ZNALECKÝ POSUDEK č. 5047-415/2016 O ceně pozemku p.č.st.1063, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 504 m2, jehož součástí je rodinný dům v Pardubicích, Školní 823, vč. příslušenství a pozemku p.č.1023, zahrada, o velikosti 495 m2, vše zapsáno na LV č.3995 pro k.ú.Svítkov
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny k č.j.185 EX 194/14
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 12.12.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected] Počet stran: 25 včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 12.12.2016
A. NÁLEZ
1. Znalecký úkol stanovení obvyklé pozemku p.č.st.1063, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 504 m2, jehož součástí je rodinný dům v Pardubicích, Školní 823, vč. příslušenství a pozemku p.č.1023, zahrada, o velikosti 495 m2, vše zapsáno na LV č.3995 pro k.ú.Svítkov
2. Základní informace
Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům Školní 823 530 02 Pardubice Pardubický Pardubice Pardubice Svítkov 89 693
Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 400,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.12.2016 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3995 pro k.ú.Svítkov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje
Vlastník stavby:
KC GROUP s.r.o., Na kovárně 95/6, 644 00 Brno, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
KC GROUP s.r.o., Na kovárně 95/6, 644 00 Brno, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti
6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny
7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Vytápění je zřejmě ústřední s plynovým kotlem. Objekt je pravděpodobně napojen na kompletní infrastrukturu. Stáří domu odhaduji na 40 roků stav je průměrný. Na pozemcích se dále nacházejí porosty, venkovní úpravy a vedlejší stavby.
8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné -3-
nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:
Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.
Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v -4-
nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.
9. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky s rodinným domem 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Pozemky s rodinným domem
1.1. pozemky
Ocenění
Index trhu s nemovitostmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 0,970
i=1
-6-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
Index polohy pozemku
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,00 0,04 -0,05 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=2
Výpočet indexu cenového porovnání
Index omezujících vlivů pozemku
Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
-7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,000 = 0,970
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků
Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 400,-
Zatřídění
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st.1063 1023
Index
Koef.
0,970
Upr. cena [Kč/m2] 1 358,00
Výměra [m2] 504,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 358,00
Cena [Kč] 684 432,-
495,00 999,00
1 358,00
672 210,1 356 642,-
Ocenění staveb na pozemcích
1.2. Rodinný dům
Zatřídění pro potřeby ocenění
Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubice 40 let 2 979,- Kč/m3
-8-
Zastavěné plochy a výšky podlaží
1.PP: 1.NP: Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= = Zastavěná plocha 144,71 m2 144,71 m2
144,71 m2 144,71 m2
Konstrukční výška 2,20 m 2,80 m
Obestavěný prostor
obestavěný prostor: 144,71*5,4 Obestavěný prostor - celkem:
= =
781,43 m3 781,43 m3
Podlažnost:
Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
144,71 m2 289,42 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení
Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení -9-
č. III III III II II V
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I III
0,00 0,00 0,00 0,00
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800
III
0,05
III III II
0,01 0,00 1,00
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
Pi 1,00
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,800 = 0,920
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku
- 10 -
0,04 -0,05 0,00 0,00
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=2
Ocenění
Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 979,- Kč/m3 * 0,920 = 2 740,68 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 781,43 m3 * 2 740,68 Kč/m3 * 0,970 * 1,000= 2 077 400,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
2 077 400,09 Kč
Cena staveb celkem
=
2 077 400,09 Kč
Pozemky - celkem
+
1 356 642,- Kč
Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena
=
3 434 042,09 Kč
- 11 -
C. REKAPITULACE 1. Pozemky s rodinným domem
3 434 042,10 Kč
1.1. Oceňované pozemky
1 356 642,- Kč
1.2. Rodinný dům
2 077 400,10 Kč = 3 434 042,10 Kč
Výsledná cena - celkem:
3 434 042,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionyčtyřistatřicetčtyřitisícčtyřicet Kč
- 12 -
3 434 040,- Kč
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:
Zástavní práva soudcovská a exekutorská, Nařízení exekuce, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, zapsané na přiloženém lV č.3995. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
- 13 -
Prodej pěkného prostorného RD o PP 230 m2 a CP 866 m2 se dvěma byty 160 m2 a 70 m2 se samostatnými vchody, Hradčanská, Pardubice - Svítkov. Byt 160 m2 po zdařilé celkové rekonstrukci: 1. NP - 35 m2 - zádveří se vstupem na WC, prostorná kuchyně s jídelnou, 2. NP - 92 m2 - hala s teplovzdušnou krbovou vložkou s termostatem, vstup na terasu, 2 prostorné slunné pokoje, nová koupelna, 3. NP - 17 m2 - obytná plocha využívaná jako ložnice. Byt 70 m2: před rekonstrukcí - chodba, kuchyně, koupelna, samostatné WC, 2 pokoje. Částečně podsklepeno. Dům je zateplen s novými okny a střechou Bramac. Velká půda s možností rozšíření obytné plochy. K domu patří udržovaná zahrada 494 m2 se starším zahradním domkem. Vjezd na pozemek automaticky ovládanou bránou. Požadovaná cena 4 600 000 Kč za nemovitost, včetně provize.
- 14 -
patrový rodinný dům se střechou s valbovou vazbou, v klidné a oblíbené části města, ve Svítkově. Dům je udržovaný a větší část je po rekonstrukci: plastová okna, zateplení, nová fasáda. V domě jsou 3 bytové jednotky. V přední části přízemí byt 3+1, v zadní části byt 1+1 a v prvním patře byt 2+1. Byty jsou samostatné a mají k dispozici vlastní sociální zařízení. K hornímu bytu patří zasklená lodžie používaná jako zimní zahrada, spíž a půda využívaná jako úložný prostor. Na dům navazuje příjemná, částečně zasklená terasa. Jsou zde dvě garáže, jedna přístupná z dolních bytů a druhá spolu s dílnou navazuje na terasu. K dispozici jsou také dva sklepy. V zadní části pozemku je zahrada s prostorným skleníkem a studní. Vytápění a ohřev vody zajišťují dva nezávislé plynové kotle, k ohřevu vody jsou využívány také sluneční kolektory. Dům je napojen na přípojku městské vody. V okolí je kompletní občanská vybavenost (lékárna, zdravotní středisko, sportovní centrum, vlakové nádraží, samoobsluha, zastávky MHD, škola a školka). V současnosti majitel byty 3+1 a 1+1 pronajímá. Nabízí se také možnost nemovitost zakoupit jako investici. Požadovaná cena 3 380 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu.
- 15 -
rodinný dům o dispozici 2+1 ve Svítkově Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 v žádané lokalitě Pardubic,Svítkov,s celkovou plochou 417 m2. Zahrada je 148 m2. Dům je určen k rekonstrukci. Dispozice : veranda,vstupní chodba,kuchyň,obývací pokoj,ložnice,samostatné WC a koupelna,technická místnost. Ohřev vody je zajištěn elektrickým bojlerem,topení je plynové (plynový kotel ). V místě se nachází veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 2 250 000 Kč za nemovitost.
- 16 -
samostatně stojící RD o dvou bytových jednotkách 4+1 se samostatným vchodem, Srnojedská, Pardubice - Svítkov. Dispozice rodinného domu: 2x BJ 4+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží:1NP 1 BJ Chodba, Kuchyně, Koupelna, WC, Ložnice, Pokoj 1, Pokoj 2, Pokoj 3. 2NP 2 BJ Šatna, Chodba, Koupelna, WC, Kuchyně, Ložnice, Pokoj 1, Pokoj 2, Pokoj 3. Dům je podsklepen. U 1.NP je započatá přístavba obytného prostoru, kde má být nová kuchyně a obývací pokoj.Okna v domě jsou plastová s dvojsklem a venkovními žaluziemi. Okna obytných místností jsou orientována na všechny světové strany. Koupelna v 1NP je vybavena vanou, koupelna ve 2NP je vybavena sprchovým koutem a rohovou vanou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou plastové. Vybavení domu: vestavěné skříně v části obytných prostor, běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do kanalizace, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťují kombinované plynové kotle pro každou BJ zvlášť, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. - 17 -
Ohřev vody zajišťují v domě plynové kombinované kotle pro každou BJ zvlášť. V obytných místnostech tvoří podlahu PVC, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech tvoří podlahu PVC. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin, malé zahradní jezírko a stavba trojgaráže s pergolou. Požadovaná cena 4 620 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.600.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.600.000,- Kč. Slovy: Třimilionyšestsettisíc Kč
V Tršicích 12.12.2016
Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.6.3.
- 18 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5047-415/2016 znaleckého deníku.
- 19 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 9 1 1 3
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3995 Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Mapa oblasti
- 20 -
Kopie katastrální mapy
- 21 -
Fotodokumentace
- 22 -
Mapa oblasti
- 23 -
- 24 -
- 25 -
