ZNALECKÝ POSUDEK č. 3363/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Svatoslav u Tišnova, obec Svatoslav, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 513, 991, 992, 995, 996, 1070, 1071, 1151, 1161, 1441, 1443, 1683, 1841
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 03686/12
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
11. února 2016
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
11. února 2016 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
Nejsou
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení:
15. února 2016
Tento posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 03686/12-052 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného – Landinine s.r.o. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 11. února 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3
1.
Nález
1.1
Podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 439 vyhotovený dne 2.11.2015 pro k.ú. Svatoslav u Tišnova: A: Vlastník: LANDININE s.r.o., Příkop 843/4, 60200 Brno B: Nemovitosti: Parcely: viz. příloha C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Svatoslav u Tišnova z http://nahlizenidokn.cuzk.cz
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitostí bylo provedeno dne 11. února 2016. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného.
1.1.4 Ostatní Lesní hospodářské osnovy včetně map z www.uhul.cz, platnost od 1.1.2012-31.12.2021.
1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz a www.lesnipozemky.cz
4
1.2
Situace oceňované nemovitosti
Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Parcela číslo
Druh pozemku
513 991 992 995 996 1070 1071 1151 1161 1441 1443 1683 1841
ostatní plocha lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek lesní pozemek ostatní plocha
Celkem parcely
Výměra (m2) 1 757 5 941 3 959 2 033 1 465 20 153 17 890 4 282 770 217 497 317 146 59 427
Oceňované pozemky se nachází v k.ú. Svatoslav u Tišnova v 7 lokalitách jihovýchodně od zastavěné části obce. Jedná se převážně o lesní pozemky, které jsou z velké části vytěženy. Zákres jednotlivých lokalit je v přehledové mapě v příloze na str. 13. Využití jednotlivých pozemků dle skutečného stavu je uvedeno v tabulce porovnávacích cen pozemků na str. 7.
2.
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. V tomto případě je pro lesní pozemky provedeno porovnání s podobnými nemovitostmi v obdobných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz a www.lesnipozemky.cz – 02/2016.
2.1
Cenové porovnání
Porovnávané objekty – realitní inzerce – lesy po těžbě: Číslo nabídky: Katastrální území: Okres: Popis nabídky: Výměra: Cena:
22164 Kuřim Brno-venkov Prodám lesní pozemky po těžbě v k.ú. Kuřim, p.č. 3575 o výměře 11 148m2. 11148 m2 6 Kč/m2
5
Číslo nabídky: Katastrální území: Okres: Popis nabídky: Výměra: Cena:
22181 Ketkovice Brno-venkov Prodám lesní pozemky po těžbě v k.ú. Ketkovice, p.č.842/17 o výměře 2307m2. 2307 m2 6 Kč/m2
Prodej lesa 180 456 m², Vanovice, okres Blansko nabízíme k prodeji les o výměře cca 18 ha v obci Vanovice, k.ú. Vanovice a Drválovice, okres Blansko. Les je složen: holiny (70.900 m2), kultury ( 52.500 m2), tyčoviny až nastávající kmenoviny ( 53.600 m2), zbytek mýtného porostu (3.000 m2). Les se nachází ve dvou lokalitách, dopravně dobře přístupný. Celková cena:1 250 000 Kč za nemovitost Cena za m²:7 Kč Aktualizace:01.02.2016 Plocha pozemku:180456 m2
Prodej lesa 100 831 m², Borač, okres Brno-venkov Nabízíme k prodeji lesní pozemky ve třech celcích - 5ha - 3ha - 2ha. Na pozemcích proběhla řádná těžba. Veškeré podklady pošleme přímým zájemcům. Celková cena: 800 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 8 Kč Aktualizace:15.12.2015 Plocha pozemku:100831 m2
Prodej lesa 8 332 m², Drahonín, okres Brno-venkov K.Ú. Drahonín, o výměře 8332 m2. Parcela je v mírném svahu. Na ploše se nachází holina 5 arů. Zbytek tvoří 63 a 25 letý porost ve složení 70% smrk a 30% borovice. Les je zaměřen plastovými body. Celková cena:100 000 Kč za nemovitost, Cena za m²: 12 Kč Aktualizace:08.02.2016
6
Plocha pozemku:8332 m2 Komunikace:Neupravená
Porovnávané objekty – realitní inzerce – lesy s lesním porostem:
Prodej lesa 30 663 m², Všechovice, okres Brno-venkov Nabízíme k prodeji lesní pozemek o výměře 30 663 m2 v katastrálním území Všechovice u Tišnova. Stáří lesa je přibližně 50 let, k pozemkům vede dobře sjízdná polní cesta. Celková cena:390 000 Kč za nemovitost Cena za m²:13 Kč Aktualizace:04.02.2016 Plocha pozemku:30663 m2 Komunikace:Neupravená
Prodej lesa 21 956 m², Třebíč, okres Třebíč Nabízíme k prodeji lesní pozemky v k.ú. obce Třebíč - Řípov. Jedná se o soubor na sebe navazujících lesních pozemků. Trvalý lesní porost výmladkového původu. Různé stáří, hojně zastoupené jasany, smrky a duby, v menší míře javory a borovice. Původní porosty byly na části území vykáceny, nově výmladky bez hospodářského zásahu. Charakter pozemků je mírně svažitý až svažitý, na části prudké strže. Přístup možný po nezpevněných lesních cestách, příp. přes sousední lesní pozemky. V další části pozemků se nacházejí lesní pozemky s trvalým lesním porostem, zastoupeny především jasany a smrky, stáří kolem 30 až 40 let. Plochy jsou (7186 m2, 431 m2, 6014 m2, 322 m2, 383 m2, 7620 m2) celkem tedy 21 956 m2. Celková cena:320 000 Kč za nemovitost Cena za m²:15 Kč Aktualizace:05.01.2016 Plocha pozemku:21956 m2 Komunikace:Neupravená
7
Prodej lesa 19 853 m², Svatoslav, okres Brno-venkov Prodej lesa k těžbě, Brno - venkov, k.ú. Svatoslav. Jedná se o les o rozloze cca 2 ha (19 853 m2) se vzrostlými stromy k okamžité těžbě: celková zásoba 714 m3 z toho jedle 560 m3 /140 let, smrk 113 m3 /140 a 110 let, habr 40 m3/140 a 110 let. Nachází se v blízkosti Bílého potoka, v lese neproběhla zatím žádná těžba. Celková cena:450 000 Kč za nemovitost Cena za m²:23 Kč Aktualizace:08.02.2016 Plocha pozemku:19853 m2
Ceny obdobných lesních vytěžených pozemků ve srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 6 – 12 Kč/m2, ceny zalesněných lesních pozemků v rozmezí 13 - 23 Kč/m2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a stavu pozemku stanovuji jednotkovou cenu: - 6 Kč/m2 - lesní pozemek - vytěžený porost, velmi svažitý terén - 6 Kč/m2 - lesní pozemek - bez porostu - 7 Kč/m2 - lesní pozemek - vytěžený porost, mírně svažitý terén - 15 Kč/m2 - lesní pozemek s lesním porostem (vzrostlý porost, velmi svažitý terén) - 15 Kč/m2 - lesní pozemek s lesním porostem (mladší porost, mírně svažitý terén) - 5 Kč/m2 - ostatní plocha - remízek
Porovnávací cena pozemků Parcela číslo
Druh pozemku
513
ostatní plocha
991
lesní pozemek
992
lesní pozemek
995
lesní pozemek
996
lesní pozemek
Porost les - převážně smrk, 104 r., pozemek v prudkém svahu holina, asi 4 vzrostlé buky a několik smrků 96 r. holina, 2 vzrostlé buky holina, na okraji mlazina a několik mladých smrků 16 r. holina, na okraji mlazina
Lokalita
Výměra ZC m2 Kč/m2
Cena Kč
7
1 757
15,00
26 355,00
6
5 941
7,00
41 587,00
6
3 959
7,00
27 713,00
6
2 033
7,00
14 231,00
6
1 465
7,00
10 255,00
8 holina s roztroušenými mladými smrky a jedlemi, v jižní části je lesní pozemek pozemek skalnatý, v prudkém svahu holina s roztroušenými mladými smrky a jedlemi, v jižní části je lesní pozemek pozemek skalnatý, v prudkém svahu lesní pozemek holina
7
20 153
6,00
120 918,00
7
17 890
6,00
107 340,00
3
4 282
7,00
29 974,00
2
770
15,00
11 550,00
1
217
6,00
1 302,00
1443
lesní pozemek les - převážně smrky 54 r. bez porostu - část asi 117 m2 lesní pozemek travnatá plocha, 2 smrky 12 r., dalších 100 m2 - cesta lesní pozemek les - převážně smrky 54 r.
2
497
15,00
7 455,00
1683
lesní pozemek les - převážně habr, buk 119 r.
5
317
15,00
4 755,00
1841
ostatní plocha
4
146
5,00
730,00
1070
1071 1151 1161 1441
remízek
Celkem
3.
59 427
404 165,00
Práva a závady
Povinný - Landinine s.r.o. byl obeslán znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělil, zda je oceňovaný pozemek pronajímaný a pokud ano, aby předložil kopii nájemní smlouvy. Dopis si povinný nepřevzal. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 439 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitým věcem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovité věci neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
4.
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem
Cena 404 165,00 Kč
404 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: čtyřistačtyřitisícekorunčeských
V Brně dne 15. února 2016
Ing. Tomáš Hudec
9
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3363/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.
V Brně dne 15. února 2016
Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 439 – str. 1, 11, 12 Označení lokalit v přehledové katastrální mapě Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
10
11
12
13 Označení lokalit v přehledové katastrální mapě Parcely nebo skupiny parcel jsou vyznačeny světle modře.
1 2 3 4
6
5
7
14 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Lokalita 1 - parc.č. 1441
15 Lokalita 2 – parc.č. 1443, 1161
16
Lokalita 3 - parc.č. 1151 (holina)
1151
17
Lokalita 4 - parc.č. 1841 (remízek)
18
Lokalita 5 - parc.č. 1683
19 Lokalita 6 - parc.č. 991, 992, 995, 996 (holina)
992
991
991 995 996
20
Lokalita 6 - parc.č. 991, 992, 995, 996 – fotodokumentace
21 Lokalita 7 - parc.č. 513 (les), 1070, 1071 (holina)
1070
1071
513
22 Lokalita 7 - parc.č. 513, 1070, 1071 – fotodokumentace
23
Mapa oblasti
Svatoslav
