2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4798-166/2016 O ceně bytové jednotky č.1265/4 v Blansku, Sladkovského 1265/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 655/3295 na společných částech domu a pozemku p.č.St.1372, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m2, vše zapsáno na LV č.5067 pro k.ú.Blansko

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.4.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1265/4 v Blansku, Sladkovského 1265/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 655/3295 na společných částech domu a pozemku p.č.St.1372, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m2, vše zapsáno na LV č.5067 pro k.ú.Blansko

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka č.1265/4 Sladkovského 1265/6 678 01 Blansko Jihomoravský Blansko Blansko Blansko 20 800

Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 610,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.4.2016 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.Slaviče.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5067 pro k.ú.Blansko - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

545614/2120, Miroslava Pavlíková, Vodní 1202/4, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 620104/1869, František Ing. Slavič, Sladkovského 1265/6, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: 545614/2120, Miroslava Pavlíková, Vodní 1202/4, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 620104/1869, František Ing. Slavič, Sladkovského 1265/6, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, s celkem 6 byty. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, ze stran zateplená, okna jsou plastová. Výtah v domě není, schody jsou terasové. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z parket, PVC, dlažby a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Vytápění je ústřední etážové s plynovým kotlem, vč.teplé vody. Bytový dům je z roku 1954, v roce 2010 byl vyměněn kotel, v roce 2010 byla vyměněna okna a zateplena fasáda ze stran. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu.

-3-

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb

1.1. Hlavní stavby

1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4

Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace -5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,02

IV

-0,02

II

0,00

I II IV

-0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –

Pi 1,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,920

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00

dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,080 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 1,080 = 0,994

Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 610,-

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.1372

Výměra [m2] 174,00

Index 0,994

Jedn. cena [Kč/m2] 1 600,34

174,00

Pozemek - zjištěná cena

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 1 600,34 Cena [Kč] 278 459,16 278 459,16

=

278 459,16 Kč

=

278 459,16Kč 278 459,16 Kč

=

278 459,16 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích

Pozemek

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu -7-

Vlastní ocenění jednotky

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Blansko 62 let 22 119,- Kč/m2

koeficient dle typu podlahové plochy

Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: chodba: koupelna: sklep: WC: kuchyň: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:

16,69 * 19,76 * 8,66 * 3,59 * 4,79 * 1,45 * 10,77 * 4,76 *

1,00 = 1,00 = 1,00 = 1,00 = 0,80 = 1,00 = 1,00 = 0,80 =

16,69 m2 19,76 m2 8,66 m2 3,59 m2 3,83 m2 1,45 m2 10,77 m2 3,81 m2 68,56 m2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje -8-

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 -0,01

8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 62 let: s = 1 - 0,005 * 62 = 0,690

III III II

0,00 0,00 1,00

č. I

Pi -0,02

IV

-0,02

II

0,00

I II IV

-0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –

Pi 1,00

9

Index vybavení

Σ Vi) * V10 * 0,690 = 0,773

IV = (1 +

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,920 i=1

Index polohy pozemku

-9-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,01 0,00

dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II III II

0,00 0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,080 i=2

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 22 119,- Kč/m2 * 0,773 = 17 097,99 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 68,56 m2 * 17 097,99 Kč/m2 * 0,920 * 1,080= 1 164 735,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 164 735,87 Kč

Zjištěná cena pozemku: 278 459,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 655 / 3 295 Hodnota spoluvlastnického podílu: 278 459,16 Kč * 655 / 3 295 = 55 353,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

55 353,79 Kč

Bytová jednotka č.1265/4 - zjištěná cena

=

1 220 089,66 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku

- 10 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4

1 220 089,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 220 089,70 Kč

Celkem

1 220 089,70 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

1 220 089,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4

1 220 089,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 220 089,70 Kč

Celkem

1 220 089,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 220 089,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliondvěstědvacettisícdevadesát Kč - 11 -

1 220 090,- Kč

Závěr :

Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo smluvní a s tím související zápisy jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.5067 k.ú. Blansko - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zákaz zcizení a zatížení - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 12 -

převod družstevního podílu k bytu o velikosti 2+1 v těsné blízkosti centra Blanska, na ul. Svitavská. Byt se nachází v 6.NP v domě s výtahem. K bytu náleží balkon orientovaný západním směrem, s krásným výhledem. Celková výměra bytu je 55 m2. Prostorné pokoje se samostatnými vstupy. Doporučujeme pro velmi výhodnou polohu, velmi dobrá dostupnost MHD a vlakové zastávky i veškeré občanské vybavenosti (obchody, lékárna, restaurace...). Požadovaná cena 1 350 000 Kč včetně právního servisu, tj.24.545,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, stavu a vybavení 0,85. Jednotková cena po korekci 17.734,- Kč/m2.

prodej bytu 2+1 s balkonem, Blansko, ul. 9.května. Byt v původním stavu je ve 3p/3, v cihlovém - 13 -

domě po revitalizaci. Zateplená fasáda, nová střecha, plastová okna. Nový velký balkon. Dům má energetický štítek B - stejně jako většina novostaveb. Celková plocha bytu 53,2m2. Pokoje se samostatnými vstupy 15,1m2 a 13m2, kuchyně 13,8m2, koupelna s vanou 4,20m2, předsíň 2,90m2. Balkon 4,5m2. K bytu patří 2 sklepy. Vytápění ústřední (kotelna u domu), instalovány samostatné měřiče všech energií, termoregulační hlavice na topení. V obou pokojích na podlaze dřevěné parkety. Orientace oken - kuchyně na jihovýchod, pokoje a balkon na jihozápad. Příjem TV signálu ze společné antény a také satelitu (2 samostatné přípojky). Požadovaná cena 1 520 000 Kč za nemovitost, tj.28.571,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu a vybavení 0,8. Jednotková cena po korekci 20.571,- Kč/m2.

prodej bytu v podílovém spoluvlastnictví o dispozici 2+1 ve městě Blansko,ve velmi těsné blízkosti centra města na ulici Vodní.Jedná se o byt,který se nachází ve třetím patře cihlového domu bez výtahu.Celková plocha bytu činí 55 m2.Topení je v bytě řešeno vlastním ústředním vytápěním (plynový kotel).Celkové měsíční náklady zde činí cca 6.000,-Kč (fond oprav vč.služeb a inkasa).Byt je v udržovaném stavu.K bytu dále náleží sklep.Parkování je zde bezproblémové před domem,nebo je zde možnost dokoupení garáže (není v ceně bytu),která se nachází ihned vedle bytového domu.Bytový dům prošel revitalizací. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč včetně poplatků, - 14 -

včetně právního servisu, tj.24.545,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, stavu a vybavení 0,9. Jednotková cena po korekci 18.777,- Kč/m2.

Průměrná jednotková cena činí 19.027,- Kč/m2. Negativní vliv nuceného prodeje -4%. Jednotková srovnávací cena činí 18.266,- Kč/m2. Z celý byt 1.252.317,- Kč, po zaokrouhlení pak 1.250.000,Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.250.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.250.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč

V Tršicích 21.4.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9. - 15 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4798-166/2016 znaleckého deníku.

- 16 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5067 ze dne 5.4.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 17 -

počet stran A4 v příloze: 3 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 18 -

- 19 -

Mapa oblasti

- 20 -

- 21 -

- 22 -