Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 74/2016 O obvyklé ceně - členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 4101-0313 v bytovém domě č.p. 244, na adrese Karla Čapka 244, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice. Postup při zpracování posudku: Povinná p. Žaneta Pužová byla na místním šetření dne 22.3.2016 přítomna, neumožnila ale vstup do bytové jednotky a neposkytla žádné informace o oceňované bytové jednotce. Ocenění provedeno na základě informací získaných na Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11 v Teplicích, informací získaných od majitele sousední bytové jednotky.
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 19631/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Podle stavu ke dni 22.3.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 24.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně - členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 4101-0313 v bytovém domě č.p. 244, na adrese Karla Čapka 244, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Bytová jednotka Karla Čapka 244 417 41 Krupka Ústecký Teplice Krupka Maršov u Krupky 13 114
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.3.2016 za přítomnosti znalce.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie katastrální mapy; - informace získané na Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11 v Teplicích; - informace získané od majitele sousední bytové jednotky ; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou - členská práva a povinnosti v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 4101-0313 v bytovém domě č.p. 244, na adrese Karla Čapka 244, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice. Bytový dům č.p. 244 - se nachází v okrajové zastavěné části města Krupka, okr. Teplice, na ul. Karla Čapka. Jedná se o panelový bytový dum s jedním podzemním a 8-mi nadzemními podlažími, střecha je plochá. Dům je po revitalizaci - oprava fasády, střecha, plastová okna. V objektu je výtah. Bytový dům se nachází v bloku bytových domů č.p. 242, 243, 244, 245. Bytová jednotka č. 4101-0313 - o velikosti 2+1 je umístěná ve 4.NP objektu s celkovou podlahovou plochou 62,95m2. Vstup do bytové jednotky nebyl umožněn, místnímu šetření byly povinná p. Žaneta Pužová přítomna, která neumožnila vstup do oceňované bytové jednotky ani neposkytla žádné informace o technickém stavu jednotky. Del získaných informací majitele sousední bytové jednotky a dle informací získaných na Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice je oceňovaná bytová jednotka v původním technickém stavu bez rekonstrukcí, pouze s drobnou běžnou údržbou. Pravděpodobně došlo k výměně podlahové krytiny v kuchyni a chodbě. V rámci revitalizace byla vyměněna okna za plastová. Ostatní vybavení je původní - umakartové bytové jádro s původním vybavením koupelny, původní instalace, dveře, ostatní podlahy, kuchyň. Byt obsahuje zřejmě lodžii. Získané informace nebylo možné ověřit - vstup neumožněn. Dispozice: - 2 x obytný pokoj, kuchyně, chodba, koupelna s WC. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné v kovové zárubní, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, v koupelně je sprchovací kout, umyvadlo, WC je splachovací, v kuchyni je kuchyňská linka, jádro je umakartové.
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 4101-0313 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota
-3-
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 53/2016 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
IV
-0,02
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,920 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba III -0,05 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,710 i=2
-4-
Koeficient pp = IT * IP = 0,653
a) Bytová jednotka č. 4101-0313 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 30 let 5 644,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 62,95 * 1,00 = 62,95 m2 62,95 m2
Podlahové plochy bytu Byt 2+1: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání
Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1 - 0,005 * 30 = 0,850
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III II IV
0,00 -0,05 0,65
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,850 = 0,492
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,710 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 644,- Kč/m2 * 0,492 = 2 776,85 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,95 m2 * 2 776,85 Kč/m2 * 0,920 * 0,710= 114 181,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -5-
114 181,13 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 4101-0313
=
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
114 180,- Kč 114 180,- Kč
-6-
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
K prodeji bytová jednotky 2+1 (63m2) na ul. Karla Čapka, Krupka - Byt se nachází v přízemí panelového domu. Na podlaze v kuchyni je položena plovoucí podlaha, v pokoji je položeno PVC a v obývacím pokoji je beton. V kuchyni je zachovalá kuchyňská linka, koupelna je původní a olepena omyvatelnou lesklou tapetou. Dům prošel celkovou revitalizací. Nabídková cena RK: 85.000,- Kč. (1.349,- Kč/m2 podlahové plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Krupka); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu (částečné menší stavební úpravy); bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.282,- Kč/m2 podlahové plochy.
-7-
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji byt 2+1 (63m2), byt se nachází v 2. NP panelového domu na ul. Karla Čapka, Krupka - V Kuchyni je položena plovoucí podlaha a je novější kuchyňská linka a sporák. V pokojích je položeno PVC. Byt je čistý. V bytě je šatna. Do bytu je možný bezbariérový vstup. Dům prošel celkovou revitalizací. Nabídková cena RK: 86.000,- Kč (1.365,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Krupka); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu (částečné menší stavební úpravy); bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.297,- Kč/m2 podlahové plochy.
-8-
3. srovnatelná nemovitost
Prodej družstevního bytu 2+1 (68m2) nacházejícího se v části Maršov v ulici Karla Čapka, Krupka. Byt je umístěný ve čtvrtém patře panelového, z větší části renovovaného osmipatrového domu (nová plastová okna, izolace střechy, výtahy i veškeré vnitřní prostory). Bytové jádro je původní, v chodbě a kuchyni je nová dlažba, v ostatních pokojích je položeno lino. V bytě jsou dále nové dveře a nová kuchyňská linka. Výhodou bytu je též prostorná místnost (při vchodu do bytu hned vpravo) – v současné době využívaná jako spíž. Byt je velice čistý. Jedná se o klidný a čistý vchod. Nabídková cena RK: 138.000,- Kč (2.029,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Krupka); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu (částečné menší stavební úpravy); bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 1.928,- Kč/m2 podlahové plochy.
-9-
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 1.282,- až 1.928,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 1.502,- Kč/m2 podlahové plochy 62,95m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 1.502,- Kč/m2 = 94.551,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
95.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota
114.180,- Kč 95.000,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 4101-0313 v bytovém domě č.p. 244, na adrese Karla Čapka 244, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.3.2016 po zaokrouhlení na:
95.000,- Kč.
- 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností v Okresním stavebním bytovém družstvu Teplice, se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 4101-0313 v bytovém domě č.p. 244, na adrese Karla Čapka 244, 417 42 Krupka, v katastrálním území Maršov u Krupky, obec Krupka, okres Teplice podle tohoto odhadu k datu ocenění 22.3.2016 po zaokrouhlení na:
95.000,- Kč. Slovy : devadesátpěttisíc korun českých a) Výše dluhu Výše dluhu – dle telefonického vyjádření p. Vodvářkové dne 22.3.2016 - pracovnice Okresního stavebního bytového družstva Teplice se sídlem Střední ulice 1057/11, 415 01 Teplice nejsou členská práva a povinnosti spojené s užíváním oceňované bytové jednotky zatížené žádným dluhem. V Hlučíně, 24.3.2016. Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 74/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 74/2016.
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 3. Místopis - 1 strana.
- 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 22.3.2016
- 12 -
- 13 -
OZN.: Karla Čapka č.p. 244, Krupka, okr. Teplice.
OZN.: Karla Čapka č.p. 244, Krupka, okr. Teplice.
- 14 -
