1 Znalec: Ing.Zuzana Ponechalová Školská 1136/45 013 01 Teplička nad Váhom 0903 018 444 Zadávateľ: DUPOS dražobná spoločnosť a.s. Číslo objednávky:
DD 154-2015 z 2.12.2015
ZNALECKÝ POSUDOK 5/2016 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.s.2 v bytovom dome č.s.203 na parc.č.KN 68/2 k.ú.Lietava pre dobrovoľnú dražbu
Počet listov (z toho príloh): 22( 11) Počet odovzdaných vyhotovení: 5 V Žiline dňa 11.1.2016
2
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č.2 v bytovom dome č.s.203 na parcele č.KN C 68/2 k.ú.Lietava 2. Dátum vyžiadania posudku: 10.12.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu: 30.12.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 11.1.2016 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1157 k.u.Lietava Kópia z katastrálnej mapy vydaná cez katastrálny portál Zmluva o prevode družstevného bytu Pôdorys bytu a bytového domu 5.2 Získané znalcom : Fotodokumentácia Zameranie skutkového stavu 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z.a vyhláška MS SR 605/2008 o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, zákon 33/2009 Z.z. STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: nie sú 9.Právny úkon. dobrovoľná dražba
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 605/2008 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky 492/2004 Z.z.. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože
3 stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1.štvrťrok 2016. b. Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č.1157 k.ú.Lietava Stavby Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parc.č. súp.č. druh pozemku 68/2 203 zastavané plochy a nádvoria Byt Vchod: 1
1.p.
byt č.2
Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu : 87/528 15 Čmeľo Michal r.Čmelo, Mudrochova 908/1 Rajec A Luia Čmelová r.Majorošová,Smreková 188/2,Rajec,PSČ 015 01, SR Dátum narodenia: 24.9.1982 Dátum narodenia: 27.11.1983 Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Na podiel 1/1 vlastníka Čmelo Michal a Lucia: P-842/2015 - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva podľa § 151 ods. 4 zákona č. 40/1964 Zb. predajom na dobrovoľnej dražbe v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO: 00 151 653 na byt č. 2, vchod č. 1,1.p., podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu s.č. 203 na parc.CKN č. 68/2 o veľkosti 87/528 na základe záložnej zmluvy č. V 8540/11 - 731/2015 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. V 8646/11- vklad povolený dňa 27.12.2011 -257/11 Časť C: Ťarchy VECNÉ BREMENO NA PARC.Č.68/2,68/1 PODĽA PRIL.GEOMETR.PLÁNU V 206/2000,207/2000,208/2000,209/2000,210/2000,211/2000-57/00 Z-3776/2015 Zriaďuje sa zákonné záložné právo na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov vlastníka bytu v rozsahu § 15 ods.1 zákona 182/1993 Z.z. v platnom znení v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov 459/2015 Na podiel vl. Čmelo Michal a Lucia: Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam a Mandátna zmluva pre: Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO: 00 151 653, podľa Zmluvy o splátkovom úvere č. 5021943940 zo dňa 23.11.2011, na byt č. 2, vchod č. 1, 1.p., podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu s.č. 203 na parc. CKN č. 68/2 o veľkosti 87/528, podľa zmluvy č. V 8540/11- vklad povolený dňa 27.12.2011-256/11-257/11 Iné údaje: Bez zápisu c/ Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia:
4 Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa 30.12.2016 bez účasti vlastníka Fotodokumentácia vyhotovená dňa 30.12.2015 d/ Porovnanie technickej dokumentácie. Projektová dokumentácia nebola poskytnutá a porovnaná so skutočnosťou.Majiteľ neposkytol potrebné dokumenty,ani sa nezúčastnil obhliadky bytu. Pri vypracovaní znaleckého posudku budem vychádzať z pôvodného posudku číslo 133/2011 vypracovaný Ing.Katarínou Brezániovou zo dňa 8.9.2011. e/ Porovnanie právnej dokumentácie. Právna dokumentácia z pôvodného znaleckého posudku je v súlade s popisnými a geodetickými údajmi katastra nehnuteľnosti a zo zisteným skutočným stavom.Bytový dom č.s.203 leží na parc.č.68/2, byt.č.2 je v bytovom dome č.s.203 na 1.poschodí k.ú.Lietava. Prístupová cesta k bytovému domu je z miestnej komunikácie,a cez parc.č.68/1.Vek stavby je rok 1970 podľa zmluvy o prevode družstevného bytu do vlastníctva nájomcu f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: byt č.2 v bytovom dome č.s.203 na parc.č.68/2 g) Vymenovanie .jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú vlastnícky podložené: nie sú.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.1.1 Byt č.2 v bytovom dome č.s.203 na parc.č.68/2 Bytový dom je postavený na okraji obytnej časti obce Lietava. V miestnosti je možnosť napojenia na rozvody vody, verejnej kanalizácie, zemného plynu,elektrickej energie a kýblovej televízie. Dispozičné riešenie: Stavba bytového domu má tri nadzemné podlažia a jedno podzemné podlažie, pričom prví nadzemné podlažie je užívané ako technické. Pôdorysne je dom riešný v tvare obdĺžnika, orientácia obkejtu je v smere osi juhovýchod a severozápad. V bytovom dome je umiestnený šesť bytov, dve bytové jednotky na každom podlaží prístpné centrálnym schodiskom. Spoločné časti: Základy: objekt je založený na železobetonových základových pásoch s vodorovnou izoláciou s úplným podpivničením. Nosné a nenosné konštrukcie: nosnú konštrukcie domu tvorí železobétonový monolitický skeletželezobetonové konštrukcie so železobetónovými stropnými doskami. Skeletová konštrukcia je po obvode vyplnená pórobetóvymi tvárnicami s vonkajšou povrchovou úpravou obvodového muriva zo striekaného brizolitu. Vnútorné deliace konštrukcie určujúce vnútornú dispozíciu jednotlivých bytov sú tehlové. Vodorovné konštrukcie- železobetónové monolitické prievlaky, stropné dosky, balkónové dosky, železobetónové monolitické schodiská s obkladom stupňov z PVC, Strecha- je plochá, nepochôdzna. Nosnou konštrukciou plochej strechy je monolitická stropná doska, strešná krytina z asfaltových natavovacích pásov. Všetky klampiarske konštrukcie na streche, loggiách a exteriérové parapety na oknách sú vyhotovené z pozinkovaného plechu, Úpravy povrchov vnútorných stien a stropov- jednovrstvové vápenno-cementové omietky, olejové nátery v priestore vnútorného schodiska. Vnútorné keramické obklady- v spoločných priestoroch sa nevyskytujú,
5 Okná- okná plastové s izolačným dvojsklom farba biela, vnútorné parapety plastové biele, vonkajšie parapety z pozinkovaného plechu, Dvere- vstupné dvere do objektu sú platové rámové, elektrické otváranie vchodových dverí prostredníctvom domáceho telefónu, v spoločných priestoroch alebo z PVC alebo z cementovaného poteru Spoločné zariadenia: Elektroinštalácia- rozvodná sústava, hlavný rozvádzač umiestnený na 1. nadzemnom podlaží, na jednotlivých podlažiach sú osadené ďalšie rozvádzače s istením spotreby pre jednotlivé priestory, Bleskozvod - vyhotovený podľa normy: Vnútorný vodovod- rozvody studenej vody, hlavné rozvody z oceľových rúr. Vnutorná kanalizácia- kompletné rozvody splaškovej kanalizáce z liatinových rúr Vnútorný plynovod- rozvod oceľovými bezošvovými rúrami k jednotlivým priestorom. Ohrev teplej vody- nie je centrálna príprava teplej úžitkovej vody. Výťahy- nie sú Ostatné- rozvody slaboprúdu ( telefón, káblová televízia) Popis bytu: byt č. 2 sa nachádza na druhom nazdemnom podlaží domu, pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva bytu t.j. kuchyne, kúpeľne, WC, komory, chodby a pivnice umiestnenej v 1. podzemnom podlaží. V byte bola v rokoch 2009-2011 priebežne vykonávaná rekonštrukcia. Dvere vchodové do bytu hladké, dvere interiérové dýhované s oblôžkovou zárubňou, okná plastové zasklené izolačným dvojsklom. Úpravy povrchov vnútorných stien a stropovjednovrstvové vápenno-cementové omietky. Keramický obklad- výška obkladu v kúpeľni do stropu, vo WC do výšky 1,3 m, v kuchyni na kuchynskou linkou, remienkový obklad v chodbe do výšky 1,5 m. Keramická dlažba- v chodbe kuchyni, v komore, kúpeľni a WC. Laminatová podlaha v obytných izbách, podlaha v pivnici z cementového poteru. Zdravotechnika: kupeľňa- závesné umývadlo+ páková batéria, sprchová vanička+ nástenná batéria so sprchovou ružicov, plastová zástena- sprchovací box, plastová vaňa+ nástenná batéria so sprchovou, WC kombi s plastovým sedátkom, kuchyňa- nerezový kuchyský drez+ páková batéria, kombinovaný sporák+ digestor, kuchynská linka na báze dyhy. Elektorinštalácia: silnoprúd- rozvody pre osvetlenie v byte, prívod 400 V/240V do priestoru kuchyne ( elektrická rúra, digestor), slaboprúdrozvod telefónu v priedsieni pri vchodových dverách, televízny rozvod, domové dorozumievacie zariadenie ukončené v priedsieni a prepojené s jednotkou pri vstupných dverách do budovy. Vykurovanie- ústredné teplovodné prostredníctvom spoločnej kotolne ( V.I. PP osadený kotol na zemný plyn) ohrev teplej úžitkovej vody zabezpečený ohrevom v elektrickom záobníkovom ohrievači osadenom v komore, vykurovacie telesá oceľové doskové, v kúpeľni rebríkové opatrení regulačnými ventilmi. Počas rekonštrukcie bytu bola lódžia vymurovaná, čím sa rozšíril obytný priestor ( v položke ostatné). S vlastnícvtom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí ( základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, schodištia, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie), zariadení domu ( práčovňa, sušiareň, komíny, belskozvod, ventilačné šachta, vodovodné, kanalizačné, elektrické, plynové a telefónne prípojky) vo výške príslušných spoluvalstníckych podielov.
ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: Vek: Životnosť: Opotrebenie obytného domu: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1970 2016-1970 = 46 r. 110 r. 46 * 100% / 110 = 41,82 % 2,298 0,95
6 Počet izieb: Podlahová plocha: izba 2,418*4,641 obytná izba 5,097*3,646 obytná izba 4,436*3,61 obytná izba 3,79*3,6 chodba 3,556*2,213 Kúpeľňa 2,756*2,167 WC 0,957*0,847 komora 2,223*1,812 pivnica 4,946*1,758
3 11,22 18,58 16,01 13,64 7,87 5,97 0,81 4,03 8,70
Vypočítaná podlahová plocha Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
86,83 m
2
9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m2 monolitická betónová tyčová > Kk = 1,158
VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: Cen. podiel RU [%] CPi
Koef. Úprava štand. podielu KSi CPi*KSi
Cen. Výsled. podiel podiel Dokonč. hodn. prvku na [%] stavby dokonč. [%] [%]
č.
Názov
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Spoločné priestory: Základy vrát. zemných prác 5,00 Zvislé konštrukcie 18,00 Stropy 8,00 Schody 3,00 Zastrešenie bez krytiny 5,00 Krytina strechy 2,00 Klampiarske konštrukcie 1,00 Úpravy vonk. povrchov 3,00 Úpravy vnút. povrchov 2,00 Vnútorné ker. obklady 0,50 Dvere 0,50 Okná 5,00 Povrchy podláh 0,50 Vykurovanie 2,50 Elektroinštalácia 2,00 Bleskozvod 1,00 Vnútorný vodovod 2,00 Vnútorná kanalizácia 2,00 Vnútorný plynovod 1,00 Výťahy 2,00 Ostatné 2,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,30 1,50 1,00 1,50 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
5,00 18,00 8,00 3,00 5,00 2,00 1,00 3,00 2,00 0,00 0,65 7,50 0,50 3,75 2,00 1,00 2,00 2,00 1,00 0,00 2,00
4,54 16,36 7,26 2,72 4,54 1,81 0,91 2,72 1,81 0,00 0,59 6,81 0,45 3,40 1,81 0,91 1,81 1,81 0,91 0,00 1,81
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
4,54 16,36 7,26 2,72 4,54 1,81 0,91 2,72 1,81 0,00 0,59 6,81 0,45 3,40 1,81 0,91 1,81 1,81 0,91 0,00 1,81
22 23
Zariadenie bytu: Úpravy vnút. povrchov Vnútorné ker. obklady
1,20 1,10
4,80 1,10
4,36 1,00
100 100
4,36 1,00
4,00 1,00
7 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35
Dvere Povrchy podláh Vykurovanie Elektroinštalácia Vnútorný vodovod Vnútorná kanalizácia Vnútorný plynovod Ohrev teplej vody Vybavenie kuchýň Vnút.hyg.zariad.vrátane WC Bytové jadro bez rozvodov Ostatné Spolu
2,00 2,50 2,50 3,00 1,00 1,00 0,50 2,00 2,00 4,00 4,00 2,50
1,00 1,30 1,50 1,20 1,00 1,00 1,00 1,50 1,30 1,30 1,50 1,20
100,00
2,00 3,25 3,75 3,60 1,00 1,00 0,50 3,00 2,60 5,20 6,00 3,00
1,81 2,95 3,40 3,27 0,91 0,91 0,45 2,72 2,36 4,72 5,44 2,72
110,20
100,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,81 2,95 3,40 3,27 0,91 0,91 0,45 2,72 2,36 4,72 5,44 2,72 100,00
Koeficient vplyvu vybavenosti: Kv = 110,20 / 100 = 1,102 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 62,98 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 37,02 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m2*2,298*1,158*1,102*0,95 = 906,25 2 EUR/m Východisková hodnota:
906,25 EUR/m2 * 86,83m2
Technický stav:
100% - 41,82%
Technická hodnota spolu:
58,18% z 78 689,69 EUR
78 689,69 EUR 58,18 % 45 781,66 EUR
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a/ Analýza polohy nehnuteľnosti: Leží 12km juhozápadne od okresného a zároveň krajského sídla Žilina v nadmorskej výške 429 m. Katastrálne územie obce má rozlohu 10,8 km2. Nad obcou sa týčia zrúcaniny jedného z najroziahlejších hradov na Slovensku hradu Lietava, ktorý je vyhlásený za národnú kultúrnu pamiatku. V obci žije spolu 1434 obyvateľov (údaj k 12/2013). Názov obce je odvodený od mena slovanskej bohyne mladosti a jari "LytyLietavy-Lady", na ktorej počesť kedysi stála v miestach terajších zrúcanín hradu Lietava drevená svätyňa. História osídlenia katastra obce siaha do strednej doby bronzovej /1500-700 r.pred n.l./, čo dokazujú nálezy keramiky v Lietavskej jaskyni a vo Farskej doline. Kataster obce tvoria časti Lietava, Majer a Lietavská Závadka. Z miesta je dostupný pešo Obecný úrad, škola, škôlka a ďalšie objekty občianskej vybavenosti ako pošta, kultúrny dom.Je tu ľahko dostupná hromadná doprava do do Žiliny.Sú tu vybudované inžinierske siete (obecný vodovod, obecná kanalizácia, elektrina a plyn.).Pozemky su v zastavanom území obce, sú určené na stavebné účely. Dopravné spojenie s centrom mesta Žilina je dobré /10 min autom/ V blízkosti domu je zastávka SAD. Cez obec vedú cyklotrasy. b/Analýza využitia nehnuteľnosti: Rodinný dom svojim dispozičným riešením ako aj účelom, pre ktorý bol povolený, je predurčený na celoročné bývanie. c/Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnost: Na podiel 1/1 vlastníka Čmelo Michal a Lucia: P-842/2015 - Oznámenie o začatí výkonu záložného práva podľa § 151 ods. 4 zákona č. 40/1964 Zb.
8 predajom na dobrovoľnej dražbe v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO: 00 151 653 na byt č. 2, vchod č. 1,1.p., podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu s.č. 203 na parc.CKN č. 68/2 o veľkosti 87/528 na základe záložnej zmluvy č. V 8540/11 - 731/2015 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. V 8646/11- vklad povolený dňa 27.12.2011 -257/11 VECNÉ BREMENO NA PARC.Č.68/2,68/1 PODĽA PRIL.GEOMETR.PLÁNU V 206/2000,207/2000,208/2000,209/2000,210/2000,211/2000-57/00 Z-3776/2015 - Zriaďuje sa zákonné záložné právo na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov vlastníka bytu v rozsahu § 15 ods.1 zákona 182/1993 Z.z. v platnom znení v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov - 459/2015 Na podiel vl. Čmelo Michal a Lucia: Zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnostiam a Mandátna zmluva pre: Slovenská sporiteľňa, a.s., Tomášikova 48, Bratislava, IČO: 00 151 653, podľa Zmluvy o splátkovom úvere č. 5021943940 zo dňa 23.11.2011, na byt č. 2, vchod č. 1, 1.p., podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach obytného domu s.č. 203 na parc. CKN č. 68/2 o veľkosti 87/528, podľa zmluvy č. V 8540/11- vklad povolený dňa 27.12.2011-256/11-257/11
3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie v súlade s"Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb"vydanej USI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru bytový dom je v zástavbe rodinných domov v obci Lietava, typ nehnuteľnosti a kvalitu použitých stavebných materiálov (výmena okenných otvorov a dverných otvorov), dopyt po nehnuteľnostiach, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,55.Je zvýšený o 0,25 oproti pôvodnému koeficientu, ktorému prislúcha pôvodné zaradenie 0,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,55 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = II. trieda = IV. trieda = V. trieda = 1,650 1,100 0,303 0,055 III. trieda = 0,550 III. trieda + Aritm. priemer Aritm. priemer III. trieda 200 % = I. a III. V. a III. 90 % = (0,550(0,550+1,100) triedy triedy 0,495) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Výsledok č. Popis
Trieda Kpdi Vi 10
Kpdi*Vi 5,5000 33,0000
1
Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe
2
Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk
II.
1,100
30
3
Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú
II.
1,100
7
III. 0,550
7,7000
9 údržbu 4
Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
I.
1,650
5
8,2500
5
Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle
IV.
0,303
6
1,8180
6
Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia nebyt. priestoru, pri bytoch rekonštrukcia jadra a kuchyne
10
5,5000
7
Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %
II.
1,100
8
8,8000
8
Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku obytné domy do 20 bytov
II.
1,100
6
6,6000
9
Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % JZ JV
II.
1,100
5
5,5000
10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt v krajnej sekcii na 2-6 NP, nebytový priestor v 2-3. NP samostatne prístupný z verejného priestranstva
II.
1,100
9
9,9000
11 Počet bytov vo vchode - v bloku Byt > Počet bytov vo vchode: do 10 bytov, charakteristika nebytového priestoru
II.
1,100
7
7,7000
12 Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút
III. 0,550
7
3,8500
13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu
III. 0,550
6
3,3000
III. 0,550
4
2,2000
8,2500
III. 0,550
les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov 16 Názor znalca dobrý byt
I.
1,650
5
II.
1,100
20
22,0000
145
139,87
Spolu
Koeficient polohovej diferenciácie: 139,87/ 145 = 0,965 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 45 781,66 EUR * 0,965 = 44 179,30 EUR
3.1.2 VÝBER VHODNEJ METÓDY
10 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. VŠH stavieb = 44 179,30 EUR
11
III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Názov Všeobecná hodnota -----------------------------------------------------------------------a) Vypočítaná polohovou diferenciáciou: Všeobecná hodnota bytov a nebyt. priestorov: 44 179,30 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej difer. Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej difer.
2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov
Všeobecná hodnota [EUR]
STAVBY Byt č.2 v bytovom dome č.s.203 na parc.č.68/2
44 179,30
Spolu VŠH Zaokrúhlene
44 179,30 44 200,00
Slovom: Štyridsaťštyritisícdvesto Eur V Žiline,dňa 11.1.2016
Ing. Zuzana Ponechalová
IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1157 Kópia z katastrálnej mapy vydaná cez katastrálny portál Zmluva o prevode družstevného bytu Pôdorys bytu a bytového domu Fotodokumentácia Zameranie skutkového stavu
k.u.Lietava
12
V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod číslom 914120 zo dňa 20.12.2006 pre odbor:37 00 00 Stavebníctvo, odvetvie: 37 01 00 Pozemné stavby, 37 10 02 Oceňovanie nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca: 91 41 20. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 5/2016 znaleckého denníka č.3 Za znalecký úkon a nevyhnutné náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č.5/2016 V Žiline,dňa 11.1.2016
Ing.Zuzana Ponechalová
