Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2016.02.25 16:06:51 +01:00
Znalecký posudek č. 3932-2/2016
Objednatel posudku:
JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 825/53 674 01 Třebíč č. obj.: 042 EX 1989/07 - 81 ze dne: 20. 10. 2015 vystavil: JUDr. Vladimíra Frendlovská
Účel posudku:
Exekuční řízení
Podle stavu ke dni 4. 1. 2016 posudek vypracoval: Ing. Jaroslav Benda, Ph. D. Tábor 24 691 06 Velké Pavlovice
Posudek obsahuje 11 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Velké Pavlovice, 4. 1. 2016
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit výši obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí pro účely exekučního řízení.
2. Informace o nemovitosti Předmětné a oceňované nemovitosti se nacházejí v souvislé zástavbě obce při místní průjezdné komunikaci. Objekt je možné připojit na veškeré inženýrské sítě v obci (veřejný vodovod, zemní plyn, elektrická energie, veřejná kanalizace).
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo znalcem provedeno dne 4. 1. 2016 pouze metodou tzv. z chodníku, objekt nebyl znalci zpřístupněn tj. bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování posudku 1. Fotodokumentace 2. Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 042 EX 1989/07 - 81 ze dne 20. 10. 2015 3. LV č. 2190 pro k.ú. Velké Bílovice 4. Kopie katastrální mapy 5. Informace poskytnuté objednatelem 6. Místní šetření 7. Informace realitních kanceláří¨ 8. Archiv znalce
5. Vlastnické a evidenční údaje Dle údajů vedených v KN na LV č. 2190 pro k.ú. Velké Bílovice jsou předmětné a oceňované nemovitosti k datu ocenění v ideálním spoluvlastnictví ideálních spoluvlastníků každý k jedné ideální polovině (1/2): 1/2 Jan Eyer, Revoluční 836, 691 02 Velké Bílovice, RČ 390420/415 1/2 Jarmila Útratová, Křídlovická 355/54, 603 00 Brno - Staré Brno, RČ 505824/252
6. Dokumentace a skutečnost 1. Fotodokumentace 2. Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 042 EX 1989/07 - 81 ze dne 20. 10. 2015 3. LV č. 2190 pro k.ú. Velké Bílovice 4. Kopie katastrální mapy 5. Informace poskytnuté objednatelem 6. Místní šetření 7. Informace realitních kanceláří¨ 8. Archiv znalce
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–4–
7. Celkový popis nemovitosti Předmětné a oceňované nemovitosti se nacházejí v souvislé zástavbě obce při místní průjezdné komunikaci. Jedná se o vnitřní řadový dům se sedlovou střešní konstrukcí a pozemky. Objekt je možné připojit na veškeré inženýrské sítě v obci (veřejný vodovod, zemní plyn, elektrická energie, veřejná kanalizace).
8. Obsah posudku a) Objekty 1) Dům č.p. 836 na parc. č. st. 1077 b) Pozemky 1) Pozemky
–5–
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Předmětná nemovitost je v ideálním spoluvlastnictví ideálních spoluvlastníků každý k jedné ideální polovině (1/2), ale předmětem ocenění a následné realizace bude jen jedna ideální polovina (1/2), což je významný činitel, který snižuje cenu nemovitostí. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka –0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci II. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový I. Vlivy snižující cenu –0,30 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav 5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,640 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03
–6– 8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
I. Nevýhodná pro účel užití realizované stavby II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
–0,01 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + ∑ Pi) = 1,080 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Dům č.p. 836 na parc. č. st. 1077 Předmětem ocenění je přízemní, nepodskelepný, vnitřní řadový dům se sedlovou střešní konstrukcí. Základy jsou tvořeny betonovými pasy s částečně poškozenou izolací proti zemní vlhkosti, zdivo je cihelné CP tl. 45cm, konstrukce stropů jsou s rovným podhledem, konstrukce střechy je dřevěná sedlová, kratina je taška pálená, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Objekt je možné připojit na vodovod, veřejnou kanalizaci, elektrickou energii a zemní plyn. Dům nebyl znalci vlastníkem zpřístupněn k provedení místního šetření a zaměření. Znalec na základě místního šetření provedeného tzv. metodou z chodníku s využitím informací od vlastníka sousední nemovitosti, konstatuje, že objekt není již několik let obýván a užíván k svému původnímu účelu tj. jako objekt bydlení. Stejně tak není dost dobře možné usuzovat jaké je v objektu vybavení a jaký je obestavěný prostor části původně určené k bydlení a části určené jako příslušenství. Stáří objektu činí dle sdělení soudů a s využitím porovnání použitých materiálů 50let a celková předpokládaná životnost bude znalcem na základě stevebnětechnického stavu a zanedbávané údržby snížena o 10% na celkovou předpokládanou životnost 90let. Na základě výše uvedeného bude objekt oceňen jako objekt bydlení s tím, že není možné popsat veškeré konstrukce a vybavení tedy jako jiná stavba se způsobem využití jako objekt bydlení.
b) Pozemky 1) Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky KN parc. č. st. 1077 o výměře 458m2 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 1071/14 o výměře 436m2 vedený jako vinice. Pozemek parc. č. 1071/14 tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem a je užívá resp. byl užíván jako zahrada u domu.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 345/2015 Sb. a.1.1) Dům č.p. 836 na parc. č. st. 1077 – § 23 Jiná stavba: Základní nákladová cena: Koeficient změny cen staveb Ki: Nákladová cena stavby: CSN
× =
1 000 000,– Kč 1,255 1 255 000,– Kč
–7– Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 40) = 55,556 % Odpočet opotřebení: 1 255 000,– Kč × 55,556 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
697 227,80 Kč 557 772,20 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,640 Index polohy: IP = 1,080 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
557 772,20 Kč 0,691 385 420,59 Kč
Dům č.p. 836 na parc. č. st. 1077 – zjištěná cena:
385 420,59 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 345/2015 Sb. b.1.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Velké Bílovice Název okresu: Břeclav Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 390,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 600,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
Oi 0,80 0,60 1,00
1,00 0,90 1,00
Index trhu: IT = 0,640 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku
Pi 0,00
–8– 2 Svažitost pozemku a expozice
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,080 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,691 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 414,6000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 1077 zastavěná plocha 458 1071/14 vinice - zahrada 436 Součet: 894 Pozemky – zjištěná cena:
Cena [Kč] 189 886,80 180 765,60 370 652,40 370 652,40 Kč
–9–
C. Rekapitulace Při stanovení výše obvyklé (obecné, tržní ) ceny nemovitosti bylo využito všech dostupných informací o již dříve realizovaných prodejích obdobných nemovitostí v místě resp. nejbližším okolí. S ohledem na stavebně - technický stav objektů bude výše obvyklé (obecné, tržní ) ceny stanovena jako cena objektu a cena pozemků. Ocenění srovnávací metodou - s využitím analýzy trhu nemovitostí: reflektuje výsledky realizovaných prodejů na trhu realit u srovnatelných nemovitostí svým charakterem, velikostí, způsobem využití a lokalitou. Za poslední období 1/2roku nebylo znalcem zjištěno realizování prodejů obdobných nemovitostí v místě ani jeho okolí. Na základě dřívejších prodejů a zjištění učiněných znalcem je stanovena obvyklá (obecná, tržní) cena následujícím způsobem: Dům č.p. 836 včetně příslušenství pozemek parc. č. st. 1077 o výměře 458m2 * 250,-Kč/m2 = pozemek parc. č. 1071/14 o výměře 436m2 * 100,-Kč/m2 = Celkem
750 000,-Kč 114 500,-Kč 43 600,-Kč 908 100,-Kč
Výše obvyklé (obecné, tržní) ceny nemovitostí činí k datu ocenění 908 100,-Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu
385 420,– Kč 370 650,– Kč 756 070,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 908 100,– Kč Cena slovy: devětsetosmtisícjednosto Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Jan Eyer, RČ 390420/415 Jarmila Útratová, RČ 505824/252
Vlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 454 050,– Kč 454 050,– Kč
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně, ze dne 7.6. 1999 č.j. Spr 790/99 pro základní obory: - ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti - stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové
Otisk kulaté pečetě
podpis znalce
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3932-2/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2016/002 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace 2. Usnesení o ustanovení znalce č.j.: 042 EX 1989/07 - 81 ze dne 20. 10. 2015 3. LV č. 2190 pro k.ú. Velké Bílovice 4. Kopie katastrální mapy
