531/2016

-3-

III. PODKLADY PRO VYPRACOVÁNÍ POSUDKU -

-

Smlouva o dílo ze dne 25.10.2016 Potvrzení pro Katastrální úřad Rokycany, ze dne 6. 12. 1996 o určení účelu stavby a způsobu užívání jako BYTOVÉ DOMY, podle § 104 z. 50/1976 Sb. (KR se v archivu nedohledalo) LV 10001 k.ú. Zbiroh ze dne 11. 10. 2016 Katastrální mapa z ISKN ze dne 3.11.2016 Výpis nákladů a výnosů z účetnictví vztahující se k BD Majerové 530, 529 v časové řadě 2012 až 2016, včetně nákladů na výměnu oken v roce 2010 Rekapitulace měsíčního předpisu inkasa k 1.1.2017 BD Majerové 530, 529 Identifikace bytů dle kategorie a velikosti BD Majerové 530, 529 Přehled obytných a vytápěných ploch podle jednotlivých bytů v BD Majerové 530, 529 Přehled dluhů nájemníků z BD Majerové 530, 529 k datu říjen 2016 Šetření na stavebním úřadu 1. 11. 2016 (ing. Zelenka) Částečná projektová dokumentace Zásady privatizace bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usn. č. 16 z 27. 4. 2016) (dále jen Zásady) Pravidla postupu při prodeji části bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usn. č. 37a z 22. 6. 2016) (dále jen Pravidla). Fotodokumentace z místního šetření Veřejně dostupné informace z realitního trhu

B. NÁLEZ I. VLASTNICKÉ A EVIDENČNÍ ÚDAJE Pro účel ocenění nemovitých věcí není tímto posudkem vlastnictví prokazováno, je přebíráno z katastru nemovitostí: Vlastnictví: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Město Zbiroh, Masarykovo náměstí 112, 33808 Zbiroh, výhradní vlastnictví Město Zbiroh, Masarykovo náměstí 112, 33808 Zbiroh, výhradní vlastnictví

Identifikace: Pozemky: St. 864 St. 865 Budovy: Zbiroh, č.p. 530 Zbiroh, č.p. 529

Výměra (m2) 240 241

Bytový dům Bytový dům

Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

na pozemku p.č. st. 864 na pozemku p.č. st. 865


-4-

II. POPIS Místopis Zbiroh je město, s 2 464 obyvateli, polohované mezi Plzní (vzdálenost 23 min) a Prahou (vzdálenost 47 min) , blízko Rokycan (vzdálenost 23 min) se sjezdem z dálnice D5, u Cerhovic. Zbiroh leží na rozhraní Brdských lesů a CHKO Křivoklátsko. Zbiroh je kulturní, občansky nadstandardně vybavené, ležící v turisticky zajímavé krajinné oblasti. Má dobrou občanskou vybavenost - pošta, základní škola, umělecká škola, mateřská školka, domov důchodců, lékařské ordinace, policii, kompletní inženýrské sítě, kulturní, sportovní a rekreační zařízení, pobočku České spořitelny, bankomaty ČS a KB, průmysl - větší výrobní závod Zbirovia, další menší službové a výrobní firmy, drobné živnostenské provozovny, zemědělské závody a farmy. Turistickou atrakcí je Zbirožský zámek s hotelem, restaurací a prohlídkovými trasami. Pracovní příležitosti jsou přiměřené počtu zde žijících obyvatel, přesto mnoho produktivních obyvatel dojíždí za prací do přilehlých průmyslových lokalit. Oceňovaný komplex BD je situován v blízkosti centra, v ulici Majerové, při jižním okraji města, na rozhraní intravilánu, vpravo jsou již pole a otevřená krajina. BD je součástí sídliště, s celkem 168 bytovými jednotkami, v blízké docházkové vzdálenosti do centra města. Sídliště bylo zkolaudováno v roce 1978. Celkový popis nemovitosti Bytový dům (zkratka BD) je volně stojící, pod celou zastavěnou plochou podsklepený, se 4 nadzemními podlažími, s plochou střechou. Sestává ze dvou bloků, označených č.p. 530 a č.p. 529 se 2 samostatnými vchody. Každý bytový blok obsahuje 12 bytů, celkem tedy 24 bytů, o dispozici: - 2+1 ... 16 bytů - 3+1 ... 8 bytů - v suterénu se nachází prostory sklípků, chodby, další blíže nespecifikované skladové nebytové prostory. Rovněž se zde nachází nebytový prostor s umístěnou Domovní předávací stanicí, kterou provozuje provozovatel Teplo Rokycany s.r.o. BD má celkovou evidovanou obytnou plochu (včetně lodžií a sklepů) 1 667,7 m2. Všechny byty jsou v době ocenění pronajaty a užívány. Nájemní vztahy po privatizaci BD podle Zásad privatizace bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usnesení č. 16 z 27.4.2016) a Pravidel postupu při prodeji části bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usnesení č. 37 z 22.6.2016) zaniknou a právo užívat byty bude řešeno dle jiných zákonných předpisů. BD je konstruován ze stěnového systému z prefabrikovaných panelů, sestávající ze spolupůsobících stropních desek a nosných stěn složených z plošných betonových a železobetonových panelů, soustava PS 69. Základy jsou betonové, nosnou konstrukci tvoří příčně nosné, železobetonové stěnové panely v tl. 14 cm, se zabudovanými zárubněmi, dutinami pro elektroinstalaci a s vložkami pro vytvoření prostupů. Obvodový plášť je z keramzitbetonových panelů v tl. 27 cm s vnější povrchovou úpravou z vymývané kameniny. Celostěnové prvky byly kompletovány včetně oken (v současnosti jsou již okna vyměněna za plastová, v roce 2010), štítové obvodové panely jsou železobetonové vrstvené s tepelnou


-5-

izolací, později byly zakryty hliníkovým plechem. Příčky jsou železobetonové, celostěnové se zabudovanými zárubněmi a dutinami pro elektroinstalaci včetně krabic. Stropní konstrukce jsou ze stropních panelů, v nichž jsou otvory pro průchod instalací ke svítidlům. Lodžiové prvky jsou kompletovány včetně teracové dlažby, schodiště je z prefabrikovaných prvků kompletovaných ramen a podest, včetně teracového povrchu. Střešní konstrukce je dvouplášťová, prefabrikovaná. Stropy a stěny mají štukovou úpravu, dobetonávky a dozdívky jsou štukovány, sokl je omítnutý. Střecha má skladbu na stropním panelu je rohož z minerální plsti, lepenka, vzduchová mezera, dvouplášťové střešní desky a povrch je zakončen izolační krytinou, vše je oplechováno. Stavební prvky dlouhodobé životnosti jsou spíše v dobrém technickém stavu, stavební prvky krátkodobé životnosti, z hlediska technické životnosti, souvisí s jejich funkčností a jsou ve stavu přiměřeném stáří a používání. BD je složen z velkého množství prvků, materiálů a konstrukcí, z nichž každý má svoji životnost, u kterých se předpokládá více či méně častá výměna po dobu životnosti celé stavby a současně prováděné údržby. Pro účel ocenění věcnou hodnotou, která má podpůrný význam pro výsledné ocenění, bude použito lineární opotřebení, kde budou posouzeny všechny životnosti (technická, ekonomická, morální a právní) společně, při předpokládané životnosti celého BD 80 roků. BD je napojen na všechny energie (voda, elektrická energie, plyn, odkanalizování). V suterénu BD je osazena technologie Domovní předávací stanice, kterou provozuje provozovatel Teplo Rokycany s.r.o., která nebude privatizována, ale zůstane ve vlastnictví Města Zbirohu a její umístění v cizím nebytovém prostoru bude muset být právně upraveno. Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní Druh pozemku číslo 1453/2 ostatní plocha - zeleň 1453/8 ostatní plocha - ostatní komunikace 1453/10 ostatní plocha - ostatní komunikace

Vlastník pozemku/komunikace Město Zbiroh/zeleň Město Zbiroh/komunikace Město Zbiroh/komunikace

Přístup a příjezd přes pozemky ve vlastnictví města Zbiroh hodnotím jako bezproblémové, i když po privatizaci domu, zůstanou ve vlastnictví města. Svým umístěním nelze předpokládat jiné využití než je stávající. V ulici Majerové se dále nachází určité množství pozemků, většinou malé výměry, které jsou užívány jako komunikace, rovněž jejich způsob využití je v katastru nemovitostí zapsán jako ostatní komunikace, ale jsou v různých režimech vlastnictví nebo spoluvlastnictví. Rovněž přístup a příjezd přes tyto pozemky hodnotím jako bezproblémové, protože jejich skutečný způsob užívání odpovídá i právnímu způsobu užívání, dle katastru nemovitostí.


-6-

C. POSUDEK Dle zadání znaleckého úkolu by měla znalkyně vycházet ze Zásad privatizace bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usn. Č. 16 z 27. 4. 2016) a z Pravidel postupu při prodeji části bytového fondu ve vlastnictví Města Zbirohu (usn. Č. 37a z 22. 6. 2016) a dle těchto Zásad má být nemovitý majetek oceněn dle zákona č. 151/1997 Sb. jako cena v místě a čase obvyklá. K uvedenému zadání sděluji: V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále jen zákon o oceňování majetku) je upraven způsob oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Tento zákon definuje cenu obvyklou a způsob její aplikace. Vámi zadaný znalecký úkol však není v režimu zákona o oceňování majetku, protože se nejedná o zvláštní předpis dle tohoto zákona (tj. především pro daňové účely). Ohledně definice dle zákona č.151/1997 Sb., §2 odstavec 1 platí: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Obvyklá cena se podle zákona o oceňování majetku – zákon č. 151/1997 Sb. určuje výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly). Do statistického vyhodnocení obvyklé ceny nesmějí vstupovat ceny, ve kterých jsou obsaženy mimořádné okolnosti trhu. Cena obvyklá se určuje z počtu případů malého rozmezí, ve kterém se nejčastěji vyskytuje stejná či skoro stejná cena, dosažená při prodejích stejného či obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění; prodeje v zahraničí se neporovnávají. Nově se od 1.1.2014 vyskytuje definice ceny obvyklé v novém občanském zákoníku (NOZ), §492: „Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v penězích, je její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.“


-7-

Vzhledem k výše uvedené metodice nelze zjistit cenu obvyklou, protože se ve Zbirohu ještě žádné bytové domy neprivatizovali dle Zásad a Pravidel. Ale pro zadaný účel privatizace bytových domů jsou vhodné objektivní metody, které jsou v oceňovací praxi přípustné a jsou obecně uznávané jako objektivní metody ocenění odpovídající účelu ocenění, pro něž je oceňování prováděno. Proto je nutné, aby znalec použil pouze tyto metody. České právní předpisy upravující činnost znalců bohužel nedávají systematický výklad obecně uznávaných metod ocenění, proto znalec použije Mezinárodní a Evropské oceňovací standardy: Vymezení základních pojmů pro oceňování odpovídá jejich vymezení v Mezinárodních oceňovacích standardech IVS a Evropské oceňovací standardy EVS, na které navazuje Český standard pro oceňování podniku, zpracovaný jako součást výzkumného záměru MSM 6138439903 Rozvoj finanční a účetní teorie a její aplikace v praxi z interdisciplinárního hlediska, zpracovaný VŠE v Praze. Smyslem použití Českého standardu je správné vymezení hodnoty pro zadaný účel ocenění. K tomu vedou pouze tržní metody porovnávací, výnosové a majetkové. Pro náš konkrétní účel zadání ocenění nemovitých věcí BD Majerové 530, 529 je vhodná báze tržní hodnoty. Definice tržní hodnoty (dle IVS 1, 2007) Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Současně musí platit předpoklad, že jde o nejlepší možné využití předpokládající nejpravděpodobnější použití majetku, které je fyzicky možné, odpovídajícím způsobem oprávněné, právně přípustné, finančně proveditelné a které má za následek nejvyšší hodnotu oceňovaného majetku. V každém případě platí, že oceňování majetku založeném na tržních principech předpokládá činnost trhu, na kterém k transakcím dochází. V každém případě platí, že pokud neexistuje dokonalý a úplný trh, nebo velmi omezený trh, pak je nutné, aby tržní data suploval znalec svými odbornými odhady. Ocenění založené na trhu musí určovat nejvyšší a nejlepší využití. Závěrem je tedy konstatováno, že pro účel odhadu BD Majerové 530, 529 bude použita tržní hodnota. Tomuto úkolu musí odpovídat správná volba oceňovacích metod. Znalec musí proto pro tento účel použít pouze obecně uznávané objektivní metody ocenění, odpovídající účelu ocenění, pro něž je ocenění prováděno. Intervalový odhad hodnoty by byl správným a realitě odpovídajícím řešením. Tržní hodnota je vždy jen odhadem, jak je definována podle Mezinárodních oceňovacích standardů. Avšak ze zadání znaleckého úkolu je nutné stanovit jednu výslednou tržní hodnotu. Budou použity tyto tržní metody:


-8-

Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční (rozuměj nová ) cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění pozemků je založena na porovnání předmětného pozemku s obdobnými pozemky, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu nebo jsou nabízeny na trhu transparentním způsobem, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Metody výnosové Teoretickým základem oceňování výnosovými metodami je tvrzení, že hodnota majetku je rovna současné hodnotě očekávaných čistých výnosů z tohoto majetku plynoucích, a to v průběhu období, po které bude majetek vlastněn. Jedná se o vztah mezi tokem čistých peněžních příjmů a cenou. Investor nemá ve skutečnosti zájem nakupovat hmotnou podstatu, ale zajištěný tok čistých příjmů. Pro ocenění komerčně využívaného majetku je výnosové ocenění vždy preferováno pro odhad výsledné hospodářské hodnoty. Na základě odhadu těchto dílčích hodnot bude odhadnuta výsledná hodnota pro zadaný účel ocenění.

Ocenění BD Majerové 530, 529 1) Ocenění věcnou metodou Ocenění věcnou metodou bude rozčleněno na 2 části: - Ocenění stavby bytové domu věcnou hodnotou - Ocenění pozemků porovnávací hodnotou Následně budou obě hodnoty sečteny. Pro ocenění reprodukční cenou stavebního objektu jsou v tomto posudku použity tzv. technicko-hospodářské ukazatele za 1 m3 obestavěného prostoru stavebního objektu zpracovaných podle číselných kódů JKSO a SKP, kde jsou základem těchto ukazatelů zkušenosti nabyté v podnikové stavební praxi, transformované na reprezentující cenovou úroveň spotřeby materiálu, dopravy, provozních nákladů stavebních strojů a na danou úroveň mezd v daném čase. Tyto průměrné rozpočtové ukazatele jsou soustředěny v Katalogu rozpočtových ukazatelů ÚRS Praha, z kterého jsou tyto cenové údaje použity jako cenová báze, která je dále upravována systémem těchto korekčních koeficientů upravujících konkrétní oceňovaný objekt: - materiálová charakteristika - časový koeficient v závislosti na datu, k němuž se majetek oceňuje a který odpovídá nárůstu cen bazických průměrných rozpočtových ukazatelů - koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží


-9-

- koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu Úpravou těmito koeficienty dostaneme výchozí jednotkovou cenu obestavěného prostoru, kterou vynásobíme kvantitou obestavěného prostoru a získáme výchozí hodnotu objektu. Dalšími korekcemi pak následně upřesňujeme tuto výchozí hodnotu až do úrovně jednotlivých stavebních dílů. Takto zjištěnou výslednou reprodukční cenu celého objektu zpětně vydělíme kvantitou obestavěného prostoru a tím získáme informační údaj o reprodukční jednotkové ceně obestavěného prostoru oceňovaného objektu, který je uváděn v rekapitulační tabulce zjištěných cen. Pro zjištění opotřebení byla použita metoda lineárního opotřebení vyplývající ze skutečného stáří stavby a odhadu celkové životnosti vzhledem k použitým konstrukčním materiálům. Zatřídění: JKSO:

803 10 Domy bytové typové s neunifik. k.s. (mimo soustavy TO) 46.21.12.00 Domy vícebytové montované z dílců betonových plošných 3 6 863,87 m obestavěného prostoru

SKP: Materiálová charakteristika: Výkaz výměr: Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice: Koeficient úpravy základní hodnoty: Výpočet: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Úprava výchozí hodnoty:

3 998 Kč/m obestavěného prostoru 3 4 069 Kč/m obestavěného prostoru 1,2349 4 069 * 1,2349 = 5 025 3 5 025 Kč/m obestavěného prostoru 5 025 * 6 863,87 = 34 490 947 34 490 947 Kč strukturou stavebních dílů

Koeficient úpravy výchozí hodnoty: Výpočet: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

0,7060 34 490 947 * 0,7060 = 24 351 642 24 351 642 Kč 24 351 642 / 6 863,87 = 3 547,8006 3 3 547,8006 Kč/m obestavěného prostoru 3 3 548 Kč/m obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Opotřebení: Stáří: Celková životnost: Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

lineární 38 roků 80 roků 100 * 38 / 80 = 47,500 47,500 % 24 351 642 * (1 - 0,47500) = 12 784 612 12 784 612 Kč

3

Věcná hodnota stavby BD


12 784 612 Kč

- 10 -

2) Ocenění pozemků porovnávací metodou Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky st. 864 a st. 865 jsou ve funkčním celku s BD č.p. 530 a 529, spíše mírně svažité, dobře využitelné pro účel staveb na nich postavených. Na pozemky jsou přivedeny všechny sítě, jsou celé zastavěné. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Provedla jsem analýzu obchodovatelných pozemků v místě a okolí. Pozemky již zastavěné stavbami v okrajové části města jsou jedinečné a nedostupné. Ve Zbirohu se pozemky kompletně zasíťované pro výstavbu RD obchodují kolem 1 200 Kč/m2, pozemky navazující na intravilán, nebo zatím nezasíťované se obchodují kolem 500 Kč/m2. V našem oceňovacím projektu, vzhledem k umístění v menším sídlišti, v pěkném přírodním prostředí pro bydlení, v ulici, zastavěné bytovými domy, nesoucími výnos z nájemného, uvažuji jednotkovou cenu stavebního pozemku 1.200 Kč/m2. Uvažovaná cena pozemku je podpořena rovněž zveřejněnou cenou z databáze České společnosti certifikovaných odhadců majetku, která je pravidelně aktualizována tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci ČSCOM a podle jednotné metodiky ČSCOM, data jsou ověřována členy znaleckých výborů v jednotlivých okresech. Cena z této databáze pro pozemky v převážně v sídlištní zástavbě činí 1 200 Kč/m2. cena Parcela č. Výměra Jednotková Vlastnický Celková cena Kč/m2 2 m podíl pozemku Kč st. 864 240 1 200 1/1 288 000 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha st. 865 241 1 200 1/1 289 200 a nádvoří Celková výměra pozemků: 481 Hodnota pozemků celkem: 577 200

Druh pozemku

Porovnávací hodnota pozemků

577 200 Kč

REKAPITULACE VĚCNÉ HODNOTY Stavba BD Majerové 530, 529 Pozemky st. 864, st. 865 Celkem komplex stavby BD a pozemků

V Kč 12 784 612 577 200 13 361 812

Dílčí hodnota BD Majerové 530, 529 věcnou metodou činí k datu říjen 2016 částkuzaokrouhleně 13,4 mil. Kč.


- 11 -

3) Ocenění výnosovou metodou Základem postupu je tedy výnosová metoda pro ocenění nemovitých věcí, která pracuje s výnosovou mírou výnosnosti, stanovenou postupem vícenásobné regresní analýzy zjištěných kupních cen nemovitých věcí v jednotlivých regionech ČR. Jako základní techniku propočtu výnosové hodnoty nemovitých věcí v tomto ocenění se preferuje použití tzv. zásobitele před výpočtem tzv. věčnou rentou (Gordonův vzorec), protože budova má pouze omezenou životnost po zbývající dobu užití a výnos z likvidace, který zahrnuje cenu pozemku eventuálně sníženou o sanaci po stavbě. V případě výnosové hodnoty se oceňuje komplex stavby a pozemků dohromady. Vysvětlení použitých pojmů v této metodě ZŮSTATKOVÁ ŽIVOTNOST Je to předpokládaná doba dalšího ekonomického využití nemovitých věcí, nebo-li je to odhad časového horizontu při obvyklé (běžné) údržbě, po který je nemovitá věc (stavba) ještě ekonomicky využitelná. Tzn. dobu, po kterou lze ještě uvažovat s dosažitelností kalkulovaného čistého zisku. Tato doba bude u většiny případů kratší, než je technická životnost stavby. Pro odhad tržní hodnoty pozemku je jednoznačně preferována metoda tržního porovnání cen, která je již v současných podmínkách ČR zjistitelná. BUDOUCÍ TOK PŘÍJMŮ Základem pro budoucí tok příjmů při použití navrhované výnosové metody, jsou veškeré dosažitelné příjmy z nemovitých věcí, zejména však výnos z nájemního vztahu. KALKULOVANÝ ČISTÝ ZISK Výnos z pronájmu nemovitých (obhospodařovací náklady).

věcí

snížený

o

roční

náklady

na

provoz

Roční náklady na provoz (=obhospodařovací náklady): Obhospodařovací náklady: • Daň z nemovitých věcí • Pojištění stavby • Opravy a údržba. Vždy je nutno výši % posoudit z hlediska stavu současně prováděné údržby. Vzhledem k tomu, že se diskontují budoucí čisté výnosy, mělo by se možná jednat i o budoucí náklady na opravy a údržbu, jejichž výše by se odhadovala na základě současného stavu údržby ve vztahu ke stáří objektu a zbývající ekonomické životnosti. • Náklady na správu a „provoz“. Na správu: o Jedná se o náklady na administrativní práce (nájemní smlouvy, výpovědi jednání s nájemci, pojišťovna, úřady, daně, účetnictví) o Zařizování oprav a údržby s řemeslníky (nebo vlastní údržbář), případně se stavební firmou, dohled,


- 12 -

Na provoz: o Ostraha budovy (hlídač, vrátný), společná telefonní ústředna, úklid, osvětlení a vytápění společných prostor, výtah. Náklady nutno specifikovat vždy individuálně podle konkrétní smlouvy a dokladů o provozu nemovitých věcí. ODPISY V případě aplikace výpočtu zásobitele se odpočet odpisů (tzn. periodická tvorba kapitálových rezerv k vyrovnání úbytku hodnoty nemovité věci v důsledku stáří a opotřebení) neprovádí, protože tyto odpisy jsou již do výpočtu zásobitele zakalkulovány. Hodnota nemovité věci tak představuje investovaný kapitál, který je třeba během zbývající životnosti umořit. Čistý výnos z nemovité věci jako pravidelná platba tak zásobuje penězi jak splátky jistiny (investovaný kapitál), tak i úrokový výnos z ještě nevrácené investice (jako prémii za riziko podnikání s touto investicí včetně v ní zablokovaných peněz). Jde tak o určitou jinou formu odepisování, ale kapitálové investice nikoliv technického opotřebení nemovité věci. Doporučený tvar rovnice v případě aplikace výpočtu zásobitelem užitý v tomto ocenění: Výnosová hodnota nemovité věci (VHN) při rostoucích časových řadách a při inflaci V případech, kdy nebude možné uvažovat se stabilním výnosem a budoucí vývoj výnosů bude uvažován v úrokových mírách jako tempo růstu trvalého výnosu (g) při současném uvažování inflace, bude výpočet proveden tzv. upraveným zásobitelem ve tvaru:

VHN = ČV .

       



 1+ g   1−   1 + r  1 + f  

(1 + r ) − 1 + g 1+ f

n

+

HP

(1 + r )n

A také platí, že předpokládané tempo růstu výnosů (g) je možné aplikovat pouze v případě, že je zjistitelné přímo z nájemních smluv, nebo když je zřejmé, že současná úroveň nájemného v lokalitě či regionu poroste např. s ohledem na další možný rozvoj nemovitých věcí. VÝNOSOVÁ MÍRA NEMOVITÝCH VĚCÍ (VMN): Neméně důležitou složkou výpočtu je stanovení výnosové míry nemovité věci (VMN resp. r). Výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z nemovité věci s nejlepším alternativním dosažitelným výnosem ze stejného kapitálu. Dosud v podmínkách ČR nelze využít předpokladu úzkého propojení alternativních trhů pro investory. Trh s nemovitými věcmi má stále ještě svoji určitou autonomii, která se promítá i do vývoje cen a výnosnosti nemovitých věcí, jako investiční alternativa stále ještě značně snižuje riziko kapitálové investice. Pro další postup je třeba preferovat, aby byla kapitalizace prováděna na základě obvyklé výnosnosti určitého typu nemovitých věcí, což je úroková míra, kterou je obvykle úročena tržní hodnota nemovité věci (pro daný druh nemovitých věcí v dané lokalitě). Jedná se tedy o výnos určitého typu nemovité věci, který je vztažen k realizovaným


- 13 -

tržním cenám. Vztah mezi tržní úrokovou mírou, případně dalšími výnosovými mírami kapitálového trhu a kapitalizační mírou pro nemovité věci sice určitě existuje, je ale ovlivněn působením řady dalších faktorů, proto je vhodné jako cílové řešení odhadovat kapitalizační míru přímo z trhu nemovitých věcí, tzn. z realizovaných kupních cen pro určité druhy nemovitých věcí jako tzv. výnosovou míru nemovité věci (VMN). Pokud bude provedena analýza trhu a jeho vývojových tendencí, pak zjištěná kapitalizační míra „r“ bude totožná s VMN. Základem této analýzy je najít korelaci mezi čistým výnosem z nemovité věci (platí to ovšem pouze pro tržně dosažitelné výnosy) a její kupní cenou. Čistý výnos je determinován a limitován způsobem užívání nemovité věci, takže je nutné zpracovat regresní analýzy pro každý typ, resp. způsob užívání nemovité věci, z čehož plyne nutnost zvolit základní kategorie pro třídění typů nemovité věci podle způsobu užívání: Byty, bytové (nájemní) domy, rodinné domy, administrativní budovy, skladové objekty a provozní haly, hotely a penziony, čerpací stanice pohonných hmot. Pro různé druhy užívání nemovitých věcí je proto třeba zjišťovat informace: 1 kupní ceně, 2 dosažitelném čistém výnosu, 3 doplňující informace o regionu, 4 atraktivitě lokality. Konkrétně: • Kupní cena skutečně realizovaná (lze i z inzerce), • Čistý výnos (ČV) konstantní dosažitelný po dobu zůstatkové životnosti, • Vliv atraktivity místa v regionu na realizované kupní ceny (LOKreg). Hodnoceno jako odstup atraktivity hodnocené obce od metropole v regionu, přičemž metropole je hodnocena stupněm LOKreg = 1,0 a odstup až do stupně LOKreg = 5,0. • Vliv atraktivity lokality v obci (LOKm). Hodnoceno jako LOKm = 1,0 pro atraktivní místa vzhledem k charakteru užívání stavby a zejména dosažitelnosti výnosů do LOKm = 5,0 pro téměř nevhodnou (špatnou) lokalitu v obci vzhledem k charakteru užívání stavby. Studiem charakteru tržních informací bylo zpracovateli zjištěno, že současné cenové relace tržního nájemného patrně v sobě dostatečně absorbují technický stav resp. uživatelský standard nemovité věci. Je pak otázkou víceletého sledování, půjde-li o dočasný či dlouhodobý jev. Rovnice pro VMN „ r „ má tvar : Lineární - v převážné většině řešených typů nemovitých věcí 4*) r = ČV / (a + b . ČV + c . LOKreg + d . LOKm) Logaritmický - pro některé typy nemovitých věcí v určitém regionu 5*) r = ČV / ( a . b (CV) . c (LOKreg) . d (LOKm) ) Pokud by měla být v současné době používána ještě skladebná metoda pro výnosové míry r, pak by již mělo jít pouze o součet dvou základních členů. Dle původního značení skutečné míry výnosnosti a rizikové míry: r = r1 + r2 kde: r1 je míra ekonomické výnosnosti, t.j. tzv. bezriziková úroková míra. Podle informací z ČNB a MF ČR se v současné době používá pro stanovení úrokových měr pro dlouhodobé státní dluhopisy pouze tzv. americký aukční systém s algoritmem pro zpracování objednávek zejména institucionálních


- 14 -

investorů. Lze proto předpokládat, že úrokové míry státních dluhopisů a potažmo reálné výnosnosti státních dluhopisů do doby splatnosti r1 již implicitně obsahují investory dlouhodobě prognózovanou míru inflace (tedy v podstatě složku označovanou dříve jako r2). Hodnotu složky r1 lze tedy ztotožnit s výnosností státních dluhopisů do doby jejich splatnosti, a to takových, jejichž doba splatnosti je srovnatelná se zůstatkovou dobou ekonomické životnosti hodnocené nemovité věci. je riziková míra. Při výpočtové aplikaci tzv. zásobitele představuje hodnota r náklady na vlastní kapitál resp. výnosovou míru pro vlastní kapitál vložený do nemovité věci a výnosová metoda je založena na porovnání předpokládaných výnosů z nemovité věci s nejlepším alternativně dosažitelným výnosem ze stejného kapitálu. Složka r1 představuje srovnání s bezrizikovou investicí do státních dluhopisů při likviditě trhu státních dluhopisů. Složka r2 má proto logicky význam rizikové přirážky za nižší likviditu trhu nemovitých věcí tedy vyšší riziko investice v porovnání s trhem státních dluhopisů. Pokud některé druhy nemovitých věcí vykazují rizikovou přirážku r2 minimální tzn., že takové nemovité věci oceňují investoři za shodně rizikové se státními dluhopisy. Výši takového rizika uložení kapitálu do oceňované nemovité věci je nutné posoudit např. dle místních podmínek, podle známé nebo očekávané konkurence na relevantním trhu nemovitých věcí, a podle případného nebezpečí ztráty likvidnosti na tomto trhu. Přirážka může zahrnovat i vlivy konjunktury a nepředvídatelné vlivy. V případě aplikace zásobitele pro výpočet výnosové hodnoty nemovitých věcí je složka míry ekonomické životnosti (dříve označovaná jako r4 ) již pro výpočet bezpředmětná. r2

MÍRA DLOUHODOBÉHO RIZIKA (R3 ) zohledňuje přirážku za riziko z neurčitosti (z obtížné předvídatelnosti) dlouhodobého očekávaného vývoje tržní hodnoty nemovité věci. Působí jako jistotní srážka z aktuálně stanovené tržní hodnoty, která je-li stanovena na základě tržní výnosové míry nemovité věci r, má platnost cca 1 rok (kdy r je výsledkem regresní analýzy závislosti na regionálním trhu zjištěných čistých výnosů ČV a kupních cen KC). Má-li být proveden odhad hodnoty nemovité věci pro účely zřízení zástavního práva s dlouhodobou platností (5, 10, až 20 let), je třeba r zjištěné z trhu jako výsledek regresní analýzy nebo jako r = r1 + r2 ještě rozšířit o jistotní korekci - složku r3, pak dlouhodobá riziková míra nemovité věci bude složena následovně: R = r + r3 = r1 + r2 + r3 Konstrukce r3 : Tak, jak plyne čas do vypršení lhůty zástavního práva, zmenšuje se pravděpodobnost, že se s TH či VHN stane podstatná změna. Je-li kvalifikovaně odhadnuta TH nemovité věci ze vstupních údajů platných alespoň 1 rok, je vcelku malá pravděpodobnost, že se tato hodnota do jednoho roku výrazně změní. Má-li odhadnutá TH nemovité věci platit cca 1 rok, pak je hodnota r zjištěná z trhu použitelná a bude poskytovat zřejmě odpovídající výsledky. Pokud je nemovitá věc oceňována pro účely např. zřízení zástavního práva na dlouhou řadu let, je třeba odhadovat hodnotu s dlouhodobou platností. Složka r1 , je-li odvozena z výnosnosti


- 15 -

státních dluhopisů v délce 10 až 15 let, pak určitou predikci této dlouhodobé nejistoty zahrnuje (i když především v oblasti inflačního vývoje tzn. ceny peněz). Složka r2 , jako výslednice působení všech systematických i specifických rizik trhu nemovitých věcí, ale tuto predikci nejistoty z dlouhodobého vývoje zřejmě neobsahuje prakticky vůbec. V opačném případě by banky a zejména hypotéční ústavy poučeny ze současné problematické prodejnosti nemovitých věcí oceněných v tehdejších (dobových) tržních hodnotách nepotřebovaly zavádět různé administrativní srážky k odborně stanovené aktuální TH. Výpočtový model pro konstrukci r3 musí respektovat zásadu obvykle používanou při stanovení hodnoty opčních práv, že čím delší bude uvažované zástavní právo, tím nižší bude pro zástavního věřitele hodnota nemovité věci pro zástavu jako ochrana (pojistka) zástavního věřitele proti nejistotě dlouhodobého vývoje cen nemovitých věcí. r3 = ( 0,5 + 0,1 . r2 / r1 ) . ( T –1 ) – 0,015 . T2 r1 , r2. je dosazeno v procentních bodech (příklad: 0,03 bezrozměrně = 3 pr.body) T roky trvání zástavního práva od data ocenění

Vstupní parametry Vstupní parametry byly čerpány z účetnictví vedeného Správcem domu, protože se jedná o velké množství transparentních reálných dat, lze je považovat za ceny v místě a čase obvyklé, a budou použita pro ocenění. Jedná se tedy o příjem ze skutečného nájemného, který vychází i z výnosového potenciálu, dosažitelného z pronajímatelných ploch při daném způsobu nejlepšího a nejvyššího využití, s použitím tržně sjednaného růstu nájemného každoročně o 5%. Z důvodu opatrnosti a obvyklosti je stabilizovaný výnos korigován o riziko neplacení nájemného ve výši 5%. Roční hrubý výnos z nájemného byl použit dle předpisu ve výši 1 011 640 Kč/rok 2017. Ztráta (fluktuace nájemníků) ve výši 5,00 % z hrubého výnosu 1 011 640 * 5,00 / 100 = 50 582 Kč Hrubý výnos reálný z nemovitosti očištěný o ztrátu nájemného HV reálný = 1 011 640 – 50 582 = 961 058 Kč Náklady nemovitosti NN Z předloženého účetnictví (správcem BD) vyplývá, že náklady na opravy předmětných BD č.p. 530 a 529 činily v časové řadě: - 2013 ... 457 164,00 Kč - 2014 ... 43 916,00 Kč - 2015 ... 1 106 716,00 Kč - dluhy z nájmů 40 831,00 Kč - náklady na správu nemovitostí 68 000 Kč


- 16 -

-

ještě je nutno konstatovat, že náklady na výměnu plastových oken v roce 2010 činily 1 117 000 Kč

Paušalizací všech zjištěných nákladů v časové řadě lze použít odpovídajících 45% nákladů odvozených ze skutečných výnosů. Čistý výnos ČV = HVr - NN ČV = 961 058 – 432 476 = 528 582 Kč

Kapitalizační míra pro ocenění: Míra ekonomické výnosnosti r1 = 0,50 % Míra ekonomické výnosnosti je použita průměrná výnosnost nerizikových státních 10ti letých dluhopisů v době zpracování ocenění. Zdroj: MF ČR průměrná hodnota

Míra specifická riziková r2 = 0% žádná nezvažována Míra dlouhodobého rizika r3 = (0,5 + 0,1 * r2 / r1) * (T - 1) - 0,015 * T2 kde doba trvání zástavního práva od data ocenění je předpokládána T = 15 roků r3 = (0,5 + 0,1 * 0,00 / 0,50) * (15-1) - 0,015 * 152 = 3,63 % Míra výnosnosti r = r1 + r2 + r3 r = 0,50 + 0,00 + 3,63 = 4,13 % Výnosová hodnota VHN VHN = ČV*(1-((1+g/100)/((1+nvk)*(1+f/100)))n)/((1+nvk)-(1+g/100)/(1+f/100)) + HP/(1+nvk)n Kde - tempo růstu trvalého výnosu g = 0,05 % - míra inflace f = 2,00 % - zůstatková ekonomická životnost n = 27 roků - náklady na vlastní kapitál bez inflace nvk = (1 + r/100) / (1 + f/100) - 1 nvk = (1 + 4,13/100) / (1 + 2,00/100) - 1 = 0,021 VHN = 528 582*(1-((1+0,05/100)/((1+0,021)*(1+2,00/100)))27)/((1+0,021)(1+0,05/100)/(1+2,00/100)) + 0/(1+0,021)27 = 8 711 648 Kč

Dílčí hodnota BD Majerové 530, 529 (komplex stavby a pozemku) výnosovou metodou činí k datu říjen 2016 částkuzaorkrouhleně 8,7 mil.

Kč.


- 17 -

4) Závěrečná analýza - Atraktivita pozemku v lokalitě – pozemky jejichž součástí jsou stavby bytových domů jsou v souladu s ÚP obce - Funkční využití - všechny nemovité věci tvoří jednotný funkční celek a mají jednotný vlastnický režim - Makroekonomický pohled – na tuzemském trhu existuje spíše trh s byty než s bytovými domy, postupně se odstraňují cenové a právní deformace v segmentu nájemného bydlení, jsou novelizovány právní předpisy, současný hypotéční trh má nejvýhodnější úvěrové podmínky jaké kdy v historii byly naměřeny - Charakter staveb na pozemcích – objekty pro hromadné bydlení typu sídlištní zástavba - Současná míra využití – bytový dům je komerčně využíván vlastníkem - Zátěž z minulosti – nebyli jsme seznámeni s žádnou skutečností, která by naznačovala zátěž pozemku, případnou kontaminací pozemků - Společenský význam – je dán historickým utvářením místa a staveb umístěných na pozemcích, výstavba z roku 1978 - Intenzita využití majetku – naprosto funkční využití nemovitých věcí - Inženýrské sítě – oceňovaný BD Majerové 530, 529 má veškeré přípojky inženýrských sítí napojené na obecní rozvody energií. - Místní životní podmínky – krásné zdravé životní prostředí na rozhraní intravilánu obce - Dopravní napojení a možnost parkování – v současné době je přístup zajištěn a předpoklad pokojného užívání je i do budoucnosti, parkovací možnosti jsou přiměřené - Omezení užívacích práv k pozemkům - nezjištěno Závěrem lze konstatovat, že v tomto ocenění byly použity metody ocenění s těmito dílčími výsledky:

BD Majerové 530, 529

Věcná hodnota v mil. Kč 13,4

Výnosová hodnota v mil. Kč 8,7

Odhadnuté hodnoty se významně liší. Věcná hodnota vyjadřuje ryze technickou stavební hmotu vyjádřenou v penězích s přičtenou tržní hodnotou pozemku. Výnosová hodnota, která se v případě komerčně využívaného majetku vždy preferuje, vyjadřuje rozhodující indikátor investorského zájmu. Velký rozdíl mezi oběma hodnotami je způsoben ještě stále podhodnoceným tržním nájemným z minulosti, které negarantuje návratnost investice. Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo dále přihlíženo ke všem kladným a záporným aspektům. Silné stránky nemovitosti - umístění BD v sídlišti na rohu ulic Nejedlého a Majerové - lokalita umístění BD v pěkném přírodním prostředí na rozhraní intravilánu obce


- 18 -

- blízkost a dostupnost centra města - výhodné dopravní napojení Města Zbirohu na dálnici D5, tedy snadná dostupnost Plzně, Prahy, Rokycan - výhodné úročení hypotéčních úvěrů v době zpracování posudku Slabé stránky nemovitosti - omezení plynoucí ze základních podmínek prodeje dle Pravidel postupu při prodeji části bytového fondu ve vlastnictví Města Zbiroh - prodej předem určenému kupci - technický, ekonomický a morální stav BD podstandardního stavu

S přihlédnutím ke všem zjištěným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, činí návrh výsledné tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí, k datu říjen 2016

8 700 000,- Kč slovy: osmmilionůsedmsettisíckorunčeských

D. ZÁVĚR Tržní hodnota nemovitých věcí sestávajících se z: -

st. 864, katastrální území Zbiroh, obec Zbiroh, okres Rokycany, jehož součástí je stavba Zbiroh, č.p. 530, bytový dům st. 865, katastrální území Zbiroh, obec Zbiroh, okres Rokycany, jehož součástí je stavba Zbiroh, č.p. 529, bytový dům

evidovaných na listu vlastnictví číslo 10001, k.ú. Zbiroh, obec Zbiroh, okres Rokycany u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, ke dni 11. 10. 2016 činí:

8 700 000,- Kč slovy: osmmilionůsedmsettisíckorunčeských Rokycany, dne 18. 11. 2016 zpracovatelka: Ing. Jaroslava Medvědová


- 19 -

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 7.11.1988 pod č.j. Spr 2164/88, Spr 355/97 a 377/2013 pro: Obor : EKONOMIKA Odvětví: CENY A ODHADY Specializace: - stroje a zařízení pro strojírenskou výrobu - podniky - oceňování nemovitostí Znalecký posudek je zhotoven ve 3 výtiscích, z toho jsou 2 předány žadateli. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 531/2016 Znaleckého deníku. V Litohlavech 18. 11. 2016 Ing. Jaroslava Medvědová

Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Ortofotomapa Lokace BD Majerové č.p. 530, 529 ve Zbirohu Letecký snímek BD Majerové 530, 529 Fotodokumentace BD č.p. 530, 529


počet stran A4 v příloze 2 1 1 1 1 1

- 20 -

Výpis z katastru nemovitostí


- 21 -


- 22 -

Katastrální mapa pozemků st. 864, st. 865


- 23 -

Ortofotomapa


- 24 -

Lokace BD Majerové čp.530 a 529


- 25 -

Letecký snímek


- 26 -

Fotodokumentace BD č.p. 530, 529

Pohled na BD od SZ

Pohled na BD od SV

Pohled na BD od JZ

Pohled na BD od JV


2016

Recommend Documents