ZNALECKÝ POSUDEK č. 03556 - 0014 / 2016 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.155 v k.ú. Miletín, obec Miletín, kraj Královéhradecký, včetně příslušenství, pozemků a trvalých porostů
Objednavatel znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washingtonova 25 110 00 Praha 1
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 20.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Telefon: 604 723 386 e-mail:
[email protected] Počet stran: 12 včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Zásadě 28.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p.155 v k.ú. Miletín, obec Miletín, kraj Královéhradecký, včetně příslušenství, pozemků a trvalých porostů.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům č.p. 155 včetně příslušenství a pozemků Arnoldova 155 507 71 Miletín Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Miletín Katastrální území: Miletín Počet obyvatel: 878 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 950,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - V ostatních případech VI O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85 0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 222,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.9.2015 za přítomnosti zástupce majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.10.2014, List vlastnictví č. 465, katastrální území Miletín, obec Miletín, okres Jičín. LV č.465
B: Pozemky st.p.č.163
výměra
220 m2
Součástí je stavba: Miletín, č.p.155, objekt bydlení Stavba stojí na pozemku p.č: St. 163 p.p.č.1282/2 výměra 29 m2
-2-
zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území
zahrada rozsáhlé chráněné území zemědělský půdní fond
- Kopie katastrální mapy - Místní šetření 23.9.2015 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb.
- Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku – Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
SJM Urban Mariusz Artur a Urbanová Pavlína, Arnoldova 155, 507 71 Miletín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Urban Mariusz Artur a Urbanová Pavlína, Arnoldova 155, 507 71 Miletín, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.465, Katastrálního úřadu pro KH, KP Jičín, pro obec Miletín, k.ú. Miletín, okr. Jičín.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Miletín v lokalitě se zástavbou rodinných domů. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace ulice Arnoldova. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č.p.155, venkovní úpravy a pozemky. Venkovní úpravy zahrnují přípojky inženýrských sítí - el.energie, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, přípojku plynu, drobné zpevněné plochy, oplocení a vrata a vrátka v oplocení.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 155 na st.p.č.163 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území - Bez dalších vlivů. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,909 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,854
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 155 na st.p.č.163 Jedná se o přízemní zděný domek se sklonitou střechou a přístavbami s pultovými střechami. Do objektu nebyl znalci umožněn přístup při místním šetření. Objekt je ve zhoršeném technickém stavu, bez vnějších omítek, okna dřevěná, střešní krytina z osinkocemetových šablon a pozinkovaného plechu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 70 let 1 526,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.N.P.: 10,23*6,11+3,17*6,02+3,45*9,33 II.N.P. - podkroví: (10,23*6,11)*0,3 Název podlaží I.N.P.: II.N.P. - podkroví:
Zastavěná plocha 113,78 m2 18,75 m2
= =
Konstrukční výška 2,62 m 2,92 m
Obestavěný prostor I.N.P.: podkroví a zastřešení:
(10,23*6,11+3,17*6,02+3,45*9,33)*(2,62) = (10,23*6,11)*3,64*0,5+(3,17*6,02+3,45*9,33) = *0,35*0,5 Obestavěný prostor - celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,16
113,78 m2 18,75 m2
ZP1 = ZP =
298,10 m3 122,73 m3 420,83 m3 113,78 m2 132,53 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III -5-
Vi typ A 0,00 0,00
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Vedlejší stavba z plechové konstrukce do zastavěné plochy 25 m. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 70 let: s = 1 - 0,005 * 70 = 0,650
II II V
0,00 0,01 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,650 = 0,608
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 526,- Kč/m3 * 0,608 = 927,81 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 420,83 m3 * 927,81 Kč/m3 * 0,940 * 0,909= 333 624,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
333 624,15 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
-6-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,909 = 0,854 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 222,Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 163
Výměra [m2] 220,00
1282/2
29,00 249,00
Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
0,854
Upr. cena [Kč/m2] 189,59
Jedn. cena [Kč/m2] 189,59
Cena [Kč] 41 709,80
189,59
5 498,11 47 207,91
m2 =
47 207,91 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty. Na pozemcích jsou okrasné keře. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty. - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
-7-
62 922,00 5,00 5,00 62 922,00 0,085 5 348,37 5 348,37 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 155 na st.p.č.163
333 624,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
333 624,20 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
47 207,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
47 207,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty.
5 348,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
5 348,40 Kč 386 180,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
386 180,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
386 180,- Kč
slovy: Třistaosmdesátšesttisícjednostoosmdesát Kč Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od 1.1.2009 mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu IT, - indexu polohy IP a - indexu konstrukce a vybavení IV Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná -8-
především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb. k datu ocenění je: Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
386 180,- Kč
slovy: Třistaosmdesátšesttisícjednostoosmdesát Kč
Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Rodinný dům Miletín......................................................................249 000,- Kč Rodinný dům Miletín, Palackého....................................................260 000,- Kč Rodinný dům Miletín......................................................................699 000,- Kč Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,95. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: Rodinný dům Miletín.....................................249 000,- Kč *0,95 = 236 550,- Kč Rodinný dům Miletín, Palackého...................260 000,- Kč *0,95 = 247 000,- Kč Rodinný dům Miletín.................................... 699 000,- Kč *0,95 = 664 050,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou............................ 382 530,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 345/2015 Sb.
-9-
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 01.2016. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - rodinné a rekreační domy, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou.
Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle srovnávací metody.
Obvyklá cena: 382 500,- Kč slovy: Třistaosmdesátdvatisícepětset Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou !
V Zásadě 28.1.2016
Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.1.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03556 - 0014 / 2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 201601013.
- 10 -
- 11 -
- 12 -
