2016

Znalecký posudek č. 173/14/2016 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku p.č.st.38/1 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p.34 s příslušenstvím a pozemkem p.č.283/13 vše v k.ú.Damírov, obec Zbýšov, okres Kutná Hora

Objednatel znaleckého posudku:

Mgr.Marcela Petrošová, soudní exekutor Exekutorský úřad Břeclav 17. listopadu 1a, 690 02 Břeclav

Účel znaleckého posudku:

160 EX 8171/14-84 exekuční řízení

Podle stavu ke dni 19.3.2016 posudek vypracoval:

Ing. Jan Hájek Puškinská 661 284 01 Kutná Hora tel.: 736 630 902 [email protected] Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předávají 2 vyhotovení.

V Kutné Hoře, dne 24. 3. 2016

č,p,34, k.ú.Damírov

Znalecký posudek č. 173/14/2016

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 Ex 8171/14-11 ze dne 21.9.2014 - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoli případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů – např. zástavní právo)

2. Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům Damírov 34 286 01 Zbýšov Středočeský Kutná Hora Zbýšov Damírov

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 19.3.2016

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení č.j. 160 EX 8171/14-84 - výpis z Katastru nemovitostí-LV 341 k.ú.Damírov, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, ze dne 3.3.2016 - výtisk katastrální mapy digitalizované (KMD) pro k.ú.Damírov, vyhotoveno aplikací nahlížení do katastru k datu 22.3.2016 - výsledky místního šetření znalce se zaměřením současného stavu (použito bylo laserového dálkoměru Leica) dne 19.3.2016 - údaje a informace sdělené starostkou obce, paní Květou Němcovou - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., s účinností od 12.2.2016. - metodika oceňovaní nemovitostí, obsahující základní pravidla evropských a mezinárodních oceňovacích standardů. Metodika vychází ze standardu IVS č. 4 a navazující uživatelské směrnice, průběžně je doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC).

-2-



5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovité věci zapsány na LV 341 pro k.ú.Damírov Harsa Radovan, Damírov 34, 286 01 Zbýšov Omezení vlastnického práva: viz přiložený Výpis z katastru nemovitostí LV 341

6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena žádná dokumentace odpovídající skutečnému provedení stavby, proto bylo přistoupeno k celkovému zaměření objektu. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO a pásmem. Měření bylo provedeno pouze vně stavby- objekt nebyl zpřístupněn.

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v zastavěném území Damírova, části obce Zbýšov. Nemovitost je tvořena samostatně stojícím domem č.p.34 (rod.rekr.) s příslušenstvím sestávajícím z kolny a venkovních úprav, dále pozemkem p.č.st. 38/1 (zastavěná plocha a nádvoří o výměře 95m2) a pozemkem p.č.283/13 (ostatní plocha/manipulační plocha o výměře 128m2). Z veřejných inženýrských sítí je objekt napojen pouze na rozvod elektrické energie. Na pozemku se nachází vrtaná studna, v obci zaveden plyn. Venkovní úpravy jsou pouze minimálního rozsahu - oplocení pozemku, přípojka el. energie do domu a zpevněné plochy kolem domu. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen, mezi domem a komunikací je zaplocena i převážná část pozemku p.č.283/17, který je ve vlastnictví obce Zbýšov LV 10001. Bližší technický popis jednotlivých staveb a pozemku je uveden dále v posudku.

8. Obsah znaleckého posudku 1) objekt č.p.34 s příslušenstvím a pozemky p.č.st.38/1 a p.č.283/13

9. Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Znalecký posudek je vypracován pro stanovení ceny nemovité věci v místě a čase obvyklé. obvyklá cena – dle zákona č.151/1997 Sb.(zákon o oceňování majetku) se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a -3-



kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Ocenění Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla použity tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu nákladovou, porovnávací a výnosovou. nákladová metoda – přístup na bázi nákladů představuje technický pohled na nemovitost, jde v podstatě o stanovení nákladů na pořízení věci, snížené o opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu – výsledkem je věcná hodnota (časová cena) výnosová metoda – přístup na bázi výnosů je založen na ekonomickém pohledu na nemovitost, preferuje užitné hledisko a vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet příjem – výsledkem je výnosová hodnota porovnávací metoda – přístup na bázi porovnání je založen na principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány na trhu – výsledkem je porovnávací hodnota Při volbě zjištění obvyklé ceny nemovitosti byla analyzována použitelnost všech uvedených a v praxi používaných metod ocenění. Předmětem ocenění je rodinný dům s příslušenstvím, který je v obdobných lokalitách obchodovatelný, oproti tomu trh s pronájmem nemovitostí daného typu není v místě ocenění ani jeho širším okolí dostatečně rozvinut. Z výše uvedených důvodů byla pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti použita porovnávací metoda.

Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu bude v souladu s výše uvedeným použita porovnávací metoda.

-4-



B. Znalecký posudek 1. Popis nemovitosti Popis lokality Damírov (část obce Zbýšov) se nachází cca 3km od sídelní čási obce, cca 16km od Čáslavi a 20 km od Kutné Hory. Obec v současné době čítá kolem 650 obyvatel, nachází se zde základní občanská vybavenost – obecní úřad, pošta, mateřská a základní škola, zdravotnické zařízení. Část obce Damírov je bez občanské vybavenosti. Popis nemovitostí a) Rodinný dům č.p.34 Oceňovaný objekt se nachází v zastavěném území Damírova, části obce Zbýšov, okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Stavba je v katastru nemovitostí evidována jako „objekt pro rekreaci“, svým stavebně konstrukčním uspořádáním odpovídá definici rodinného domu a bude takto oceněna. Podrobná prohlídka objektu nebyla znalci umožněna- vlastník nemovitosti pan Radovan Harsa nereagoval na písemné výzvy ke zpřístupnění oceňovaného objektu (jiný kontaktní údaj nebyl znalci poskytnut). Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno vně stavby, fotodokumentace přes okenní výplně. Dispozičně je objekt členěn na vstupní chodbu, ze které je možno vstoupit do levé a pravé místnosti-plochu místností nebylo možné změřit. Objekt je samostatně stojící nepodsklepená stavba o jednom nadzemním podlaží s volným půdním prostorem. Sedlová střecha je opatřena krytinou z eternitových šablon, klempířské konstrukce z větší části chybí, nadstřešní část komínového tělesa je zbourána. Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné (kamenné zdivo tl.cca 60cm), stropy dřevěné (trámy poškozené). Fasádní omítka vápenná, vnitřní omítky chybí nebo značně poškozené. Podlaha v chodbě s poškozenou dlažbou, pravá místnost podlaha prkenná, levá místnost bez podlah. Okna jsou dřevěná špaletová, vnější dveře dřevěné prosklené, vnitřní dveře chybí. V objektu není koupelna ani kuchyně, suché WC umístěno na pozemku. Objekt je bez zdroje vytápění, původně pravděpodobně kamna na tuhá paliva. Dům je napojen pouze na veřejný rozvod elektrické energie. Voda ze studny na pozemku do objektu nezavedena. V místě je dále možnost připojení na veřejný rozvod plynu. Obecní vodovod či kanalizace v Damírově není nezavedena. Přesné stáří objektu se nepodařilo zjistit, odhadované stáří je cca 100 let, čemuž provedení i stav odpovídá. Objekt je k datu ocenění ve stavu neumožňující jeho okamžité užívání, stavba je ve stavu před celkovou rekonstrukcí zahrnující veškeré prvky stavby včetně prvků dlouhodobé životnosti. Známky statického poškození nebyly zjištěny. Uvnitř objektu bylo započato s výstavbou nových příček z tvárnic PORFIX, k datu prohlídky vyzděny pouze části stěn.

-5-



b) Ostatní stavby Na stavbu rodinného domu navazuje dřevěná kolna o zastavěné ploše cca 17m2, která je s rodinným domem pod jedním zastřešením. Na pozemku se dále nachází dřevěný přístřešek a vrtaná studna – voda není do objektu rodinného domu zavedena. Pozemky Pozemek p.č.st.38/1 – zastavěn stavbou rodinného domu a kolny Pozemek p.č.283/13 – rovinatý pozemek převážně zatravněn. Pozemky jsou přístupné z obecního pozemku p.č.283/17 jehož část je zaplocena a užívána s oceňovanými nemovitostmi. Pozemky jsou napojeny pouze na veřejný rozvod elektrické energie. Trh s nemovitostmi Vzhledem k velikosti a charakteru obce je trh s nemovitostmi orientován především na rodinné domy, rekreační objekty a volné pozemky k výstavbě zmiňovaných staveb. Dle zkušeností z minulosti jsou nemovitosti obdobného provedení, technického stavu a vybavení hůře obchodovatelné. Trh s pronájmem rodinných domů v dané lokalitě není příliš rozvinutý, a proto pořizování daného typu nemovitosti za účelem zajištění budoucích výnosů z pronájmu není pravděpodobné.

-6-



2. Porovnávací metoda Pro indikaci obvyklé ceny pomocí porovnávací metody byly použity nabídky a prodeje nemovitostí, které vykazovaly obdobné vlastnosti jako oceňovaná nemovitost a nacházejí se ve srovnatelných lokalitách. Pro tento účel byly použity údaje z vlastní databáze znalce a údaje z nabídek realitních kanceláří. Jako způsob porovnání bylo zvoleno porovnání přímé, kdy oceňovaná nemovitost je porovnávána jako celek s každou z vybraných nemovitostí přímo. Při hledání cenotvorných odlišností mezi oceňovanou nemovitostí a nemovitostmi pro porovnání byly cenové úpravy realizovány ve formě koeficientů. V případě, že se jednalo o nabídku, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně realizovanými cenami v dané lokalitě. Výsledná porovnávací hodnota byla získána jako aritmetický průměr z upravených cen vzorků. Na výslednou cenu nemovitosti má vliv, kromě její velikosti a technického stavu zejména konstrukční provedení, vybavení, příslušenství a poloha v obci.

Nemovitost jako celek Objekty pro porovnání:

1. Rodinný dům – Štrampouch Cena: 399 000,- Kč Datum aktualizace: 2/2016 Budova: cihlová Stav objektu: před rekonstrukcí Poloha domu: samostatný Podlaží počet: přízemní Plocha podlahová:55 m2 Plocha pozemku: 734 m2 Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Topení: lokální tuhá paliva Odpad: jímka

Samostatně stojící dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Dispozice: vstupní chodba, komora a dvě místnosti. Dále stodola, chlév a další užitkové prostory. Střecha a zdivo v dobrém stavu. Po opravách lze užívat k rekreaci i k trvalému bydlení.

-7-



2.Rodinný dům – Krupá Cena: 290 000,- Kč Datum aktualizace: 3/2016 Budova: smíšená Stav objektu: před rekonstrukcí Poloha domu: samostatný Podlaží počet: přízemí Plocha podlahová:61 m2 Plocha pozemku: 478 m2 Voda: dálkový vodovod Odpad: veřejná kanalizace Elektřina: 230/400V Topení: lokální tuhá paliva

zčásti roubená a zčásti zděná stavba postavenou v roce 1860 v obci Krupá na Kutnohorsku. Podlahová plocha činí 61 m2 a výměra pozemku je 478 m2. Objekt je v původním stavu, nerekonstruovaný, vyjma nedávné instalace splachovacího WC a zavedení vody. Vodovod a kanalizace jsou obecní. Objekt je umístěn uprostřed menší obce, nacházející se 8 km od Kutné Hory. Najdeme zde dvě místnosti a chodbu s WC. Elektřina zavedena, funkční. Ohřev vody nezajištěn. Topení na tuhá paliva. Na obytnou část navazují hospodářské budovy - stodola, kolna, chlév (celkem 106 m2). Pozemek je oplocený.

3. Rodinný dům – Kotoučov Cena: 290 000,- Kč Datum aktualizace: 2/2016 Budova: smíšené zdivo Stav objektu: před rekonstrukcí Poloha domu: samostatný Podlaží počet: přízemní Plocha zastavěná: 99m2 Plocha pozemku: 315 m2 Voda: místní zdroj, dálkový vodovod Elektřina: 400V Topení: tuhá paliva Odpad: jímka (možnost kanalizace)

Prodej rodinného domu v obci Kotoučov. Dům je přízemní, nepodsklepený, s využitelným podkrovím. V domě je bytová jednotka 2+1 s kompletním sociálním zařízením. Objekt má vlastní studnu, zároveń napojen na veřejný vodovod, možnost připojení na veřejnou kanalizaci. Vytápění je tuhými palivy.

-8-



Objekt č. Identifikační údaje Zdroj informace Datum informace adresa nemovitosti Popis Údaje o pozemku plocha pozemku Údaje o stavbě zastavěná plocha prodejní cena

oceňovaný

Damírov Rodinný dům

1 M & M reality 2/2016 Štrampouch Rodinný dům

2

3

ERA GARANCIA M & M reality 3/2016 2/2016 Krupá Kotoučov Rodinný dům Rodinný dům

m2

223

734

478

315

m2

cca 100

134

131

99

399 000

290 000

290 000

1 nabídka 0,9

1 nabídka 0,9

1 nabídka 0,9

1 shodný 1 shodný 1 lepší 0,9 shodný 1 lepší 0,9

1 shodný 1 shodný 1 horší 1,1 lepší 0,9 lepší 0,9

1 horší 1,1 shodný 1 shodný 1 lepší 0,9 shodný 1

290 871

232 551

258 390

Kč

Cenotvorné odlišnosti koeficient času informace koeficient důvěryhodnosit informce koeficient vlivu vlastnictví koeficient obce (vybavenost, poloha, atd.) koeficient polohy nemovitosti v obci koeficient technického stavu objektu koeficient vybavenosti objektu koeficient příslušenství/ vedlejší stavby/pozemek Výsledná porovnávací hodnota upravená cena Kč/m2 jednotky hodnota celkem Kč

260604 260604

_______________________________________________________________________________________________________________

Porovnávací hodnota

Kč

260 000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-9-



C. Rekapitulace výsledných cen Porovnávací hodnota Porovnávací hodnota celkem

260 000 Kč

Úkolem znaleckého posudku bylo stanovit obvyklou cenu nemovité věci - rodinného domu č.p.34 s příslušenstvím a pozemkem p.č.st.38/1 a p.č.283/13 vše zapsané na LV 341 v k.ú.Damírov. V tomto konkrétním případě, kdy oceňovaná nemovitost vykazuje objemové parametry, technický stav a vybavenost podobnou se srovnávanými nemovitostmi, nabídka u nemovitostí stejného typu v dané lokalitě mírně převyšuje poptávku, bude porovnávací metoda nejlépe zobrazovat skutečnou tržní hodnotu oceňovaného majetku a lze ji na základě uvedeného prohlásit za cenu obvyklou. Na základě výše uvedených skutečností a s přihlédnutím k místním podmínkám a znalosti místního trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu nemovitosti na částku:

260 000,- Kč

D. Závěr a.

cena oceňovaných nemovitých věcí včetně příslušenství činí celkem aa) rodinný dům č.p.34 vč.příslušenství a pozemků p.č.st.38/1 a p.č.283/13 v k.ú.Damírov

260 000 Kč b.

Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí, která případným prodejem nemovitosti nezaniknou Nájemní právo – nezjištěno Věcná břemena – nezjištěno

c.

Závady, které prodejem nezaniknou – viz odst. b

d.

Výsledná cena výše označených nemovitých věcí a jejich příslušenství činí da) rodinný dům č.p.34 vč.příslušenství a pozemků p.č.st.38/1 a p.č.283/13 v k.ú.Damírov

260 000 Kč Na základě výše uvedených skutečností a s přihlédnutím k místním podmínkám trhu s nemovitostmi odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí včetně souvisejících práv a závad na částku :

260 000,- Kč slovy: Dvěstěšedesáttisíc

Kč

V Kutné Hoře, 24.3.2016

Ing. Jan Hájek - 10 -



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 9.12.2011 pod č. j. Spr. 4107/2010, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 173/14/2016 znaleckého deníku.

V Kutné Hoře, 24.3.2016

Ing. Jan Hájek Puškinská 661 284 01 Kutná Hora tel.: 736 630 902 [email protected]

- 11 -



Seznam příloh -

výpis z KN - LV 341 k.ú.Damírov

1 list

-

výtisk katastrální mapy

1 list

-

mapa oblasti

1 list

-

fotodokumentace

1 list

- 12 -

2016

Recommend Documents