2016

Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec

765 02 Otrokovice, Moravní 6224

mobil: +420 603 35 45 98

Znalecký posudek č. 6132 – 142/2016 o obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parcelní číslo 24, jehož součástí je jiná stavba č.p. 10 v katastrálním území Město Brno, obci Brno, okrese Brno-město

Objednatel posudku:

PROKONZULTA, a.s., IČ 253 32 953 Křenová 299/26 602 00 Brno Objednávka ze dne 22. 6. 2016

Účel posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovité věci jako podklad pro dražbu

Podle stavu ke dni 12. 7. 2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice

Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 1. srpna 2016

1



mobil: +420 603 35 45 98

A. Nález 1. Znalecký úkol:

Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky zadavatele. Úkolem znalce je: „…ocenění nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány….“ Předmětem ocenění je nemovitá věc – pozemek parcelní číslo 24 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je jiná stavba číslo popisné 10 v katastrálním území Město Brno, obci Brno, okrese Brno-město.

2. Informace o nemovitosti:

Adresa Kraj Okres Obec Katastrální území

: : : : :

602 00 Brno, Jezuitská 10/7 Jihomoravský Brno-město Brno Město Brno

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti:

Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 12. července 2016 znalcem za účasti zástupce vlastníka a zástupce objednatele.

4. Podklady pro vypracování ocenění:

1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Město Brno LV č. 220 ze dne 23. 5. 2016 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 3) Místní šetření znalce dne 12. 7. 2016, fotodokumentace 4) Pasport stavby z roku 2000 5) Databáze znalce o prodeji obdobných nemovitostí 6) Informace realitních kanceláří o nájmu a prodeji obdobných staveb

5. Použitá literatura:

1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku, kterou se provádějí ustanovení zákona 3) Bradáč A. - Teorie oceňování nemovitostí – CERM V. vydání, Brno 2001 4) Bradáč A., Krejčíř P., Hallerová A., Úřední oceňování majetku, CERM Brno 1999

6. Metody zjištění hodnoty : Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 3) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., platné ke dni ocenění.

2



mobil: +420 603 35 45 98

Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění lze aplikovat tam, kde je dostatek srovnatelných nájmů obdobných nemovitostí. V posuzovaném případě bude tato výpočtová metoda pomocně aplikovaná při určení ceny metodou kombinace, objekt je ke dni ocenění pronajímán pouze z části. Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen.

7. Vlastnické a evidenční údaje:

Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 220 je ČESKA TELEVIZE, IČ 000 27 383 147 00 Praha 4 Podolí, Na Hřebenech II 1132/4 vlastníkem oceňované nemovité věci – pozemku parcelní číslo 24 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1908,0 m2, jehož součástí je jiná stavba č.p. 10 v katastrálním území Město Brno, obci Brno, okrese Brnoměsto.

8. Přírodní katastrofy, radonové riziko:

Objekt stojí v místě, kde nehrozí sesuvy půdy ani povodně, radonové riziko není zvažováno.

9. Věcná břemena, zátěže:

Věcná břemena dle evidence na posuzované nemovité věci ke dni oceněn neváznou. Minimální část nemovitosti je pronajímána, část 1. NP. objektu je pronajata jako restaurace, smlouva je uzavřená na dobu neurčitou, ale je zde definována tříměsíční výpovědní lhůta. Dále je pronajímána část střechy a nadstřešní prostor pro provoz zařízení telekomunikačních služeb, to však zabírá pouze minimální využitelnou plochu v objektu a naopak poskytuje příjem z nájemného. Poslední, avšak nejvíce problematické, jsou nájemní vztahy ke třem bytovým jednotkám, které sice zabírají vzhledem k velikosti objektu minimální využitelnou plochu, smlouvy však nelze stávajícím nájemníkům vypovědět, bylo by nutné jednání o náhradě za opuštění nájmu, popřípadě jiné řešení. Další zátěží stavby, jsou nevypořádané majetkoprávní vztahy s Městem Brnem, jelikož část pozemních podlaží posuzovaného zasahuje na i pod pozemky ve vlastnictví Města Brna, faktický stav není právně definovaný, dříve zahájená jednání mezi vlastníkem stavba a vlastníkem pozemků nebyly ukončeny a musí je vypořádat nový vlastník objektu. Dosavadní jednání směřovala k uzavření úplatného věcného břemene mezi stranami. Z městského parku ze severní strany jsou viditelné troje vrata, mimo jiné je zde umístěno zařízení distributora elektrické energie, vztah rovněž nebyl vlastníkem posuzovaného objektu doložen žádnou listinou, jedná se o stav z minulosti, který dlouhodobě existuje a není žádnou stranou – ani vlastníkem objektu, ani vlastníkem energetického zařízení - rozporován.

10. Základní popis:

Statutární město Brno leží administrativně v okrese Brno-město a náleží pod Jihomoravský kraj. Brno je také obcí s rozšířenou působností. V obci žije 377 440 obyvatel (Malý lexikon obcí 2015). Brno je rozděleno na 29 samostatných správních celků. Oceňovaná nemovitost se nachází v sídelním katastru Město Brno, a to přímo v historickém centru, na ulici Jezuitská v blízkosti Jakubského náměstí. Brno je centrem soudní moci České republiky, stalo se totiž sídlem jak Ústavního soudu, tak Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu i Nejvyššího státního zastupitelství. Kromě toho je celkově významným administrativním střediskem, když zde sídlí státní orgány s celostátní kontrolní působností a další důležité

3



mobil: +420 603 35 45 98

instituce. Brno je rovněž významným střediskem vysokého školství s 33 fakultami třinácti univerzit a dalších vysokých škol s více než 89 tisíci studenty. Brno je tradičním místem konání velkých mezinárodních výstav a veletrhů pořádaných na Brněnském výstavišti. Tento rozsáhlý areál započal svůj provoz již roku 1928 a dnes je považován také za jednu z kulturních památek města. Největší pořádanou událostí je mezinárodní strojírenský veletrh. Brno proslulo i co by dějiště velkých motoristických závodů konaných na Masarykově okruhu. K nejvýznamnějším dominantám města patří hrad a pevnost Špilberk na stejnojmenném kopci a katedrála svatého Petra a Pavla na vršku Petrov utvářející charakteristické panorama města a často vyobrazovaná jako jeho symbol. Druhým dochovaným hradem na území Brna je Veveří tyčící se nad Brněnskou přehradou. Další významnou památkou je funkcionalistická vila Tugendhat, která byla zapsána mezi Světové dědictví UNESCO či mnoho jiných architektonicky či technicky unikátních objektů. Brno, jako druhé největší město v ČR, poskytuje svým obyvatelům dostatek pracovních příležitostí a různorodého pracovního uplatnění, dobré dopravní spojení na všechny směry ČR a díky letišti spojení i s jinými metropolemi především Evropy, příjemné prostředí k bydlení a dostatek kulturně či sportovně atraktivních míst k trávení volného času. Posuzovaný objekt, evidovaný ve veřejném seznamu jako jiná stavba č.p. 10, je na uličním průčelí i v předložené PD označená číslem 7. Jedná se o vícepodlažní stavbu, která byla postavená v meziválečném období, původní účel užití byl polyfunkční dům s obchodní pasáží v úrovni ulice Jezuitská, bytovými jednotkami v dalších nadzemních podlažích a tančírnou v podzemí objektu. Objekt stojí v zóně označené jako Městská památková rezervace, je tedy památkově chráněn, ač na LV zápis nenajdeme. Objekt byl v minulosti známý jako součást pasáže „Typos“, ta, ač zůstala prostorově zachována, byla přehrazena a neplní tedy už funkci pasáže vedoucí z ulice Běhounská do ulice Jezuitská. Současný vlastník v průběhu let provedl na budově rozsáhlé úpravy, aby přizpůsobil objekt svým specifickým potřebám. Ať už se jedná o již zmíněné uzavření pasáže, přebudování podzemních prostor, probourání většiny původních bytových jednotek nebo zavedení velkého množství datových kabelů a další specifické techniky, která doplnila technické vybavení domu, jako například instalace velkého množství klimatizačních jednotek. Jak bylo již zmíněno v době prvního uvedení budovy do užívání se dle účelu užití jednalo o budovu převážně bytovou, po provedení stavebních úprav se však ke dni ocenění jedná z převažující části užitné plochy o budovu administrativní. Objekt má deset podlaží z toho dvě podlaží podzemní, pozemek je půdorysně největším podlažím zcela zastavěn, část podzemních podlaží objektu zasahuje také na i pod pozemek sousední. V uličním průčelí je budova součástí souvislé uliční zástavby ulice Jezuitská, k západnímu i východnímu štítu posuzované stavby přiléhají sousední objekty, velká část objektu pak pokračuje do vnitrobloku, který zcela vyplňuje. Stavbu lze omezeně dopravně obsluhovat jen z jižní strany, z ulice Jezuitská, ze severu je přístupná pouze pro pěší přes městský park, ale jen pro účely únikových východů a přístupu k technické údržbě energetického zařízení. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, ač byl objekt od přípojky plynu v minulosti záměrně odpojen a tak rozvody plynu ve stavbě dnes nejsou funkční, pozemek není zařazen do platné cenové mapy města Brna číslo 10.

Stavba, zjištěná na oceňovaném pozemku parcelní číslo 24, je ke dni ocenění z převážné části své podlahové plochy užívána jako objekt administrativní. Objekt je postupně vyklizován. 11. Obsah ocenění

a) stavební pozemek parcelní číslo 24 v katastrálním území Město Brno, obci Brno b) jiná stavba č.p. 10 – administrativní budova – na pozemku parcelní číslo 24 v katastrálním území Město Brno, obci Brno

4



mobil: +420 603 35 45 98

Kopie katastrální mapy

Pozemek parcelní číslo 24 je zastavěn posuzovanou jinou stavbou č.p. 10, k.ú. Město Brno, obec Brno

12. Popis nemovitých věcí a) pozemek parcelní číslo 24, katastrální území Město Brno, obci Brno Pozemek, který je předmětem ocenění, není zařazen do Cenové mapy města Brna. Plocha je rovinná. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě, stavba není napojená na plyn. Parcela je zastavěná posuzovanou stavbou v celé ploše. b) Administrativní budova – jiná stavba č.p. 10 na pozemku parcelní číslo 24, katastrální území Město Brno, obec Brno, okres Brno-město Posuzovaná stavba je užívána více jak osmdesát let, pravděpodobně od roku 1935, původní polyfunkční dům byl po dobu své existence z převážné části přestavěn pro specifické účely České Televize Brno, což v zásadě znamená, že byl mimo tři bytové jednotky, a prostory původní tančírny, dnes studia, přestavěn na administrativní budovu, jelikož i přes to, že specifické činnosti provozu vyžadují zvláštní úpravy prostoru, tento je v podstatě rozdělen do jednotlivých buněk kanceláří, případně se zvláštními technickými úpravami. Konstrukční řešení stavby: Posuzovaný objekt je založen na základovém rámu, sestávajícím ze sloupů a desek ze železobetonu, suterén, jež byl v minulosti zaplavován působením podzemní vody, je dnes suchý, a to díky stavebním úpravám a zbudování nové kanalizace a drenáže pro odvod podzemní vody od objektu. Základový rám prochází podzemními podlažími a nosné sloupy vynáší také první nadzemní podlaží, ve vyšších podlažích pak navazuje konstrukční systém stěnový, podélný i příčný v jednotlivých křídlech budovy. Stropní konstrukce jsou železobetonové, monolitické, popřípadě se ztraceným bedněním. Střešní konstrukce ploché, popřípadě dřevěný krov, svody dešťové vody vnější. Objekt můžeme po konstrukční stránce rozdělit na pět celků. Prvním jsou podzemní podlaží spolu s prvním nadzemním podlažím. Jak již bylo uvedeno, zde se jedná o železobetonový rám s deskami, obvodové stěny vyzdívané, tento konstrukční celek zároveň tvoří základ celého objektu. Část podzemní, která nevystupuje nad povrch a zasahuje pod přilehlý městský park, je zcela zasypána a, až na přístupové otvory, osazena zelení. Částečně tato železobetonová konstrukce také vynáší prosklený střešní plášť nad pasáží v 1.NP a hlavně tvoří základ pro navazující tři celky. V podzemní části nalezneme dvě hlavní reprezentativní schodiště. Druhým konstrukčním celkem je část objektu tvořící jižní průčelí stavby směřující do ulice Jezuitská, zde je již použit stěnový podélný konstrukční systém, částečně podpořený sloupy vycházejícími z 1.NP. Tato část je zastřešena dřevěným krovem. Je zde dvojramenné železobetonové schodiště a výtah. V této části má objekt osm nadzemních podlaží, s tím že nejvyšší je částečně podkrovím. Třetím celkem je část kolmá k průčelí, která je funkčně a částečně i konstrukčně propojena s druhou částí. Není zde ani schodiště ani výtah, tento trakt je zastřešen plochou střechou. V této části má objekt pět nadzemních podlaží. Čtvrtá část je opačnou proti části druhé, a uzavírá s ní vnitroblok. Je funkčně propojena s částí třetí, konstrukčně je však samostatná. Konstrukční systém je stěnový příčný, zastřešení je řešeno plochou střechou. V této části stavby najdeme dvě samostatná, dvojramenná schodiště. Objekt v této části je realizován na výšku čtyř nadzemních podlaží. Pátou 5



mobil: +420 603 35 45 98

a poslední částí je přízemní, konstrukčně s hlavním objektem nepropojený trakt , který však k němu přiléhá a je s ním funkčně propojen. Tato část má konstrukční systém stěnový, je zastřešena plochou střechou, je podsklepená, částečně až do hloubky druhého podzemního podlaží, je zde schodiště a nákladní výtah. Zároveň je možno do této části budovy vjet s ulice Jezuitské automobilem, jelikož je její součástí garáž, s přístupem k nákladnímu výtahu, na severním konci je tato část objektu zakončena několika vraty ústící do parku za budovou. Vnitřní příčky, které v budově vymezují jednotlivé prostory, nejčastěji kanceláře, jsou provedeny z keramického zdiva v různých tloušťkách až do 300 mm. Stropní konstrukce nespalné. Nášlapná vrstva schodišť je řešená převážně terasem včetně protiskluzné úpravy stupnic, široká schodiště do bývalé tančírny jsou opatřená kobercem. Jako přístup do některých prostor nalezneme v budově hned několik menších schodišť, ať už vyrovnávacích několikastupňových, nebo ocelových přístupových k technickému vybavení, popřípadě úniku osob. Výplně otvorů, a to jak okna tak převážně vnitřní dveře jsou původní, okna zdvojená deštěná, některé okna jsou opatřeny venkovními mřížemi. Vnitřní dveře částečně původní v dřevěných zárubních, v některých dodatečně upravovaných prostorách jsou pak dveřní křídla na bázi dřevní hmoty osazeny v dobových ocelových zárubních. Fasádu uličního traktu tvoří částečně obklad. Většina fasádních omítek je pak cementová, vnitřní omítky štukové, obklady v sociálních zázemích a kuchyňkách různorodého stáří, průměrný věk těchto konstrukcí 40 let, místy najdeme i obklady stěn v chodbách. Stropní konstrukce jsou ve většině prostor opatřeny štukovými omítkami. Nášlapné vrstvy podlah tvoří jak dlažby a to nejčastěji teraco, technické prostory cementový potěr, v kancelářích a na chodbách převládá koberec, v bytových jednotkách PVC. V některých prostorách nalezneme speciální protihlukové úpravy stropů, stěn i podlah, někde i zvýšené podlahy z důvodů nutnosti vedení kabelů v podlaze. Celkově jsou tyto úpravy provedeny lokálně, v různé kvalitě a typu provedení, tak aby upravovaly prostory pro jejich atypické účely. Stavba je napojená na všechny inženýrské sítě včetně parovodu, chybí zde napojení na plyn, který byl záměrně odpojen. Zdrojem vody je veřejný vodovod, ohřev TUV přes výměník, zásobník je umístěný v suterénu, ve vyšších podlažích pak samostatnými elektrickými ohřívači. Odvod splašků do veřejného kanalizačního řádu. Výměník je umístěn ve 2. PP., v objektu je šest topných okruhů. Elektrická energie 230/400 V. Pravděpodobně v celé budově budou ponechány rozsáhlé vedení datových kabelů, prorůstající cely objekt, tento systém ale nebude možno dále využít. V budově najdeme rozsáhlé rozvody vzduchotechniky, a to jak lokální samostatných jednotek klimatizace, tak hlavního vedení VZT s úpravou vzduchu včetně chlazení a vytápění, rozsáhlá hlavní strojovna situovaná VZT je umístěná v 1.PP. i ve 2. PP, technologické vybavení je dobové, technicky i morálně zastaralé a neekonomické. Stejně tak prostory, kde je tento systém umístěn, jsou velmi rozsáhlé a z dnešního pohledu zcela neekonomicky využité. V budově je instalován kompletní systém protipožární ochrany, který však pouze stěží splňuje dnešní požadavky na tato zabezpečení. Celek doplňuje dobová EPS. Celkově je vybavení budovy morálně zastaralé, z velké míry neefektivní, některé prakticky až nepoužitelné, například výtahy již od příštího roku neprojdou revizí. Na celém objektu lze vidět, že byl upravován postupně a zcela přizpůsobován specifickému provozu v budově, i když tak bylo mnohdy činěno na úkor logiky a efektivity využití prostoru. Dispoziční řešení stavby: V rámci popisu dispozice je nutno zmínit, že podzemní podlaží objektu byla zcela přizpůsobena specifickému provozu studií televize, zatímco u nadzemních podlaží zůstal částečně zachován ráz bytových domů, avšak se značnými úpravami pro provoz jako kancelářské prostory. 1. a 2. PP objektu jsou provázána, hlavní dominantou je rozsáhlé studio, procházející přes obě podzemní podlaží situované do původního sálu tančírny, pod úrovni chodníku ulice Jezuitská. Přístup do podzemních podlaží vede přes dvě reprezentativní schodiště, které vedou dolů z pasáže v 1.NP. budovy. Okolo studia, jež je centrem podzemí, se nachází související prostory, jako kostymérny, sklady, produkce, režie a vedlejší studia. V podstatě však mají povahu samostatných místností propojených systémem chodeb. Nalezneme tady také sociální zázemí nebo třeba kuchyňku. V podzemních prostorech najdeme dále dvě oddělené centra technické infrastruktury budovy. Jednak je to výměníková stanice se všemi navazující provozy pro ohřev TUV a vytápění celého objektu, jednak je to samostatná část určená výhradně pro provoz vzduchotechniky objektu, přesněji tedy podzemních a prvního nadzemního podlaží objektu. Tato strojovna VZT je značně předimenzována, vybavena sice funkčním ale morálně zastaralým a neefektivním vybavením. Zároveň je také 6



mobil: +420 603 35 45 98

zdrojem majetkoprávních sporů s Magistrátem města Brna, jelikož se nachází pod veřejným parkem a zasahuje do něj svou nadzemní částí – instalačními otvory, výstupem z únikového schodiště a nadzemní částí úpravy vzduchu. 1. NP je v převážné části původní pasáží „Typos“. Pasáž zabírá většinu plochy prvního nadzemního podlaží, i když dnes už není průchozí do sousedního objektu vedlejšího majitele, stále jsou z ní přístupné prostory, které původně sloužili jako obchody. Dále sem ústí všechna důležitá schodiště vedoucí do nadzemních i podzemních podlaží stavby. U vstupu do budovy, ten je z ulice Jezuitské, je zbudovaná vrátnice s turnikety. Zbylou část prvního nadzemního podlaží zabírá komerční prostor, dnes pronajímán jako restaurace, včetně veškerého zázemí a skladů. Tato část je přístupná rovněž přímo z ulice Jezuitská. 2. NP – 7. NP jsou prostory původních bytových jednotek, dnes z převážné části přebudované na kancelářské prostory. Je nutno uvést, že v minulosti se jednalo o tři různé budovy, přístupné ze společné pasáže, každá z budov měla jinou celkovou výšku. V průběhu stavebních úprav však byly probouráním vnitřních stěn a dostavěním prostupů tyto celky provozně propojeny v jeden. Z původních bytových jednotek zůstaly zachovány pouze tři, všechny se nachází v uličním křídle objektu, první ve 2.NP. o velikosti 1+kk, druhá ve 3.NP. o velikosti 2+1 a poslední v 7.NP. o velikosti 2+1. Ostatní prostory byly přebudovány, ve smyslu že byly odstraněny kuchyně a koupelny, WC povětšinou zůstaly zachovány, ostatní prostory původních bytů byly upraveny pro kancelářský provoz. Z vestavěných skříní se staly místa pro počítačové servery, z bývalých koupelen na patře vždy alespoň jedna malá kuchyňka, mezibytové stěny byly probourány a byly vytvořeny průchozí prostory po celé ploše podlaží atp. Celkově můžeme označit uliční část objektu za hlavní propojovací bod, má nejvíce podlaží (osm nadzemních) a kromě schodiště se zde nachází i osobní výtah, i když ve špatném technickém stavu. Pokud opomeneme zachované bytové jednotky, na každém patře nalezneme alespoň jedno WC a alespoň jednu kuchyňku. Velikost jednotlivých kancelářských prostorů se různí, někde zůstala zachována dispozice bývalých bytů, jinde byly vnitřní mezipokojové příčky odstraněny. Nalezneme zde i místnosti, které byly speciálně upraveny, například pro zvýšení zvukotěsnosti, nebo jen z nutnosti vedení velkého množství kabelů pod konstrukcí podlahy. Propojení jednotlivých částí, tedy části uliční, části na ni kolmé a částí opačné, je zbudováno ve většině podlaží, ne však ve všech. Každá část má však vlastní schodiště. Část kolmá na hlavní uliční trakt má pět nadzemních podlaží, část ležící proti uliční části má pak čtyři nadzemní podlaží a obsahuje mimo jiné i zasedací místnosti mírně reprezentačního rázu. 8. NP je částečně podkrovím, a nachází se pouze nad uliční částí objektu. Nalezneme zde strojovnu výtahu, akumulátorovnu pro záložní zdroj energie a skladovací prostory. Je odtud také přístupná střecha, na které se nachází telekomunikační zařízení, umístěné zde na základu nájemní smlouvy. Přízemní trakt běžící podél východní hranice pozemku parcelní číslo 24 je z ulice Jezuitská přístupný vraty a s možnosti vjezdu i vozidlem do šesti tun, prostory zde umístěné slouží jako pomocné studio, dílny, sklady, obslužné prostory, je velmi pravděpodobně, že vhodnými stavebními úpravami by zde mohl vzniknout sjezd do podzemí, případně by osobní automobil mohl překonat výškový rozdíl mezi nadzemním a podzemními podlaží pomocí výtahu. Přehled využitelných ploch v objektu: Celková podlahová plocha: 7627,12 m2 Z toho: Celkem ploch komunikačních včetně výtahů: 1947,22 m2 Celkem ploch technického zázemí: 994,90 m2 Celkem ploch sociálního zázemí: 223,20 m2 Celkem ploch užitných: 4461,80 m2 Dále také: Celkem ploch parkovacích a příjezdových: 70,30 m2 Celkem ploch balkónů, teras a lodžií: 189,71 m2 Rozdělení ploch po podlažích: 2. Podzemní podlaží – celková podlahová plocha 1802,44 m2 7



mobil: +420 603 35 45 98

Komunikační prostory včetně výtahů: 7,44 + 25,00 + 4,40 + 33,00 + 12,00 + 61,6 + 11,90 + 64,80 + 4,00 + 9,80 + 3,60 + 2,70 + 2,00 + 9,30 + 8,60 + 4,80 = 264,94 m2 Technické zázemí: 11,80 + 19,20 + 6,10 + 46,00 + 4,50 + 7,50 + 33,60 + 15,60 + 28,60 + 17,10 + 41,50 + 158,70 + 26,30 + 110,30 + 2,70 + 2,70 + 2,70 + 2,70 + 24,90 + 72,00 + 7,20 = 641,70 m2 Plocha sociálního zázemí: 2,50 + 19,20 + 2,60 + 1,40 + 4,40 + 2,40 + 3,00 + 1,70 + 1,70 + 1,20 + 1,20 + 5,90 = 47,20 m2 Užitná plocha: 34,70 + 8,10 + 50,10 + 555,40 + 8,70 + 30,00 + 40,00 + 9,50 + 20,30 + 8,80 + 19,00 + 7,70 + 24,10 + 7,70 + 9,80 + 14,70 = 848,60 m2 1. Podzemní podlaží – celková podlahová plocha 1309,80 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 48,00 + 22,50 + 12,00 + 13,00 + 6,60 + 19,60 + 43,00 + 10,50 + 92,80 + 45,50 + 2,70 + 6,50 + 12,20 + 22,40+ 31,40 + 16,30 + 2,40 + 11,70 + 5,30 + 3,30 + 5,60 + 4,90 + 5,80 + 6,00 + 8,60 = 458,60 m2 Technické zázemí: 5,40 + 5,40 + 103,40 + 2,60 + 2,20 + 8,50 + 72,00 = 199,50 m2 Plocha sociálního zázemí: 4,70 + 1,00 + 1,00 + 2,20 + 3,20 + 1,10 + 1,10 + 2,10 + 6,20 + 1,30 + 1,30 + 1,30 + 3,90 + 0,90 + 0,90 + 0,90 = 33,10 m2 Užitná plocha: 13,70 + 7,60 + 17,50 + 21,50 + 6,50 + 6,50 + 18,90 + 12,90 + 10,20 + 25,00 + 55,30 + 26,70 + 10,60 + 29,00+ 7,40 + 15,40 + 10,50 + 38,50 + 32,40 + 29,70 + 14,40 + 30,30 + 27,60 + 7,10 + 84,00 + 9,00 + 31,80 + 2,20 +16,40 = 618,60 m2

1. Nadzemní podlaží – celková podlahová plocha 1503,55 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 16,25 + 16,50 + 12,00 + 390,00 + 6,80 + 11,80 + 5,20 + 1,40 + 2,40 + 7,40 + 1,70 + 1,00 + 3,30 + 10,10 + 4,50 + 6,10 + 17,10 + 8,60 = 552,15 m2 Technické zázemí: 5,40 + 8,30 + 1,60 + 1,40 + 2,40 + 37,30 + 25,00 +9,00 + 9,40 = 99,80 m2 Plocha sociálního zázemí: 2,50 + 1,30 + 1,10 + 1,60 + 1,60 + 1,00 + 2,70 + 1,10 + 1,90 + 1,20 + 1,80 + 8,30 + 1,20 + 0,70 + 16,60 = 44,60 m2 Užitná plocha: 10,50 + 6,80 + 26,60 + 45,60 + 22,60 + 21,40 + 14,00 + 1,50 + 6,20 + 11,10 + 7,50 + 24,90 + 23,60 + 59,80 + 3,90 + 14,40 + 22,60 + 50,00 + 12,20 + 13,40 + 50,30 + 3,90 + 14,60 + 8,30 + 6,50 + 27,70 + 34,40 + 22,60 + 13,20 + 156,60 = 736,70 m2 Plocha parkovací a příjezdová: 23,20 + 47,10 = 70,30 m2 Plocha terasy pro zařízení VZT: 56,00 m2 2. Nadzemní podlaží – celková podlahová plocha 817,04 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 23,60 + 15,16 + 14,58 + 9,10 + 4,60 + 3,60 + 12,50 + 17,60 + 15,00 + 13,00 + 14,60 + 11,40 + 23,60 + 13,70 = 192,04 m2 Technické zázemí: 24,40 m2 Plocha sociálního zázemí: 7,50 + 2,60 + 2,90 + 1,80 + 1,10 + 5,40 + 1,10 + 1,00 + 1,00 + 3,90 + 3,10 + 0,90 + 1,20 + 1,20 = 34,70 m2 Užitná plocha: 8



mobil: +420 603 35 45 98

14,60 + 13,40 + 25,20 + 22,20 + 15,40 + 22,60 + 22,50 + 30,40 + 4,70 + 16,80 + 10,20 + 9,80 + 7,90 + 8,60 + 7,50 + 12,10 + 1,90 + 13,60 + 21,50 + 7,30 + 16,00 + 19,50 + 20,90 + 21,80 + 11,00 + 17,60 + 21,50 + 4,30 + 3,40 + 12,40 + 1,20 + 22,90 +22,80 + 22,90 + 4,90 + 4,60 + 18,90 + 5,10 + 9,50 + 16,50 = 565,90 m2 Plocha balkonů a teras: 41,63 m2 3. Nadzemní podlaží – celková podlahová plocha 713,94 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 9,60 + 8,00 + 23,60 + 15,16 + 14,58 + 3,70 + 12,80 + 4,60 + 14,90 + 12,30 + 3,80 + 2,80 = 125,84 m2 Plocha sociálního zázemí: 1,50 + 2,70 + 3,90 + 1,20 + 1,10 + 3,70 + 1,10 + 1,10 + 2,90 + 1,00 + 4,00 + 3,30 + 3,30 = 30,80 m2 Užitná plocha: 10,90 + 2,60 + 3,60 + 18,10 + 21,00 + 20,00 + 4,60 + 8,90 + 6,40 + 13,00 + 21,10 + 21,30 + 57,90 + 1,10 + 2,90 + 6,60 + 4,80 + 21,90 + 22,70 + 2,80 + 12,10 + 1,90 + 3,20 + 13,30 + 16,90 + 15,70 + 4,70 + 19,20 + 18,60 + 22,00 + 14,20 + 1,50 + 4,00 + 16,20 + 13,30 + 11,10 + 97,20 = 557,30 m2 4. Nadzemní podlaží – celková podlahová plocha 640,94 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 23,60 + 15,16 + 14,58 + 9,60 + 6,30 + 14,90 + 9,80 + 15,00 + 12,90 + 10,30 + 11,60 + 1,70 + 13,70 = 159,14 m2 Plocha sociálního zázemí: 1,60 + 1,70 + 1,60 + 1,40 + 1,00 + 1,10 + 1,20 + 1,00 + 1,70 = 12,30 m2 Užitná plocha: 16,20 + 18,50 + 2,60 + 41,50 + 15,00 + 17,20 + 20,10 + 19,60 + 12,10 + 14,90 + 11,20 + 10,20 + 18,00 + 16,30 + 2,60 + 11,90 + 3,10 + 1,90 + 13,60 + 21,50 + 4,00 + 8,90 + 3,70 + 7,00 + 22,70 +19,30 + 22,00 + 10,50 + 4,10 + 17,30 + 16,20 + 1,50 + 4,20 + 10,50 + 13,70 +14,80 + 1,10 = 469,50 m2 Plocha balkonů a teras: 2,40 m2 5. Nadzemní podlaží – celková podlahová plocha 371,11 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 23,60 + 14,31 + 6,90 + 6,50 + 12,40 + 27,60 + 3,80 = 95,11 m2 Plocha sociálního zázemí: 1,60 + 1,40 = 3,00 m2 Užitná plocha: 13,60 + 27,00 + 21,90 + 20,20 + 18,30 + 19,20 + 12,10 + 16,80 + 11,30 + 22,10 + 18,20 + 18,00 + 16,30 + 9,80 + 1,10 + 10,00 + 17,10 = 273,00 m2 Plocha balkonů a teras: 2,40 + 19,20 + 18,98 = 40,58 m2 6. Nadzemní podlaží – celková podlahová plocha 257,30 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 23,60 + 7,70 + 12,70 = 44,00 m2 Plocha sociálního zázemí: 11,70 + 1,60 = 3,30 m2 Užitná plocha: 20,70 + 21,60 + 21,40 + 47,50 + 17,80 + 13,80 + 6,70 + 19,20 + 20,00 + 21,30 = 210,00 m2 Plocha balkonů a teras: 2,40 m2 7. Nadzemní podlaží – celková podlahová plocha 216,30 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 9,60 + 2,70 + 9,50 + 23,60 = 45,40 m2 Plocha sociálního zázemí: 9



mobil: +420 603 35 45 98

1,70 + 2,90 + 3,30 + 0,80 +1,40 + 3,20 = 13,30 m2 Užitná plocha: 11,70 + 2,60 + 3,60 + 20,20 + 27,20 + 10,00 + 16,00 +11,50 + 2,20 + 4,20 + 21,90 + 26,50 = 157,60 m2 Plocha balkonů a teras: 15,40 + 14,50 + 14,40 + 2,40 = 46,70 m2 8. Nadzemní podlaží – podkroví – celková podlahová plocha 65,00 m2 Komunikační prostory včetně výtahů: 10,00 m2 Technické zázemí: 4,60 + 7,90 + 17,00 = 29,50 m2 Plocha sociálního zázemí: 0,90 m2 Užitná plocha: 11,80 + 12,80 = 24,60 m2 Objekty technické infrastruktury Přípojka vody, kanalizace, parovod.

B. Posudek Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu – vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: „...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby....“

10



mobil: +420 603 35 45 98

1. Ocenění dle platných předpisů – cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a) Pozemek parcelní číslo 24 v katastrálním území Město Brno, obec Brno Výpočet ceny pozemku - stanovení ceny dle § 3, 4 vyhlášky Pozemek parcelní číslo 24 Obec Brno Katastrální území Město Brno Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2015 377 440 Kraj Jihomoravský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 9 420,00 Plocha pozemků P m2 1908 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu III. poptávka je dlouhodobě vysoká 0,03 2 Vlastnické vztahy V. stejný vlastník 0,00 3 Změny v okolí III. bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů I. částečně pronajímané bez možnosti výpovědi -0,04 5 Ostatní neuvedené I. částečně zasahuje do pozemku jiného vlastníka -0,03 6 Povodňové riziko IV. zanedbatelné riziko 1,00 It 0,96 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba I. rezidenční zástavba 0,08 3 Poloha v obci I. střed obce - centrum 0,10 4 Možnost napojení I. kompletní 0,00 5 Občanská vybavenost I. je dostupná 0,00 6 Dopravní dostupnost V. příjezd, špatné parkovací možnosti -0,02 7 Hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Výhodnost pro komerci IV. výhodná poloha, pronajímáno 0,10 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 0,00 10 Nezaměstnanost II. průměrná 0,00 11 Vlivy neuvedené III. centrum krajského města Brna 0,20 Ip 0,9685 Cena pozemku CP = ZC*It*Io*Ip*P 16 710 911,19

b) Jiná stavba č.p. 10 na pozemku parcelní číslo 24 v k. ú. Město Brno, obec Brno Podlaží

Zastavěná plocha (m 2 )

Konstrukční výška (m)

2.PP 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP 3.NP 4.NP 5.NP 6.NP 7.NP 8.NP

2078,68 2309,51 1934,20 1118,68 801,01 76,23 801,01 479,69 316,01 263,54 263,54

4,00 2,60 4,20 3,50 3,50 3,90 3,50 3,50 3,50 3,50 3,10

8314,72 6004,73 8123,64 3915,38 2803,54 297,30 2803,54 1678,92 1106,04 922,39 816,97

10442,10

36787,15

Průměrná výška podlaží PVP Průměrná zastavěná plocha podlažíPZP Obestavěný prostor

Objem (m 3 )

OP

3,52 m 2 1305,26 m 3 36787,15 m

11



mobil: +420 603 35 45 98

Jiná stavba č.p. 10 na pozemku p.č. 24, k.ú. Brno Město Budova podle § 12 a přílohy č. 8 vyhlášky typ Základní cena dle typu z přílohy č. 8 vyhlášky ZC Kč/m2 Obestavěný prostor budovy OP m3 Koeficient druhu konstrukce (příl.č.10 vyhlášky) K1 Koeficient průměrné zast. pl. 0,92+6,6/1305,26 K2 Koeficient průměrné výšky podl. 2,1/3,52 + 0,3 K3 Koeficient polohový (příloha č.20 vyhl.) K5 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky) Ki výpočet(S=stand. provedení, C=chybí, P=podstand, N=nadstandartní, Koeficient vybavení stavby B=konstrukce neuvedené) pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl 1 Základy základový rám, odvodněn S 0,08200 2 Svislé konstrukce zděné + skelet S 0,17400 3 Stropy členité podhledy, nespalné S 0,09300 4 Zastřešení plochá střecha i krov S 0,07300 5 Krytiny střech střešní fólie, taška S 0,02100 6 Klempířské konstrukce kompletní S 0,00600 7 Úprava vnitřních povrchů obklady, omítky S 0,06900 8 Úprava vnějších povrchů omítky, obklady S 0,03300 9 Vnitřní obklady keramické běžné S 0,01800 10 Schody žb, teraco S 0,02900 11 Dveře vnitřní převládají obložkové S 0,03100 12 Vrata neuvažují se 0,00000 13 Okna dřevěná zdvojená S 0,05200 14 Povrch podlah dlažby, koberce, teraso, PVC, bet. potěr S 0,03200 15 Vytápění ústřední výměník S 0,04200 16 Elektroinstalace 230/400 V S 0,05700 17 Bleskosvod ano S 0,00300 18 Vnitřní vodovod ano S 0,03200 19 Vnitřní kanalizace ano S 0,03100 20 Vnitřní plynovod chybí C 0,00200 21 Ohřev teplé vody zásobník napojen na výměník S 0,01700 22 Vybavení kuchyní neuvažuje se B 0,00000 23 Vnitřní hygien. vybavení kompletní S 0,03000 24 Výtahy nesplňuje revize P 0,01400 25 Ostatní vzduchotechnika, EPS, kuch., vrata N 0,05900 26 Instalační prefa jádra neuvažuje se B 0,00000 Celkem 1,00000 1+(0,54*Σni) Koeficient vybavení stavby K4 Základní cena upravená

ZCU

ZCxK1xK2xK3xK4xK5xKi

Kč/m2

b1) stanovení ceny stavby dle § 12 vyhlášky (objekt není pronajímán) Výpočet ceny stavby § 12 vyhlášky Cena stavby nákladovým způsobem * Ip * It Opotřebení 70 % Cena budovy ke dni ocenění

CSn O CS

12

Kč Kč Kč

-

202 459 123,60 141 721 386,52 60 737 737,08

F 2 807,00 36 787,15 0,939 0,92506 0,89659 1,25 2,117 ni 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 -0,00200 0,00000 0,00000 0,00000 -0,01400 0,05900 0,00000 0,04300 1,02322 5919,3



mobil: +420 603 35 45 98

b2) stanovení ceny stavby dle § 31 vyhlášky (objekt je pronajímatelný, současný pronájem jen část) Výpočet ceny stavby - podklad pro § 31 vyhlášky Cena stavby (bez pp) Opotřebení 70 % Cena budovy ke dni ocenění

CSn O CS

Kč Kč Kč

-

217 754 177,00 152 427 923,90 65 326 253,10

Výnosová cena: CV = N/p * 100, N – upravené nájemné, p – míra kapitalizace Prostory v oceňované stavbě jsou částečně pronajímány a to jednak tři bytové jednotky, dále pak provozovna – restaurace, objekt jako celek je v místě pronajímatelný, výše nájemného bude stanovena ze stávajících uzavřených nájemních smluv na některé části objektu a dopočtu nájemného za prostory nepronajímané se zohledněním následujících skutečností: - pronajímatelná plocha je značná, je nutno respektovat přímou úměru – se zvětšující se plochou se dosažitelné nájemné zmenšuje, - nemožnost parkování, v objektu či na nezastavěné části posuzovaného pozemku nelze parkovat, - přetlak srovnatelného zboží v místě – nabídka pronájmů kancelářských prostor různého stavu i plochy v okolí je rozsáhlá - objekt – jeho technický stav - je nutno definovat jako před zásadní rekonstrukci, tak pak může přinést jiný způsob využití stávající stavby jako komplexu kanceláří a tedy budova má značné rozvojové možnosti ač za cenu rozsáhlých investic - do celkového nájemného bude zohledněno také nájemné za provoz telekomunikačního zařízení na střeše objektu Dle přílohy č. 23 řadím budovu do kategorie C – stabilizovaná oblast s možnosti rozvoje. Známé nájemné za některé částí stavby: Restaurace v 1.NP: Celková plocha pronajímané plochy: 165,7 m2 Celkové měsíční nájemné: 18.906,00 Kč/měsíc Jednotkové nájemné: 1.369,17 Kč/m2/rok Byt 2 + 1 v 7.NP: Celková plocha pronajímané plochy: Celkové měsíční nájemné: Jednotkové nájemné:

85,8 m2 8.825,00 Kč/měsíc 1.234,26 Kč/m2/rok

Byt 2 + 1 v 3.NP: Celková plocha pronajímané plochy: Celkové měsíční nájemné: Jednotkové nájemné:

69,3 m2 7.128,00 Kč/měsíc 1.234,28 Kč/m2/rok

Byt 1 + kk v 2.NP: Celková plocha pronajímané plochy: Celkové měsíční nájemné: Jednotkové nájemné:

42,3 m2 4.351,00 Kč/měsíc 1.234,33 Kč/m2/rok

Celková užitná plocha objektu: Průměrná jednotková cena: Roční pronájem střechy pro telekomunikace: Roční nájemné celkem:

4461,80 m2 1.268,01 Kč/m2/rok 120.360,00 Kč/rok 4461,80 * 1.268,01 + 120.360,00 = 5.777. 967,02 Kč

Z výše uvedeného upravené nájemné činí: N = (5.777. 967,02 * 0,6) – (1908,0 * 8.758,34 * 0,05) = 3.466.780,21 – 835.545,64 = 2.631.234,57 Kč p = 6,5 %, příloha č. 22, pol. č. 11, zvýšení o 0,5 % - účelové úpravy plocha kanceláří, zvýšené riziko: CV = 2.631.234,57/7 * 100 = 37.589.065,29 Kč Výnosová hodnota stavby činí…………………………………………………………..37.589.065,29 Kč 13



mobil: +420 603 35 45 98

Cena stavby dle přílohy č. 23 vyhlášky, tabulka č. 2 Skupina C – stabilizovaná oblast s možnosti rozvoje změn, CV je nižší než CN. Pak pro budovu platí: C = CV * 0,20 * (CN – CV) = 37.589.065,29 * 0,20 * (65.326.253,10 – 37.589.065,29) = 43.136.502,85 Kč Cena stavby určená kombinací výpočtových způsobů činí………………………..…...43.136.502,85 Kč Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. - cena nemovité věci: pol. objekt a) pozemek parcelní číslo 24 b) jiná stavba čp. 10/7 Cena nemovité věci

kat. území Brno Město Brno Město

obec Brno Brno

Administrativní cena nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno)

jednotka Kč Kč

cena 16 710 911,20 43 136 502,90 59 847 414,10

59.847.410,00 Kč

2. Zjištění hodnoty nemovité věci metodou porovnání

Posuzovanou nemovitou věcí je pozemek v historickém centru města Brna, katastru Město Brno s budovou, jež je přístupná z ulice Jezuitská. Parcela o výměře 1908,0 m2 je stavbou zcela zastavěná, objekt užívaný od roku 1935 a dnes památkově chráněný, byl postaven jako polyfunkční dům, což bylo řešení nadčasové. Podlaží na úrovni chodníku bylo průchodem provozně propojeno s budovou, jejíž průčelí je součástí ulice Běhounská, což spolu tvořilo prodejní pasáž, další nadzemní podlaží obsahovala především byty, v menší míře pak kancelářské prostory, dvě podlaží pod úrovní chodníku byly určeny nejenom pro technické zázemí stavby, ale byla zde i provozovna – tančírna, díky svému umístění neobtěžovala hlukem obyvatele centra města Brna. Do těchto komerčních prostor vedla dvě reprezentační schodiště, dodnes zachovaná. Zda zde byla i zvláštní kavárna či restaurace z dnešní dispozice a způsobu využití podzemních prostor již není patrné, většinovým uživatelem je Česká Televize Brno, prostor tančírny je hlavním studiem v objektu. Současný vlastník přizpůsobil i většinu ostatních prostor v budově svým potřebám, v uličním traktu, kde od 2. NP. byly ze schodiště přístupné vždy tři byty na podlaží, je tento stav dodnes patrný. Přízemní stavba, z ulice Jezuitská působící jako dvoj garáž – vrata při čelním pohledu najdeme zcela vpravo, stála původně na pozemku opatřeném samostatným parcelním číslem. Objekt, jež běží podél východní hranice dnešní parcely číslo 24 a končí vraty ústícími do parku, by ke garážování mohl sloužit a co víc, mohl by být k tomuto účelu propojen s části podzemí. Zděný konstrukční systém je kombinovaný se skeletem, který především v podzemních a 1. NP. podlaží umožňuje vytváření objemově nadstandardních prostor ze světlostí i přes dvě podlaží. Objekt tvoří konstrukčně pět částí a provozně jeden celek, systém rozvodů vody, kanalizace, elektrické energie či vytápění z výměníkové stanice včetně speciální sítě záložního zdroje elektrické energie a rozsáhlých sítí IT je systémově roztříštěný, má různé okruhy, ty vznikaly „za pochodu“ podle potřeb uživatelů s výraznými atypickými rysy potřeb televizního studia. To nese pro nového vlastníka některá úskalí. Mezi kladné vlastnosti posuzované nemovité věci náleží: - umístění, centrum krajského města, dobrá dostupnost prostředků MHD, - dobré možnosti v oblasti vertikální dopravy – schodiště, výtahy, - možnosti rozvoje využití stavby, - možnost opětovného otevření pasáže z ulice Jezuitská do ulice Běhounská, nouzový východ z podzemní vychází na povrch v parku u vstupu do dnes dochované části tohoto původního koridoru, - objekt má rozvojové možnosti i v nejkritičtější oblasti domů v okolí, tj. v oblasti parkování. Negativních rysů je v daném případě možno vyjmenovat více: - technický stav stavby nutně je třeba označit jako „před zásadní rekonstrukci“, což se jednoznačně pojí s novým způsobem využití prostor v objektu. Jen těžko lze předpokládat, že nový vlastník zde 14


-

-


mobil: +420 603 35 45 98

bude pokračovat v televizní produkci, na druhé straně: v budově bude ponecháno značné množství jak kabelových rozvodů, tak speciálního vybavení souvisejícího s aktuálním převládajícím využitím objektu. To se týká nejenom mnohakilometrových kabelových rozvodů, kterými je objekt protkán, ale i např. pojezdové techniky a speciálních kovových ramp či jiného pomocného vybavení a konstrukcí jak v prostoru hlavního podzemního studia, tak v jiných podružných prostorech, technicky tedy před rekonstrukci bude nutno odstranit velký objem prvků a konstrukcí, které nejednou tvoří druhotně využitelný odpad, objekt je památkově chráněn, tento stav je nutno respektovat při dalším využití stavby, nutnost investic a pokud možno spojených s novou koncepcí využití stavby vymezuje kupní cenu, nabyvatel celku bude neprodleně nucen řešit právní vztahy s budovou spojené, tzn. vztah s Městem Brnem – dořešení užívání pozemku sousedící s posuzovaným ze severní strany – nadzemní a podzemní části stavby posuzované, vztah ke stávajícím nájemcům tří bytů v objektu, převzetí nájemního vztahu k restauraci a k zařízení mobilního operátora, vyjasnění vztahu užívání části posuzované stavby pro potřeby energetiky.

Realitní trh v současné době v centru Brna nabízí skoro v sousedství objekt, který sice není s posuzovanou stavbou srovnatelný, ale dokáže leccos vypovědět o ceně stavby posuzované:

Příklad 1.: Reprezentativní administrativní budova Kobližná 3 v centru Brna, 50 m od náměstí Svobody, na rohu ul. Kobližná a Kozí. Celková užitná plocha 5.602 m2. Deset parkovacích míst v suterénu. Pozemek 991 m2. Objekt patří Komerční bance, která ho nyní celý užívá (bankovní haly, kanceláře). KB plánuje opustit celou budovu do konce r. 2016 (s výjimkou bankomatu v přízemí). V období do konce r. 2016 bude KB využívat celou nemovitost a platit veškeré provozní náklady (s nájemným na symbolické úrovni). KB bude požadovat opci na případné užívání budovy pro 1. pololetí 2017. V případě opce by KB platila nájemné 1 mil. Kč měsíčně. Budova byla postavena v r. 1993. Sloupový železobetonový skelet umožňuje variabilní dispoziční uspořádání podle potřeb majitele, 2 schodiště, z obou vstupy na čipové karty. U hlavního schodiště 2 osobní výtahy, u vedlejšího schodiště 1 osobní a 1 nákladní výtah. Vstupy do budovy: hlavní z rohu ulic, boční z Kozí ul. s recepcí, únikový vedle vjezdových vrat do suterénních garáží, boční ze dvora (dvůr je užíván společně s Moravským zemským muzeem). Z Kozí ulice vjezd pro osobní automobily do suterénu budovy. V každém podlaží je nezávislý klimatizační okruh a vzduchotechnika, vytápění dálkové horkovodem, v suterénu budovy nový výměník z r. 2014 a trafostanice. V budově jsou instalovány EZS, EPS, kamerový systém a datové rozvody. PENB = E.

Jiné nabídky administrativních budov jako souboru kanceláří o celkové využitelné ploše alespoň 1.000,0 m2 v okruhu 1 km od náměstí Svobody v současné době nenajdeme, převládají nabídky jednotlivých kanceláří či souboru kanceláří o ploše do 600,0 m2 s požadovanými cenami za metr čtvereční plochy od 17.000,00 Kč do 55.000,00 Kč přitom posledně jmenovanou částku požaduje developer za kanceláře v novostavbě na Lidické ulici u Lužánek. 15



mobil: +420 603 35 45 98

Prezentovaná nabídka má snad je jeden společný rys s objektem posuzovaným – polohu. Dále již najdeme jen rozdíly – posuzovaná plocha parcely 24 je dvojnásobná, oproti stavbě nabízené v ulici Kobližná je objekt posuzovaný před zásadní rekonstrukci, při správném technickém řešení může v posuzované stavbě být zbudováno kapacitně atraktivní parkoviště, při přetlaku kanceláří v místě je jedním z nejatraktivnějších způsobu využití převládající části ploch v posuzované budově jako ploch bytových, navíc v souladu s platnými zákony lze při vhodném řešení inženýrských sítí v budově změnit právní stav posuzované stavby prohlášením vlastníka na soubor jednotek. Právě díky klidu – po ulici Jezuitská neběží přímo ani trasa trolejbusu ani tramvaje, což zaručuje dokonalý celodenní klid - je pro rezidenční bydlení posuzovaný objekt velmi atraktivní. Jestliže hodnota posuzované nemovité věci leží především v umístění, možnostech variabilního využití a to víceúčelové, hlavním negativním rysem souboru, mimo mnohých nevyjasněných právních vztahů, jejichž právní ujednání bude předcházet finanční vyrovnání, má hlavní vliv na cenu souboru technický stav objektu. Vize budoucího využití a možností atypické stavby je podmíněná investicemi, lze říci, že pořízení objektu v současném stavu může tvořit jen třetinu vkladu, který bude nutno vynaložit na plné aktivní využití stavby po rekonstrukci. Tento stav musí požadovaná cena ke dni ocenění plně respektovat. Na základě zjištěných skutečností určuji cenu nemovité věci – pozemku, jehož součástí je jiná stavba metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena nemovité věci určená metodou srovnání a analýzou situace

70 000 000,00 Kč

C. Rekapitulace Cena administrativní………….……………………………….………………..…………59.847.410,00 Kč Cena určená srovnáním…………………...………………………………….……………..70.000.000,00 Kč Obvyklou cenu posuzované nemovité věci evidované na LV č. 220 vedeném pro katastrální území Brno Město, obec Brno, okres Brno-město, tj. pozemku parcelní číslo 24, jehož součástí je jiná stavba č.p. 10 s ohledem na technický stav stavby, její umístění a možnost jejího využití v lokalitě a v souvislosti se současnou situací na trhu s nemovitostmi vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši:

70,000.000,00 Kč

Slovy: sedmdesátmilionů korun českých

V Otrokovicích, dne 1. srpna 2016

Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6132 – 142/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 140/16. 16



mobil: +420 603 35 45 98

E. Letecký snímek

Jiná stavba č.p. 10 na ulici Jezuitská je součástí pozemku parcelní číslo 24 v obci Brno, k.ú. Město Brno

F. Fotodokumentace

pohled z ulice Jezuitské na budovu čp. 10, Brno

východní vícepodlažní křídlo a uliční trakt – pohled ze dvora

17



mobil: +420 603 35 45 98

vnitřní nádvoří je zcela zastavěno

Pohled ze střechy uličního traktu - střešní světlík prosvětluje denním světlem bývalou pasáž, dnes vstupní halu za turniketem v 1. NP. objektu

střecha nad přízemním traktem „garáží“ s vjezdem z ulice Jezuitské a končící u parku, horní hrana střechy na obrázku je současně východní hranici parcely číslo 24 v k.ú. Město Brno, obci Brno 18



mobil: +420 603 35 45 98

Původní pasáž ústící do ulice Jezuitské, jejíž středová část je prosvětlena díky střešní skleněné konstrukci

vstup do budovy z ulice Jezuitská přes vrátnici s turniketem

19



mobil: +420 603 35 45 98

ukázka vybavení bytu, z původních patnácti zůstaly v uličním traktu tři, vybavení morálně i technicky dožité

ze schodišťové podesty uličního traktu byly přístupné vždy tři byty

většina prostor původních bytů je dnes užívaná jako kanceláře

V severním traktu najdeme i zasedací místnost

20



prostor původní taneční kavárny je dnes hlavním studiem

Osvětlovací rampy nad prostorem v místě zůstanou

21

mobil: +420 603 35 45 98



reprezentační schodiště do studia

mobil: +420 603 35 45 98

zůstane zde i obslužná technická rampa

i v podzemní najdeme technická pracoviště

22



mobil: +420 603 35 45 98

Podzemní prostory obsahují i zásobníky TUV………….

……….hlavní strojovnu vzduchotechniky, v objektu je pak mnoho lokálních vzduchotechnických zařízení

23



mobil: +420 603 35 45 98

Únikové schodiště z podzemí (strojovna VZT) ústí do části stavby stojící na pozemku města, východ do parku

interiér části stavby stojící na pozemku Města Brna pohled na tuto část ze střechy severního traktu stavby č.p. 10

prostor restaurace, náleží k ní sklady, sociální zázemí ale i kompletně vybavená kuchyň

24



mobil: +420 603 35 45 98

východní přízemní křídlo objektu, dvoje vrata ústí do ulice Jezuitská, do parku pak vedou vrata troje, za vraty umístěnými úplně vlevo (světlejší grafiti), je energetické zařízení

za pravými vraty přízemního traktu je výtah

následují za sebou řazené sklady i pomocné studio

budova je protkaná četnými schodišti

25



G. Výpis z katastru nemovitostí

26

mobil: +420 603 35 45 98

2016

Recommend Documents