2016

Znalecký posudek č. 6852 – 297 /2016 Rodinný dům č.p. 197 na pozemku p.č. st. 245 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 245, 5218 a 5219 v k.ú. Němčičky u Hustopečí, v obci Němčičky, v okrese Břeclav.

Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 5 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.

V Uherském Hradišti dne 5.12.2016

1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 197 na pozemku p.č. st. 245 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 245, 5218 a 5219 v k.ú. Němčičky u Hustopečí, v obci Němčičky, v okrese Břeclav.

1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 23.11.2016.

1.3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN, List vlastnický č. 75 pro k.ú. Němčičky u Hustopečí, ze dne 24.10.2016 Mapy KN (zdroj ČUZK - nahlížení do KN) Informace získané při místním šetření dne 23.11.2016 Vlastní databáze prodejů nemovitostí Informace z realitní inzerce

1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 23.11.2016, za přítomnosti paní Hany Valkovičové a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.

1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou.

1.6. Základ hodnoty Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): …. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 75 pro k.ú. Němčičky u Hustopečí Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):

703061 Němčičky u Hustopečí 584703 Němčičky 661 01.01.2015 CZ0644 Břeclav Jihomoravský kraj (Jihovýchod)

p.č. st. 245, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 528 m2, součástí je stavba Němčičky, č.p. 197, bydlení p.č. 5218, vedená v KN jako trvalý travní porost o výměře 493 m2 p.č. 5219, vedená v KN jako trvalý travní porost o výměře 1 979 m2

Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 75 pro k.ú. Němčičky u Hustopečí, je vlastníkem předmětného majetku: Valkovičová Hana, č.p. 167, 691 07 Němčičky

2.2. Váznoucí závazky a rizika Na LV č. 75 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva smluvní, zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji, rozhodnutí o úpadku, nařízení exekuce.

2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad.

3

2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci

Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství

Obec Němčičky, nachází se 26 km severně od města Břeclav a 7 km jihovýchodně od města Hustopeče Oceňovaný dům je situován cca 600 m jihozápadním směrem od centra obce, na okraji rezidenční zástavby, jako řadový krajní, u místní komunikace 10 min. pěší chůze Rodinné domy a zahrady Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup je po veřejné komunikaci na p.č. 3304/1 ve vlastnictví Obce Němčičky Vyjma plynové přípojky jsou do domu připojeny veřejná kanalizace, elektrická energie a vodovod Zastávka autobusu vzdálená 350 m od domu V obci Němčičky je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, sportovní areál, Obecní úřad, pošta, ordinace praktického lékaře, prodejna smíšeného zboží, kulturní zařízení, kostel a obecní úřad Na zpevněné ploše před vjezdem do dvora, nebo v průjezdu Nebyly zjištěny Průměrná Rodinný dům je užíván k trvalému bydlení vlastníka, má jednobytovou dispozici 2+1, není pronajímán Příslušenství RD tvoří přípojka vody, elektro, kanalizace a plynu, zpevněné plochy betonové ve dvoře a chodník, oplocení dvora, hospodářská budova ve dvoře.

2.4.1. Rodinný dům č.p. 197 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace

Kamenné, izolace nefunkční Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m, z nepáleného zdiva Dřevěné se záklopem, omítnuté Sedlová a pultová trámová Betonové tašky Plechové, lokálně chybí Vápenné štukové Vápenopískové, lokální opad omítek Chybí Pouze obklad vany Chybí Dřevěné plné lakované a náplňové, vrata svlaková Dřevěná kastlová Dřevěné palubky, dlažby, PVC na betonu Lokální elektro a na tuhá paliva 220 V 4

Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky

Z roku Současný a minulý způsob využití

Chybí Rozvod T+S vody, plastové potrubí Elektrický bojler Chybí Napojena na veřejný řád Sporák na propan-butan, kuchyňská linka, dřez Vana, umývadlo, WC Splachovací Satelitní anténa, TV anténa Neprovedeny V roce 2007 byly provedeny částečně nové rozvody elektro a vody, WC, krbová kamna a instalován nový el. bojler Z veřejné místní komunikace 2+1, viz níže uvedená tabulka Zanedbaná Poškození fasádních omítek a částečná absence vnitřních omítek, poškození klempířských konstrukcí, podstandardní vybavení kuchyně a hygienického zařízení, vzlínající vlhkost zdiva od základů, praskliny ve zdivu na čelní a štítové stěně, lokální poškození střešní krytiny a deformace krovu 1926 Rodinné bydlení

Dispozice : Podlaží 1.NP

Název místnosti chodba pokoj pokoj kuchyně veranda WC celkem

m2 10,36 14,73 19,61 16,09 9,82 2,67 73,28

5

2.4.2. Průjezd Objekt navazující v uliční frontě na dům, je z roku 1926. Základy kamenné, konstrukční systém zděný, stropy v části chybí, v části dřevěné, podlahy hliněné, vrata svlaková, dveře chybí, okno kovové jednoduché. Technický stav zhoršený, chybějící dveře, opad omítek. Dispozice: Průjezd.

2.4.3. Hospodářská budova Objekt tvořící dvorní křídlo zástavby, je z r. 1930. Základy kamenné, konstrukční systém zděný na tl. 0,30 m, stropy dřevěné nebo klenuté cihelné ve sklepě, podlahy betonové a hliněné, okna dřevěná a kovová jednoduchá, střecha pultová, krytina betonová a pálená tašková. Technický stav zhoršený, opad omítek, poškozená elektroinstalace. Dispozice: 1.PP – klenutý sklep 1.NP – 4x sklad, průchod do zahrady

2.4.4. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 75 pro k.ú. Němčičky u Hustopečí: Parcela Druh pozemku st. 245 zastavěná plocha a nádvoří 5218 trvalý travní prost 5219 trvalý travní prost celkem

Výměra 528 493 1979 3 000

3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovité věci zpravidla dělíme na: · stavby · venkovní úpravy · pozemky 6

Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou: - délka [m] - zastavěná plocha [m2] - obestavěný prostor [m3] - vnitřní využitelná (pronajmutelná) plocha [m2] - stáří stavby - reprodukční pořizovací cena 1 m3 obest. prostoru, 1 m2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení, v případě menšího rozsahu zahrnout jejich hodnoty do jednotkové ceny staveb hlavních. Věcná hodnota staveb je stanovena s využitím ukazatelů ÚRS. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů.

3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, nebo jsou aktuálně nabízeny v realitní inzerci, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak parametry samotné stavby či souboru staveb, tak i výměry pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny co nejaktuálnější, minimálně tři realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1 - 6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. 7

Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod.

3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů nebo nabídek v realitní inzerci). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Pro standardní rezidenční nemovitosti zobrazuje nejvěrněji situaci na trhu metoda porovnávací, a proto by měla být využita jako základní přístup při dovození obvyklé ceny.

8

3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – oceňovaný dům se nachází v klidné, okrajové jihozápadní části obce, v lokalitě standardně využívané pro rodinné bydlení. Polohu lze hodnotit jako vhodnou pro daný účel využití Funkční využití - standardně koncipovaný objekt pro rodinné bydlení, se sedlovou a pultovou střechou. Kapacita pro bydlení – rodinný dům, jednobytový s dispozičním členěním 2+1, s podstandardním vybavením. Současná míra využití – dům je trvale obýván. Zátěž z minulosti – pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – je založena na potenciální změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. V budoucnu lze očekávat možnost změny využití v části p.č 5218 a 5219, které nyní tvoří zahradu vedle domu, v územním plánu je jejich část vyznačena jako rezerva pro potenciální zástavbu rodinným domem. V současnosti je zahrada neudržovaná, s náletovými porosty. Inženýrské sítě – k datu ocenění je v rodinném domě funkční přípojka elektro, vody a kanalizace. Klimatická pohoda – expozice rodinného domu ke světovým stranám je standardní. Míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je v běžných hodnotách, odpovídající nenadměrnému provozu na přilehlé komunikaci. Dopravní napojení a možnost parkování Přístup k domu je z veřejné komunikace na p.č. 3304/1 ve vlastnictví Obce Němčiky. Parkovací možnosti jsou na ploše před vjezdem do průjezdu, nebo v průjezdu. Omezení užívacích práv Na LV č. 75 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva smluvní, zástavní právo exekutorské, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkaz k prodeji. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – stavba rodinného domu vykazuje výrazný stupeň opotřebení, možnost využívání k rodinnému bydlení je na hranici akceptovatelnosti, vzhledem ke zhoršenému stavu a podstandardní vybavenosti. Příslušenství domu je standardního rozsahu, ovšem rovněž ve špatném technickém stavu. Vzhledem ke zjištěným skutečnostem, lze považovat existující zástavby na pozemku spíše za zatěžující. Hodnotový potenciál domu je tvořen zejména pozemkem.

9

3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.1.1. Rodinný dům č.p. 197 na p.č. st. 245 3.2.2.1.2. Průjezd 3.2.2.1.3. Hospodářská budova 3.2.2.1.4 Venkovní úpravy 3.2.2.1.5. Pozemky 3.2.2.1.1. Rodinný dům č.p. 197 na p.č. st. 245 Metoda ukazatelová Zatřídění: JKSO: SKP: Materiálová charakteristika:

803 60 Domky rodinné jednobytové 46.21.11.00 Domy jednobytové a dvoubytové zděné z cihel,tvárnic,bloků

Zastavěná plocha (m2) Popis Zastavěná plocha

Zastavěná plocha celkem:

Výpočet / komentář 11.40*8.40+7.90*1.98

Celkem m2 111,40

111 m2

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.NP Zastřešení

Celkem:

Výpočet / komentář (11.40*8.40*3.15)+(7.90*1.98*2.80) (11.40*8.40*(0.63+3.62/2))+(7.90*1.98*0.71/2)

584,65 m3 obestavěného prostoru

Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice:

3 960 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 272 Kč/m3 obestavěného prostoru

Koeficient úpravy základní hodnoty: Časový koeficient Jiné Celkem

1,1720 0,8000 1,1720 * 0,8000 = 0,9376

Výpočet: Výchozí hodnota jednotková: Výpočet: Výchozí hodnota celková: Úprava výchozí hodnoty:

4 272 * 0,9376 = 4 005 4 005 Kč/m3 obestavěného prostoru 4 005 * 584,65 = 2 341 523 2 341 523 Kč strukturou stavebních dílů

10

Celkem 345,44 239,21

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy a podhledy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Vnější omítky Vnitřní obklady Vnější obklady Schodiště Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyně Vybavení koupelny WC Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 11,777 275 761 18,111 424 073 6,075 142 248 8,926 209 004 5,298 124 054 1,584 37 090 3,628 84 950 3,686 86 309 1,209 28 309 1,209 28 309 2,390 55 962 2,908 68 091 2,505 58 655 2,908 68 091 4,117 96 401 4,002 93 708 2,793 65 399 0,691 16 180 2,793 65 399 1,987 46 526 1,094 25 616 2,707 63 385 1,094 25 616 2,505 58 655 0,893 20 910 3,110 72 821 100,000 2 341 522

Koeficient úpravy výchozí hodnoty: Výpočet: Reprodukční cena celková: Výpočet: Reprodukční cena jednotková nezaokr.: Reprodukční cena jednotková:

Koef 0,8000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9000 0,5000 0,4000 0,8000 0,0000 0,0000 0,0000 1,0000 1,0000 0,7000 0,7000 0,5000 0,8000 0,0000 0,8000 1,0000 0,0000 0,8000 0,5000 0,5000 1,0000 0,0000 0,7614

Podíl 2 12,374 23,787 7,979 11,723 6,263 1,040 1,906 3,873 0,000 0,000 0,000 3,819 3,290 2,674 3,785 2,628 2,935 0,000 2,935 2,610 0,000 2,844 0,718 1,645 1,173 0,000 100,000

RC (Kč) 220 609 424 073 142 248 209 004 111 649 18 545 33 980 69 047 0 0 0 68 091 58 655 47 664 67 481 46 854 52 319 0 52 319 46 526 0 50 708 12 808 29 328 20 910 0 1 782 818

0,7614 2 341 523 * 0,7614 = 1 782 818 1 782 818 Kč 1 782 818 / 584,65 = 3 049,3766 3 049,3766 Kč/m3 obestavěného prostoru 3 049 Kč/m3 obestavěného prostoru

Výpočet věcné hodnoty: Opotřebení: Stáří: Celková životnost:

semikvadratické 90 roků 100 roků

Výpočet: Míra opotřebení: Výpočet: Věcná hodnota:

50 * ( 90 / 100 + ( 90 * 90 ) / ( 100 * 100 ) ) = 85,500 85,500 % 1 782 818 * (1 - 0,85500) = 258 509 258 509 Kč

11

3.2.2.1.2. Průjezd Zatřídění: JKSO: SKP: Materiálová charakteristika:

812 00 Budovy pro výrobu a služby 46.21.19.00 Budovy hotelů, restaurací a budovy nebytové jinde neuvedené zděná tl. přes 15 cm

Zastavěná plocha (m2) Výpočet / komentář 7.00*8.40

Popis Zastavěná plocha


Celkem m2 58,80

59 m2

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Výpočet / komentář 7.00*8.40*3.78 7.00*8.40*3.62/2

Popis 1.NP Zastřešení

Celkem 222,26 106,43


Celkem: Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice:


Koeficient úpravy základní hodnoty: Časový koeficient Celkem

1,1760 1,1760 = 1,1760


2 173 * 1,1760 = 2 555 2 555 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 555 * 328,69 = 839 803 839 803 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

Podíl 1 Hodnota (Kč) 16,201 136 056 23,184 194 700 12,849 107 906 9,162 76 943 6,201 52 076 2,514 21 113 9,609 80 697 0,000 0 2,179 18 299 2,402 20 172 4,134 34 717 4,302 36 128

Koef 1,0000 1,0000 0,0000 1,0000 0,9000 0,5000 0,5000 0,0000 0,5000 0,0000 0,0000 0,0000

12

Podíl 2 RC (Kč) 26,438 136 056 37,834 194 700 0,000 0 14,951 76 943 9,107 46 868 2,051 10 557 7,840 40 349 0,000 0 1,778 9 150 0,000 0 0,000 0 0,000 0

Ostatní Celkem

7,263 100,000

60 995 839 802


0,0000 0,6128

0,000 100,000

0 514 623

0,6128 839 803 * 0,6128 = 514 623 514 623 Kč 514 623 / 328,69 = 1 565,6789 1 565,6789 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 566 Kč/m3 obestavěného prostoru




50 * ( 90 / 100 + ( 90 * 90 ) / ( 100 * 100 ) ) = 85,500 85,500 % 514 623 * (1 - 0,85500) = 74 620 74 620 Kč

3.2.2.1.3. Hospodářská stavba Metoda ukazatelová Zatřídění: JKSO: SKP: Materiálová charakteristika:

812 00 Budovy pro výrobu a služby 46.21.19.00 Budovy hotelů, restaurací a budovy nebytové jinde neuvedené zděná tl. přes 15 cm

Zastavěná plocha (m2) Popis 1.PP 1.NP


Výpočet / komentář 4.00*7.70 20.55*3.30+3.30*5.60

Celkem m2 30,80 86,30

117 m2

Výkaz výměr (m3 obestavěného prostoru) Popis 1.PP 1.NP

Celkem:

Výpočet / komentář (4.00*7.70*0.80)+(3.14*2.00*2.00/2*7.70) (20.55*3.30*(2.70+1.40/2))+(3.30*5.60*(1.35+1.35/2))


13

Celkem 73,00 267,99

Výpočet reprodukční ceny: Základní hodnota: Hodnota po mat. charakteristice:


Koeficient úpravy základní hodnoty: Časový koeficient Jiné Celkem

1,1760 0,8000 1,1760 * 0,8000 = 0,9408


2 173 * 0,9408 = 2 044 2 044 Kč/m3 obestavěného prostoru 2 044 * 340,99 = 696 984 696 984 Kč strukturou stavebních dílů

Název stavebního dílu Základy a zemní práce Svislé konstrukce Stropy Konstrukce střechy Krytina střechy Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Ostatní Celkem

Podíl 1 Hodnota (Kč) 16,201 112 918 23,184 161 589 12,849 89 555 9,162 63 858 6,201 43 220 2,514 17 522 9,609 66 973 0,000 0 2,179 15 187 2,402 16 742 4,134 28 813 4,302 29 984 7,263 50 622 100,000 696 983


Koef 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,0000 0,5000 0,0000 1,0000 0,5000 0,5000 0,3000 0,0000 0,7914

Podíl 2 RC (Kč) 20,471 112 918 29,295 161 589 16,236 89 555 11,577 63 858 7,836 43 220 0,000 0 6,071 33 487 0,000 0 2,753 15 187 1,518 8 371 2,612 14 407 1,631 8 995 0,000 0 100,000 551 587

0,7914 696 984 * 0,7914 = 551 587 551 587 Kč 551 587 / 340,99 = 1 617,6046 1 617,6046 Kč/m3 obestavěného prostoru 1 618 Kč/m3 obestavěného prostoru




50 * ( 86 / 100 + ( 86 * 86 ) / ( 100 * 100 ) ) = 79,980 79,980 % 551 587 * (1 - 0,79980) = 110 428 110 428 Kč

14

3.2.2.1.4. Venkovní úpravy Rozsah a charakter venkovních úprav (přípojka vody, kanalizace a elektro, zpevněné plochy, oplocení zahrady) odpovídá standardní vybavenosti funkčního celku rodinného domu a příslušenství. Vzhledem k obvyklému rozsahu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 3.2.2.1.5. Stavební pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM. Stavební pozemek v k.ú. Velké Pavlovice, Trávníky Nabídka prodeje pozemku pro výstavbu až pěti rodinných domů ve Velkých Pavlovicích. Jedná se o klidné místo s výhledem do okolí Velkých Pavlovic. Současná výměra činí 4133 m2. V současnosti platné územní rozhodnutí, souhlas E-on s připojením, kanalizace a vodovodní řád na hranici pozemku, geologický průzkum možno doložit na prohlídce. Výměra pozemku 4 133 m2. Nabídková cena 513 050,- Kč, tj. 850,- Kč/m2 Zdroj: REALITNÍ AGENTURA PRORADOST Stavební pozemek v k.ú. Starovičky Pozemek k výstavbě rodinného domu, v lokalitě s okolní novou zástavbou rodinných domů. Pozemek je krajní - rohový. U pozemku jsou vybudovány všechny inženýrské sítě, včetně uliční komunikace. Výměra: 832 m2 Realizovaná cena 522 000,- Kč, tj. 627,- Kč/m2 Zdroj: QUATRO Reality Stavební pozemek v k.ú. Kobylí Prodej stavebního pozemku v obci Kobylí na Moravě. Pozemek má obdélníkový tvar o šířce 18,6 m, délce cca 213 m a je rovinatý. Na hranici pozemku je přivedena elektřina, voda a kanalizace. Přístup k pozemku je po zpevněné obecní komunikaci. Pozemek je podle územního plánu určen k výstavbě RD, v případě zájmu je na pozemku možné postavit 2-3 domy. Celková výměra pozemku 3 925 m2 Nabídková cena 990 000,- Kč, tj. 255,- Kč/m2 Zdroj: RE/MAX Impuls Analýza: Současné nabídkové ceny z realitní inzerce : Zjištěné aktuální nabídky prodejů stavebních pozemků v inzerovaných lokalitách se pohybují od 255 do 850,- Kč/m2. Míru relevance inzerovaných cen je ale nutno korigovat jistým rizikem degradace ceny, vycházejícím z empiricky vypozorované skutečnosti, že úroveň 15

nabídkových cen je obvykle vyšší než u cen následně reálně dosažených. Strategií nabízejícího je vytvoření prostoru pro jednání, navýšením nad očekávanou dosaženou částku. Dle odborné zkušenosti se rozdíl inzerovaných a reálně dosažených cen u standardních případů liší mnohdy až o 20%. Výše uvedený interval by se pak pohyboval od v rozptylu 204,- Kč/m2 až 680,- Kč/m2. V oborové databázi ČSCOM (Česká společnost certifikovaných odhadců majetku) jsou uvedeny ceny standardních pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Němčičky v rozpětí od 500 do 600 Kč/m2 (poslední aktualizace databáze 07/2016). Rozhodujícími cenotvorným aspektem pro stanovení hodnoty pozemku je jeho využitelnost, která je dána především tvarem, mírou svažitosti, vybaveností inženýrskými sítěmi, přístupností a atraktivitou polohy. U oceňovaného pozemku je jako stavebně standardně využitelná část uvažována pouze p.č. st. 245, zbylé dvě p.č 5218 a 5219 tvoří zahradu vedle domu, která má nepravidelný zužující se tvar, v územním plánu není dosud zařazena do zastavitelných ploch (část je pouze označena jako rezerva) a je svažitá a neudržovaná, s náletovými porosty. Na základě posouzení výše uvedených skutečností, se zohledněním polohy, velikosti, tvaru, zasíťování a přístupnosti pozemků dovozujeme pro oceňovaný stavební pozemek p.č. st. 245 jako obvyklou cenu 450,- Kč/m2 a pro p.č. 5218 a 5219 obvyklou cenu 80,- Kč/m2. Číslo st. 215 5218 5219

Popis zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost trvalý travní porost

Plocha (m2) Jednot. cena 528,00 450,00 493,00 80,00 1 979,00 80,00

Plocha (m2): Celková hodnota:

Hodnota 237 600,00 39 440,00 158 320,00

3 000,00 435 360 Kč

3.2.2.1.6. Rekapitulace věcné hodnoty staveb a hodnoty pozemků Název Rodinný dům č.p. 197 Průjezd Hospodářská stavba Pozemky Celkem

Věcná hodnota [Kč] 258 509 74 620 110 428 435 360 878 917

Věcná hodnota staveb a hodnota pozemků je po zaokrouhlení 879 000,- Kč.

16

3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1. Rodinný dům v obci Terezín Nabídka prodeje cihlového domu k rekonstrukci v dobré lokalitě s dobrou dostupností. Dům je přízemní s průjezdem na vlastní dvůr. Kromě hlavní části domu se ve dvoře nachází zemědělské přístavky. V domě je zavedená elektřina, všechny ostatní inženýrské sítě (voda, plyn, kanalizace) přípojky před domem. Zastavěná plocha: 590 m2 Podlahová plocha: 110 m2 Pozemek: 1 624 m2 Nabídková cena: 950 000,- Kč, tj. 8 636,- Kč/m2 podlahové plochy Zdroj: M&M reality 2. Rodinný dům v obci Diváky Nabídka prodeje přízemního, řadového rodinného domu o velikosti 3+1. Dům je v původním, udržovaném stavu určen k rekonstrukci, je napojen na plyn a elektřinu. Městská voda je na hranici pozemku, dům je nyní napojen na studniční vodu. Dům leží v klidné lokalitě v okrajové části vesnice, k domu patří pěkná zahrada o výměře 535 m2. Zastavěná plocha: 128 m2 Podlahová plocha: 100 m2 Pozemek: 663 m2 Nabídková cena: 800 000,- Kč, tj. 8 000,- Kč/m2 podlahové plochy Zdroj: OKNO NEMOVITOSTÍ, s.r.o. 3. Rodinný dům v obci Násedlovice Nabídka prodeje domu o velikosti 3+kk. Dům má sedlovou střechu s pálenými taškami. Konstrukce obytné části domu je cihlová, hospodářské budovy jsou ze smíšeného zdiva. Stropy jsou klasické dřevěné. Podlahy jsou betonové, dřevěné a keramická dlažba. V místnosti vedle kuchyně je nedokončená rekonstrukce podlahy. V koupelně je WC a sprchový kout. Dům je napojen na elektrickou energii 220/380 V, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Zdrojem teplé vody je bojler, vytápění je ústřední. Příslušenství tvoří hospodářské budovy a dva sklepy. Příjezdová komunikace je z betonových panelů. Zastavěná plocha: 226 m2 Podlahová plocha: 75 m2 Pozemek: 412 m2 Nabídková cena: 860 500,- Kč, tj. 11 473,- Kč/m2 podlahové plochy Zdroj:

17

Komentář: Dům č. 1 je situovaný v sousední obdobné obci, má mírně větší výměru podlahových ploch, menší pozemek. Dům je jednobytový. Možnost garážování v průjezdu v domě. Technický stav je lepší. Dům č. 2 je situovaný v sousední obdobné obci, má mírně větší výměru podlahových ploch, menší pozemek. Dům je jednobytový. Možnost garážování je v průjezdu v domě. Technický stav je lepší. Dům č. 3 je situovaný v sousední obdobně velké a vybavené obci, má srovnatelnou užitnou plochu, menší pozemek. Dům je jednobytový. Možnost garážování je v průjezdu domu. Technický stav je lepší. Nabídkové ceny porovnávaných domů se pohybují v intervalu od 8 000 do 11 473,- Kč/m2. Vzhledem k nejistotě realizovatelnosti inzerovaných cen je nutné uvažovat při následné skutečné realizaci jejich snížení, podle empiricky zjištěných faktů dosahujících mnohdy až 20%. Po zohlednění této skutečnosti lze očekávat jednotkovou cenu při prodeji od 6 400,- do 9 180,- Kč/m2. Na základě analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů, s přihlédnutím k rozhodujícím cenotvorným aspektům (poloha, technický stav, dvoubytová koncepce, velikost, výměra pozemku, příslušenství) dovozujeme pro oceňovaný rodinný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 7 000,- Kč/m2 podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 73,28 m2). 73,28 x 7 000 = 512 960,- Kč Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 513 000,- Kč.

18

3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota staveb a hodnota pozemků Porovnávací hodnota

Kč 879 000 513 000

Silné stránky:  Lokalita s dobrou dostupností a infrastrukturou  Velký pozemek se zahradou  Možnost parkování v průjezdu Slabé stránky:  Poškozené vnitřní i vnější omítky, poškozené klempířské konstrukce, vlhkost zdiva praskliny zdiva na čelní a štítové stěně  Podstandardní vnitřní vybavení  Chybí přípojka plynu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním:

500 000,- Kč

19

4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo zjištění ceny obvyklé rodinného domu č.p. 197 na pozemku p.č. st. 245 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 245, 5218, 5219 v k.ú. Němčičky u Hustopečí, v obci Němčičky, v okrese Břeclav, ke dni 23.11.2016, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:

500 000,- Kč slovy: Pětsettisíc korun českých

V Uherském Hradišti, 5.12.2016

--------------------------------------------

-----------------------------------------

vypracoval

VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s.

Ing. Jiří Halámek

Ing. Miloslav Smělík ředitel společnosti

ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6852-297/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.

20

5. PŘÍLOHY Kopie katastrální mapy Fotodokumentace

21

2016

Recommend Documents