2016

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1171/121/2016 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, BJ č.435/8 v BD čp. 435 na pozemku p.č. 780, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 567/17795, vše v k.ú. Vršovice, obci Praha, zapsané na LV č. 13115, 9460, vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Vršovice Adresa nemovité věci: Na Míčánkách 435, 110 00 Praha OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exekutorský úřad Praha 9, Pan Mgr. Ondřej Svoboda Beranových 130, 19900 Praha 18

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Michal Danielis Pražská 88, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420 777 300 093

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

Odhad obvyklé ceny k exekučnímu řízení č.j. 184 EX 9923/15-39 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 18 stran

V Trutnově, dne 5.8.2016

2 720 000 Kč 2.8.2016

Stav ke dni : Počet příloh: 7

Ing. Michal Danielis

2.8.2016 Počet vyhotovení: 1

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody porovnávací (k jejímu zjištění bude použito rovněž komparace metody nákladové a srovnávací. Výnosová metoda použita nebude, protože oceňovaný majetek je užíván vlastníkem, není tedy generován výnos odpovídající místně obvyklému nájemnému). Tento znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení nákladu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

-2-

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití: Nejvyšší a nejlepší vyžití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku, budovy a bytu, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt ve stavbě pro bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro zjištění obvyklé ceny bude použita metoda porovnávací.

-3-

Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 13115, 9460 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 2.8.2016. Povinná Dusiová Brigita byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka byla dne 22.7.2016 vhozena do schránky. Vlastník byl řádně obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl řádnou součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zaměřením stavby „z venku”, informací ze stavebního úřadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 184 EX 9923/15-39 9. Povodňová zpráva z www.cap.cz 10. Prohlášení vlastníka - část týkající se oceňované jednotky Místopis Praha je hlavní a současně největší město České republiky a 15. největší město Evropské unie. Leží mírně na sever od středu Čech na řece Vltavě, uvnitř Středočeského kraje, jehož je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Je sídlem velké části státních institucí a množství dalších organizací a firem. Sídlí zde prezident republiky, parlament, vláda, ústřední státní orgány a jeden ze dvou vrchních soudů. Mimoto je Praha sídlem řady dalších úřadů, jak ústředních, tak i územních samosprávných celků; sídlí zde též ústředí většiny politických stran a centrály téměř všech církví, náboženských a dalších sdružení s celorepublikovou působností registrovaných v ČR. Vršovice jsou pražská čtvrť a katastrální území na jihovýchodě širšího centra, součást městské části i městského obvodu Praha 10. Sousedí se Strašnicemi, Vinohrady, Nuslemi a Michlí. Od roku 1885 byly městečkem, v letech 1902–1921 městem. Vršovice jsou sídlem dvou známých fotbalových klubů SK Slavia Praha a Bohemians 1905. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - bytové domy zděné

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Nemovitosti se nachází v širším centru města, v okolní zástavbě obdobných zděných BD, v blízkosti obvodního soudu, MŠ, ZŠ, ministerstva životního prostředí, dětského hřiště a autobusové zastávky. Nemovitosti jsou situovány ve vzdálenosti cca. 3,5 km od centra města a jeho komplexní občanské vybavenosti, v dochozí vzdálenosti dále od pošty, PČR, obchodního centra Eden. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Na Míčánkách, přístupná z veřejně zpevněné komunikace na pozemcích p.č. 2467 a 2468 ve vlastnictví města. Dopravní obslužnost je v rámci města hodnocena jako velmi dobrá, ve vzdálenosti do cca 500 m se nachází stanice BUS č.101, 124, 135 a 139, TRAM 24. Území je plně zainvestované, budova je napojena na veškeré IS (VV, NN, VK a plyn). -4-

Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožněn přístup do bytové jednotky nelze provést podrobnější popis stavu a vnitřního vybavení. Lze předpokládat, že bytová jednotka je běžně užívána v souladu s její kolaudací a opotřebení není nad rámec standardního užívání a stáří jednotky. Výrazné rekonstrukce jednotky nejsou zjištěny. Všechny jednotky jsou napojeny na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro a plyn. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Vlastnické právo Dusiová Brigita, Na Míčánkách 435/1, Vršovice, 10100 Praha 10 Způsob ochrany nemovitosti památkově chráněné území Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Dusiová Brigita Zákaz zcizení a zatížení Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Objekt je dotčen změnou právního vztahu: V-52091/2016, - zástavní právo Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 05.08.2016 11:00:00.

Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že byt užívá povinná.

-5-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním BD byly porovnány stavební pozemky a pozemky ve FC nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden m2 pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikosti pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Bylo zjištěno, že v tržní hodnota stavebních pozemků se pohybuje v intervalu od 8 000-10 000,Kč/m2, v tomto případě jednotková cena za m2 plochy pozemku je stanovena ve výši 8770,- Kč/m2. Předmětem ocenění je pozemek p.č. 780 o výměře 488 m2, který je rovinatý, zastavěný vlastní stavbou BD č.p. 435. Pozemek je kompletně zainvestován sítěmi (VV, NN, VK a plyn). Užívání v souladu s právním stavem, město má platnou cenovou mapu. Pozemky se stavbou BD tvoří funkční celek, tzn. že pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu §9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako funkční celek. Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa

Parcelní číslo 780

Výměra [m2] 488,00

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 488,00 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena

Jedn. cena [Kč/m2] 8 870,00

Cena [Kč] 4 328 560,-

= *

4 328 560,4 328 560,- Kč 567 / 17 795

=

-6-

137 920,40 Kč

Výpočet věcné hodnoty stavby BJ č. 435/8 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka č. 435/8 o velikosti 2+1, situovaná ve 3.NP řadového rohového BD, s jednou sekci a čp., s výtahem. V sekci s oceňovaným bytem je celkem 26 bytů a společné prostory, v přízemí obchodní prostory, v suterénu sklepy. Vzhledem k neumožnění prohlídky se byt přepokládá se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením. Parkování je negarantované, možné na nedostatku parkovacích míst v docházkové vzdálenosti. Součástmi bytu dle části prohlášení vlastníka jsou: K vlastnictví jednotky patří podlahová krytina, stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné vodorovné konstrukce, nenosné svislé konstrukce, bytové jádro, vstupní a vnitřní dveře včetně zárubní a okna včetně okenních rámů příslušející k jednotce. Součástí bytu dále jsou vnitřní instalace, vnitřní rozvody vody, plynu, odvody odpadních vod a vnitřní rozvody tepla a teplé užitkové vody kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů, vnitřní rozvody společné televizní a rozhlasové antény. Příslušenstvím bytu spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 435 a pozemku p.č. 780 o velikosti 567/17795. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, elektřiny, plynu, vody, společná televizní anténa, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, společné technické zařízení, požární hydranty a rozvody požární vody, výtah a výtahová šachta. St. tech. stav: Budova je zděná, se 5 nadzemními podlažími, stavebně upraveným podkrovím a suterénem. Budova byla kolaudována v r. 1900 jako obytný dům s nebytovými prostorami v přízemí(kavárna, nyní prodejna) a ubytovací hotelovou částí a byty, nyní jen byty. Stavba je zděná, na betonových základech, vnější omítky jsou vápenné dvouvrstvé, vnitřní omítky štukové, schody kamenné, střecha je sedlová s krytinou z pálených tašek. V BD provedena částečná revitalizace - nový výtah. BJ se předpokládá v původním udržovaném stavu, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením.

-7-

Výpočet podlahových ploch jednotky Název

Typ výměry

Podlahová plocha kuchyně Obytné prostory 15,00 m2 pokoj Obytné prostory 15,00 m2 pokoj Obytné prostory 15,00 m2 předsíň Obytné prostory 7,00 m2 koupelna Obytné prostory 2,80 m2 WC Obytné prostory 1,10 m2 komora Obytné prostory 0,80 m2 Celková podlahová plocha 56,70 m2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

Současný stav 56,70 24 500 1 389 150 100,00 116 60 54,70 629 280

-8-

Koeficient Užitná plocha 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

15,00 m2 15,00 m2 15,00 m2 7,00 m2 2,80 m2 1,10 m2 0,80 m2 56,70 m2 Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Praha, Vršovice BJ v předpokládaném původním udržovaném stavu Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Částečně 56,70 m2 3. NP 2+1 revitalizovaný zděný BD

Celková cena 2 721 600 Kč

Jednotková cena 48 766 Kč/m2

Popis oceňované nemovité věci Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti –

BJ o velikosti 2+1, v původním udržovaném stavu, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v BD po částečné revitalizaci, situovaném s velmi dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností a obslužností.

-9-

Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+1 Byt 2+1, OV, 42,5 m2, cihla, Praha 10 – Vršovice, ul. Sevastopolská, 2. nadzemní podlaží domu bez výtahu. Byt v původním stavu vhodný k modernizaci. Okna dřevěná špaletová, na podlahách PVC položené na dřevěné podlaze, vytápění lokální plynové WAW, v jednom pokoji plynový sporák a umyvadlo s malým průtokovým ohřívačem vody, WC je umístěno mimo byt (naproti bytu se vstupem ze společné chodby). Parkování v přilehlých ulicích. Vyhledávaná klidná lokalita na rozhraní katastrálních území Vinohrad a Vršovic, okolní zástavbu tvoří činžovní domy ze začátku minulého století. Lokalita: Sevastopolská, Praha 10 - Vršovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: www.sreality.cz

Typ stavby

Užitná plocha 43,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Celková cena

Jednotková cena

2 700 000 Kč

62 791 Kč/m2 0,80 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,84

Upravená j. cena Kč/m2 52 744

Název: BJ 2+1 byt 2+1 o CP 65 m2 ve 2 podlaží z 5 ve vyhledávané části Vršovic. Byt po částečné modernizaci, špaletová okna, nová koupelna. V bytě 2 samostatné WC, 2 vchody. Celková cena:3 890 000 Kč za nemovitost, ID zakázky:534113 Stavba:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:2. podlaží z celkem 6 včetně 1 podzemního Užitná plocha:65 m2 Lokalita: Minská, Praha Vršovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby

Užitná plocha 65,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu

Celková cena

Jednotková cena

3 890 000 Kč

59 846 Kč/m2 0,80 1,00

- 10 -

K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

1,00 0,97 0,95 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,74


Název: BJ 2+1 byt 2+1, 66 m2, OV, cihla, Praha 10 – Vršovice, ulice Jerevanská, 4. patro pětipatrového domu s výtahem. V bytě modernizace - nové stoupací rozvody, nová kouplena s vanou a otopným žebříkem, závěsné WC, nová kuchyňská linka. Na podlahách parkety, plovoucí laminátové podlahy a dlažba. Okna jsou plastová. Součástí bytu je balkon. Celý byt orientovaný na západní stranu. K bytu náleží rovněž sklepní kóje. Budova v dobrém udržovaném stavu, nová elektroinstalace, rozvody plynu a stoupací rozvody, v plánu nový výtah. Celková cena:4 100 000 Kč za nemovitost,ID zakázky:PB41131 Stavba:Cihlová Stav objektu:Po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:5. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:66 m2 Lokalita: Jerevanská, Praha, Vršovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

4 100 000 Kč


- 11 -


Název: BJ 2+1 Byt s výhledem do vilové čtvrti se nachází v cihlovém domě v lokalitě Vršovic. Je v původním, ale udržovaném stavu. V koupelně je vana a toaleta. K bytu náleží balkon a sklep. Jsou zde plastová okna, bezpečnostní protipožární vstupní dveře, podlahy - parkety, koberec, dlažba, topení - ÚT plynové, je zde zavedena kabel. TV – UPC. Celková cena:3 500 000 Kč za nemovitost, ID zakázky:030801 Stavba:Cihlová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:5. podlaží Užitná plocha:44 m2 Lokalita: Ruská, Vršovice Podlaží: Dispozice: Zdroj: Neuvedeno

Typ stavby


Celková cena

Jednotková cena

3 500 000 Kč



Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Upravené nabídkové ceny a realizované ceny se pohybují v intervalu od 40 000 - 55 000 ,- Kč/m2 započitatelné plochy. Hodnotu stanovuji při střední úrovni ve výši 48 000 ,-Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 42 491 Kč/m2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 48 766 Kč/m2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 55 709 Kč/m2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 48 000 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 56,70 m2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 2 721 600 Kč Popis: BJ v předpokládaném původním udržovaném stavu

- 12 -

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

2 721 600 Kč 767 205 Kč 137 920 Kč

Obvyklá cena 2 720 000 Kč slovy: Dvamilionysedmsetdvacettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním, ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. - BJ o velikosti 2+1 ve 3NP, v předpokládaném původním stavu (se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením), ve zděném BD po částečné revitalizaci (nový výtah), situovaném v širším centru města, v blízkosti občanské vybavenosti, s velmi dobrou dopravní dostupností a obslužností. V dané lokalitě je poptávka výrazně vyšší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota

2 721 600,- Kč

Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 13115, 9460, zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 2 720 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - spoluvlastnický podíl na společných částech domu čp. 435 a pozemku p.č. 780 o velikosti 567/17795 - zahrnuto v ceně 0,3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěno 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-

- 13 -

Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím porovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: BJ č.435/8 v BD čp. 435 na pozemku p.č. 780, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 567/17795, vše v k.ú. Vršovice, obci Praha, zapsané na LV č. 13115, 9460, vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, KP Praha; se zohledněním práv a závad:

ve výši 2 720 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).

V Trutnově 5.8.2016 Ing. Michal Danielis Pražská 88 541 01 Trutnov telefon: +420 777 300 093 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1171/121/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 121.

- 14 -

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Cenová mapa pozemků Cenové údaje Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz

- 15 -

počet stran A4 příloze 2 1 1 1 1 1 0 0

Snímek katastrální mapy

- 16 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 17 -

Mapa oblasti

- 18 -

2016

Recommend Documents