2016

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 139/7609/2016 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 139/7609/2016

LV no.: 88

Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4 , k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Louchov č.p. 12, 431 51 Domašín - Louchov GPS: 50.4256247N, 13.1911414E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického po dílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:

Market value za celek: 271 556 Kč Tržní hodnota za spoluvl. podíl: nebyla stanovena spoluvlastnického podílu 1/2 Common price nebyla stanovena Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): za celek: 1 081 740 Kč za spoluvl. podíl: nebyla stanovena Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

Number of properties: Počet objektů:

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

Čísla parcel Parcel of land nr.

Other constructions: Další stavby:

Size: Velikost:

Location in the town: Poloha v obci:

osada Louchov, část obce Domašín

Type: Druh

Infrastructure: Infrastruktura

osada bez občanské vybavenosti (pouze sídlo obecního úřadu), základní občanská vybavenost v Klášterci nad Ohří nebo Kadani

Unit price: Jednotková cena

380.000 Kč

380.000 Kč nestanoveno

316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4 9048, 3577, 5658, 302, 1762, 2 450, 8929, 314, 6216 m celkem 36 256 trvalý travní porost, ostatní plochy

Zem. půda 15,00 2 Pozemek k zastavění podle Kč/m ÚP 180,00

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitost:

m2

Built-up area: Zastavěná plocha:

m2

Resident area: Bytové plochy:

m2

Floor area: Podlahová plocha:

m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Built-up space: Obestavěný prostor:

m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Unit price: Jednotková cena:

Income: Příjem:

Kč

Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):

Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

-2-

Kč %

Property right / vlastnické právo: Podle výpisu z katastru nemovitostí, prokazujícímu stav evidovaný k datu 16.5.2016 , části A listu vlastnictví č. 88, jsou oceňované nemovité věci ve společném vlastnictví manželů (SJM) Tichý Milan a Tichá Dana, oba bytem Louchov 12, 431 51 Louchov. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo soudcovské - 4x nařízení exekuce, - 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 1x dražební vyhláška. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých v ěcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 88. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 88 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována tato zástavní práva: - 1x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo soudcovské. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Pozemky čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3 , 395/4 jsou v katastru nemovitostí evidované v druhu pozemku trvalý travní porost, se zp ůsobem ochrany zemědělský půdní fond, ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda, u části pozemků je uveden způsob ochrany přírodní rezervace nebo přírodní památka (viz část B LV č. 88 v příloze). Z dostupných informací a informací zjišt ěných na místě, jsou v současnosti pozemky užívané v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Část pozemku čís. parcely 316/2 je určena zemním plánem k zastavění. Nachází se v platném územním plánu obce Domašín - Louchov – v ploše Z10 na západním okraji jižně od hřbitova u silnice, jedná se o hodnotné území orientované jižním sm ěrem s potenciálem pro výstavbu několika rodinných domů. Dle telefonického sdělení pí Štěpánky Liškové, starostky Obce Domašín, je územní plán platný od 16.5.2016. Weak points / slabé stránky: - Chybějící přípojky inženýrských sítí Strong points / silné stránky: - klidná lokalita, vhodná k rekreaci - část pozemků je v územním plánu obce pozemky ur čené k zastavění rodinnými domy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 88 pro k.ú. Louchov a obec Domašín, prokazující stav evidovaný k datu 11.4.2016, vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Louchov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené pí Danou Tichou, spolumajitelkou nemovitých v ěcí d/ zjištění při prohlídce na místě e/ informace k platnému územnímu plánu obce Louchov, sd ělené telefonicky pí Štěpánkou Liškovou Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 31.5.2016 v 15.00 za p řítomnosti pí Dany Tiché. -3-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:

630705 Louchov 563048 Domašín 172 31.12.2015 CZ0422 Chomutov Ústecký Louchov, část obce Domašín

Infrastructure / infrastruktura: Osada Louchov, část obce Domašín, se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Chomutov, p řibližně 20 km západně od města Chomutov a přibližně 8 km severozápadně od centra Klášterce nad Ohří. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2015 ČSÚ má obec Domašín 172 obyvatel. Obec Domašín nemá prakticky žádnou ob čanskou vybavenost, občané jsou v tomto směru orientováni na blízké město Klášterec nad Ohří (5 km), s vyšší vybaveností pak i na m ěsto Chomutov (23 km). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, v obci je zastávka autobusu MHD, ve vzdálenosti cca 5 km prochází silnice I/13 E442 (Chomutov – Karlovy Vary). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází převážně za západním okrajem zastavěného území osady Louchov, části obce Domašín. Short description property / stručný popis majetku: Pozemky: Pozemek čís. parcely 316/2, k.ú. Louchov, o výměře 9048 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití – trvalý travní porost, zp ůsob ochrany – zemědělský půdní fond. Část pozemku o výměře přibl. 3260 m2 je určena územním plánem k zástavbě rodinnými domy. Pozemek čís. parcely 318/2, k.ú. Louchov, o výměře 3577 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití – trvalý travní porost, zp ůsob ochrany – zemědělský půdní fond, přírodní rezervace nebo přírodní památka, zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 341/2, k.ú. Louchov, o výměře 5658 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití – trvalý travní porost, zp ůsob ochrany – zemědělský půdní fond, přírodní rezervace nebo přírodní památka, zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 344, k.ú. Louchov, o výměře 302 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití – neplodná půda. Pozemek čís. parcely 345, k.ú. Louchov, o výměře 1762 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití – trvalý travní porost, zp ůsob ochrany – zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 346, k.ú. Louchov, o výměře 450 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití – neplodná půda, způsob ochrany – přírodní rezervace nebo přírodní památka. Pozemek čís. parcely 347/3, k.ú. Louchov, o výměře 8929 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití – trvalý travní porost, zp ůsob ochrany – zemědělský půdní fond. Pozemek čís. parcely 348/3, k.ú. Louchov, o výměře 314 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu ostatní plocha, způsob využití – neplodná půda, způsob ochrany – přírodní rezervace nebo přírodní památka. Pozemek čís. parcely 395/4, k.ú. Louchov, o výměře 6216 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu trvalý travní porost, způsob využití – trvalý travní porost, zp ůsob ochrany – zemědělský půdní fond. Pozemky čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3 , 395/4 jsou v katastru nemovitostí evidované v druhu pozemku trvalý travní porost, se zp ůsobem ochrany zemědělský půdní fond, ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda, u části pozemků je uveden způsob ochrany přírodní rezervace nebo přírodní památka (viz část B LV č. 88 v příloze). Z dostupných informací a informací zjišt ěných na místě, jsou v současnosti pozemky užívané v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Část pozemku čís. parcely 316/2 o výměře přibližně 3260 m2 je určena zemním plánem k zastavění. Nachází se v platném územním plánu obce Domašín - Louchov – v ploše Z10 na západním okraji jižně od hřbitova u silnice, jedná se o hodnotné území orientované jižním sm ěrem s potenciálem pro výstavbu několika rodinných domů.

-4-

Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 410/1, k.ú. Domašín (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník obec Domašín - Louchov).

-5-

ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákon ě o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena p ři prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo p ři poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních pom ěrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých v ěcech o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním p ředmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podíl ů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých v ěcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je t řeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjád ření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by m ělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcel 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce Analýza v příloze č. 1 posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledn ěním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých v ěcech

-6-

1,080.000 Kč 1,080.000 x 1/2 = 540.000 Kč 540.000 x 70 % = 378.000 Kč

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemcích čís. parcely 316/2, 318/2, 341/2, 344, 345, 346, 347/3, 348/3, 395/4, k.ú. Louchov, obec Domašín, část obce Louchov, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 31. května 2016 celkem (po zaokrouhlení)

380.000,- Kč Slovy: Třistaosmdesáttisíc Kč

Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo smluvní, - 2x zástavní právo soudcovské - 4x nařízení exekuce, - 5x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 1x dražební vyhláška.. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 88 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 88.

Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod po řadovým číslem 139/7609/2016.

Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel

V Mostě, dne 3. června 2016

-7-

SEZNAM PŘÍLOH 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Kopie části územního plánu 6 Fotodokumentace

ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute

ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav

139/7609/2016

ID (Surveyor´s Report):

LV no.:

88

Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no.

Name of "the tangible investment asset" - TIA

Build-up space

Unit price

Pol.č.

Název HIM

Obestavěný prostor stavby

Jednotková cena

m3

Kč/m3

Built-up area

Unit price

Zastavěná ploha Jednotková cena m2

Kč/m2

Starting price

Wear

Time price "TIA"

Comments

Výchozí cena

Znehodnocení

Časová cena HIM

Komentář

Kč

%

Kč

1 2 3

Buildings subtotal - Stavby mezisoučet

Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.

Site no.

Type land

Acreage

Price

Total

Comments

Pol.č.

Parcelní číslo

Druh pozemku

Výměra

Cena

Cekem

Komentář

2

m

Kč/m

2

Kč

1a

316/2 - část

trvalý travní porost

5788

5

28 940

cena podle oceňovací vyhlášky *)

1b

316/2 - část

trvalý travní porost - ur čeno ÚP k zastavění rod. domy

3260

34

110 840


2

318/2


3577

5

17 885


3

341/2


5658

5

28 290


4

344

ostatní plocha/neplodná p ůda

302

1

302


5

345


1762

5

8 810


6

346


450

1

450


7

347/3


8929

5

44 645


8

348/3


314

1

314


9

395/4


6216

5

31 080


Lands subtotal - Pozemky mezisoučet *)

271 556

Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oce ňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oce ňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. s ú činností od 12.2.2016

Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)

271 556 Kč

Yield value - Výnosová hodnota Item no.

Name

Area for lease

Lease price per sq. m.

Gross yield

Risk of loss of rent

Net rent

Costs total

Net yield

Capitalization rate

Yield value

Comments

Pol.č.

Název

Pronajímatelná plocha

Cena za pronájem m2

Hrubý výnos

Riziko výpadku nájemného

Čisté nájemné

Náklady celkem

Čistý výnos

Kapitalizační míra

Výnosová hodnota

Komentář

Kč/year/rok

%

Kč

Kč

Kč

%

Kč

2

m

2

Kč/m /year/rok

1 2 3

Yeld value Výnosová hodnota

nebyla stanovena

Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.

Pol.č.

Name

Realized / offer price

Date of sale / offers

Built-up space

Název

Realizovaná / nabídková cena

Datum prodeje / nabídky

Obestavěný prostor 3 m

Kč

Land area

Price of land

Plocha pozemk ů Cena pozemk ů 2 m

2 Kč/m

Total price of lands

Total price of buildings

Celková cena za pozemky

Celková cena za objekty

mil. Kč

mil. Kč

Rate of price adjustment

Price of land

Koeficient Cena pozemk ů cenové úpravy

Comments

Komentář

2 Kč/m

1

Zemědělské pozemky, Klášterec nad Ohří, okr. Chomutov

545 500,00

5-16

nestanoven

34155

16

546 480

0,00

0,90

14

nabídka RK 1), pole

2

Zemědělské pozemky, Kadaň, okr. Chomutov

403 617,00

5-16

nestanoven

21243

19

403 617

0,00

0,85

16


3

Zemědělské pozemky, Málkov, okr. Chomutov

500 000,00

6-16

nestanoven

26136

19

499 982

0,00

0,85

16


4

Pozemky pro stavbu RD v územním plánu, nezasíťované

6-16

nestanoven

1

180

180

0,00

1,00

180

0,272

mil.Kč

průměrně 120 240

1) nabídka realitní kanceláře fondrealit.cz, s.r.o.

2) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you Chomutov

3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX 4 you Chomutov

4) např. nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha 1, pozemky Hradec - Rokle, 2913 m2, 119 K č/m2

Cost Value - Věcná hodnota (cena podle cenového předpisu) Yield value - Výnosová hodnota

nebyla stanovena

Comparative value - Porovnávací hodnota - jednotková (32.996 m2)

15 Kč/m2

Comparative value - Porovnávací hodnota - jednotková (3.260 m2)

180 Kč/m2

Comparative value - Porovnávací hodnota - celková

1 081 740 Kč

Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)

1 080 000 Kč

4) nabídky více RK, Domašín a okolí 10 km

Situace lokality

Mapa oblasti

2016

Recommend Documents