2016

Znalec :

Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, 906 32 Jablonica Tel.: 0905254315, E-mail: [email protected]

Zadávateľ :

Aukčný Dom s.r.o. Pribinova 462/84 920 01 Hlohovec

Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa 08.07.2016

ZNALECKÝ POSUDOK číslo 156/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.154 s príslušenstvom na parc.č. 472/25 a pozemkov parc.č.472/24, 25, zapísané v KN LV č.277 pre obec sa k.ú. Malé Chyndice, okres Nitra.

Počet strán posudku: 34 strán (z toho 8 Počet odovzdaných vyhotovení: 5

strán príloh)

- 2 -

I. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.154 s príslušenstvom na parc.č. 472/25 a pozemkov parc.č.472/24, 25, zapísané v KN LV č.277 pre obec sa k.ú. Malé Chyndice, okres Nitra. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: 08.07.2016 1.3 Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný : 01.08.2016 1.4 Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : 04.10.2016 1.5 Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : 1. Objednávka zo dňa 08.07.2016 1.5.2 Obstarané znalcom: 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.277 2. Kópia z katastrálnej mapy 3. Zameranie a zakreslenie rodinného domu 4. Fotodokumentácia rodinného domu 1.6 Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 1.7 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č.382 z 26. mája 2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.534 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 27 novembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.490 Z.z. , ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č.500/2005 Z.z. a v znení vyhlášky č.33/2009 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita 2001. Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č.103/1990 Zb., zákona č.262/1992 Zb. a zák. č.109/1998 Z.z. Jednotná klasifikácia stavebných objektov a stavebných prác. Opatrenie č. 128 Štatistického úradu Slovenskej republiky z 3. apríla 2000, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. STN 734055 Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. STN 73 4301 Budovy na bývanie. 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa : Neboli vznesené. 1.9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Organizovanie dobrovoľnej dražby.

- 3 -

II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku identifikovateľných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2.štvrťrok 2016. Koeficient vyjadruje nárast cien od obdobia 4.Q.1996. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.277 A. Majetková podstata: Parcely registra „C“ evidované na katastrálnej mape 472/24 472/25

2029 m2 344 m2

záhrady zastavané plochy a nádvoria Stavby

Súp.č. 154

na parc.č. 472/25

dom

B. Vlastníci: 1. Dukay Peter r. Dukay a Ingrid Dukayová r.Crmanová, Malé Chyndice č.154, SR dát.nar.: 22.01.1978 dát.nar.:05.06.1971 spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka Viď príloha č.2 C. Ťarchy : Viď príloha č.2 Iné údaje : Bez zápisu Poznámka : Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením Nehnuteľnosť bola na obhliadku sprístupnená.

vykonaná dňa 01.08.2016.

d) Porovnanie technickej dokumentácie stavieb a pozemkov so skutočným stavom : Technická dokumentácia rodinného domu nebola k dispozícii.

- 4 e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Rodinný dom s.č. 344 je zapísaný a zakreslený v KN. Vzhľadom na vek vedľajších stavieb tieto nie sú zapísané v KN. f) Vymenovanie jednotlivých častí pozemkov a stavieb , ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1.Rodinný dom s.č.154 2. Garáž 3. Drobné stavby 3.1. Hospodárska budova 3.2. Šopa 3.3. Chlievy 4. Ploty 5. Studňa kopaná 6. Vonkajšie úpravy 6.1. Vodovodná prípojka 6.2. Vodomerná šachta 6.3. Kanalizačná prípojka 6.4. Žumpa 6.5. NN prípojka 6.6. Plynová prípojka 6.7. Spevnená plocha 6.8. Vonkajší záchod 7.Pozemky g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: -

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.154 POPIS STAVBY Rodinný dom s.č. 154 je osadený v rovinatom teréne na par. č. 472/25, v k.ú. a obci Malé Chyndice, okres Nitra na okraji obce. Stavba je samostatne stojaca v záhrade, nepodpivničená s jedným nadzemným podlažím, prístupná po spevnenej komunikácii. Rodinný dom bol postavený podľa odhadu v roku 1950. Nebol predložený doklad o veku stavieb ani vlastníčka nemala informáciu o veku, preto pri stanovovaní veku vychádzam z konštrukcií a vyhotovenia stavby. Na konštrukciách rodinného domu sa prejavuje slabá údržba, ktorá sa viacej týka interiéru ako stavebných konštrukcií, ktoré ovplyvňujú životnosť stavby - krov, krytina, klampiarske konštrukcie, vonkajšie a vnútorné omietky, vodorovná izolácia, podlahy a inštalácie. Stavba je napojená na rozvod elektrickej energie, plynu a vody, kanalizácia je do žumpy. Konštrukcie a vybavenia: Základy sú betónové bez vodorovnej izolácie, murivo je z pálenej tehly hr. 50 cm, deliace priečky sú tehlové, vnútorné omietky vápenné hladké, stropy s rovným podhľadom drevené, krov hambálkový s krytinou z AZC šablón, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu, omietky fasády brizolitové. Okná sú drevené zdvojené, dvere rámové, podlahy v izbách sú z PVC, na chodbe, kuchyni a kúpeľni

- 5 je keramická dlažba. Vykurovanie je lokálne na tuhé palivo. Elektroinštalácia je svetelná, do rodinného domu je dovedený plyn, je však odpojený, rozvod vody je studenej a teplej vody z centrálneho zdroja - elektrický ohrievač, kanalizácia z WC, kúpeľne a kuchyne. Kuchynská linka dĺžky je na báze dreva s nerezovým drezom a plynovým sporákom na PB. V kúpeľni je vaňa oceľová smaltovaná, umývadlo a WC. Keramické obklady sú v kuchyni a kúpeľni, elektrický rozvádzač je s poistkami. Rodinný dom nutne potrebuje rekonštrukciu, je miestami zavlhnutý, opadaná omietka a praskliny obvodového muriva.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP

Začiatok Výpočet zastavanej plochy užívania 1950 16,20*6,60

2

ZP [m ] 106,92

kZP 120/106,92=1,122

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod 2 4

5 6 7 8 10 12

14.

17 18 22

Položka Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Krovy 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 Dvere 17.4 rámové s výplňou Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino

Hodnota 865 1290 160 400 760 445 465 55

260 515 380 120

- 6 -

23 25 30

-

Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Konštrukcie naviac Sadrokartónové podhľady Spolu

150 155 55 66 6141

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 34

35 36

37

38 39 40

45 -

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) 36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.8 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 37.5 umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (3 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 40.4 vane (1 ks) 40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) Konštrukcie naviac Nerezový komín a hliníkové teplovzdušné rozvody (1 ks) Spolu

25 65 20 50 30 154 30 10 45 25 80 15 15 145 108 817

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

Podlažie 1. NP

kCU = 2,313 kM = 0,95 2

Výpočet RU na m ZP (6141 + 817 * 1,122)/30,1260

2

Hodnota RU [€/m ] 234,27

- 7 -

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Začiatok užívania 1950

Podlažie 1. NP

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

66

34

100

66,00

34,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet

Hodnota [€]

234,27 €/m2*106,92 m2*2,313*0,95

55 039,55

34,00% z 55 039,55

18 713,45

2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ 2.2.1 Garáž POPIS STAVBY Garáž je murovaná, postavená v roku 1961. Obvodové murivo je tehlové hr.50 cm na betónových základoch s dreveným trámovým stropom s rovným podhľadom. Krov je hambálkový s krytinou z cementových drážkoviek a v časti z pálenej jednodrážkovej tehly. Klampiarske konštrukcie strechy sú z pozinkovaného plechu, vnútorná omietka je vápenná hladká, vonkajšia je brizolitová, podlaha je betónová. V garáži je rozvod svetelnej a motorickej elektroinštalácie. Vráta sú plechové.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení KS: 124 2 Garážové budovy



2

ZP [m ] 21,6

kZP 18/21,6=0,833


1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 4 Stropy 4.3 trámčekové bez podhľadu

Hodnota 615 1260 205

- 8 -

5 6 9 10 14

Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Vonkajšia úprava povrchov 9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba

545 310 370 145 145

Spolu

3595

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22

Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks)

145

Spolu

145

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Podlažie 1. NP

kCU = 2,313 kM = 0,95 2

2

Výpočet RU na m ZP (3595 + 145 * 0,833)/30,1260


TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie 1. NP

Začiatok užívania 1960

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

56

4

60

93,33

6,67


Výpočet 2

2

123,34 €/m *21,60 m *2,313*0,95 6,67% z 5 854,06

Hodnota [€] 5 854,06 390,47

2.3 PRÍSLUŠENSTVO 2.3.1 Hospodárska budova POPIS STAVBY Kotolňa je pokračovaním rodinného domu. Je murovaná s hr. murivo 30 cm na betónových základoch. Strop je železobetónový, strecha je plochá so živičnou krytinou a klampiarskymi konštrukciami z pozinkovaného plechu, okrem žľabov a zvodov. Podlaha je betónová, dvere sú drevené, okná zdvojené. Je tu osadený plynový kotol a kotol na tuhé palivo.

- 9 -

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS 2:

815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované

MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. PP 1. NP

Začiatok Výpočet zastavanej plochy užívania 1960 1,2*(4,78*4,05) 1960 7,70*4,65

2

ZP [m ] 23,23 35,81

kZP 18/23,23=0,775 18/35,81=0,503


Bod Položka 1 Osadenie do terénu v priemernej hĺbke nad 1 m 1.2 bez zvislej izolácie 2 Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm 3.3 betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie 4 Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 5 Krov 5.2 hambálkové 6 Krytina strechy na krove 6.2.a pálené ťažké korýtkové, vlnovky, francúzske, Holland, Portugal, obyčajné dvojdrážkové 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka 11 Schodisko (podľa materiálu nástupnice) 11.5 pieskovec, cementový poter 12 Dvere 12.4 hladké plné alebo zasklené 13 Okná 13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením 14 Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 18 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky Spolu

1.PP 1.NP 205

-

-

845

-

1255

830

-

565

565

-

470

-

465

-

480

185

185

455

-

-

150

-

80

145

145

190

190

2575 4885

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu

-

-

- 10 Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,313 kM = 0,95 2

Podlažie 1. PP 1. NP

2

Výpočet RU na m ZP (2575 + 0 * 0,775)/30,1260 (4885 + 0 * 0,503)/30,1260

Hodnota RU [€/m ] 85,47 162,15

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Začiatok užívania 1960 1960

Podlažie 1. PP 1. NP

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

56 56

4 4

60 60

93,33 93,33

6,67 6,67

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov 1. PP z roku 1960 Východisková hodnota Technická hodnota 1. NP z roku 1960 Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet

Hodnota [€]

85,47 €/m2*23,23 m2*2,313*0,95

4 362,77

6,67% z 4 362,77

291,00

162,15 €/m2*35,81 m2*2,313*0,95

12 759,11

6,67% z 12 759,11

851,03

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie 1. podzemné podlažie 1. nadzemné podlažie Spolu

Východisková hodnota [€] 4 362,77 12 759,11

Technická hodnota [€] 291,00 851,03

17 121,88

1 142,03

2.3.2 Šopa Šopa je drevená stavba so základmi iba pod stĺpikmi. Strecha je pultová s krytinou z AZC vlnoviek

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS 2:

815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované



2

ZP [m ] 16,38

kZP 18/16,38=1,099

- 11 -


1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod 2

3

5 6 14

Položka

Hodnota

Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba Spolu

115

675 545 310 145 1790


0


kCU = 2,313 kM = 0,95 2

2

Výpočet RU na m ZP (1790 + 0 * 1,099)/30,1260




V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

36

4

40

90,00

10,00


Výpočet 59,42 €/m2*16,38 m2*2,313*0,95 10,00% z 2 138,68

Hodnota [€] 2 138,68 213,87

2.3.3 Chlievy Stavba je drevená jednostranne obitá doskami. Strecha je hambálková s krytinou z AZC vlnoviek a betónovou podlahou.

- 12 -

ZATRIEDENIE STAVBY 815 Objekty pozemné zvláštne 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované

JKSO: KS1: KS 2:


Začiatok Výpočet zastavanej plochy užívania 1980 2,5*2,2+1,45*1,8

2

ZP [m ] 8,11

kZP 18/8,11=2,219


1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.5 drevené stĺpikové jednostranne obité; kovová kostra alebo stĺpiky s dreveným, plechovým alebo azbestocementovým plášťom 5 Krov 5.2 hambálkové 6 Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka 14 Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba Spolu

Hodnota 115

675 470 310 145 1715


0


kCU = 2,313 kM = 0,95 2

2

Výpočet RU na m ZP (1715 + 0 * 2,219)/30,1260




V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

36

4

40

90,00

10,00

- 13 -


Výpočet

Hodnota [€]

56,93 €/m2*8,11 m2*2,313*0,95

1 014,52

10,00% z 1 014,52

101,45

2.3.4 Plot Pozemok je z troch strán oplotený pletivom na oceľových základovými pätkami. V plote sú osadené kovové vrátka a vráta.

stĺpikoch

so

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

815 2 Oplotenie 2ex Inžinierske stavby

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis Počet MJ Body / MJ č. 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 139,00m 700 Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové 208,50m2 380 alebo betónové stĺpiky 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo 1 ks 7505 z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo 1 ks 3890 z kovových profilov Dĺžka plotu: Pohľadová plocha výplne: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

Rozpočtový ukazovateľ 23,24 €/m 23,24 €/m 12,61 €/m

249,12 €/ks

129,12 €/ks

139 m 139*1,5 = 208,50 m2 kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plot


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

36

4

40

90,00

10,00

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková

Výpočet (139,00m * 23,24 €/m + 208,50m2 * 12,61

Hodnota [€] 13 706,60

hodnota Technická hodnota

€/m2 + 1ks * 249,12 €/ks + 1ks * 129,12 €/ks) * 2,313 * 0,95 10,00 % z 13 706,60 €

1 370,66

- 14 -

2.3.5 Kopaná Vedľa rodinného domu sa nachádza kopaná studňa bez ručného čerpadla.

ZATRIEDENIE STAVBY 825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody

JKSO: KS:

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ kopaná 6 m 800 mm kCU = 2,313 kM = 0,95 do 5 m hĺbky: 81,49 €/m 5-10 m hĺbky: 149,21 €/m

Typ: Hĺbka: Priemer: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Rozpočtový ukazovateľ:

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kopaná


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

56

44

100

56,00

44,00


Výpočet (81,49 €/m * 5m + 149,21 €/m * 1m) * 2,313 * 0,95 44,00 % z 1 223,18 €

Hodnota [€] 1 223,18 538,20

2.3.6 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je vedená z obecného rozvodu vody do vodomernej šachty a odtiaľ do rodinného domu.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS:

827 1 Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1780/30,1260 = 59,09 €/bm 13 bm kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom - 15 -

Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1970

46

14

60

76,67

23,33

Vodovodná prípojka


Výpočet

Hodnota [€]

13 bm * 59,09 €/bm * 2,313 * 0,95

1 687,94

23,33 % z 1 687,94 €

393,80

2.3.7 Vodomerná šachta Za oplotením z ulice je umiestnená vodomerná šachta.


827 1 Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody


1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia


7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP 1,5 m3 OP kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodomerná šachta


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

46

14

60

76,67

23,33


3

Výpočet OP * 254,27 €/m3 OP * 2,313 *

1,5 m 0,95 23,33 % z 838,08 €

2.3.8 Kanalizačná prípojka Kanalizácia je odvedená do žumpy pred rodinným domom.

ZATRIEDENIE STAVBY

Hodnota [€] 838,08 195,52

Kód JKSO: Kód KS:

827 2 Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie - 16 -


2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm


1060/30,1260 = 35,19 €/bm 3 bm kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1970

46

14

60

76,67

23,33

Kanalizačná prípojka


Výpočet

Hodnota [€]

3 bm * 35,19 €/bm * 2,313 * 0,95

231,97

23,33 % z 231,97 €

54,12

2.3.9 Žumpa Pred rodinným domom v predzáhradke je žumpa. Obostavaný priestor septika je 6m3.


827 2 Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)


3250/30,1260 = 107,88 €/m3 OP 6 m3 OP kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Žumpa


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

56

24

80

70,00

30,00

- 17 -


Výpočet

Hodnota [€]

6 m3 OP * 107,88 €/m3 OP * 2,313 * 0,95

1 422,30

30,00 % z 1 422,30 €

426,69

2.3.10 NN prípojka Elektroprípojka je vedená vzduchom z vonkajšieho stĺpa.


828 7 Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia


7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.d) káblová prípojka vzdušná Al 4*16 mm*mm

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

290/30,1260 = 9,63 €/bm 1 5,78 €/bm 8 bm kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov NN prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

56

4

60

93,33

6,67


Výpočet 8 bm * (9,63 €/bm + 0 * 5,78 €/bm) * 2,313 * 0,95 6,67 % z 169,28 €

Hodnota [€] 169,28 11,29

2.3.11 Plynová prípojka Plynová prípojka je vedená z vonkajšieho rozvodu do plynovej skrinky v plote pred rodinným domom a odtiaľ do rodinného domu.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO:

827 5 Plynovod

Kód KS: Kód KS2:

2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu

- 18 -


5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm


425/30,1260 = 14,11 €/bm 12 bm kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Plynová prípojka


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

16

24

40

40,00

60,00


Výpočet

Hodnota [€]

12 bm * 14,11 €/bm * 2,313 * 0,95

372,06

60,00 % z 372,06 €

223,24

2.3.12 Spevnená plocha Spevnená betónová plocha tvorí chodník od vstupných vrátok po koniec rodinného domu a od rodinného domu po hospodársku budovu.

ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2:

822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie


8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu 8.2.a) Do hrúbky 100 mm


260/30,1260 = 8,63 €/m2 ZP 24*1,0+7*1 = 31 m2 ZP kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Spevnená plocha


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

56

4

60

93,33

6,67

- 19 -


Výpočet

Hodnota [€]

2

31 m ZP * 8,63 €/m2 ZP * 2,313 * 0,95

587,86

6,67 % z 587,86 €

39,21

2.3.13 Vonkajší záchod V zadnej časti dvora pri chlievoch je drevený vonkajší záchod.


815 9 Vonkajší záchod 2ex Inžinierske stavby


11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9) 11.1. Drevený bez žumpy


1200/30,1260 = 39,83 €/Ks 1 Ks kCU = 2,313 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Začiatok užívania 1970

Názov Vonkajší záchod

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

46

4

50

92,00

8,00


Výpočet

Hodnota [€]

1 Ks * 39,83 €/Ks * 2,313 * 0,95

87,52

8,00 % z 87,52 €

7,00

2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Rodinný dom s.č.154 Garáž Drobné stavby Hospodárska budova Šopa Chlievy Celkom za Drobné stavby

Východisková hodnota Technická hodnota [€] [€] 55 039,55 18 713,45 5 854,06 390,47 17 121,88 2 138,68 1 014,52 20 275,08

1 142,03 213,87 101,45 1 457,35

Plot Kopaná

13 706,60 1 223,18

1 370,66 538,20

1 687,94 838,08 231,97 1 422,30 169,28 372,06 587,86 87,52 5 397,01 101 495,48

393,80 195,52 54,12 426,69 11,29 223,24 39,21 7,00 1 350,87 23 821,00

- 20 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka Vodomerná šachta Kanalizačná prípojka Žumpa NN prípojka Plynová prípojka Spevnená plocha Vonkajší záchod Celkom za Vonkajšie úpravy Celkom:

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom sa nachádza zastavanom území obce Malé Chyndice s počtom obyvateľov do 400, na okraji obce a na konci ulice ako posledný dom. Dom je napojený na verejné rozvody inžinierskych sietí – vodovod, plyn a elektrina. Kanalizácia v obci nie je. Terén je rovinatý. Pracovné možnosti v okolí sú obmedzené, miera nezamestnanosti je do 15%. Nehnuteľnosť sa nachádza 22 km od Nitry. Rodinný dom je prístupný po spevnenej komunikácií. V obci je občianska vybavenosť, ktorá zodpovedá veľkosti mesta. Nachádzajú sa tu základné predajne a služby, hostinec, obecný úrad, v obci nie je škola. b) Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území obce. Rodinný dom je možné využívať na bývanie, ale je potrebné urobiť rozsiahlu rekonštrukciu. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Upovedomenie o začatí exekúcie EX 83/2016 predajom nehnut. registra 'C' parc.č. 472/24, 472/25 spolu s rod. domom s.č.154 (EÚ Bratislava - JUDr. Mária Zervanová) podľa P 496/16 - 43/16 Začatie výkonu záložného práva veriteľa Všeobecná úverová banka, a.s. Mlynské nivy 1, 829 90 Bratislava (IČO:31 320 155) zavkladovaného pod V 7295/05 a zavkladované pod V 5334/06 formou priameho predaja zálohu tretej osobe nehnut. registra 'C' parc.č. 472/24, 472/25 spolu s domom s.č.154, podľa P 633/16 - 59/16

3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,2

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet I. trieda III. trieda + 200 % = (0,200 + 0,400) II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy III. trieda Priemerný koeficient

Hodnota 0,600 0,400 0,200

IV. trieda V. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,200 - 0,180)

0,110 0,020

- 21 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo 1

2

3

4

5

6

7

8 9

10

11

12 13

14

15

16

Popis/Zdôvodnenie Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) Typ nehnuteľnosti nevhodný - dom v radovej uličnej zástavbe, s dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut.

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

V.

0,020

13

0,26

III.

0,200

30

6,00

IV.

0,110

8

0,88

I.

0,600

7

4,20

IV.

0,110

6

0,66

IV.

0,110

10

1,10

III.

0,200

9

1,80

I.

0,600

6

3,60

III.

0,200

5

1,00

I.

0,600

6

3,60

III.

0,200

7

1,40

IV.

0,110

7

0,77

IV.

0,110

10

1,10

V.

0,020

8

0,16

I.

0,600

9

5,40

17

18 19

bez zmeny Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby - 22 -

III.

0,200

8

1,60

IV.

0,110

7

0,77

V.

0,020

4

0,08

IV.

0,110

20

2,20

180

36,58

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu Názor znalca problematická nehnuteľnosť Spolu

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná hodnota

Výpočet

Hodnota

kPD = 36,58/ 180

0,203

VŠHS = TH * kPD = 23 821,00 € * 0,203

4 835,66 €

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 LV č.277 Parcela 472/25

Druh pozemku

Vzorec

zastavané plochy a nádvoria

Podiel 1/1

Výmera 2 [m ] 344,00

Malé Chyndice VHMJ = 3,32 €/m2

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich

344

Spolu výmera 2 [m ] 344,00

Hodnotenie

Hodnota koeficientu

3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov,

0,80

2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia,

0,95

2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca

0,85

3. obytná poloha

1,00

3. dobrá vybavenosť ( miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu)

1,30

5. pozemky so zvýšeným záujmom o kúpu

2,00

faktorov

- 23 kR koeficient redukujúcich faktorov

1. nevyskytuje sa

1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku

Výpočet kPD = 0,80 * 0,95 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 2,00 * 1,00 VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 €/m2 * 1,6796 VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 344,00 m2 * 5,58 €/m2

Hodnota 1,6796 5,58 €/m2 1 919,52 €

3.2.1.1.2 LV č.277

Parcela 472/24

Druh pozemku záhrada

2029

Spolu výmera 2 [m ] 2029,00

Podiel 1/1

Výmera 2 [m ] 2029,00

Malé Chyndice VHMJ = 3,32 €/m2

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie kV koeficient intenzity využitia kD koeficient dopravných vzťahov kP koeficient obchodnej a priemyselnej polohy kI koeficient technickej infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov

Vzorec

Hodnotenie

Hodnota koeficientu

3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov,

0,80

2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia,

0,95

2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca

0,85

5. poľnohospodárska poloha

0,90

1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje)

0,80

1. nevyskytuje sa

1,00

1. nevyskytuje sa

1,00

- 24 -

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Koeficient polohovej diferenciácie Jednotková hodnota pozemku Všeobecná hodnota pozemku

Výpočet kPD = 0,80 * 0,95 * 0,85 * 0,90 * 0,80 * 1,00 * 1,00 VŠHMJ = VHMJ * kPD = 3,32 €/m2 * 0,4651 VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 029,00 m2 * 1,54 €/m2

Hodnota 0,4651 1,54 €/m2 3 124,66 €

III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Stavby Rodinný dom s.č.154 Garáž Drobné stavby Hospodárska budova Šopa Chlievy Spolu za Drobné stavby Plot Kopaná Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka Vodomerná šachta Kanalizačná prípojka Žumpa NN prípojka Plynová prípojka Spevnená plocha Vonkajší záchod Spolu za Vonkajšie úpravy Spolu stavby Pozemky LV č.277 - parc. č. 472/25 LV č.277 - parc. č. 472/24 2 Spolu pozemky (2 373,00 m ) Spolu VŠH

Všeobecná hodnota [€] 3 798,83 79,27 231,83 43,42 20,59 295,84 278,24 109,25 79,94 39,69 10,99 86,62 2,29 45,32 7,96 1,42 274,23 4 835,66

(344 m2) (2 029 m2)

Zaokrúhlená VŠH spolu Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 9 900,00 € Slovom: Deväťtisícdeväťsto Eur

1 919,52 3 124,66 5 044,18 9 879,84

9 900,00

V Jablonici,

dňa 04.10.2016

- 25 -

IV. PRÍLOHY 1. 2. 3. 4. 5.

Objednávka zo dňa 08.07.2016 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.277 Kópia z katastrálnej mapy Pôdorys rodinného domu, situácia Fotodokumentácia rodinného domu

- 34 -

V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 913880. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 156/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 156/2016.

Ing. Jana Zavadilová

2016

Recommend Documents