2016

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4978-346/2016 O ceně pozemku p.č.St.481, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 143 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.425 v Olomouci, místní část Nová Ulice, ulice Thomayerova, včetně příslušenství a pozemku p.č.132/74, zahrada, o velikosti 623 m2, vše zapsáno na LV č.136 pro k.ú.Nová Ulice

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 6.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 6.10.2016

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.St.481, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 143 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.425 v Olomouci, místní část Nová Ulice, ulice Thomayerova, včetně příslušenství a pozemku p.č.132/74, zahrada, o velikosti 623 m2, vše zapsáno na LV č.136 pro k.ú.Nová Ulice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Thomayerova 425/23 779 00 Olomouc Olomoucký Olomouc Olomouc Nová Ulice 99 809

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.10.2016 za přítomnosti znalce a p.Skalického, manžela vlastníka.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.136 pro k.ú.Nová Ulice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

Paní Pavla Skalická, Thomayerova 425/23, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

Paní Pavla Skalická, Thomayerova 425/23, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná špaletová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, dřevěné svlakové. Podlahy jsou z dlažby, palubek, PVC a koberců. Schody jsou železobetonové s nátěrem. V přízemí je byt dispozice 2+1, vybavení kuchyně je s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. V podkroví je byt dispozice 1+1, bez vlastního sociálního zařízení. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z karmy. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je užíván od roku 1926, bez větších oprav či rekonstrukcí. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba, garáž (není nemovitá stavba) a porosty.

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

-3-

Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku."

Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.

Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody:

Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci.

-4-

Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s rodinným domem

Ocenění

Ostatní stavební pozemky

Typ § 2 cen. mapa

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.481 132/74

-6-

Výměra [m2] 143,00 623,00 766,00

Jedn. cena [Kč/m2] 2 200,00 2 200,00

Cena [Kč] 314 600,1 370 600,1 685 200,-

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Olomouc 90 let 2 296,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží

1.PP: 1.NP: podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

5,6*6,55 (9,3*8,0+1,3*6,65) 9,3*8,0+1,3*6,65 Zastavěná plocha 36,68 m2 83,05 m2 83,05 m2

= = =

36,68 m2 83,05 m2 83,05 m2

Konstrukční výška 2,10 m 3,25 m 3,00 m

Obestavěný prostor

spodní stavba: vrchní stavba: zastřešení:

36,68*2,1 (9,3*8,0+1,3*6,65)*3,25 9,3*8,0*5,2/2+1,3*6,65*5,2/2+4,8*4,0*1,5/2+ 4,8*4,0*3,7/4 Obestavěný prostor - celkem:

-7-

= = =

77,03 m3 269,90 m3 248,08 m3

=

595,01 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,44

83,05 m2 202,78 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 90 let: s = 1 - 0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V13 * 0,650 = 0,680

i=1

-8-

č. I

Vi typ A

II III II III V

-0,01 0,00 0,00 0,02 0,08

III III I IV III

0,00 0,00 0,00 0,04 0,10

II

0,00

III III

0,00 0,85

či rozsáhlejšími stavebními

Index trhu s nemovitými věcmi

č. III

Pi 0,06

V

0,00

II

0,00

I II IV

-0,01 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba II 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,00

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=1

Index polohy pozemku

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,100 i=2

-9-

0,04 0,02 0,00 0,00 0,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,00

Ocenění

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 296,- Kč/m3 * 0,680 = 1 561,28 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 595,01 m3 * 1 561,28 Kč/m3 * 1,050 * 1,100= 1 072 968,68 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 072 968,68 Kč

Cena staveb celkem

=

1 072 968,68 Kč

Pozemky - celkem

+

1 685 200,- Kč

Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena

=

2 758 168,68 Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech

2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno - společná hraniční zeď

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

- 10 -

10 000,- Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti

3.1. Věcné břemeno Věcné břemeno - společná hraniční zeď



10 000,- Kč =

10 000,- Kč

3.2. Věcné břemeno Věcné břemeno používání a udržování společné kanalizace



10 000,- Kč =

- 11 -

10 000,- Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 2 758 168,70 Kč

1.1. Pozemky s rodinným domem 1. Ocenění pozemků celkem

2 758 168,70 Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno 2. Ocenění věcných nemovitostech celkem

10 000,- Kč břemen

neváznoucích

na

Celkem

oceňovaných

10 000,- Kč

2 768 168,70 Kč

Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno

10 000,- Kč

3.2. Věcné břemeno

10 000,- Kč

Hodnota věcného břemene činí:

20 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem - 12 -

2 748 168,70 Kč

2 748 168,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

2 758 168,70 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

2 758 168,70 Kč

2. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 2.1. Věcné břemeno 2. Ocenění věcných nemovitostech celkem

10 000,- Kč břemen

neváznoucích

na

oceňovaných

Celkem

10 000,- Kč

2 768 168,70 Kč

Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno

10 000,- Kč

3.2. Věcné břemeno

10 000,- Kč

Hodnota věcného břemene činí:

20 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

2 748 168,70 Kč

2 748 168,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Dvamilionysedmsetčtyřicetosmtisícjednostosedmdesát Kč

- 13 -

2 748 170,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Věcné břemeno - společná hraniční zeď, Věcné břemeno převzaté z pozemkové knihy-používání a udržování společné kanalizace. Tyto závady jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny.

Oprávnění: Věcné břemeno - společná hraniční zeď. Toto oprávnění je zohledněno při stanovení obvyklé ceny.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 14 -

Prodej zděného rohového domu 5+1 s terasou a garáží v Olomouci-Holici. 1.NP předsíň, kuchyňka, vstupní hala se schodištěm, 3 pokoje, WC, koupelna se sprchovým koutem, vstup do sklepa, 2.NP 2 neprůchozí pokoje, dvakrát půda, vstup na terasu. 220/380V, obecní voda, kanalizace, vytápění plynovým kotlem. K domu náleží předzahrádka, zvenku vstup do bramborového sklípku, zděná kůlna na nářadí. Stavba je situována v klidové části obce. Požadovaná cena 3.300.000,- Kč včetně provize a právního servisu.

- 15 -

samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům ve velmi pěkné klidné části obce Topolany u Olomouce. Dům o dispozici 4+kk má podlahovou plochou 145 m2 a je po kompletní revitalizaci v roce 2009. Dům je dvoupodlažní - v 1.NP se nachází zádveří cca 4m2, dále pak vstupní hala cca 15 m2, kterou se vchází do obývacího pokoje cca 25 m2. Obývací pokoj je propojen s kuchyňským koutem, kde je umístěna vestavěná kuch. linka na míru s vest. spotřebiči - horkovzdušná trouba, myčka sklokeramická deska atd. Z obývacího prostoru vstup francouzskými dveřmi na terasu a zahradu. Ložnice se šatnou o celkové výměře cca 18m2, prostorná koupelna se sprchovým koutem a WC cca 12 m2. Ve 2. NP jsou dva samostatné pokoje cca 15m2 a cca 12 m2 - vstup na balkon, velká koupelna s WC cca 13m2. Prostorná hala s výklenkem ve 2NP využívaná taktéž jako pracovna, technická místnost cca 5m2. Vytápění domu je zajištěno lokálním elektrickým topením a krbem v obývacím prostoru ( průduchy do horního patra ). V domě veškeré sítě nové - rozvody el. energie v mědi, voda a odpady v plastu. Dům je odizolován, vsazena euro okna s foliemi, nová střecha - krytina bonský šindel. Sklep pod domem cca 6m2. V zahradě za domem vedlejší stavba určená k uskladnění zahradního nářadí a dřeva - krytá pergola. V přední části pozemku - okrasná zahrádka, zastřešená pergola vhodná k posezení, upravené parkovací stání pro 1 vozidlo. Voda obecní, kanalizace obecní, el. 220 i 380 V. Pěkné klidné kompaktní bydlení s veškerým komfortem. Při rychlém jednání sleva. PENB - "C". Požadovaná cena 3.650.000,- Kč.

- 16 -

Prodej rodinného domu dispozičně řešeného jako 6+1 je možno využít i jako dvougenerační bydlení, v každém patře je koupelna a toaleta. Jedná se o řadový dům z r. 1976, celková plocha 586 m2, z toho zastavěná plocha a nádvoří 200 m2 a zahrada 386 m2. V přízemí 2+1, oba pokoje prostorné, kuchyň, koupelna, wc, vchod do domu dvojitými vraty (slouží zároveň jako kryté parkování v průjezdu). V patře čtyři neprůchozí pokoje, koupelna se sprchovým koutem, wc a 12 m2 velká terasa s výhledem do zahrady a okolí. Nemovitost se nachází v okrajové části Olomouce – Slavonín s kompletní občanskou vybaveností. Požadovaná cena 3.800.000,- Kč.

- 17 -

koncový, řadový rodinný dům v Olomouci, v oblíbené lokalitě Slavonín. Jedná se cihlový, patrový, částečně podsklepený dům o dispozici 3+1 s možností rozšíření o půdní prostory. V přízemí domu je obývací pokoj, kuchyň, komora a WC. V patře dva pokoje s koupelnou. Dům je po částečné rekonstrukci- plastová okna, topení, fasáda, koupelna a WC. Nemovitost je napojena na veškeré IS, vytápění je plynové, v kuchyni krbová kamna. Na pozemku je vlastní studna a garáž. Za domem udržovaná zahrada 370 m2. Požadovaná cena 3.390.000,- Kč.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.010.000,- Kč Obvyklá cena závad : 20.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 10.000,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.000.000,- Kč. Slovy: Třimiliony Kč

V Tršicích 6.10.2016

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7. - 18 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4978-346/2016 znaleckého deníku.

- 19 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 136 ze dne 3.10.2016 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 20 -

počet stran A4 v příloze: 2 1 3 3

Kopie katastrální mapy

- 21 -

Fotodokumentace nemovitosti

- 22 -

- 23 -

Mapa oblasti

- 24 -

- 25 -

- 26 -

2016

Recommend Documents