ZNALECKÝ POSUDEK č. 3354/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Černovice, obec Brno, okres Brno-město: pozemku parc. č. 2580/1, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinných v rámci exekucí č.j. 006 EX 674/11 a 006 EX 617/06
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
5. ledna 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
5. ledna 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 a 1/6
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení:
18. ledna 2016
Tento posudek obsahuje 19 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2
0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 674/11-242 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Ivety Krejčí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 na LV 872 a dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 617/06-98 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Petra Pařízka - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na LV 872. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 5. ledna 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1. Nález 1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 872 ze dne 2.11.2015 pro k.ú. Černovice: A: Vlastník: Podíl Krejčí Iveta, Jakubské nám. 644/3, 60200 Brno 1/3 Pařízek Ivan, Bzenecká 4166/22, 62800 Brno 1/3 Pařízek Petr, Husova 165/5, 60200 Brno 1/6 Pařízková Monika, Husova 165/5, 60200 Brno 1/6 2 B: Nemovitosti: Parcela: 2580/1 - 1016 m zahrada C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Černovice z http://nahlizenidokn.cuzk.
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 5.1.2016. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinná Iveta Krejčí ani povinný Petr Pařízek neumožnili přístup na pozemek - nepřevzali si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření.
1.1.4 Ostatní - Platný územní plán města Brna - Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 – platná od 1.1.2014
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
4
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
Situace oceňované nemovitosti
1.2
Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc.č. 2580/1 – zahrada o výměře 1016 m2 Zahrádkářská chata bez če/čp (není zapsaná v KN) na pozemku parc.č. 2580/1 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 2580/1 Oceňovaný pozemek se nachází ve městě Brně, v městské části a katastrálním území Černovice, v jihovýchodní části města, v zahrádkářské osadě při ulici Vinohradská. Příjezd k nemovitosti je po silnici v ulici Vinohradská a dále 30 m po nezpevněné veřejně užívané komunikaci (nezpevněná komunikace je ve vlastnictví obce a vlastníků oceňované nemovitosti). Zástavba v okolí je tvořena zahrádkářskými chatami v osadě a objekty ve větším průmyslovém areálu v ulici. Okolí není příliš vhodné jako rekreační lokalita – zahrádkářská osada se nachází mezi průmyslovými zónami v k.ú. Černovice a Slatina, v těsné blízkosti prochází těleso železnice, ve vzdálenosti 2,5 km se nachází letiště Tuřany. Pozemek je sklonitý směrem k západu, tvar je obdélníkový protáhlý, na východním konci zalomený do tvaru L. Je oplocený, nachází se zde okrasné a ovocné dřeviny a zděná zahrádkářská chata, která není zapsaná v katastru nemovitostí. U chaty je krytá terasa, kůlna, suché WC, zpevněné plochy a zahradní jezírko. Pozemek pravděpodobně není připojen na žádné inženýrské sítě.
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu.
2.2 Pozemek V obci byla vydána Cenová mapa stavebních pozemků, pozemek se proto ocení cenou podle Cenové mapy stavebních pozemků statutárního města Brna - č. 10, platné od 1.1.2014 doposud. Pozemek se nachází v oblasti, pro niž je stanovena cena 280,- Kč/m2. Kopie příslušné části cenové mapy je v příloze posudku. Ocenění stavebních pozemků podle § 10 zákona č. 151/1997 Sb. a § 2 oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. Cenová mapa obce č. 10 platná od 1.1.2014 Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m2 Kč/m2 Kč 2580/1 Celkem parcely
zahrada
zahrada s chatou
1 016
280,00
284 480,00 284 480,00
5
2.3
Zahrádkářská chata
2.3.1 Popis celkový Zahrádkářská chata se nachází v k.ú. Černovice, nemá číslo evidenční. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o chatu samostatně stojící, nepodsklepenou, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou s obytným podkrovím. Výměry chaty a materiálové a konstrukční vybavení byly zjištěny částečně při místním šetření, z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Zahrádkářská chata samostatně stojící Obdélníkový Není 1 NP Ano Základové pasy Izolace proti zemní vlhkosti Zděná z cihel pálených tl. 30 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Chybí Chybí Chybí
2.3.2 Popis objektu Zahrádkářská chata je samostatně stojící, vstup do 1.NP je z jižní strany. Chata je zděná, je zastřešena sedlovou střechou. Krov je dřevěný, krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Omítka chybí, okna jsou dřevěná zdvojená. Vytápění je lokální – kamny na tuhá paliva. Chata pravděpodobně není připojena na žádné inženýrské sítě.
2.3.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Zjištěné závady Celkový technický stav
asi r. 1990 (dle odborného odhadu) - Objekt není zcela dokončený – chybí vnější omítka - Stavba je provedena pravděpodobně svépomocí (nekvalitně) - Stavba není zapsána v katastru nemovitostí Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu, se zanedbanou údržbou. Objekt není zcela dokončený.
2.3.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba nebyla přístupná, rozměry byly zjištěny odborným odhadem při místním šetření. o
1.NP Část Základní část Celkem 1.NP
délka m 4,50
šířka m 3,50
výška m 3,00
ZP m2 15,75 15,75
OP m3 47,25 47,25
6 délka m 5,00
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení
šířka m 3,50
výška m
ZP m2 17,50
OP m3
1,20 1,80
21,00 15,75 36,75 ZP m2 15,75
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem
OP m3 47,25 36,75 84,00
15,75
Užitná plocha chaty Užitná plocha chaty je vypočítána ze zastavěné plochy jednotlivých podlaží vynásobením koeficientem 0,8 nebo 0,6. Část 1.NP podkroví Celkem zaokrouhleno
Zastavěná plocha (m2) 15,75 15,75
Užitná plocha (m2) 12,60 9,45 22,05
koeficient 0,80 0,60
2.3.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Jedná se o zahrádkářskou chatu zděnou, nepodsklepenou, se sedlovou střechou s možností podkroví. Podle přílohy č. 12 se jedná o zahrádkářskou chatu typu A.
2.3.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Chata bez č.e. Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b
Chata podle § 14 a přílohy č. 12 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení č. (1) 1 2 3 4 5
(2) Základy vč. zem. prací Podezdívka Svislé konstrukce Stropy Zastřeš. mimo krytinu
typ
A
zděná
nepodsklepená podkroví nezřízeno 2016 1980 36 1 750,00 1,12 1 960,00 84,00 1,20 2,137
sklonitá
roků Kč/m3
( příloha č. 20 vyhlášky ) (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC)
S ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
Provedení
Stand.
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S
0,05600 0,03600 0,25300 0,09400 0,09200
100 100 100 100 100
0,05600 0,03600 0,25300 0,09400 0,09200
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,05600 0,03600 0,25300 0,09400 0,09200
dle typu z přílohy č. 12 vyhlášky = ZC/ x ppod
Betonové pasy s izolací zděná zděné tl. 30 cm rovné sedlová střecha
Kč/m3 m3 Podíl (př.21)
CZ-CC 111 %
Pod.č.
Koef.
Uprav. podíl
7 6 7
Krytiny střech Klempířské konstrukce
8
Úprava povrchů
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Schodiště Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod propan - butanu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní hyg.vybavení Ostatní Neuvedené
pálené tašky úplné, pozinkovaný plech vnitřní omítky vápenné hladké, vnější chybí dřevěné žebříkové dřevěné dřevěná zdvojená PVC lokální na tuhá paliva chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí není
S S
0,04100 0,00800
100 100
0,04100 0,00800
1,00 1,00
0,04100 0,00800
P
0,09200
100
0,09200
0,46
0,04232
P S S S S C C C C C C C C C
0,02100 0,03100 0,05200 0,04100 0,03200 0,03100 0,02200 0,00900 0,00200 0,02100 0,00400 0,01900 0,02300 0,02000 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,02100 0,03100 0,05200 0,04100 0,03200 0,03100 0,02200 0,00900 0,00200 0,02100 0,00400 0,01900 0,02300 0,02000 0,00000
0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
0,00966 0,03100 0,05200 0,04100 0,03200 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000
K4
-
0,78798
Kč/m3
3 960,56
Celkem
1,00000
Koeficient vybavení
( z výpočtu výše )
Zákl. cena upravená
ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Opotřebení - odborný odhad Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 55,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
0,78798
O CN
% Kč
2016 1990 55,00 332 687,04
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 332 687,04 -182 977,87 149 709,17 149 709,17
CS
2.4 Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Hlavní objekt Rekreační domek Cena Hlavní stavba Kč 149 709,17 149 709,17 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč 3,5 % Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 5,0 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně 3,5 % až 5 % 3,5 % budov Kč 5 239,82 Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
8
2.5 Rekapitulace ocenění časovou cenou
Objekt Chata bez č.e. Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : 2580/1 Pozemky celkem Celkem
Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav, (Kč) 149 709,17 5 239,82 154 948,99 284 480,00 284 480,00 439 428,99
Celkem po zaokrouhlení
439 430,00
3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je provedeno porovnání s podobnými pozemky s chatami v obdobných lokalitách ve městě Brně z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na stránkách www.sreality.cz (10/2015).
3.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality a přístupu Základní popis
Zastavěná plocha (m2) Napojení na sítě Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Brno, k.ú. Sadová Příjezd k areálu je po nezpevněné komunikaci cca100m od chaty. Parkovací možnosti jsou v okolí nedostačující, zhoršené. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně rekreačními chatami v chatové osadě. Jedná se o rekreační chatu s ev. č., zděné konstrukce tl.10cm, podsklepenou, se střechou sedlovou s malým sklonem, neumožňující podkroví. Prostor suterénu je využívaný jako sklad. V chatě je předsíň a dva pokoje. Chata je vytápěná lokálními kamny na tuhá paliva. Sociální zařízení zde není. Chata není napojena na žádné inženýrské sítě. Před chatou se nachází venkovní schodiště, malá dřevěná jednostranně obíjená kůlna do 25m2 a kopaná studna s ručním čerpadlem. Pozemky jsou oploceny. Stáří 60let. Stav mírně zhoršený. 25 Podl.pl. (m2) Obest. pr. (m3) 120,93 43 Pozemek (m2) 736 žádné žádné cena za m2 užitné plochy (Kč) 275 000 374 Kč/m2 pozemku s chatou
6 395
Datum prodeje Zdroj KC
01/2015 KS
9
Lokalita Popis lokality a přístupu
Brno, k.ú. Sadová v sousedství sídliště Lesná, přístup z ul. Loosova, přes strž, pěšinou – příjezd z ul. U Antoníčka, z Divišovy kolonie po zpevněné komunikaci.
Základní popis
Pozemek s rekreační chatou, v oplocené zahradě se studnou a ovocnými porosty. Rekreační chata. zděná (tl.15-30 cm) postavená v roce 1934, podsklepení z části otevřené na sloupcích, chata č.e. 103. V 1.PP jedna místnost s bočním vstupem a otevřená část. Přízemí je přístupné ze zadní části a je v rekonstrukci, bez vybavení. Demontovaný je strop a některé příčky. Objekt je členěný na hlavní místnost, verandu, kuchyň a sociálku bez vybavení. V obvodovém zdivu zjištěny praskliny, stěny ani strop není zateplený. 70,0 Podl.pl.příz. 59,29 Obest. pr. (m3) 284,05 Pozemek (m2) 2 342 2 (m ) přípojky elektřiny venkovní úpravy a oplocení cena za m2 užitné plochy (Kč) Datum prodeje 1 200 000 20 239 10/2015 Nad pozemkem je vedení vysokého napětí. Zdroj KC 512 Kč/m2 pozemku s chatou
Zastavěná plocha (m2) Napojení na sítě Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Popis lokality a přístupu Základní popis Zastavěná plocha (m2) Napojení na sítě Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Foto Brno, k.ú. Soběšice (cca 100 KB) (ulice svažitý terén, SV svah, výhled do Bílovických lesů, přístup nezpevněnou komunikací Melatín) navazující na komunikaci Zeiberlichova s provozem MHD. V okolí celoročně obývané chaty. rekr. dřevěná jednostranně obíjená částečně podsklepená chata č.e. 27 na vlastním pozemku o výměře 2 479 m2. V 1. PP sklepy 6 m2, v 1.NP pokoj, předsíň, podlahová pl. 20 m2. Bez vybavení, kamna na tuhá paliva, WC suchý na zahradě. 25 Podl.pl. (m2) 26 Obest. pr. (m3) 88,00 Pozemek (m2) 2 479 přípojka elekro 230 V, studna na zahradě hl. 10 m. 1 100 000
cena za m2 užitné plochy (Kč)
Cenu tvoří výměra pozemku a lokalita.
444 Kč/ m2 pozemku
Datum prodeje Zdroj KC
08/2013 KS
10
Foto (cca 100 KB)
Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej chaty 13 m², pozemek 410 m², Brno - Brno-Líšeň, okres Brno-město Nabízíme ke koupi zachovalou dřevěnou chatu o dispozici 1+kk v Brně - Líšni. Pozemek je v osobním vlastnictví o výměře 410 m2 s příjezdovou cestou vzdálenou cca 100 m od chaty. Nemovitost je na klidném a pěkném místě, které je ideální pro relaxaci a odpočinek. Na zahradě jsou vzrostlé ovocné stromy, skleník a kamenný krb. Na pozemku nejsou inženýrské sítě. Chata není podsklepena, je ve dobrém stavu, pozemek kolem chaty je nyní neudržovaný. Celková cena: 260 000 Kč za nemovitost Cena: 634 Kč/m2 pozemku s chatou Aktualizace:11.10.2015 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží:1 Plocha zastavěná:16 m2 Užitná plocha:13 m2 Plocha pozemku:410 m2
Stanovení porovnávací ceny pozemků Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.
Lokalita Brno
velikost pozemku m2
Oceň. objekt
k.ú. Černovice
1 016
(1)
(2)
(3)
1
k.ú. Sadová
736
Způsob využití
Vlastnosti
Pozemek sklonitý k západu, v zahádkářské osadě. Na zahrada s pozemku zděná chata zast.pl. 16 m2, zanedbaná údržba, bez chatou IS. Příjezd 30 m po nezpevněné komunikaci. (4)
(5)
Pozemek sklonitý, v zahádkářské osadě. Na pozemku zděná zahrada s chata zast.pl. 25 m2, 1PP+1NP, z r. 1955, mírně zanedbaná chatou údržba, bez IS. Studna, kůlna. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 100 m od chaty.
11
2
k.ú. Sadová
2 342
3
k.ú. Soběšice
2 479
4
k.ú. Líšeň
410
Pozemek sklonitý, v zahádkářské osadě. Na pozemku zděná zahrada s chata zast.pl. 70 m2, 1PP+1NP, z r. 1934, nyní v rekonstrukci, chatou bez vybavení. IS - elektřina, vodovod ze studny. Příjezd po zpevněné komunikaci. Pozemek více sklonitý, v chatové osadě. Na pozemku dřevěná zahrada s chata zast.pl. 25 m2, 1PP+1NP, mírně zanedbaná údržba. IS chatou elektřina. Studna 10 m, suché WC. Příjezd po nezpevněné komunikaci. Prodej 08/2013 - Kcr=1,05. Pozemek sklonitý, v chatové osadě. Na pozemku dřevěná zahrada s chata 1+kk, 1NP, udržovaná. Bez IS. Venkovní krb, skleník. chatou Příjezd po nezpevněné komunikaci, 100 m od chaty.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2
Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
K1
K2
K3
Kč / m2
poloha
velikost
svah ap.
(10)
(11)
(12)
(13)
K4
K6
IO (1-4)
Cena oceňovaného objektu
úvaha znalce
.
Kč/m2
(14)
(15)
(16)
(17)
K5
Kč celkem
Kč/m2
pramen ceny KCR
(1)
(7)
(8)
(9)
1
275 000
374
1,00
374
1,10
0,99
1,00
1,06
0,98
1,04
1,18
317
2
1 200 000
512
1,00
512
1,10
1,02
1,00
1,20
1,00
1,10
1,48
346
3
1 100 000
444
1,05
466
1,10
1,02
0,98
1,10
1,00
1,05
1,27
367
4
260 000
634
0,90
571
1,05
0,98
1,00
1,02
0,98
1,02
1,05
Jednotková porovnávací cena
stav a doprav. vybadostup. vení
544
Kč/m
2
394
Výměra oceňovaného pozemku
m
1 016
Porovnávací cena
Kč
399 796
Porovnávací cena - zaokrouhleno
Kč
400 000
2
4. Práva a závady Při místním šetření nebyli povinní přítomni, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 872 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
12
5. REKAPITULACE OCENĚNÍ LV 872 - č.j. 006 EX 674/11 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Cena 439 430,00 Kč 400 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
400 000,00 Kč 133 333,00 Kč
Ideální 1/3 z obvyklé ceny
Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: čtyřistatisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/3 - slovy: devadesáttřitisícekorunčeských
93 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 ( tj. 133 333,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. LV 872 - č.j. 006 EX 617/06 Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Cena 439 430,00 Kč 400 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
400 000,00 Kč 66 667,00 Kč
Ideální 1/6 z obvyklé ceny
Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: čtyřistatisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/6 - slovy: čtyřicetsedmtisíckorunčeských
47 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 ( tj. 66 667,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,7 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti.
V Brně dne 18. ledna 2016
Ing. Tomáš Hudec
13
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3354/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 18. ledna 2016
Seznam příloh: Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 872 – str. 1, 23, 24 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy s fotomapou Cenová mapa stavebních pozemků Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
14
Fotodokumentace nemovitosti
příjezdová cesta
15
16
17
18 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Černovice
2580/1
Výřez z katastrální mapy s fotomapou pro k.ú. Černovice
19
Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 – výřez
Mapa oblasti
