-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 3035-347/2016 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 84/8, umístěné v objektu pro rodinnou rekreaci č.p. 84, na pozemku parc.č. st. 717 a spoluvlastnického podílu ve výši 790/10011 na společných částech objektu č.p. 84 na pozemku parc.č. st. 717 a pozemku parc.č. st. 717, katastrální území Staré Hamry 1, obec Staré Hamry, okres Frýdek-Místek (LV 670)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00054/16
Podle stavu ke dni 14. 6. 2016 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 20 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 15. 6. 2016
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka č. 84/8 Staré Hamry č.p. 84, 739 15 Staré Hamry Frýdek-Místek Staré Hamry Staré Hamry 1
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 14. 6. 2016 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 670 a LV č. 638 pro k.ú. Staré Hamry 1 ze dne 3.5. 2016. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00054/16-019 o ustanovení znalce ze dne 5.5.2016. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 670 zapsán: VIP Factoring, s.r.o., třída Kpt. Jaroše 1844/28, Černá Pole, 60200 Brno Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy Zahájení exekuce - VIP Factoring, s.r.o. Zástavní právo smluvní blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Frýdek-Místek, v horském středisku Bílý Kříž, na pomezí Moravy a Slovenska nad obcí Staré Hamry-Bílá. Vzdálenost k zastávce bus „Hotel Visalaje“ je cca 2 km. Okolní zástavbu tvoří objekty k rekreaci a občanské vybavenosti (horské chaty). Přístup k objektu je přes pozemek parc.č. 3039 (ve vlastnictví Obce Staré Hamry). V okolí nemovité věci je k dispozici pouze omezená občanská vybavenost (restaurační zařízení). Ve Starých Hamrech je k dispozici základní občanská vybavenost (centrum Starých Hamer je vzdáleno cca 12 km). Kompletní občanská vybavenost je k dispozici ve Frýdlantu nad Ostravicí, který je ve vzdálenosti cca 28 km od nemovitosti. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 84/8, umístěnou v objektu pro rodinnou rekreaci č.p. 84, na pozemku parc.č. st. 717 a spoluvlastnickým podílem ve výši 790/10011 na společných částech objektu č.p. 84 na pozemku parc.č. st. 717 a pozemku parc.č. st. 717, včetně součástí a příslušenství Pozitiva oceňované nemovité věci: - vyhledávaná lokalita k rodinné rekreaci a turistice - možnost pronájmu jednotky Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka - omezená občanská vybavenost v okolí a mimo dosah MHD 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Půdorys bytové jednotky - Půdorys odkládacího prostoru - Výpisy z KN LV č. 670 a LV č. 638
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č. 84/8 Oceňovaná jednotka se nachází ve 4.NP objektu pro rodinnou rekreaci bez výtahu. Objekt je celkově podsklepený se dvěma podzemními podlažími, čtyřpodlažní, se čtyřmi samostatnými vstupy, s polovalbovou střechou. Budova je připojena samostatnou elektro-přípojkou na veřejnou síť nízkého napětí a vodovodní přípojkou na neveřejný vodovod. Ohřev teplé vody je prováděn pomocí samostatných průtokových ohřívačů, umístěných v každé jednotce. Vytápění je provedeno elektrickými přímotopy. Společné části domu tvoří základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, venkovní fasáda, omítky, zábradlí, střecha, okapy a svody, klempířské prvky, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchod, zádveří, společné chodby, schodiště, schodišťové prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, odkládací prostor A.03 v 1.NP (viz příloha č. 5), schodišťový automat, bytové rozvaděče, schodišťová a chodbová osvětlovací tělesa, schodišťové a chodbové vypínače, zvonkový panel, rozvody kanalizace, elektřiny, společná televizní anténa, rozvody telekomunikací včetně stoupacího potrubí a vedení k vodoměrům a elektroměrům, kromě vnitřní instalace, která je součástí jednotky, přípojky vody, elektro a kanalizace, komíny, hromosvody vč. vedení. Původní objekt horského hotelu Sulov byl před cca 10 lety rekonstruován do dnešní podoby a v roce 2007 byl rozdělen prohlášením vlastníka na dům s byty a nebytovými prostory. Technický stav je dobrý.
-5-
Jednotka je o složení hala (12,1 m2), koupelna s WC (9,50 m2), ložnice (15,3 m2), pokoj (18,4 m2) a obytná kuchyně (23,7 m2), tj. celkem 79 m2 (viz příloha č. 4). Součástí každé jednotky jsou veškeré její vnitřní instalace potrubí, rozvody vody, elektrické rozvody od spínacích hodin po k nim pevně instalací připojené předměty, vypínače, zásuvky a zvonky u jednotky. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, parkety, dlažba, nenosné příčky, vstupní dveře do jednotky včetně zárubní, vnitřní dveře, okna nacházející se v jednotce. K vlastnictví bytové jednotky 84/8 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 790/10011 na společných částech domu č.p. 84 na pozemku parc.č. st. 717 a pozemku parc.č. st. 717, v k.ú. Staré Hamry 1, obci Staré Hamry, okresu Frýdek-Místek.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě omezeně obchoduje s bytovými jednotkami (apartmány). Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 500 tis. až 2 500 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: objektivizační koeficient (příslušenství korekce korekce výsledná redukovaná korekce - parkovací stavu stavu cena za cena za m2 lokality místo, výtah, bytu domu m2 podlaží, vybavení, apod.)
srovnávané byty
lokalita
korekce ceny za cena pramen, nabídková korekce nabídky a poptávky
byt č.1
Staré Hamry
1 890 000
0,85
35
45 900
1,00
1,00
1,00
0,85
39 015
byt č.2
Staré Hamry
1 690 000
0,85
45
31 922
1,00
1,00
1,00
0,90
28 730
byt č.3
Staré Hamry
2 400 000
0,85
72
28 333
1,00
1,00
1,00
0,80
22 667
byt č.4
Čeladná
2 300 000
0,85
60
32 583
1,00
0,90
0,85
0,90
22 434
byt č.5
Čeladná
2 400 000
0,85
56
36 429
1,00
0,90
0,85
0,85
23 688
výměra užitné plochy bytu v m2
průměrná indexovaná hodnota průměrná Výměra indexovaná bytu v m2 hodnota 79
27 307
cena bytu zjištěná srovnáváním 2 157 221
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno):
2 157 221,- Kč 2 157 000,- Kč
27 307
-6Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 157 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č. 84/8, tak i podíl na společných částech domu č.p. 84 na pozemku parc.č. st. 717 a pozemku parc.č. st. 717.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 84/8, umístěné v objektu pro rodinnou rekreaci č.p. 84, na pozemku parc.č. st. 717 a spoluvlastnického podílu ve výši 790/10011 na společných částech objektu č.p. 84 na pozemku parc.č. st. 717 a pozemku parc.č. st. 717, katastrální území Staré Hamry 1, obec Staré Hamry, okres Frýdek-Místek (LV 670), je stanovena ke dni 13.6. 2016. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 2 157 000,- Kč.
-7-
C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci - bytové jednotky č. 84/8, umístěné v objektu pro rodinnou rekreaci č.p. 84, na pozemku parc.č. st. 717 a spoluvlastnického podílu ve výši 790/10011 na společných částech objektu č.p. 84 na pozemku parc.č. st. 717 a pozemku parc.č. st. 717, katastrální území Staré Hamry 1, obec Staré Hamry, okres Frýdek-Místek (LV 670) činí
Slovy: dva-miliony-jedno-sto-padesát-sedm-tisíc-korun-českých
2 157 000,- Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 15. 6. 2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3035-347/2016 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Půdorys bytové jednotky č. 84/8 Příloha č. 5: Půdorys odkládacího prostoru Příloha č. 4: Výpisy z katastru nemovitostí
-9Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Objekt pro rodinnou rekreaci č.p. 84
Objekt pro rodinnou rekreaci č.p. 84
Objekt pro rodinnou rekreaci č.p. 84
Objekt pro rodinnou rekreaci č.p. 84
- 10 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 11 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 1+1, Staré Hamry, okr. Frýdek-Místek Cena: 1 890 000,- Kč Užitná plocha: 35 m2 Apartmán 1+1 o ploše 35 m2 + 5 m2 sklepních prostor, v horském středisku Bílý Kříž, které se nachází v malebném prostředí na pomezí Moravy a Slovenska nad obcí Staré Hamry - Bílá. V zimě je toto místo vhodné především k využití běžkařských tras v okolí nebo pro sjezdové lyžování v lyžařském středisku Bílá. Apartmán vč.vybavení.
Nemovitá věc č. 2 Byt 2+kk, Staré Hamrý, okr. Frýdek-Místek Cena: 1 690 000,- Kč Užitná plocha: 45 m2 Apartmán 2+kk o ploše 45 m2. Ubytování ve známém beskydském horském středisku Bílý Kříž - Sulov, které se nachází v malebném prostředí na pomezí Moravy a Slovenska nad obcí Staré Hamry-Bílá v nadmořské výšce 943 m n.m. V zimě je toto místo vhodné především k využití běžkařských tras v okolí nebo pro sjezdové lyžování v lyžařském středisku Bílá, vzdáleném 10 km. Apartmán vč.vybavení
Nemovitá věc č. 3 Byt 2+kk Staré Hamry, okr. Frýdek - Místek Cena: 2 400 000,- Kč Užitná plocha: 72 m2 Luxusní apartmánový byt v osobním vlastnictví 2+KK na lukrativním místě v chráněné krajinné oblasti Staré Hamry. Apartmánový dům prošel v roce 2008 kompletní rekonstrukcí. Byt je o velikosti 72m2. V koupelně se nachází rohová masážní vana moderně obložená keramickými obklady a dlažbou. Obývací pokoj je propojen s jídelnou a kuchyní, ve které se nachází na míru vyrobená kuchyňská linka se spotřebiči. Pokoj je vybaven vestavěnou skříní. Byt se prodává s kompletním vybavením. Ohřev vody je řešen dvěma bojlery a vytápění je řešeno lokálním elektrickým topením. K bytu náleží jedno parkovací místo před domem. Dojezd je po obecní celoročně udržované cestě.
- 12 Nemovitá věc č. 4 Byt 2+kk Čeladná, okr. Frýdek - Místek Cena: 2 300 000,- Kč Užitná plocha: 60 m2 Bytová jednotka 2+kk o velikosti 60 m2, který se nachází přímo v podhůří Moravskoslezských Beskyd v centru obce Čeladná v těsné blízkosti golfových resortů Čeladná, Ostravice a Beskydského rehabilitačního centra. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost, bezproblémové dopravní spojení. Byt je ve velmi dobrém stavu, pro parkování vozidel jsou k dispozici přilehlá parkovací místa.
Nemovitá věc č. 5 Byt 2+kk Čeladná, okr. Frýdek - Místek Cena: 2 400 000,- Kč Užitná plocha: 56 m2 Nadstandardní apartmán 2+kk v příjemném a klidném prostředí v obci Čeladná. Apartmán se nachází ve 2.NP čtyřpatrové novostavby domu s výtahem, prostorným balkonem a parkovacím stáním. V koupelně se nachází sprchový kout, umyvadlo a WC.
