Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2202 / 33 / 2016 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt v družstevním vlastnictví bez možnosti garážování v současném stavu Obvyklá cena družstevního podílu ve Stavebním bytovém družstvu Ocelář, spojeného s právem užívat bytovou jednotku č.2314/22
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2314/22, LV č. 28180, s podílem na společných částech domu a pozemku 544/55210 na pozemcích: pozemek parc.č. 3734, LV č. 28179, podíl 544/55210 Adresa Kraj
Středočeský kraj
Kat. území
Kročehlavy
Část obce dle LV
Statutární Kladno město Ulice Italská
Počet obyvatel 68552 č.p.
Kročehlavy
Objednatel odhadu JUDr.Filip Exner Přívozní č.p. 1054 č.o. 2 170 00 Praha 7
Tel. E-mail
Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Bytová jednotka
Č.j.151 DDr.33/2015-3
Stavební bytové družstvo Ocelář - 272 01 Kladno, gen.Klapálka 1614
Zpracováno pro
JUDr.Filipa Exnera, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 7
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 email:
[email protected]
0604
2314, 2315, 2316, 2317
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 602 335251 272915014
Počet stran textu 9
Počet stran příloh
21.3.2016 23.2.2016 23.2.2016
6
Počet vyhotovení 3
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Obvyklá cena - současný stav Zohlednění nájemní smlouvy na dobu neurčitou : Obvyklá cena - současný stav
54.4 m2
22 000 Kč/m2
1
1 196 800 Kč 200 000 Kč
720 000 Kč sedmsetdvacet tisíc Kč
-1-
Komentář k ceně Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Při ocenění se dále vychází z dokumentace poskytnuté SBD Ocelář Kladno a objednavatelem posudku. Podlahová plocha byla převzata ze smlouvy o nájmu družstevního bytu, vybavení bylo převzato z fotodokumentace. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - dispozice bytu - všechny inženýrské sítě - bez zůstatku investičního úvěru - dům rozdělený na jednotky, možnost převodu do OV záporné faktory: - nájem na dobu neurčitou - stavebně technická charakteristika domu - sousedství frekventované komunikace - omezená možnost parkování v sousedství Podmínky platnosti ceny Vzhledem ke skutečnosti, že jednotky nebyla zpřístupněna a tím nebyla umožněna prohlídka nemovitosti, byl posudek proveden na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO
REET
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci nezjištěno
ANO NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva -2-
ANO
nájemní smlouva na dobu neurčitou Stavba se zhoršeným technickým stavem nezjištěno NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Typ Smlouva o nájmu družstevního bytu Vyhodnocení Komentář k vadám -
Kupní cena
Datum
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 28180, vyhotovený dálkovým přístupem do KN 28.12.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kročehlavy. Smlouva o nájmu družstevního bytu, uzavřená mezi SBD Ocelář a paní M.Valešovou 18.3.2014. Smlouva o podnájmu družstevního bytu, uzavřená mezi nájemcem pí M.Valešovou a podnájemcem A.Horákovou 18.3.2014. Passport bytu č.22, Italská 2314, Kladno, poskytnutý Stavebním bytovým družstvem Ocelář 23.2.2015. Potvrzení o zůstatku úvěru, vyhotovil SBD Ocelář 22.2.2016. Místní šetření provedené dne 23.2.2016 a 26.2.2016. Fotodokumentace ze dne 23.2.2016 a 26.2.2016. Datum předání kompletních podkladů 3.2.2016 a 23.2.2016 Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 28180 Snímek kat. mapy Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kladno je statutární město ve středních Čechách. Je největším městem Středočeského kraje. Kročehlavy jsou největší čtvrtí města Kladno, situované jihovýchodně od centra. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení, s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Bytový dům je situovaný podél frekventované průjezdní komunikace Vodárenská, kolmo na ulici Italská, ze které je přístupný, v lokalitě sídlištní zástavby s meziblokovou zelení. Od ulice Vodárenská i Italská je oddělená zeleným pásem. Jihovýchodně sousedí se zeleným meziblokem. Průměrná je dopravní dostupnost do centra města autobusy MHD. Zastávka autobusu je v přímém sousedství. Informace o nemovitosti Jedná se o panelový bytový dům se čtyřmi sekcemi (vchody) čp.2314, 2315, 2316, 2317, postavený na pozemku p.č.3734. Je přístupný hlavním vchodem ze slepé odbočky z ulice Italská. Je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Parkování je obtížně možné pouze v ulici na podélných a příčných stáních. V sousedství není větší parkovací plocha. Bytový dům je panelové technologie s plochou střechou. Má devět nadzemních podlaží s bytovými jednotkami. Schodiště je jednoramenné, přímo osvětlené.
-3-
Na dům bylo vypracováno prohlášení vlastníka, jsou vymezeny samostatné bytové jednotky se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu čp.2314, 2315, 2316, 2317 a pozemku p.č.3734. Předmětem ocenění je hodnota družstevního podílu ve Stavebním bytovém družstvu Ocelář, spojená s právem užívat bytovou jednotku 3+1 č.2314/22, umístěnou v 9.NP koncové JV sekce bytového domu. Komora je umístěná na chodbě. Podíl na společných částech domu a pozemku činí 544/55210. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Bytová jednotka nebyla zpřístupněna. Dispozice bytu není známa. Dle podkladové fotodokumentace je kuchyň pravděpodobně přístupná z obývacího pokoje. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3725 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 9.NP Velikost bytu 3+1
Počet NP domu celkem Výtah
9 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
1
Pravděpodobně ano
Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 47 Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání v roce 1979. Dle sdělení stavebního technika družstva bylo provedeno zateplení fasády, opravena krytina, proveden nový vstupní portál, vyměněna okna, opraveny lodžie. Opotřebení domu odhad 40%. Technický stav jednotky Nezjištěn Opotřebení odhadem % Technický stav jednotky nezjištěn. Dle místního šetření a fotodokumentace společnosti Acema je bytové jádro původní, okna jsou nová plastová. Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna Dveře Fasáda Krytina
Rozsah plastová s izolačním dvojsklem nový vstupní portál kontaktní zateplovací systém nová povlaková krytina
Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu
Rok provedení 2015 2015 2015 2015
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z vnitřní úpr. stěn okna
železobetonový montovaný skelet
Konstrukce izolace proti zemní vlhkosti stropy
plochá střecha železobetonového sendvič. panelu vápenná omítka stěrková plastová s dvojsklem
střešní krytina vnější úpr. povrchů schodiště dveře
podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
nezjištěny
podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
dálkové studené a teplé centrální ohřev
Provedení s izolací vodorovnou i svislou
těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni s PVC dle foto hladké náplňové do ocel.zárubní nezjištěny
betonové montované
světelný rozvod je proveden
Počet koupelen 1 Vybavení koupelny - dle fotodoukumentace vana, umyvadlo
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně - dle fotodokumentace kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
-4-
PENB k dispozici PENB zákonná povinnost
Ne
1.NP bytu - výčet místností kuchyně pokoj pokoj pokoj WC koupelna chodba komora
plocha m m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 7.00 m2 1.0 17.30 m2 1.0 12.50 m2 1.0 7.40 m2 1.0 1.30 m2 1.0 2.60 m2 1.0 5.20 m2 0.5 0.55 m2
54.40 m2
53.85 m2
7.00 17.30 12.50 7.40 1.30 2.60 5.20 1.10
Součet ploch za podlaží
-5-
2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 10.2.2016 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 54.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 450 000 Kč 10 % 1 305 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, OV Lokalita : Italská ul., stejný dům Technický stav : po částečné rekonstrukci Cena včetně provize a servisu
-6-
m2 26 900 Kč/m2 24 200 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 7.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 72.0
m2 23 100 Kč/m2
1 660 000 Kč 10 % 1 494 000 Kč
20 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk, DV, anuita 0 Lokalita : Švýcarská ul., sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci Větší jednotka, možnost převodu do OV Cena včetně provize a servisu
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 450 000 Kč 10 % 1 305 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1, OV Lokalita : Italská ul., přímé sousedství Technický stav : původní, opotřebovaný Cena včetně provize a servisu, nemovitost prodána
-7-
1 68.0
m2 21 600 Kč/m2 19 200 Kč/m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu Velikost bytu 3+1 Výtah Podlahová plocha Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 490 000 Kč 10 % 1 341 000 Kč
1 69.0
m2 21 600 Kč/m2 19 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk, DV, anuita 0 Lokalita : Polská ul., širší sousedství Technický stav : po částečné rekonstrukci Větší jednotka, možnost převodu do OV Horší poloha v domě Cena včetně provize a servisu
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
Kč/m2
-8-
19 200 - 24 200 Kč/m2 22 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh menších třípokojových bytů v družstevním i osobním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 1,35-1,65 mil.Kč tj.21 000-26 000 Kč/m2, podle polohy, velikosti, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 19 000-24 000 Kč/m2, se zohledněním družstevního vlastnictví. Obvyklá cena družstevního podílu, spojeného s právem užívat bytovou jednotku je směřována doprostřed rozpětí, vzhledem ke skutečnosti, že jednotka nebyla zpřístupněna a není znám její stavebně technický stav. Cena za m2 podlahové plochy bytu
22 000,- Kč/m2
Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je pronajata třetí osobě Nájemné Nájemní smlouva je uzavřena na dobu Neurčitou Družstevní byt č.022 je k předmětnému datu předmětem podnájmu. Nájemce přenechal družstevní byt do podnájmu na dobu neurčitou. Podnájemce se zavazuje plnit všechny povinnosti spojené s užíváním bytu, vč.provádění oprav náležející nájemci. výše nájmu není stanovena Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j.Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2202 znaleckého deníku.
-9-
Fotodokumentace
pohled od S z ulice Vodárenská
pohled od JV
pohled od Z
přístupová ulice Vodárenská
detail fasády
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
