2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3131-652/2016

Objednatel znaleckého posudku:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny pozemků v kat. území Strachoňovice a Černíč za účelem zpeněžení nemovitých věcí.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 2. 9. 2016 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 26 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení.

V Praze, 8. 9. 2016

1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků parc. č. 778, 780, 782, 786/6, 809/1 a spoluvlastnického podílu o velikosti 2/32 na pozemcích parc. č. 361/1, 361/2, 361/3 vše v obci Strachoňovice, katastrální území Strachoňovice, okres Jihlava a dále pozemků parc. č. 419/1, 3120 v obci Černíč, katastrální území Černíč, okres Jihlava za účelem zpeněžení nemovitých věcí.

2. Základní informace k.ú. Strachoňovice Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Pozemky v k.ú. Strachoňovice Strachoňovice 588 56 Strachoňovice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Strachoňovice Katastrální území: Strachoňovice Počet obyvatel: 83 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost

č. V IV VI I

Pi 0,50 0,60 0,80 1,00

III VI

0,90 0,80

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 200,00 Kč/m2 k.ú. Černíč Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Pozemky v k.ú. Černíč Černíč 588 56 Černíč Kraj Vysočina Jihlava Černíč Černíč 127

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2. 9. 2016.

2

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne 15. 8. 2016 - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 6. 9. 2016 - snímek katastrální mapy - výpis z elektronické formy lesních hospodářských osnov ze dne 6. 9. 2016 - územní plán obce Strachoňovice - fotodokumentace - inzerce na realitních webech

5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 14 k.ú. Strachoňovice a LV č. 58 k.ú. Černíč Vlastnické právo

Podíl 1/1

Nemovitosti: Pozemky parc. č. 778, 780, 782, 786/6, 809/1 v obci Strachoňovice, katastrální území Strachoňovice, okres Jihlava a dále pozemek parc. č. 419/1, 3120 v obci Černíč, katastrální území Černíč, okres Jihlava LV č. 15 k.ú. Strachoňovice Vlastnické právo

Podíl 2/32

Nemovitosti: Pozemky parc. č. 778, 780, 782, 786/6, 809/1 v obci Strachoňovice, katastrální území Strachoňovice, okres Jihlava.

6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena.

7. Celkový popis nemovitosti LV č. 14 k.ú. Strachoňovice Pozemek parc. č. 778 o výměře 391 m2 je v katastru nemovitostí veden jako lesní pozemek. V lesních hospodářských osnovách je pozemek veden jako nezalesněná plocha – ostatní plocha. Pozemek není zalesněn je ve skutečnosti využíván k zemědělské činnosti. Část pozemků parc. č. 780 o výměře asi 897 m2, 786/6 o výměře asi 3.734 m2, 809/1 o výměře asi 10.338 m2 a celý pozemek 782 o výměře 2.180 m2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost nebo orná půda a pozemky jsou využívány k zemědělské činnosti. Část pozemků parc. č. 780 o výměře asi 2.300 m2, 786/6 o výměře asi 390 m2 a 809/1 o výměře asi 3.900 m2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost nebo orná půda a pozemky jsou využívány k zemědělské činnosti Dle územního plánu obce Strachoňovice jsou pozemky zařazeny do zóny SO – plochy smíšené obytné a pozemky jsou určené k zastavění rodinnými domy. Pozemky lze napojit na elektřinu, vodovod a plyn. Celková výměra zemědělských pozemků činí 17.540 m2. Celková výměra pozemků určených k zastavění činí 6.590 m2.

3

Rozdělení pozemků parc. č. 780, 786/6 a 809/1 na zastavitelnou a zemědělskou plochu je pouze orientační. Hranice nejsou v terénu vytyčeny a vycházeli jsme tak pouze z územního plánu obce Strachoňovice, kde rovněž nejsou přesné hranice jednotlivých zón definované. LV č. 15 k.ú. Strachoňovice Pozemky parc. č. 361/1 o výměře 28.150 m 2, 361/2 o výměře 705 m2 a 361/3 o výměře 29.462 m2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako lesní pozemky a plní funkci lesa. Složení lesního porostu a jeho atributy jsou uvedeny níže v posudku. Celková výměra pozemků činí 58.317 m2. Spoluvlastnický podíl na pozemcích činí 2/32. LV č. 58 k.ú. Černíč Pozemek parc. č. 419/1 o výměře 128 m2 je v katastru nemovitostí veden jako lesní pozemek a plní funkci lesa. Složení lesního porostu a jeho atributy jsou uvedeny níže v posudku. Pozemek parc. č. 3120 o výměře 78 m2 je v katastru nemovitostí veden jako orná půda a je využíván k zemědělské činnosti.

8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 2. 9. 2016 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.

4

9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu

k.ú. Strachoňovice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 14 1.2. Pozemky na LV č. 15 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno I 3.2. Věcné břemeno II

k.ú. Černíč 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 58 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1 II) ocenění srovnávací metodou 1. Zemědělské pozemky 2. Lesní pozemky 3. Stavební pozemky

5

B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

k.ú. Strachoňovice Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

II II IV

0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích obyvatel včetně Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce

6

do 2000 Pi 1,01 0,03 -0,01 -0,10 0,00 0,01 -0,02

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II III II

0,00 0,02 0,00

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,939 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,939

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 14 Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,939 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,939 = 0,939

7

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 200,0,939 Typ

Název

§ 9 odst. 4 orná půda § 9 odst. 4 trvalý travní porost § 9 odst. 4 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 780 786/6 809/1

Výměra [m2] 2 300,00 390,00 3 900,00 6 590,00

Koef. 0,300

Jedn. cena [Kč/m2] 56,34 56,34 56,34

Upr. cena [Kč/m2] 56,34 Cena [Kč] 129 582,21 972,60 219 726,371 280,60

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 391,00 897,00 2 180,00 31,00

lesní pozemek 778 orná půda 780 72914 orná půda 782 72914 trvalý travní 786/6 72914 porost trvalý travní 786/6 75011 3 703,00 porost trvalý travní 809/1 75011 2 194,00 porost trvalý travní 809/1 72914 8 144,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 17 540,00 m2 Pozemky na LV č. 14 - zjištěná cena

JC [Kč/m2] 4,08 4,22 4,22 4,22

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 4,08 4,22 4,22 4,22

4,04

4,04

14 960,12

4,04

4,04

8 863,76

4,22

4,22

34 367,68

72 902,60 =

8

Cena [Kč] 1 595,28 3 785,34 9 199,60 130,82

444 183,20 Kč

1.2. Pozemky na LV č. 15 Ocenění Lesní pozemky oceněné dle § 7 Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 361/1 5P 6 700,00 5,48 5,48 36 716,00 lesní pozemek 361/1 5K 21 450,00 4,86 4,86 104 247,00 lesní pozemek 361/2 5P 500,00 5,48 5,48 2 740,00 lesní pozemek 361/2 5K 205,00 4,86 4,86 996,30 lesní pozemek 361/3 5K 29 462,00 4,86 4,86 143 185,32 Lesní pozemky oceněné dle § 7 - celkem 58 317,00 m2 287 884,62 = Pozemky na LV č. 15 - výchozí cena pro výpočet vlastnického 287 884,62 Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 32 Název

Parcelní číslo SLT

Pozemky na LV č. 15 - zjištěná cena

=

17 992,79 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45 Název Výměra [m2] Stáří [let] Bonita Zastoupení Jedn. cena [Kč/m2] smrk ztepilý 4 600,00 18 2 100 % 8,26 borovice lesní 11 000,00 127 3 80 % 32,23 smrk ztepilý 11 000,00 127 3 20 % 61,48 smrk ztepilý 1 600,00 46 2 100 % 21,11 smrk ztepilý 2 000,00 86 3 100 % 41,64 smrk ztepilý 2 500,00 61 3 100 % 27,87 smrk ztepilý 5 900,00 31 3 100 % 9,64 Cena lesního porostu celkem:

Zakmenění Uprav. jedn. c. 9,00 7,43 9,00 23,21 9,00 11,07 9,00 19,00 10,00 41,64 10,00 27,87 10,00 9,64

Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 - celkem: Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

=

Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 - zjištěná cena

=

9

*

Cena [Kč] 34 178,00 255 310,00 121 770,00 30 400,00 83 280,00 69 675,00 56 876,00 651 489,00 651 489,- Kč 651 489,- Kč 2 / 32 40 718,06 Kč

2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45 Název Výměra [m2] Stáří [let] Bonita Zastoupení Jedn. cena [Kč/m2] borovice lesní 205,00 127 3 80 % 32,23 smrk ztepilý 205,00 127 3 20 % 61,48 smrk ztepilý 500,00 18 2 100 % 8,26 Cena lesního porostu celkem:

Zakmenění Uprav. jedn. c. 9,00 23,21 9,00 11,07 9,00 7,43


=


=

*

Cena [Kč] 4 758,05 2 269,35 3 715,00 10 742,40 10 742,40 Kč 10 742,40 Kč 2 / 32 671,40 Kč

2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45 Název Výměra [m2] Stáří [let] Bonita Zastoupení Jedn. cena [Kč/m2] borovice lesní 29 462,00 99 3 85 % 22,25 smrk ztepilý 29 462,00 99 2 15 % 47,26 Cena lesního porostu celkem:

Zakmenění Uprav. jedn. c. 10,00 18,91 10,00 7,09


=


=

10

*

Cena [Kč] 557 126,42 208 885,58 766 012,00 766 012,- Kč 766 012,- Kč 2 / 32 47 875,75 Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno I Věcné břemeno zřizování a provozování vedení v rozsahu GP 79-519/2012 na pozemcích parc. č. 778 a 780 ve prospěch E.ON Distribuce, a.s., F.A. Garstnera 2151/6, České Budějovice 7, 37001, České Budějovice. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč

1.3.2. Věcné břemeno II Věcné břemeno umístění a provozování elektrorozvodného zařízení v rozsahu GP 837176/2015 na pozemku parc. č. 778 ve prospěch E.ON Distribuce, a.s., F.A. Garstnera 2151/6, České Budějovice 7, 37001, České Budějovice. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

11

10 000,- Kč

k.ú. Černíč 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 58 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 78,00

orná půda 3120 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 78,00 m2

JC [Kč/m2] 3,83

40 % 40,00 % Úprava [%] 40,00

UC [Kč/m2] 5,36

Cena [Kč] 418,08 418,08

Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výměra JC [m2] [Kč/m2] lesní pozemek 419/1 5O 128,00 7,08 2 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem 128,00 m Název

Parcelní číslo SLT

Pozemky na LV č. 58 - zjištěná cena

Úprava UC [Kč/m2] [%] 7,08

=

Cena [Kč] 906,24 906,24 1 324,32 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: § 45 Název Výměra [m2] Stáří [let] Bonita Zastoupení Jedn. cena [Kč/m2] topol bílý 128,00 61 9 100 % 2,18 Cena lesního porostu celkem: Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1 - zjištěná cena

12

Zakmenění Uprav. jedn. c. 7,00 1,53

=

Cena [Kč] 195,84 195,84 195,84 Kč

Rekapitulace výsledných cen dle cenového předpisu k.ú. Strachoňovice 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 14 1.2. Pozemky na LV č. 15

444 183,20 Kč 17 992,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

462 176,- Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/1 2.2. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/2 2.3. Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3

40 718,10 Kč 671,40 Kč 47 875,80 Kč

2. Ocenění trvalých porostů celkem

89 265,30 Kč

k.ú. Strachoňovice celkem

551 441,30 Kč

Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 1.3.1. Věcné břemeno I 1.3.2. Věcné břemeno II Hodnota věcného břemene činí:

10 000,- Kč 10 000,- Kč 20 000,- Kč

k.ú. Strachoňovice po odečtení věcného břemene činí celkem:

531 441,30 Kč

k.ú. Černíč 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky na LV č. 58

1 324,30 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

1 324,30 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1

195,80 Kč

2. Ocenění trvalých porostů celkem

195,80 Kč

k.ú. Černíč celkem

1 520,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

532 961,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

13

532 960,- Kč

II) ocenění srovnávací metodou Metoda tržního srovnání je založena na srovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při srovnávání se u srovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě srovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Ocenění srovnávací metodou je provedeno na základě srovnání s nabídkami podobných nemovitostí v realitní inzerci. Ke srovnání s uskutečněnými prodeji jsme nemohli přistoupit z těchto důvodů:  Katastr nemovitostí obsahuje údaje o prodeji podobných nemovitostí. Bohužel údaje jsou často zastaralé. Rovněž u nich není zajištěno, že byly prodány na základě tržních postupů bez subjektivních vlivů, které se mohly promítnout do ceny.  Oslovené realitní kanceláře disponují údaji o prodeji zdánlivě podobných nemovitostí. Bohužel se však jedná o data z hluboké minulosti, které ztratily svoji vypovídací schopnost, nebo jde o nesrovnatelné nemovitosti. 1. Zemědělské pozemky (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Zemědělské pozemky

č.

K1 - poloha

Oceňovaný Strachoňovice, Černíč, okres Jihlava objekt

K2 - využití

K3 - jiné

zemědělská půda

-

1

Peč, okres Jindřichův Hradec

zemědělská půda

-

2

Český Rudolec, okres Jindřichův Hradec

zemědělská půda

-

3

Peč, okres Jindřichův Hradec

zemědělská půda

-

14

Cena požadovaná resp. zaplacená za 1m2

č

Koef. Redukce na pramen

Cena po redukci na pramen

K1 poloha

K2 využití

K-3 jiné

K-4 úvaha odhadce

K1 x … x K4

Cena oceňované nemovitosti odvozená ze srovnávacího

1

16 0,85

13,60

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

14

2

25 0,85

21,25

1,05

1,00

1,00

1,10

1,16

18

3

15 0,85

12,75

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

13

Celkem průměr

15

Minimum

13

Maximum

18

Směrodatná výběrová odchylka - s

3

Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

12

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

18

K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K3 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti se stejným využitím. Lokality jsou srovnatelné.

Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m2 nemovitosti na 15 Kč Výměra pozemků

*

17 618 m2

1. Zemědělské pozemky - celkem

=

264 270 Kč

15

2. Lesní pozemky (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) Lesní pozemky

č.

K1 - poloha


K2 - využití

K3 - jiné

lesní pozemky

menšinový spoluvlastnický podíl

1

Žirovnice, okres Pelhřimov

lesní pozemky

většinový spoluvlastnický podíl

2

Český Rudolec - Matějovec, okres Jindřichův Hradec

lesní pozemky

výhradní vlastnictví

3

Dolní Vilímeč, okres Jihlava

lesní pozemky

výhradní vlastnictví


č

Koef. Redukce na pramen


K1 poloha

K2 využití

K-3 jiné

K-4 úvaha odhadce

K1 x … x K4

Cena oceňované nemovitosti odvozená ze srovnávacího

1

22 0,85

18,70

1,05

1,00

1,10

1,00

1,16

16

2

25 0,85

21,25

0,95

1,00

1,20

1,00

1,14

19

3

24 0,85

20,40

1,00

1,00

1,20

1,00

1,20

17

Celkem průměr

17

Minimum

16

Maximum

19


1


16


19

K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K3 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K4 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti se stejným využitím. Lokality jsou srovnatelné.

16

Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m2 nemovitosti na 17 Kč 2. a) Výměra pozemků na LV č. 15, k.ú. Strachoňovice

*

58 317 m2

Lesní pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu

=

991 389,- Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

*

2. a) Lesní pozemky - celkem

=

2 / 32 61 961,81 Kč

__________ 17 Kč 2. b) Výměra pozemků na LV č. 58, k.ú. Černíč

*

128 m2

2. b) Lesní pozemky - celkem

=

2 176,-- Kč

__________

2. a) Lesní pozemky na LV č. 15, k.ú. Strachoňovice - celkem

61 961,81 Kč

2. b) Lesní pozemky na LV č. 58, k.ú. Černíč - celkem

+

2 176,-- Kč

2. Lesní pozemky - celkem

=

64 137,81 Kč

2. Lesní pozemky – celkem po zaokrouhlení

=

64 140,00 Kč

17

3. Stavební pozemky Stavební pozemky

č.

K1 - poloha


K2 - využití

K3 - velikost

K4 – inž. sítě

K5 - jiné

pozemek určený územním plánem k zastavění

6.590 m2

elektřina, voda, plyn na hranici pozemku

-

1

Kostelní Myslová, okres Jihlava

stavební pozemek

1.224 m2

elektřina, voda, plyn na hranici pozemku

-

2

Žatec, okres Jihlava

stavební pozemek

1.417 m2

veškeré IS na hranici pozemku

-

3

Dačice - Lipolec, okres Jindřichův Hradec

4.669 m2

elektřina na hranici pozemku, hlubinný vrt na pozemku

-


č

Koef. redukce na pramen

stavební pozemek


K1 poloha

K2 využití

K3 velikost

K3 inž.sítě

K4 jiné

K5 úvaha odhadce

K1 x … x K5

Cena oceňované nemovitosti odvozená ze srovnání

1

212 0,85

180,20

1,01

1,20

1,15

1,00

1,00

1,00

1,21

149

2

243 0,85

206,55

1,07

1,20

1,15

1,10

1,00

1,00

1,41

146

3

227 0,85

192,95

1,06

1,20

1,05

0,90

1,00

1,10

1,26

153

Celkem průměr

149

Minimum

146

Maximum

153


4


146


153

K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K3 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Komentář: Jedná se o podobné nemovitosti s podobným využitím. Lokality jsou srovnatelné. 18

Srovnávací hodnota nemovitosti: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávaných nemovitostí se přikláníme spíše k hodnotám pozemků umístěných v menších obcích a stanovujeme srovnávací hodnotu 1 m2 nemovitosti na 150 Kč Výměra pozemku

*

6 590 m2

3. Stavební pozemky - celkem

=

988 500 Kč

Rekapitulace výsledných cen dle srovnávací metody Ocenění pozemků 1. Zemědělské pozemky 2. Lesní pozemky 3. Stavební pozemky

264 270,00 Kč 64 140,00 Kč 988 500,00 Kč

Ocenění pozemků celkem

1 316 910,- Kč

19

C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu Pozemky v katastrálním území Strachoňovice a Černíč

532 960 Kč

II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Pozemky v katastrálním území Strachoňovice a Černíč

1 316 910 Kč

ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí, kdy neuvažujeme zástavní práva, exekuční nařízení váznoucí na nemovitosti a ani jiné mimořádné okolnosti se přikláníme ke srovnávací metodě, které dáváme váhu 80 % a stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase po zaokrouhlení na

1.160.000,-Kč Slovy: Jedenmilionstošedesáttisíc korun

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 8. 9. 2016

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 3131-652/2016 znaleckého deníku.

E. Přílohy I. II. III. IV. V. VI.

Výpis z katastru nemovitostí Vyobrazení v katastrální mapě Výpis z lesních hospodářských osnov Územní plán - výřez Fotodokumentace Srovnávané nemovitosti

20

II.

Vyobrazení v katastrální mapě

LV 14, k.ú. Strachoňovice

28

LV 15, k.ú. Strachoňovice

29

LV 58, k.ú. Černíč

30

III.

Výpis z lesních hospodářských osnov

Lesní porost na části pozemků parc. č. 361/1 a 361/2, k.ú. Strachoňovice

Lesní porost na části pozemků parc. č. 361/1 a 361/2, k.ú. Strachoňovice

Lesní porost na části pozemku parc. č. 361/1, k.ú. Strachoňovice

31




32

Lesní porost na pozemku parc. č. 361/3, k.ú. Strachoňovice

Lesní porost na pozemku parc. č. 419/1, k.ú. Černíč

33

IV.

Územní plán - výřez

34

V.

Fotodokumentace

LV č. 14, k.ú. Strachoňovice

35

LV č. 15, k.ú. Strachoňovice

36

LV č. 58, k.ú. Černíč

37

VI.

Srovnávané nemovitosti a. Zemědělské pozemky

38

39

40

b. Lesní pozemky

41

42

43

c. Stavební pozemky

44

45

46

2016

Recommend Documents